土管总论复习资料.docx

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土管总论复习资料

1土地的定义：

自然经济的综合体。

2土地资源与土地资产的比较

（1）土地资源

第一，土地资源是将土地作为自然要素来看待；

第二，土地作为自然要素，通过人类的劳动加以利用，能够产生财富；

第三，土地资源是土地成为资产的基础。

所以，土地自然是指土地作为自然要素，于现在或可预见的将来能为人民利用并能产生经济效益的土地。

（2）土地资产

是指土地财产，即作为财产的土地。

它是实物和权力的集合体。

3土地的功能负载功能

养育功能、仓储功能、提供景观的功能、储蓄和增值功能

4土地的基本特性

土地是自然的产物、土地面积的有限性、土地位置的固定性、土地质量差异的普遍性、土地利用的永续性

5当前面临的基本问题

耕地减少，人口增加，人地矛盾尖锐

土地规划滞后、法制不健全

土地利用不科学

土地利用缺乏科学指导

轻视乃至忽视土地利用的经济原则

宏观调控与市场不适应

6土地管理的指导思想战略选择——可持续发展

1.保有一定数量，且结构合理，质量不断提高的各类土地资源；

2.土地资源的生产性能和生态功能不断提高；

3.土地资源利用的经济效益不断提高；

4.降低土地利用可能带来的风险；

5.土地资源的利用能够被社会接受，体现公平和效益。

7土地管理的原则

正确处理国家、集体、个人之间的关系、坚持三效益统一的原则、坚持依法、统一、科学管理土地利用的原则

8土地管理是指国家在一定的环境下，综合运用行政、经济、法律、技术方法，为提高土地利用生态，经济，社会效益，维护在社会中站统治地位的土地所有制，调整土地关系，监督土地利用而进行的计划、组织、控制等综合性活动。

9土地管理主体是国家，国家委派国务院土地行政管理部门管理全国土地；

10土地管理客体是土地以及土地利用中产生的人与人、人与地、地与地之间的关系；

11土地管理基本任务是维护在社会中站统治地位的土地所有制，调整土地关系和监督土地利用；

12土地管理综合运用行政、经济、法律、技术方法管理土地；

13土地管理目的和特点受社会环境的制约，主要受社会制度、土地制度制约。

14奴隶社会全国的土地归国君所有，采用“贡、彻、助”和“井田制”。

15公元前685年，管仲在齐国进行改革，推行“相地而衰征”制度，即按土地的好坏，一律征税，以增加国家收入。

16土地伦理利用可以从以下几个方面来解释：

公共利益最大化、公平分配原则、危害预防、土地使用权利、环境义务、对后代的义务、生活方式和消费模式的选择、风险规避、与周边社区的协调性

17系统论人们公认是美籍奥地利人、理论生物学家L.V.贝塔朗菲（L.Von.Bertalanffy）创立的。

18土地利用系统是指为人类活动所利用的土地表层以及以上和以下的所有要素相互作用、相互制约而构成的具有特定功能的有机结合体。

土地利用系统由一定的要素构成。

土地利用系统是个多层次等级的大系统。

土地利用系统是一个开放的系统。

土地利用系统的功能由整体决定，并非个要素功能之和。

土地利用系统是一个不断运动的系统。

土地利用系统是一个人工系统。

191980年《世界保护战略》中第一次提出“可持续发展”概念；

201997年的中共十五大把可持续发展战略确定为我国“现代化建设中必须实施”的战略。

21可持续发展是既满足当代人的需求，又不对后代人满足其需求的能力构成危害的发展称为可持续发展。

22地籍是指记载土地的位置，界址、数量、质量、权属和用途等基本状况的簿册。

23地籍的作用

为土地管理提供基础资料。

为维护土地产权权益提供基础资料。

为改革与完善土地土地使用制度提供基础资料。

为编制国民经济发展计划提供基础资料。

24地籍的作用分：

税收地籍、产权地籍和多用途地籍；

25地籍的特点和任务分：

初始地籍和日常地籍；

26城乡土地的不同特点：

城镇地籍和农村地籍；

27城镇地籍是以城镇（村庄和独立工矿区）建成区的土地为对象而编制成的地籍图，比例尺1：

500。

28地籍行政管理的层次分：

国家地籍和基层地籍。

29地籍管理是国家为了获得地籍信息，科学管理土地而采取的以土地调查（含测量）、土地分等定级、估价、土地登记、土地统计、地籍档案为主要内容的综合措施。

30按照任务和进行的时间分：

初始地籍工作和经常地籍工作。

31地籍管理的任务

维护土地的社会主义公有制；

保护土地使用者和所有者的合法权益；

促进土地合理开发利用，编制土地利用年度计划、土地利用规划；

制定有关土地政策、法律等；

提供、保管、更新有关土地自然、经济、法规信息。

32土地调查是以查清土地的位置（界线、四至），利用类型、数量、质量和权属状况而进行的调查。

根据土地调查的的内容侧重面不同，可以分为土地利用现状调查、地籍调查和土地条件调查。

33土地普查。

在全国或较大范围内进行全面调查，查明在某一时点或一瞬间的土地数量、质量及其利用状况。

34土地重点调查。

一种非全面性调查，即在拟调查单位中选择一部分具有代表性的重点单位进行调查。

35土地抽样调查。

按随机原则在用地单位总体中选取一部分单位为样本进行调查。

36土地典型调查。

在拟调查单位中选择若干典型单位进行深入的、系统的调查。

通过土地调查可以从整体上认识土地利用中存在的问题与发展趋势。

37土地分等定级是在土地利用条件调查与土地利用分类的基础上，以马克思的地租、地价理论为主要依据所确定的各类土地登记。

38土地登记（landregistration）是指土地所有权、使用权以及它项权利的登记。

依照我国土地法律，主要开展农民集体土地所有权、农民集体土地使用权和国有土地使用权以及土地它项权利的登记。

39土地登记的基本程序可分为土地登记申请、地籍调查、权属审核、注册登记、核发证书五个步骤。

40申请人向土地登记机关申请土地登记，应当提交必要的文件资料包括：

（1）《土地登记申请书》；

（2）申请人身份证明；

（3）土地权属来源证明；

（4）地上附着物权属证明。

41土地统计是指利用数据和图件等形式对土地的数量、分布、权属、利用状况及其动态变化进行系统的调查、整理、分析和预测。

42地籍档案管理是经过土地调查、分等定级估价、登记、统计等工作形成的各种文字、数据、图册资料进行立卷归档、保管与提供利用等工作。

43地籍档案管理的作用

（1）地籍档案为生产和建设服务提供依据；

（2）地籍档案是土地管理工作的依据；

（3）地籍档案是国土教育、宣传的素材；

（4）地籍档案是研究土地管理的可靠资料；

（5）地籍档案是土地信息储存的一种手段。

44地籍管理的原则

1.地籍管理必须按国家规定的统一制度进行；

2.保证地籍资料的可靠性和精确性；

3.保证地籍工作的连续性；

4.保证地籍资料的完整性；

45土地调查的主要内容：

（一）土地利用现状及变化情况，包括地类、位置、面积、分布等状况；　　

（二）土地权属及变化情况，包括土地的所有权和使用权状况；　　

（三）土地条件，包括土地的自然条件、社会经济条件等状况。

46全国土地调查定义：

是指国家根据国民经济和社会发展需要，对全国城乡各类土地进行的全面调查。

47全国土地调查组织者：

国务院全国土地调查小组

48全国土地调查的时限：

10年一次。

49全国土地调查的目的：

以县为单位，全面查清土地利用现状，掌握真实的土地基础数据，建立和完善土地调查、统计和登记制度，实现土地调查信息的社会化服务，满足经济社会发展及国土资源管理的需要。

50土地调查的任务：

（1）农村土地调查

（2）城镇土地调查（3）基本农田调查（4）土地调查数据库及管理系统建设

51规划部门审批时根据建设的需要在总平面图用红线画出建设用地范围，就是我们常常说的红线图。

52红线指经过规划部门批准的建设用地范围边界线。

53蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。

54绿线是指城市各类绿地范围的控制线。

55紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。

56城市黑线指划定给排水、电力、电信、燃气施工的市政管网；黑线管治是对上述市政管网的管理，做到规划有序。

57土地利用现状分类原则：

实用性和科学性相结合；连续性；满足土地管理需要；精简协调。

58农村土地调查以1：

10000；

59荒漠、沙漠、高寒区域以1：

50000；

60经济发达的地区和大中城市城乡结合部可根据需要采用1:

2000或1：

5000；

61城镇土地调查采用1：

500。

62土地调查工作程序

1.准备工作2.外业调查3.基本农田上图4.数据库及管理系统建设5.统计汇总6.成果整理7.检查验收

63农村土地调查内容：

权属调查和地类调查，其中城市、建制镇、村庄、采矿用地和风景名胜按照单一的图斑调查。

64土地权属调查单元是宗地。

65宗地是权属界址线所封闭的地块。

66一般情况下，一宗地为一个权属单位；同一个土地使用者使用不相连接的若干地块时，则每一地块分别为一宗。

67以县级行政区为单位，采用乡（镇）、行政村、宗地三级编号，宗地号从左到右、自上而下编排。

68B107—24这个地号表示福田区第1带07片第24宗地。

69一个权利人拥有或使用不相联的几个地块时，则每一地块应分别划分宗地。

70当一个地块为两个以上权利人拥有或使用，而在实地又无法划分他们之间的界线，这种地块称为共用宗。

71当一个权利人拥有或使用的地块跨越土地登记机关所辖的范围，即一个地块分属两个以上土地登记机关管辖时，应按行政辖区界线分别划宗。

72已确权登记的，经过复核存在错误或界线调整的，有关各方法定代表人或委托人应共同指界，重新签订《土地权属界线协议书》。

73双方宗地界线有争议难以调处的，划定工作界线，签订《土地权属界线争议原由书》。

74违约缺席指界的，一方缺席，以另外一方所确定的界线为准；

75双方缺席指界的维持原状；

76指界人认定界线不签字的按照违约处理；

77违约方15日内未提出异议的或未提出重新指界的，按照调查结果确认界线。

78线状地物宽度大于等于图上2mm的，按图斑调查。

79线状地物宽度小于图上2mm的，调绘中心线，用单线符号表示，称为单线线状地物。

80单一地类地块，以及被行政界线、土地权属界线或线状地物分割的单一地类地块为图斑。

81按《土地利用现状分类》末级地类划分图斑，其中城市用地、建制镇用地、村庄用地、采矿用地、风景名胜及特殊用地外围闭合界线形成的地块为一图斑。

82.图上宽度大于2mm的线状地物划分为图斑。

83.行政区域界线、土地权属界线、单线线状地物、地类界线分割的地块形成图斑。

84.梯田、坡耕地单独划分图斑。

85图斑最小上图面积：

城镇村及工矿用地为图上4.0mm2，耕地、园地为6.0mm2，林地、草地等其他地类为15.0mm2。

86零星地物是指耕地中小于最小上图图斑面积的非耕地、或非耕地中小于最小上图图斑面积的耕地。

87数字正射影像图（DOM,DigitalOrthophotoMap）：

是对航空（或航天）像片进行数字微分纠正和镶嵌，按一定图幅范围裁剪生成的数字正射影像集。

88几个使用者共同使用一块地，并且相互之间的界线难以划清，应该按照共用宗处理；

89当几个使用者共同使用一栋建筑时，可按照各自的建筑面积来分摊宗地面积；

90宗地内几个建筑物分别属于不同的所有者，除建筑占地外，其他用地难以划分的，视为一宗地；

91对只有一个法人代表的特大宗地，有明显不同的用途且面积较大，可以利用地类界线或线状地物划分为若干宗地；

92对于大型工矿、企业、机关、学校等特大宗地，如被公路、河流分割的应划分为若干宗地。

93土地条件调查（landCharacteristicsInventory）是指对土地的土壤、植被、地形、地貌、气候及水文地质等自然条件和对土地的投入、产出、收益、交通、区位等社会经济条件的调查。

94土地条件调查的目的

为制定各项计划、规划和土地政策提供重要基础资料

为综合农业区划和农业生产服务

为城乡土地资源的优化配置提供科学依据

充分发挥土地资源的生产潜力

95降水：

是指地面从大气获得的水汽凝结物的统称。

96植被是一定地区内植物群落的总体，包括森林、草地及农田栽培作物。

97土地登记的特点：

统一性、唯一性、连续性、强制性、公开性、公信力

98确立的登记基本原则

（一）依法登记的原则

（二）属地登记的原则

（三）依申请登记的原则

（四）土地权利保护的原则

99土地制度是一定的社会经济条件下土地关系的总和。

100土地所有制，是指人们在一定的社会经济条件下拥有土地的形式、条件和程序的规定。

1土地使用制与土地所有制的关系表现为：

①土地所有制是使用制的前提。

②土地使用制不仅是土地所有制的反映和体现，而且也是实现和巩固土地所有制的一种形式和手段。

③土地所有制也为土地使用制服务。

④土地使用制具有相对独立性。

2我国土地制度的特点

（1）全部土地实行的都是社会主义公有制。

土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种形式。

（2）土地的社会主义全民所有制，具体采取提社会主义国家所有制形式，由国家代表全体劳动人民占有属于全民的土地，行使占有、使用、收益、处分等权利；土地的社会主义劳动群众集体所有制，具体采取的是农民集体所有制的形式。

（3）城市（含建制镇、独立工矿区）建成区范围内的土地全部属于国家所有。

（4）农村和城市郊区的土地，有的属于国家所有，有的属于农民集体所有；除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。

3城市土地国有制建立方式：

1.接管、没收；2.赎买；3.土地征收；4.立法。

4农村集体土地所有制建立方式：

1.土地改革；2.农业合作化运动；3.农民公社化运动。

5土地产权指有关土地财产的一切权利的总和。

6土地产权的基本特性如下：

1具有排他性

2土地产权客体必须具备可占用性和价值性。

3土地产权必须经过登记，才能得到法律的承认，并受到法律的保护

4土地产权的相对性

7土地所有权是土地所有者所拥有的、受到国家法律保护和限制的排他性的专有权利。

8土地所有权包括土地占有权、土地使用权、土地收益权和土地处分权等四个方面的内容。

9土地占有权指对土地进行实际支配和控制的权利。

10土地使用权指土地使用者依法对土地进行实际利用和取得收益的权利。

11土地收益权指依据法律和契约取得土地所产生的经济利益的权利。

12土地处分权指土地所有人依法处置土地的权利。

13我国国有土地所有权的惟一主体是国家，法律规定由国务院代表国家依法行使对国有土地的占有、使用、收益和处分的权利。

14我国国有土地所有权的客体是一切属于国家所有的土地。

根据法律规定，包括：

（1）城市市区的土地；

（2）依照法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地；

（3）依照法律规定国家征用的土地；

（4）依照宪法规定属国家所有的荒山、荒地、林地、山岭、滩涂等土地

15我国农村集体土地所有权的主体是农民集体。

16农村集体土地所有权的客体，是指属于上述农民集体所有的一切土地，主要有：

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，原则上属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

17我国国有土地使用权的客体是国家提供给单位和个人使用的国有土地。

18国有土地使用权的内容是指国有土地使用权主体在取得土地使用权的过程中形成的权利和义务。

19我国农村集体土地使用权的主体是使用农民集体所有土地的单位和个人。

20我国农村集体土地使用权的客体是上述使用权主体贪污取得的包承地、自留地、自留山、宅基地和农村集体建设用地等。

21城镇国有土地使用权出让，是指市、县人民政府代表国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。

22土地使用权出让最高限期按下列用途确定：

（1）居住用地70年；

（2）工业用地50年；

（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

（4）商业、旅游、娱乐用地540年；

（5）综合或者其他用地50年。

23，城镇国有土地使用权出让有四种方式：

一是以协议方式出让；二是以招标方式出让；三是以拍卖方式出让；挂牌出让。

24土地使用权转让是指以出让方式取得的自有土地使用权在民事主体之间再转移的行为，是平等民事主体之间发生的民事法律关系。

25土地使用权转让的基本形式有出售、交换和赠与。

26土地使用权转让具有如下特征：

（1）土地使用权转让是发生在平等民事主体之间的民事法律行为，是当事人之间进行的民事活动，遵循平等、自愿、等价有偿、诚实、、诚实不损害社会公共利益等民事活动基本原则。

（2）土地使用权转让，只是转让一定年限（有效出让年限内）的国有土地使用权，所有权仍属于国家。

（3）土地使用权转让时，原受让人同时转让了该土地使用权出让合同中规定的权利和义务，新的受让人成为出让合同规定的权利和义务的新的承受者。

（4）土地使用权与其地上建筑物、附着物在转让时不可分离。

27土地使用权出租是指合法取得国有土地使用权的民事主体（即出租人）将土地使用权及地上建筑物、其他附着物全部或部分提供给他人（承租人）使用，承租人为此而支付租金的行为。

28土地使用权出租的法律特征

（1）土地使用权出租也是一种民事法律行为，与土地使用权转让一样，遵循平等、自愿、等价有偿、诚实、信用等民法原则。

（2）土地使用权出租是出租人在保留土地使用权的前提下，把部分土地使用权能租赁给他人使用，并收取租金，不发生作为物权的整个的转移。

（3）地租地块必须是合法取得且法律允许出租的地块。

（4）土地使用权出租后，出租人仍需继续履行出让合同规定的义务。

（5）土地使用权出租主体（出租人）是通过出让或者转让而取得土地使用权的受让人，（6）土地使用权出租，必须将出租地上的建筑物、其他附着物连同土地使用权一并出租，而民法上的财产租赁合同无此限制。

29农村集体土地使用权流转是指农村集体土地使用权在不同的主体之间的流动和转移。

30农村集体土地使用权流转管理应遵循的原则

（1）因地制宜原则。

（2）自愿原则。

（3）平等、有偿原则。

31临时用地管理定义：

工程项目施工过程中需要材料堆场、运输道路和其他临时设施使用的土地。

32临时用地时间：

2年

33临时用地申请单位：

国土管理部门

34临时用地补偿标准：

前三年的平均年产值补偿

35临时用地造成损失（土地变质）:

1-2倍赔偿

36土地征收的补偿与安置含义

是指依法对于被征收土地的补偿和安置多余劳动力的补助的总称。

37土地征收的补偿与安置特征

1.它是一种国家行政行为，而非民事行为；

2.是一种补偿而非赔偿；

3.其对象是被征收的土地；

4.应符合法律；

5.具体费用由该使用土地的建设单位承担。

38土地征收的补偿与安置原则

1.按照被征地土地的原有用途给予补偿；

2.依照法定标准进行补偿；

3.保持被征收土地的农民的原有生活水平不下降。

39土地补偿费定义：

国家征收集体土地时，用地单位需要按照规定向集体经济组织和农民个人支付征地造成的经济损失。

40土地补偿费的实质：

支付让渡土地所有权的费用即地租

41土地补偿费用途：

再生产建设需要

42土地补偿费的公式：

土地补偿费=土地收益/利息率

43土地投资补偿的种类：

建筑物、多年生植物、土地改良

44土地投资补偿的内容：

青苗费、地上补助费

45土地投资补偿的公式：

土地投资补偿费=土地投资收益/利息率

46土地投资补偿给付个体：

个人

47安置补助费的计算方法：

劳动力安置费=游离劳动力人数*资金装备水平

48农民安置方式

（1）集体经济组织

（2）其他单位

（3）不需要统一安置

49安置补助费费用：

不超过土地被征收前3年平均产值的30倍。

50新菜地开发建设基金定义：

征收城市郊区商品菜地时支付的费用。

51新菜地开发建设基金交付单位：

地方财政。

52《中华人民共和国土地管理法》47条：

土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6-10倍。

产量和价格按照国家的标准。

53《中华人民共和国土地管理法》47条：

按照农业人口计算，每一个需要安置的农业人口为耕地被征收前3年平均产值的4-6倍，最高不超过15倍。

54征收城市郊区连续3年以上种植蔬菜的商品菜地和精养鱼塘，需要缴纳系菜地开发建设基金。

（1）城市人口在100万以上，105000-150000元；

（2）城市人口在100-50万的，75000-105000元；

（3）城市人口在50万以下的，45000-75000元。

55征地程序问题

1.征序种类繁杂；

2.步骤多；

3.内容繁琐；

4.踏勘程序混乱；

5.牵涉面广。

56旧的土地使用制度的弊端

（1）不利于维护土地社会主义制度

（2）不利于土地的有效利用和合理配置

（3）不利于企业经济核算和经营水平的提高

（4）不利于城市建设资金的良性循环

57建立土地市场的意义

1.有利于完善和培育社会主义市场体系

2.有利于运用价值规律调节土地供求关系

3.有利于为城市建设聚集资金，为国家开辟财源

58土地市场：

因土地交易所引起的一切商品交换关系的总和。

59土地市场的特征：

1、权利主体性（交易实体的非移动性）

2、地域性

3、垄断性

4、不完全性

5、土地供给弹性小，需求弹性大

6、竞争性

7、宏观调控性

60土地市场的主体：

供给者、需求者、中介者和管理者

61土地市场的客体：

土地本身及其产权关系。

62土地市场的功能

1、优化配置土地资源

2、国家财政收入的新来源

3、维护社会主义土地公有制

4、调整产业结构

5、使房地产转入良性循环，为国家提供积累，使其成为国民经济的支柱部门

63土地零级市场，实际上是指未办理土地出让的划拨土地使用权，未经政府有关部门审批，私下转让所形成的市场。

64房地产市场按层次划分:

一级市场

土地市场

二级市场

房地产增量市场

三级市场

房地产存量市场

市场供应方

政府

房地产开发商

业主

市场需求方

房地产开发商

投资者

业主

业主

市场竞争

供应方垄断供给，需求方竞争

在特定物业类型和特定区域内，开发商垄断竞争

接近完全竞争市场

市场价格

竞争政府主导，开发商参与

开发商主导定价

双方协定，自由议价

65土地市场的管理手段

1．土地利用规划与计划手段：

包括土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地用途管制。

2．地籍管理手段：

土地权属登记

3．土地价格调控手段

4．土地税收和金融手段

5、土地立法和执法手段