房屋登记工作规范京建权827号.docx

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房屋登记工作规范京建权827号

房屋登记工作规范（京建权[2008]827号）

目录

1.总则3

1.1目的和依据3

1.2房屋登记3

1.3适用范围3

1.4房屋登记分工3

1.5房屋登记信息系统4

2.一般规定4

2.1房屋登记范围4

2.2房屋登记种类4

2.3房屋登记簿与房屋权属证书5

2.4房屋登记内容6

2.5房屋登记程序7

2.6房屋登记的法定文字8

2.7房屋登记原则8

2.8房屋登记时限10

2.9房屋登记要求11

2.9.4国有土地范围内房屋所有权登记12

2.9.5国有土地范围内房屋抵押登记15

2.9.6国有土地范围内房屋预告登记17

2.9.7国有土地范围内房屋更正登记22

2.9.8国有土地范围内房屋异议登记23

2.9.9国有土地范围内房屋地役权登记24

2.9.10国有土地范围内房屋登记的其他要求26

2.9.11集体土地范围内房屋登记28

2.9.12依生效法律文书登记29

2.10房屋登记收件标准一般性规定30

3.国有土地范围内房屋登记35

3.1房屋所有权登记35

3.1.1初始登记35

3.1.2转移登记37

3.1.3变更登记55

3.1.4注销登记60

3.2抵押登记61

3.2.1一般抵押权登记61

3.2.2最高额抵押登记64

3.3预告登记68

3.3.1预购商品房预告登记68

3.3.2预购商品房预告登记变更69

3.3.3预购商品房预告登记注销70

3.3.4预购商品房抵押权预告登记70

3.3.5预购商品房抵押权预告登记变更71

3.3.6预购商品房抵押权预告登记注销71

3.3.7房屋所有权转移预告登记72

3.3.8房屋所有权转移预告登记变更72

3.3.9房屋所有权转移预告登记注销73

3.3.10房屋抵押权预告登记74

3.3.11房屋抵押权预告登记变更74

3.3.12房屋抵押权预告登记注销75

3.4更正登记75

3.5异议登记76

3.5.1设立异议登记76

3.5.2异议登记注销76

3.6地役权登记77

3.6.1地役权设立登记77

3.6.2地役权转移登记77

3.6.3地役权变更登记78

3.6.4地役权注销登记79

3.7补证、换证79

3.7.1遗失补证79

3.7.2破损换证80

4.集体土地范围内房屋登记80

4.1集体土地范围内房屋登记80

4.1.1登记范围80

4.1.2申请人81

4.1.3公告程序81

4.2各类集体土地范围内房屋登记81

4.2.1初始登记：

81

4.2.2转移登记：

82

4.2.3变更登记83

4.2.4抵押登记83

4.3集体土地范围内其他房屋登记83

附件：

1.房屋异议登记证明85

2.授权委托书86

1.总则

1.1目的和依据

为规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房屋登记办法》（建设部令第168号）、《北京市城市房地产转让管理办法》（市政府令第135号）等法律、法规、规章，结合本市房屋登记工作实际情况，制定本规范。

1.2房屋登记

房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。

1.3适用范围

本规范适用于本市行政区域内的房屋登记工作。

1.4房屋登记分工

北京市建设委员会（以下简称：

市建委）是本市房屋登记机构。

受市建委委托,北京市房屋权属登记事务中心、各区县建设委员会、房屋管理局（以下简称：

市、区、县登记部门）负责具体实施房屋登记工作。

北京市房屋权属登记事务中心负责办理全市范围内的下列房屋登记：

军队房屋、武装警察部队房屋、保密房屋的房屋登记；中央国家机关办公用房的房屋登记；其他应由北京市建设委员会直接办理的房屋登记。

前款范围以外的其他房屋登记，由房屋所在地的区县建设委员会、房屋管理局负责具体办理。

1.5房屋登记信息系统

市、区、县房屋登记部门应当在市建委建立的北京市房地产交易权属管理系统上统一办理房屋登记事务。

2.一般规定

2.1房屋登记范围

（一）国有土地范围内的房屋；

（二）集体土地范围内依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋。

2.2房屋登记种类

（一）所有权登记，包括初始登记、转移登记、变更登记、注销登记；

（二）抵押权登记，包括抵押权的设立登记、转移登记、变更登记、注销登记；最高额抵押权的设立登记、转移登记、变更登记、确定登记；

（三）地役权登记，包括地役权的设立登记、变更登记、转移登记及注销登记；

（四）预告登记，包括预购商品房（含经济适用住房、限价商品住房，以下相同）预告登记、预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋抵押权预告登记；

（五）其他登记：

包括更正登记、异议登记等。

2.3房屋登记簿与房屋权属证书

2.3.1房屋登记簿记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项，是房屋权利归属和内容的根据。

房屋登记簿可以采用纸介质，也可以采用电子介质。

采用电子介质的，应有唯一、确定的纸介质转化形式，并应当定期异地备份。

2.3.2房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。

房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。

预告登记、异议登记以及法律、法规、规章规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。

2.3.3房屋权属证书、登记证明应当与房屋登记簿记载一致。

房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准，房屋登记机构应当书面通知权利人换领与房屋登记簿记载一致的房屋权属证书、登记证明。

2.3.4未建立房屋登记簿的，以房屋登记档案记载作为房屋权利归属和内容的根据。

2.4房屋登记内容

2.4.1房屋登记内容应当在房屋登记簿中记载。

房屋登记簿应记载以下内容：

房屋基本状况部分、房屋权利状况部分、其他状况部分。

（一）房屋基本状况部分，记载房屋编号、房屋坐落、所在建筑物总层数、建筑面积、规划用途、房屋结构、土地权属性质、国有土地使用权取得方式、集体土地使用权类型、地号、土地证号、土地使用年限、房地产平面图等；

（二）房屋权利状况部分：

房屋所有权记载房屋所有权人、身份证明号码、户籍所在地、共有情况、房屋所有权取得方式、房屋所有权证书号、补换证情况、房屋性质；他项权利记载抵押权人、抵押人、债务人、被担保主债权的数额、担保范围、债务履行期限、房屋他项权利证书号、补换证情况、是否有在建工程抵押、最高额抵押权人、最高债权额、债权确定的期间、最高债权额已经确定的事实和数额、地役权人、地役权设立情况、地役权利用期限等；

（三）其他状况部分，记载预告登记权利人和义务人、身份证明号码、预告登记证明号、补换证情况、异议登记申请人、异议事项、异议登记证明号、查封机关、查封文件及文号、查封时间、查封期限、解除查封文件及文号、解除查封的时间等。

2.4.2登记机构每次办理各项登记，都应在登记簿上记载登记时间、登记最终审核人员。

2.4.3房屋登记簿记载内容发生改变的，应通过合法程序增加新的页面、界面和内容体现，不得直接在原内容上删改。

未经合法程序，不得对房屋登记簿记载的内容进行更改。

2.5房屋登记程序

2.5.1基本程序

（一）申请；

（二）受理；

（三）审核；

（四）记载于登记簿；

（五）发证。

2.5.2房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。

2.5.3办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：

（一）房屋所有权初始登记；

（二）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；

（三）法律、法规、规章规定的应当实地查看的其他房屋登记。

实地查看应如实填写查看记录，幢数、每幢房屋的层数应当与建设工程规划许可证一致，房屋坐落应当与区县公安分局人口管理处（科）出具的北京市门楼牌编号证明信一致。

2.6房屋登记的法定文字

房屋登记簿、房屋权属证书、登记证明应当使用中华人民共和国法定规范汉字缮写，姓名可以使用异体字、繁体字。

申请人为境外自然人、法人、其他组织的，应当使用中文姓名或名称（或中文译文），可以在登记中文姓名和名称的同时，将申请人的母语（或者英文）名称、姓名如实记录在登记簿中，并在权属证书、证明附记栏内注记。

2.7房屋登记原则

2.7.1房地权利主体一致原则。

办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

2.7.2房屋应当按照基本单元进行登记的原则

（一）房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间；

（二）国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记；

（三）集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记；

（四）非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限并可以独立使用的部分为基本单元进行登记；

（五）平房院可依申请以门牌坐落为基本单元进行登记。

2.7.3登记部门依申请进行登记的原则

2.7.3.1申请房屋登记，申请人应当向房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。

2.7.3.2申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请。

有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：

（一）因合法建造房屋取得房屋权利；

（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；

（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；

（四）因房屋所有权人的姓名或者名称变更，房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更，房屋面积增加或者减少的，同一所有权人分割、合并房屋申请变更登记；

（五）房屋灭失；

（六）权利人放弃房屋权利；

（七）法律、法规、规章规定的其他情形。

2.7.3.3有关当事人可以就不同登记事项向登记机构一并申请登记，登记机构认为合理的，可以一并受理；登记机构受理后，应当按照顺序依次登记。

2.7.3.4房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。

单方撤回登记申请的，登记机构应当中止登记程序，并书面通知其他申请人。

撤回登记申请应提交以下文件：

（1）书面申请原件；

（2）身份证明。

2.7.3.5申请人提交的登记材料齐全且符合法定形式的，登记机构应当即时受理，出具房屋登记受理通知书，并由受理单位加盖公章。

通知书中应列出申请人提交的登记材料明细和办理时限等内容，并由申请人签字。

2.7.3.6申请人提交的登记材料不齐全或不符合法定形式的，登记机构应当即时出具不予受理决定书，决定书上应载明不予受理的原因、申请人需要补正的内容、起诉或申请复议的机关及期限等内容。

2.8房屋登记时限

2.8.1自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：

（一）国有土地范围内的房屋所有权初始登记，30个工作日；其他房屋所有权登记，10个工作日；集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；

（二）抵押权、地役权登记，10个工作日；

（三）预告登记、更正登记，10个工作日；

（四）异议登记，1个工作日（原则上当天办理）。

2.8.2公告时间不计入前款规定时限。

因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。

法律、法规、规章对登记时限另有规定的，从其规定。

2.8.3需要申请人补充登记材料的，补充材料时间不计入登记时限。

2.9房屋登记要求

2.9.1申请人身份资格应符合下列条件：

（一）申请人是自然人的，应具有完全民事行为能力，无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，应由其监护人代理申请；

（二）申请人是法人的，应具有法人资格；

（三）申请人是其他组织的，应具有相应资格。

2.9.2登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：

（一）申请人与提交的登记材料记载的主体一致；

（二）申请初始登记的房屋在申请人提交的规划证明材料记载范围内，申请其他登记的房屋在房屋登记簿记载范围内（未建立房屋登记簿的应在房屋登记档案记载范围内,以下相同）;

（三）申请登记的内容与有关登记材料证明的事实一致；

（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；

（五）不存在法律、法规、规章规定的不予登记的情形。

予以登记的房屋，申请人领证时应在房屋权属证书、登记证明领取凭证上签字，领取凭证存入档案；

不符合上述条件之一的，房屋登记机构应当作出不予登记决定书并送达申请人。

2.9.3房屋登记有下列情形之一的，房屋登记机构应当作出不予登记决定书并送达申请人，将申请文件复印留存后退还申请人：

（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；

（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；

（三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；

（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；

（五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；

（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；

（七）法律、法规、规章等规定的其他不予登记的情形。

2.9.4国有土地范围内房屋所有权登记

2.9.4.1房屋所有权初始登记

（一）申请人是国有土地使用权人；房屋占用的土地是在国有土地使用证明文件记载的范围内，符合土地有偿或者划拨使用的规定；申请登记的房屋已竣工验收合格且符合建设工程规划许可证批准的用途、幢数、层数、建筑面积；登记面积与测量成果一致；

（二）申请初始登记的房屋，其在建工程抵押登记未注销的，登记机构应在房屋登记簿上记载在建工程已抵押，并在核发的房屋所有权证附记栏内注记。

在建工程抵押登记未注销，抵押当事人将在建工程抵押变更为房屋抵押的，可以申请相应房屋抵押登记。

上述初始登记、抵押登记同时申请的，登记部门应同时受理；

（三）房地产开发企业申请商品房初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。

2.9.4.2房屋所有权转移登记

（一）受让人（买房人）应与转让合同或其它证明房屋所有权发生转移的证明材料中的受让人（买房人）姓名或者名称一致；转让人（卖房人）名称应与转让合同或其它证明房屋所有权发生转移的证明材料中的转让人（卖房人）、转让人（卖房人）的房屋所有权证、房屋登记簿记载的所有权人姓名或者名称一致；

（二）已办理预购商品房预告登记或房屋所有权转移预告登记的房屋，受让人（买房人）的姓名或者名称应与预告登记权利人一致；

（三）申请登记的房屋，在转让人（卖房人）房屋登记簿记载的范围内；与转让合同约定标的物一致；合同约定转让的为房屋所有权；

（四）房屋抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提交规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件原件、他项权利证书原件或抵押权预告登记证明原件；同时提交抵押权注销申请的，抵押权注销与转移登记一并办理；未提交抵押权注销申请的，转移登记后在房屋所有权证附记栏内注记抵押情况；

（五）预购商品房抵押权预告登记、房屋抵押权预告登记未注销，属于抵押权预告登记义务人的买房人申请房屋转移登记的，登记机构应在核发的房屋所有权证附记栏内注记抵押权预告登记情况；预售商品房抵押登记未注销的，在办理转移登记时应在登记薄中记载抵押情况并在核发的房屋所有权证附记栏内注记预售商品房抵押登记情况；抵押权预告登记当事人将抵押权预告登记（含预售商品房抵押登记）变更为房屋抵押登记的，应申请房屋抵押权设立登记；上述转移登记、抵押登记同时申请的，登记部门应按顺序一并办理，受让人尚未取得房屋所有权证的，抵押登记当事人可不提交房屋所有权证；

（六）央产已购公有住房转移的，还应提交央产房上市出售确认表原件（法院判决除外）和物业费、供暖费交清证明原件（法院判决除外）；

（七）申请登记的房屋，无司法机关、行政机关查封、异议登记等限制转移的情况。

2.9.4.3房屋所有权变更登记

（一）申请人与房屋所有权证、房屋登记簿记载的所有权人一致，更名登记的除外；申请登记的房屋，在房屋登记簿记载的范围内；申请变更的内容与提交的有关证明文件一致；

（二）房屋坐落名称变更，申请人提交房屋登记表、房产平面图复印件的，登记机构应当在表、图上加盖坐落名称变更章。

2.9.4.4房屋所有权注销登记

申请人与房屋所有权证、房屋登记簿记载的所有权人一致；申请登记的房屋应在房屋所有权证、房屋登记簿记载的范围内；存在他项权利或预告登记的，提交权利人的书面同意文件原件；无司法机关、行政机关查封等限制权利的情况。

2.9.5国有土地范围内房屋抵押登记

2.9.5.1房屋抵押权设立登记

（一）申请登记的抵押人与房屋所有权证、房屋登记簿记载的所有权人、抵押合同中的抵押人一致；申请登记的抵押权人与抵押合同中的抵押权人一致；申请登记的抵押权人与主债权合同中的债权人一致，委托银行贷款的抵押权人、反担保的抵押权人除外；申请抵押登记的房屋应在房屋所有权证、房屋登记簿记载的范围内；

（二）抵押权预告登记未注销，当事人将抵押权预告登记变更为房屋抵押登记的，应当申请抵押权设立登记；

（三）以购买不满5年的经济适用住房或限价商品住房设立抵押的，抵押当事人应提交处分抵押物时按照《北京市经济适用住房管理办法（试行）》或《北京市限价商品住房管理办法（试行）》的规定执行的约定原件；以央产经济适用住房设立抵押的，抵押当事人还应提交处分抵押物时按照届时央产经济适用住房上市的有关规定执行的约定原件；

（四）无司法机关、行政机关查封、异议登记等限制权利的情况。

2.9.5.2房屋抵押权转移登记

（一）抵押人与房屋他项权证、房屋登记簿记载的抵押人一致；抵押权受让申请人应与债权转让合同、抵押权转让合同中受让人的姓名或者名称一致；抵押权转让申请人名称应与债权转让合同、抵押权转让合同中转让人和房屋他项权证、房屋登记簿记载的抵押权人一致；

（二）抵押房屋与房屋他项权证、房屋登记簿记载的抵押房屋一致；

（三）无异议登记的情况。

2.9.5.3房屋抵押权变更登记

（一）申请人应与房屋他项权证、房屋登记簿记载的房屋抵押人、抵押权人一致；申请变更的内容应与提交的有关变更抵押权登记内容协议约定的事实一致；涉及房屋登记内容的应与房屋所有权证、房屋登记簿记载一致;

（二）变更担保债权数额以及抵押顺位发生变化的，如有其他抵押权人，应提交其他抵押权人同意的书面文件原件；

（三）无司法机关、行政机关查封、异议登记等限制权利的情况。

2.9.5.4房屋抵押权注销登记

申请人应与房屋他项权证、房屋登记簿记载的抵押人、抵押权人和解除抵押权协议的当事人一致；注销抵押权的房屋应与房屋他项权证、房屋登记簿记载一致。

2.9.5.5在建工程抵押转现房抵押权登记

在建工程抵押登记未注销可直接办理转现房抵押登记;申请人应与在建工程抵押登记证明记载的抵押人、抵押权人一致；抵押人应与土地使用证记载的权利人一致;在建工程抵押转现房抵押登记前，再设立房屋抵押的不予办理;无司法机关、行政机关查封、异议登记等限制权利的情况。

2.9.5.6最高额抵押权登记

最高债权额、债权确定的期间、最高债权额已经确定的事实和数额应与申请人提交的最高额抵押合同约定的情况一致；最高额抵押房屋被查封的，抵押权人的债权确定；其他按照房屋抵押登记要求办理。

2.9.6国有土地范围内房屋预告登记

预告登记后，债权消灭或者自能够进行房屋转移登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效；预告登记失效后，原预告登记权利人就同一事项再次申请预告登记的，不予受理；

2.9.6.1预购商品房预告登记

（一）买卖双方有预告登记约定；卖方申请人应与商品房预售许可证记载的开发企业、预售合同记载的卖方一致；预告登记权利申请人应与预售合同记载的买方一致；预告登记的房屋在预售许可范围内，房屋登记簿无预告登记记载，与预售合同中买卖标的物一致;

（二）预售合同已经备案；

（三）无司法机关、行政机关查封等限制权利的情况；

（四）申请预告登记的预购商品房已办理在建工程抵押登记的，应提交抵押权人同意转让的书面证明原件;

（五）商品房初始登记后，不再办理预购商品房预告登记。

2.9.6.2预购商品房预告登记变更

（一）申请人应与生效法律文书、遗赠公证书、继承公证书、夫妻变更协议确认的权利人一致；生效法律文书、遗赠公证书、继承公证书、变更协议记载的当事人一方应与登记证明、房屋登记簿记载一致；预告登记变更的房屋应与登记证明、房屋登记簿记载一致；

（二）申请人的姓名与名称、房屋的自然状况发生变化的，提交相关部门的证明文件；

（三）无司法机关、行政机关查封等限制权利的情况；

（四）有抵押权预告登记的，应提交经抵押权人同意变更的书面证明文件原件。

2.9.6.3预购商品房预告登记注销

预告登记后，法院、仲裁委员会生效法律文书撤销合同或确认合同无效、预告登记失效、买卖双方解除合同的，申请预告登记注销。

（一）注销登记的当事人应与合同的当事人一致、应与登记证明、房屋登记簿记载的预告登记权利人和预告登记义务人一致；预告登记注销的房屋应与登记证明、房屋登记簿记载的一致；

（二）无司法机关、行政机关查封等限制权利的情况，无抵押权预告登记。

2.9.6.4预购商品房抵押权预告登记

（一）商品房买房人支付首期房价款后，由贷款银行代其支付剩余房价款，将其所购预售商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保设立抵押权的，在办理预购商品房预告登记后，可以申请预购商品房抵押权预告登记；

（二）2008年7月1日前签订预购商品房买卖合同并办理预售登记备案的，可直接申请办理预购商品房抵押权预告登记；2008年7月1日后签订预购商品房买卖合同的，须办理预购商品房预告登记后，方可办理预购商品房抵押权预告登记；已办理预购商品房贷款抵押登记或办理抵押登记变更的，不再办理预购商品房抵押权预告登记；

（三）抵押当事人有预告登记约定；抵押权申请人应与抵押合同中的抵押权人、贷款合同中的债权人一致；抵押申请人应与预购商品房预告登记证明、房屋登记簿记载的预告登记权利人和商品房预售合同中的买房人、抵押合同中的抵押人、贷款合同中的债务人一致；抵押的商品房应在房屋登记簿记载、商品房预售合同约定的买卖标的物范围内并与抵押合同约定的抵押标的物一致；

（四）以预购经济适用住房或限价商品住房设立抵押的，抵押当事人应提交处分抵押物时按照《北京市经济适用住房管理办法（试行）》或《北京市限价商品住房管理办法（试行）》的规定执行的约定原件；以央产预购经济适用住房设立抵押的，抵押当事人还应提交处分抵押物时按照届时央产经济适用住房上市的有关规定执行的约定原件；

（五）无司法机关、行政机关查封等限制权利情况，无在建工程

抵押；

（六）预购商品房抵押权预告登记不受商品房预售期限的限制。

2.9.6.5预购商品房抵