申华平厂区建设项目可行性报告书.docx
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申华平厂区建设项目可行性报告书
申华平厂区建设项目可行性报告书
第1章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
申华平厂区
1.1.2项目建设地址
105国道西侧与潭东五路（原潭东三路）南侧十字交汇处
1.1.3项目建设性质
新建
1.1.4项目主要建设内容
主要建设内容包括：
华平综合楼、厂区及给排水等配套设施。
1.1.5项目建设规模
包含华平综合楼地上共12层，高55.5米，厂房2层，总建筑面积18543.97平方米。
其中综合楼13323.90平方米，厂房5220.07平方米。
1.1.6项目总投资及资金来源
项目总投资2532.04万元。
其中工程费用2163.48万元，其他费用215.07万元，预备费118.93万元，建设期贷款利息34.56万元。
项目资金银行贷款1200万元，企业自筹1332.04万元。
1.1.7项目建设期
建设期总12个月（2010.08-2011.07）
1.2项目承办单位概况
该项目由华平综合楼项目部承建，该部始终坚持“以质量求生存、以创新求发展”的理念，严格执行“科学管理、技术创新、优质高效、服务周到”的质量方针，争创国内一流的管理水平。
1.3报告的编写依据及范围
1.3.1报告的编写依据
1、华平厂区可行性研究报告编制委托书；
2、现行的行业政策、规定、法律法规、设计标准；
3、华平厂区建设项目规划图
4、项目建设单位的建设设想与要求，项目建设单位提供的相关技术资料，及调查收集的相关区域的社会经济、交通运输及自然条件等基础资料。
1.3.2报告研究的范围
1、项目区人口、社会经济调查；
2、项目建设的背景及必要性；
3、建设规模及工程方案；
4、场址选择；
5、环境保护；
6、节能减排；
7、劳动安全与消防；
8、项目实施进度；
9、项目投资估算及资金筹措；
10、项目财务评价
11、项目社会效益评价
1.3.3可行性研究报告编制原则
1、因地制宜、合理布局、综合配套、兼顾发展。
本着“适用、经济、够用、适度超前”的原则，确定建设规模。
2、项目建设节约用地，少占、不占耕地和农田。
3、根据实际情况，合理确定项目建设方案，符合征地拆迁安置的政策需求，在完善建筑功能的基础上，保证建筑的安全、适用、经济、美观。
4、方案设计要求建筑布局通透，分区明确，为用户提供多样化的选择。
5、执行国家颁布的相关法规、技术标准及相关各类规范，执行国家和地方有关节能、环保、消防的规定、标准和规范。
1.4项目提出理由和意义
赣州市位于江西南部，根据江西省域未来城镇空间布局，提出赣州中心城市定位，与南昌市共同形成江西省的双中心结构城市理念。
上世纪90年代特别是新世纪以来，随着铁路、高速公路的建设，新机场的搬迁，赣州日益成为赣粤闽湘边际地区的交通枢纽，成为珠三角北上、长三角南下、闽三角西进的大通道。
在2009年的国际金融危机中，历经五年磨剑的十大体系建设，大力贯彻落实省委常委、市政府对十大体系提出的“三个围绕，一个继续”（围绕转变经济发展方式、围绕优化发展环境、围绕提供政府效能，继续推进物质载体建设）和“三个形成”（形成载体、形成机制、形成环境）指示精神，围绕“保企业就是保发展”这一主题活动，携手企业化解危机。
赣州改革开放以来经济社会得到持续的发展，新世纪以来发展速度尤为明显。
1.5主要技术经济指标
项目范围：
包括主体土建工程、安装工程（强、弱点，给排水，消防等）、景观绿化工程。
表1-1主要技术经济指标汇总表
序号
项目
单位
技术经济指标
备注
一
项目总用地面积
M2
13973.73
二
项目总建筑面积
M2
18543.97
1
其中：
综合楼
M2
13323.90
2
厂房
M2
5220.07
三
建筑物基底面积
M2
3867.90
四
建筑物层数、总高度
12层55.5米
五
结构形式
框架结构
六
容积率
1.32
七
建筑密度
%
27.68
八
绿化率
%
46.11
九
停车位
辆
50
十
项目总投资
万元
2532.04
十一
资金筹措
万元
2532.04
贷款1200万元
1.6主要研究结论
1、本项目选择符合城市总体规划要求，建设场地具有交通便捷、办公方便的优越性，项目具备良好的建设环境。
2、项目建成后，能极大的提高赣州市经济技术开发区的经济效益，从而为赣州市经济的发展做贡献，同时具有积极的社会效益。
3、本项目已做了大量的前期准备工作，项目建设无论是从办公服务功能、项目选址、配套设施、建设标准上，还是客观需求上，都是可行的。
总上所述，改项目符合国家政策和行业发展要求，从社会需要、技术要求和环境效益等方面均具有现实意义，项目建设条件具备，建设规模合理，建筑标准适当，具有显著的社会效益，建议尽快组织实施。
第2章项目建设的背景及必要性
2.1项目建设的背景
赣州市位于江西南部，地处东经113°54′-116°38′，北纬24°29′-27°09′之间，处于中亚热带南缘，属于典型的亚热带湿润季风气候，森林覆盖率为74.2%。
赣州东接福建三明和龙岩，南至西南临广东梅州、河源和韶关，西靠湖南郴州，北连江西吉安、抚州，处于东南沿海地区向中部内地延伸的过渡地带，是内地通向东南沿海的重要通道之一。
赣州市是江西最大的行政区，下辖2区2市15个县，总面积3.94万平方千米，总人口845.69万人，其中市辖区56.91万人（非农业人口36.19万人），人口自然增长率8.11‰。
耕地面积29.29万公顷，有林地面积271.3万公顷，森林覆盖率为74.25。
赣州市交通便利，区位优势明显。
境内公路、铁路、水运和交通设施齐全，构成了立体化的交通网络。
公路运输已基本形成以市区为中心，105、323、319、206国道为骨架通达四面八方的公路网络，目前已初步建成快速交通骨架网：
赣粤高速、大广高速、蓉厦高速、赣韶高速、环城高速、鹰瑞高速、瑞赣高速、赣大高速公路等。
已建成的京九铁路复线、赣龙铁路，正在建设的赣韶铁路，规划中时速350KM/h的昌赣客运专线、昆台高速铁路、赣深客运专线、鹰瑞铁路构成了全市四通八达的铁路网络。
赣州站现已开行至北京、苏州、泉州、南昌、龙岩、井冈山等地的始发列车，通达全国各大中城市。
按4D级规划的赣州黄金机场现为江西第二大机场。
赣州黄金机场能满足波音757、空客A320等机型起降，目前已开通飞往北京、上海、广州、深圳、重庆、厦门、南昌等地的航线，赣州还被列为中国首个支线航空发展试点城市，引进全国地级市首家航空公司基地。
赣州水运与长江相连，可直通沿海各港口。
近些年，赣州市全面推进“对接长珠闽，建设新赣州”发展战略，进一步优化发展环境，提升发展水平，增强发展后劲，全市国民经济、社会事业快速发展，城市面貌发生巨大变化，正成为中部崛起的璀璨明珠。
工业在国民经济中的主导地位已经凸显，农业的基础地位继续加强，传统服务业繁荣兴旺，旅游、通讯、房地产等新兴服务业迅速发展。
城市化步伐加快，推进旧城改造，拓展中心城区规模。
2009年全市主要经济指标均位居江西省第二位，其中国民生产总值（GDP）达940亿元，比上年增长12.8%；财政总收入达到111亿元，地方财政收入达到68.09亿元，同比分别增长11.1%、22.8%；全市财政支出突破200亿元，达到208.24亿元，增长32.5％。
社会消费品零售总额316亿元，增长18.5％。
全年实际利用外资8.80亿美元，增长6.02%，占全省总量的22%。
实际引进内资230.75亿元，增长10.25%。
城镇居民人均可支配收入12900元，增9.0％，农民人均纯收入3870元，增长8.4％。
规模以上工业完成增加值达233.15亿元，同比增长22.3%。
至2009年12月末，全市金融机构本外币各项存款余额1129.46亿元，比年初增加242.55亿元，同比多增85.91亿元，增速为27.35%；各项贷款余额为637.51亿元，比年初增加211.07亿元，同比多增117.63亿元，增速为49.50%。
赣州经济技术开发区位于赣州市中心城区的西南部，于2010年3月21日经国务院批准为国家级开发区，现辖4个镇1个街道办事处，辖区总面积219平方公里，常住人口26万。
区内设有国家级赣州出口加工区、赣州香港工业园、赣州综合物流园区、国家钨和稀土新材料科技兴贸创新基地、江西省钨和稀土产业基地、台资企业转移承接基地。
2.2项目建设的必要性
2.2.1适应新时代发展的需要
根据江西省域未来城镇空间布局，提出赣州中心城市定位，与南昌市共同形成江西省的双中心结构城市的理念，将赣州市建成赣粤闽湘四省通衢的区域性现代中心城市。
其凝聚力和辐射力极大增强，非常适合创业和居住；产业集聚，结构优化；文化内涵丰富，交通便捷，功能完善；生态环境优美；自然、人力资源丰富。
为抓住这个大好时机，提升自身竞争力，更好的服务于社会，促进社会经济发展，同时提高企业自身效益。
第3章建设规模
3.1建设规模
3.1.1测算依据及建设规模的确定
本项目综合楼作为管理及工作人员办公场所，厂房作为生产及仓储场所，其用房规模主要根据使用单位的实际工作需要来确定，并兼顾企业的长远发展规划目标。
用房包括：
办公用房、公共服务用房、设备用房、生产及仓储用房和附属用房。
各类用房的内容如下：
办公用房，包括一般工作人员用办公室和领导人员办公室。
公共服务用房，包括会议室、接待室、卫生间、警卫用房、公寓等。
设备用房，包括电梯机房、变配电房等。
生产及仓促用房，包括厂房、仓库等。
附属用房，包括汽车库、人防设施、消防设施等。
根据有关规定，汽车停车设施应包括地面停车场和地下车库。
应注意节约用地，建设应充分考虑社会停车需要，充分利用地下室。
项目的建设低点应选择在交通便捷、环境适宜、公共服务设施条件较好、有利于安全保卫和远离污染源的低点，所需建设用地面积应根据当地城市规划确定的建筑容积率进行核算，绿化应符合当地城市有关基地绿化面积指标的规定。
根据以上及有关规定，并按照使用单位的实际使用需要，拟建综合楼的拟定总建筑面积约为13323.90平方米，厂房总面积约为5220.07平方米。
3.1.2建设规模方案必选
建议项目建设单位采用公开招标方式，选择不少于三家设计单位为项目建设各做1个建筑设计方案进行必选。
本可研报告技术方案可作为各设计单位制定设计方案的控制性条件，允许结合项目实际情况进行调整。
然后聘请有关方面的专家、领导、部门对多个方案进行必选。
经对各设计方案的技术及经济指标进行综合比较，最终确定最佳设计方案为项目的实施方案。
3.1.3推荐建设方案
建设理念：
1、设计理念先进，具有一定的标志性，建筑风格能将现代和环保理念融为一体。
2、功能设置、设备配备应满足单位办公、客户服务的需要，并具备一定的前瞻性。
3、建筑装饰应遵循简朴庄重、经济适用原则，兼顾美观和地方特色。
一般办公用房等应采用中等装修，主要入口、电梯间、重要会议室等可采用中高级装修。
工程功能：
项目建设将华平综合楼进行合理的功能分区，极大的满足华平综合楼的办公条件，实现集中办公、统一管理，流水作业的“一条龙”管理，为客户提供满意的服务。
本项目应结合基地地形地势，并结合当地历史文化特征及都市现代发展理念，在空间布局、相关建筑群体结合，以及建筑结构、配套设施、绿化布置等方面，即打造建筑平面布置紧凑，又是一个高低错落，丰富空间效果，形成舒展优雅的建筑造型。
第4章场址选择
4.1场址现状
4.1.1场址地点
根据赣州市国土资源局与申华平签订的土地出让成交确认书：
拟建的申华平厂区位于赣州市经济技术开发区，为国有储备土地，具体位于105国道西侧
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