合肥市马鞍山花园项目市场可行性研究报告.docx
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合肥市马鞍山花园项目市场可行性研究报告
合肥市马鞍山花园项目市场可行性研究报告
2006/07/18
第一部分项目总说明
1.1.项目总说明
1.1.1项目背景
1.1.2项目发展商情况
1.1.3项目评价目的
1.1.4项目评价依据
1
1.1.5建设必要性
1.2.项目概况
1.2.1项目地块状况
1.2.2项目规划指标
1.2.3项目建设现状
第二部分市场前景分析
2.1项目总论
2.1.1项目概况
2.1.1.1项目名称
2.1.1.2项目建设单位
2.1.1.3项目位置
2.1.1.4项目周边目前现状
2.1.1.5项目性质及主要特点
2.1.1.6项目地块面积及边界长
2.1.1.7研究工作依据
2.1.2可行性研究结论
2.1.2.1市场分析预测
2.1.2.2项目地块分析
2.1.2.3项目规划方案
2.1.2.4项目工程进度
2.1.2.5投资估算及资金筹措
2.1.3.项目存在问题与建议
2.2项目提出背景
2.2.1.项目提出背景
2.2.1.1项目所在区域商业发展情况
2.2.1.2所在区域政策、经济及产业环境
2.2.2.项
目
投
资
的
必
要
性
2
28
2.3市场研究
2.3.1.市场供给
29
2.3.1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查
2.3.1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查
2.3.1.3其他替代性产品供给量情况调查研究
2.3.2.市场需求
32
2.3.2.1所在区域内商业用房的租用情况调查
2.3.2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查
2.3.3.市场价格
2.3.3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查
2.3.3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查
2.3.4.市场预测
34
2.3.4.1未来该区域内商业用房需求预测
2.3.4.2销售及租赁价格预测
2.3.5.市场推销
35
2.3.5.1推销方式及措施
2.3.5.2产品推销费用预测
2.4市场研究
2.4.1.地块特征分析
2.4.1.1项目区位分析
2.4.1.2项目交通分析
2.4.1.3项目人流分析
3
2.4.1.4项目周边规划
2.4.2.项目SWOT分析
2.4.2.1项目优势分析
2.4.2.2项目劣势分析
2.4.2.3项目机会分析
2.4.2.4项目威胁分析
2.4.3.项目定位方案
41
2.4.3.1项目产品方案
2.4.3.2主要技术经济指标
第三部分项目经济分析
3.1投资估算
3.1.1.土地费用
3.1.2.前期工程费用
3.1.3.建筑安装工程费用
3.1.4.基础设施建设费用
3.1.5.管理费用
3.1.6.销售费用
3.1.7.营业税支出
3.1.8.其他成本支出估算
3.2开发进度
第四部分项目可行性分析结论
4.1经济评价
4.2社会环境评价
4.3总体结论及建议
52
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第一部分项目总说明
1.1.项目总说明
1.1.1项目背景
为积极配合及支持合肥市南向滨湖发展的整体规划，把握新一轮马鞍山路房地产开发的商机，安徽**房地产开发有限公司通过
审慎的市场研究，安徽**房地产开发有限公司拟开发建设甲级写字楼、公寓办公、商业裙楼、高层住宅等。
1.1.2项目发展商情况
项目发展商：
安徽**房地产开发有限公司
开发资质：
暂定资质
法人代表：
***
注册资金：
5800万元
注册号：
****
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1.1.3项目评价目的
本报告对马鞍山花园项目的可行性进行评估。
其主要评价目的为：
（1）投资环境研究分析，把握宏观市场环境
（2）市场研究分析，确定项目的市场定位（包括但不限于销售价格定位）
（3）通过对该项目投资开发总价值、投资成本费用、资金筹划计划、销售收入、经营成本、税金等基础数据的预测和选定，利用利润率、净现值、投资内部收益率、投资回收期等经济指标对项目进行盈利能力分析及评价；
（4）通过对项目现金流量、资金来源与运用对项目进行贷款偿还能力分
析，帮助开发商安排融资计划；
（5）通过对项目的敏感性分析、盈亏平衡分析、概率分析、对项目进行
不确定性分析；
（6）为委托方进行项目决策、开发、经营和管理提供参考；
（7）为政府进行项目审批提供参考和依据。
1.1.4项目评价依据
（1）中华人民共和国建设部发布《房地产开发项目经济评价方法》；
（2）浙江省建工建筑设计院有限公司设计的《合肥马鞍山花园修建性详细
规划方案》；
（3）中华人民共和国企业法人营业执照（副本）
（4）委托方提供的项目开发有关资料
1.1.5建设必要性
从社会效益角度分析，本项目的建设符合包河区马鞍山路的控制性规划和详细规划。
为马鞍山路的规划建设提供高品质的房地产
产品，满足区域市场对于办公楼、酒店式公寓及商业用房的需求，同时进一步繁荣马鞍山路段区域。
项目的建设将带来较好的社
会效益。
从企业经济效益分析，由于市场上对办公楼、酒店式公寓及商业用
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房有着较为旺盛的需求，本项目的开发建设面临着良
好的市场环境。
本项目将面临较强的盈利空间，对于企业的利润增加及资本金积累有着较好的推动作用。
不论从社会效益或企业经济效益分析，本项目的建设有着充分的必要性
1.2.项目概况
1.2.1项目地块状况
项目位于交通主干道马鞍山路，东临珠光花园和建设中的交通指挥中心、南临JAC客车厂、西面是省交通学院、北连柏林春天小区。
项目所处位置马鞍山路段是2005-2006年合肥房地产发展最为活跃地区之一，有着极佳的区位优势，拥有着良好的生态环境品质
和明显的经济效应。
1.2.2项目规划指标
◆主要经济技术指标：
项目规划用地：
54623㎡；居住户数：
住宅：
860户；公寓、复式公寓：
1387户；居住人数：
5526人；
户均人口：
住宅：
3.2人；公寓、复式公寓：
2人；
总建筑面积：
220790㎡；
其中：
住宅：
104744㎡；
公寓：
37874㎡；
复式公寓：
25270㎡；
商业：
19592㎡；
物管：
350㎡；
地下层：
32960㎡。
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住宅平均层数：
22.2层；层数：
19层；
公寓、复式公寓平均
人口毛密度：
1011.66人/H.㎡；人/H.㎡；
人口净密度：
1408.50
住宅建筑面积毛密度：
3.07万㎡/H.㎡；
4.28万㎡/H.㎡；
住宅建筑面积净密度：
居住区建筑面积毛密度（容积率）：
3.44。
建筑占地面积：
11106㎡；
住宅建筑净密度：
20.33％；
总建筑密度：
20.40
％。
绿地率：
30％。
停车位：
1030辆（地面：
50辆；地下：
980辆）。
1.2.3项目建设现状
本项目是马鞍山路段整体规划中，集高档住宅、公寓办公及商业裙楼、甲级写字楼于一体的高品质房地产开发项目。
目前项目处于前期市场研究、概念设计阶段。
本项目取得的土地的三通一平的熟地。
修建性详细规划已报合肥市规划局待批。
第二部分市场前景分析
2.1项目总论
2.1.1项目概况
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2.1.1.1项目名称
◆马鞍山花园
2.1.1.2项目建设单位
◆未知
2.1.1.3项目位置
◆马鞍山花园项目位于安徽省合肥市包河区马鞍山路西、休宁路东、客车厂以北。
2.1.1.4项目周边目前现状
◆项目东临主要干道马鞍山路，路东为正在开发建设的普通住宅小区珠光花园，另有正在兴建施工的交通指挥中心工程；项目南侧
为江淮客车厂；北侧是柏林春天小区开发用地，现项目正在进行
二期工程施工。
2.1.1.5项目性质及主要特点
◆项目性质为居住用地，本地块现状：
已拆迁完毕，并建设了围墙。
2.1.1.6研究工作依据
◆规划设计方案结合实际市场调研
2.1.2可行性研究结论
2.1.2.1市场分析预测
◆合肥市房地产市场调查
□2006年1～5月份，安徽省房地产开发投资增长28.9%，而第三产业领域
总的投资增幅为48%，房地产投资总量为197.3亿元，占第三产业领域522.
4亿元总投资规模38%，这一比例表明，房地产业仍是拉动第三产业增长的主
导力量。
而根据国家发改委的统计，今年上半年全国商品住宅投资同比增长
9
了25.4%，全国房地产投资规模4851亿元，安徽房地产投资规模仅占全国的
4%左右。
这一对比表明尽管房地产业整体显露降温态势，但安徽的房地产业
总体仍有上升空间。
□2005年合肥房地产市场现状
2005年受国家各部委实施的一系列包括土地、金融、税收、房地产销售管理
等政策的影响，合肥市房地产市场在调整中保持稳步运
行。
主要表现为：
房地产投资增幅理性稳速增长；商品房供求基本平衡，供
应结构基本合理，市场消费趋于理性，房价稳中有升；市场运行更加稳健理
性，没有出现大起大落。
房地产开发投资增速平稳运行、商品房交易量起伏不定
2005年合肥市房地产开发投资增幅平稳，前三季度合肥市房地产开发投资增幅达53.4%，与去年同期相比少2.5个百分点。
各月投资累计增速运行在50%左右的平台上，没有出现大起大落现象。
2005年前三季度合肥市商品房销售面积同比增长34.5%。
从不同时间段分析，商品房销售面积自2005年4月份以来连续4个月出现负增长，7月份销售面积仅为上半年月平均销售面积的39.42%，8月份销售回暖，9月份销售面积恢复到元月份水平。
影响因素说明：
2005年，由于国家政府相关职能部门对房地产市场存在的问题及现状进行分析与研究，出台了一系列用于抑制房地产市场泡沫、不合理的竞争、以及对房价等方面的相关政策；对整个合肥市的房地产发展也起到了一定的控制和影响，并且直接反应在合肥市房地产商品房开发、销售速度、销售面积等方面；这种情况属于正常的有依据的市场波动，直至9月份趋于平稳回暖、上升阶段。
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房地产供应结构逐步趋于合理化
2005年合肥市房地产开发投资增幅平稳，各月投资累计增速运行在50%左右的平台上，没有出现大起大落现象，商品住宅供应结构也逐步趋于合理。
2005年合肥的别墅在整体楼盘中所占份额逐月下滑，由2005年初占总体楼盘比例的11.2%下降至目前的5%。
多层住宅占整体楼盘份额今年逐步提高，多层住宅面积占有比例由年初4月份的35.3%提高到8月份的42.2%，此后几个月始终保持在40%以上的占比。
此外，2005年新建楼盘中大户型减少、中小户型提高，150平方米以上的户型面积占比由2004的30.4%下滑至2005年目前26.9%。
新建商品房价格先扬后抑
2005年合肥市新建商品房价格呈现先扬后抑的两个阶段性变化。
在1-6月份新建商品房价格仍然维持高位盘整，小幅上涨态势，进入7月份以后，新政效应逐渐突显，合肥新建商品房的销售价格出现了回落，但部分区域楼盘销售趋热，并且价格持续增高。
不同地区不同产品销售速度也各不相同。
就本项目所处的马鞍山路段来说，目前住宅趋于高档楼盘为主导，集中中高收入家庭以及投资客、二次置业的客户群；写字楼市场需求呈明显的上升趋势；另外不论是公寓还是挑高公寓产品都是供不应求，市场热销。
□2006年合肥房地产市场趋势预测
合肥市2005年人均GDP达到了1870美元，正在向全面小康的目标迈进。
按照国际通行的标准，以及合肥市周边南京、上海、杭州等城市发展的实际，未来一段时期，居民购房及购车将成为消费的主流。
合肥市房地产业发展长期看好是毋容置疑的，房地产业发展还有很大的潜力空间。
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经济持续增长和居民收入的提高促进房地产业持续发展
合肥市“十一五”规划以及141“城市空间发展战略构想”到2010年全市地区生产总值，总量超过1600亿，目前为589亿；城镇居民人均可支配收入达到18000元，目前为8610元；城镇居民人均居住面积达到28平方米，目前为24.3平方米；城区人口增加到300万，目前为180万左右；建成区面积在2010年达到240平方公里，目前为150平方公里。
房地产业增加值占GDP比重2010年要达到约为5%，目前为2%。
按照国外一些经济学家的测算，人均GDP在3000美元左右，房地产业增长速度与国民经济增长速度之比约为1.4:
1，房地产业增加值占GDP比重约为7%。
而目前合肥市这些指标均有较大差距，发展空间潜力巨大。
加之这几年居民收入平均水平逐年提高，中等收入阶层比重逐步扩大，恩格尔系数进一步降低，居民消费支出中用于改善居住条件的比重会明显上升，居民住宅消费能力明年将进一步提高。
“七类需求”进一步释放将拓宽合肥房地产市场开发空间
从需求方面分析，明年有以下“七类需求”进一步释放：
一是每年不断增长的首次置业者的主动性购房需求；二是改善居住条件与居住环境的二次购房需求；三是新区开发、旧城改造、市政工程建设实施拆迁带来的拆迁户被动性购房需求；四是以收取租金或出售转手获利的中长期投资置业的需求；五是外来人口进城购房落户的需求；六是为子女教育迁居购房需求；七是年轻人结婚购房需求。
近几年合肥平均每年约有3万对左右新婚夫妇，其潜在购房需求正在释放。
同时，当前购房群体呈现年轻化，25岁到35岁之间群体购房占40%，户型需求为80-100平方米。
经过了2005年几乎一整年的观望，抑制需求已经被大量的积累，2006年以上七大需求将进一步被释放，这将使2006年的成交量较2005年相比有较大的提高。
但是由于宏观政策的延续性，决定了其不会有2002—2004年那样大的年增长幅度。
此外，与经济适用房对低端市场的影响相比，许多机关及企业单位推行团购（集资）购房的行为将对中高端商品住宅市场的影响更大。
但是对公寓、写字楼的需求仍然保持持续、稳定增长态势。
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住房消费梯度格局明显
宏观调控后的合肥房地产市场，购房消费者逐渐成熟，形成对房地产市场发展的理性认知，如房地产短期投资行为逐渐减少，购房者对欲购房屋的面积、总价都将回归到合理的范围，购房甄选中的影响因素逐渐理性，开始拒绝不切合实际的概念引导等。
同时，购房者对于购买二手房的心理芥蒂正逐渐淡化，加上合肥城市中心区可开发土地的减少，当一手新房中不能选出自己满意的房屋时，他们会考虑购买二手房作为一手房的替代品，二手房市场正在逐渐成为新房市场的强有力补充。
由于2005年整体房地产市场的动荡，购房者对市场的消费信心还在慢慢恢复，再加之国家宏观调控已进入周期性调整阶段，2006年二手房成交量会进一步加大，预计2006年合肥市二手房市场总成交量的上升幅度仍然保持在两位数以上。
区域间房地产开发差异化明显，将使热点区域分散
东部组团看涨：
在合肥的城市发展规划中，为东部的发展确定了基调，东部隶属瑶海区，具备良好的商业基础和工业基础，凝聚了合肥主要的批发市场和商贸市场，目前来看其现代物流园、瑶海工业园、龙岗工业区等处的建设的力度较大。
加之一直以来具有交通条件便利的优势，随着基础设施的进一步改善，特别是人们居住理念的极大改变，使得该区域2006年将出现量价双增的态势。
南部组团激变：
南部是合肥城市发展一直想推进的方向，“机场搬迁”、“建立滨湖新区”以往多次规划，但终究未有实质性动作。
2005年末，市政府又明确发出加快建设滨湖城市的步伐，未来省政府将有可能南迁。
因此2006年南部城区房地产开发将可能发生激变，即将有较大的实质性动作。
西部组团趋稳：
从高新区自1991年经国务院批准成为首批国家级开发区以来，西部地区一直成为城市的战略发展重点，随之1993年启动了经济技术开发区的建设，2001年开始建设政务文化新区、大学城，近年相继
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起动了森林公园以及科学城的建设，经过十余年的建设，已经取得了相当大的成绩，2005年底合肥市政府已按照既定计划迁至政务区，西部将成为凝聚政治、科教、经济、文化一体的新城，2006年商铺、写字楼以及新兴的旅游地产开发将会进一步稳健发展。
2006年将是绿色地产年，节能省地为房地产市场开发主旋律
进入2005年之后，能源短缺问题日益成为全社会关注的问题，建造节约型社会的口号深入人心；2005年7月1日，我国第一部有关公共建筑节能设计的综合性国家标准——《公共建筑节能设计标准》正式实施，标志着其后的建筑产品中，节能成为验收的重要考评指标；进行建筑节能设计的同时，高新技术同节能设计手法相结合，实现隔热、保温、通风等既节能又舒适的细节设计，从而变被动达标为主动提升住宅附加值——这种设计原则将在2006年得以凸显。
越来越多的购房者已经逐渐将其注意力转向了环保、绿色产品，而从长期经济利益角度出发的房地产节能产品也吸引了众多消费者的眼球。
未来消费者更会关注全寿命的性价比房屋，也可能在搞节能的时候，会增加投入和提高成本。
但是提高一些成本，从全寿命来看，从今后100年来看，是节约的，对全社会是节约的。
从保证消费者自身利益和节约能源长远考虑，预计环保、节能、绿色将成为2006年新一代房地产产品的主流。
房价窄幅盘整，振幅趋缓
房价的走势最终取决于两个因素，即供应和需求。
首先从房地产投资发展速度来看，在今年国家出台的一系列住房调控措施之后，我们确实看到炒房者的投机行为受到了遏制，但合肥市2005年前三季度完成房地产投资比去年同期增长53.4%，可以看出，尽管扣除政策时滞的影响，合肥房地产市场并没有出现大幅度下降的情况，反而逆势上涨。
其次是2005年抑制的需求也将在明年有一个明显的释放，这将使供需在量上达到一个平衡。
因此，预计2006年合肥商品房销售价格将会窄幅盘整，振幅趋缓。
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行业全面整合，房地产进入品牌时代
从2002年合肥房地产市场全面启动，合肥的房地产企业也随之迅速增长，由2002年的421家企业发展到2005年上半年的726家企业，年平均增长速度为26%。
但其中规模小、经营粗放、资质差的开发商较多。
2004年后，国家的宏观调控力度加大，市场的竞争压力增强，房地产行业正在上演如春秋战国诸侯纷争的大戏，消费者购房更加理性了，房地产企业也逐渐把目光聚焦于品牌建设，房地产市场竞争演绎成强势品牌间的较量。
经过2005年房地产市场的重新洗牌，2006年合肥的房地产企业品牌发展商的市场占有率将会逐步提升，品牌发展商的垄断优势将逐步形成。
随着品牌发展商市场占有率的提高和强势地位的奠定，实力弱小及没有品牌竞争力的发展商将被淘汰，今后的房地产市场将是品牌企业主导的天下。
2.1.2.2项目地块分析
◆项目位于合肥市包河区马鞍山路，2005年下半年至2006年上半年，马鞍山路段在售楼盘对合肥房地产市场具有重要得影响力，
不论是从房屋的品质，开发商实力，以及区域内的商业配套设施和住宅消费群的档次都极具代表性。
分析其原因主要表现在以下三点：
首先：
开发商的实力以及品牌运作，诸如万振、新鸿意、上海绿地集团等；其次：
项目的规模优势以及集群效应，新鸿意联邦花园、国贸公寓、环球
广场的新都会系列，以及绿地海顿公馆的60万平米的大型楼盘等；
第三：
市场的支持，马鞍山路段的楼盘品质、小户型公寓、商业配套等都得到了合肥中高收入以及投资客们的认同，市场上马
鞍山路段的楼盘销售一直保持良好势头。
因此本项目在建筑规划以及建筑品质上必须力求要提升档次，一方面可以面对即将与本项目同步销售的较大楼盘的竞争，另一方面也是提高开发商自身形象所必需的。
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2.1.2.3项目规划方案
◆规划定位
规划通过对合肥市城市总体规划几现状基本情况分析，将本项目规划定位为：
沿马鞍山路为沿街商住楼，内部为住宅群。
为满足人民生活水平不断提高的需求以及购房消费者日益理性的购房需求，小区按照现在生活模式将小区建设成优良的居住环境、完善
的配套服务设施以及丰富的文化内涵的中高档住宅小区。
◆规划说明
本项目的核心是在传统的聚落方式中发掘它一些非常人性化空间组织的要素，重新整合道现代生活中来。
以人的尺度来重新安排
城市生活方式。
空间尺度会对人的情绪和感受产生影响。
马鞍山花园的空间体系中，每一个空间层次的接到宽度、铺地材质、色
彩选择、景观构造都会有变化，因此，进入马鞍山花园的空间层次，会让住户更加安全、舒适和静谧。
2.1.2.4项目工程进度
◆待定
2.1.2.5投资估算及资金筹措
◆根据拟订项目的开发方案，确定各开发项目的工程数量
该土地的地块开发成本包括：
总投资估算汇总序号项目费用名称：
【1土地开发费
2建筑工程费
3安装工程费
4其他投资费
5项目
管理费6不可遇见费
7总投资】
2.1.3.项目存在问题与建议
◆存在问题
□合肥市马鞍山路段房价接近或者高过老城区（市中心）房价，销售上存在一定抗性；
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□目前本项目周边的相关便民配套设施不是十分健全和成熟；
□按购房者心理分析，本地段在整个马鞍山路段地势较低，存在一定的销售抗性。
◆项目建议
□对于马鞍山路段在售楼盘价格趋近或高过市中心房价这点，应该注重市政整体规划和发展目标的宣导；即将兴建的安徽省
行政办公大楼，以及机场的搬迁，合肥整体的滨湖发展战略等；
□目前已有的便民配套有合家福超市、家乐福超市、苏宁电器等，未来规划建设有中学，医院、星级酒店等；
□对于整个马鞍山路段来说，本项目地势低只是相对而言，但是这并非会真正影响到区域内本项目的产品增值和升值空间；
只是客户的心理权衡，在未来的销售宣导中这并不是主要的影响销售
的抗性；
2.2项目背景
2.2.1.项目提出背景
2.2.1.1项目所在区域商业发展情况
◆本项目所在区域内主要商业设施配套较为齐备：
合家福超市、家乐福超市、苏宁电器、周谷堆农贸批发市场等；
◆另外象休闲娱乐类的商业配套设施也较齐全，餐饮酒楼、娱乐KTV、肯德基、肥西老母鸡店、茶楼等；
◆就本项目在马鞍山路段的位置而言，合肥未来的整体规划中本项目的区域内的商业以及市政公建设施都会有极大的提升；
这其中包括本项目西边即将投资兴建的五星级酒店、医院、中学等。
2.2.1.2所在区域政策、经济及产业环境
◆本项目所在区域为包河区。
◆包河区经济概况：
包河区位于合肥市中心以南，东邻南淝河，南濒巢湖，西至金寨南路，北界环城路，总面积230.7平方公里（其中巢湖水域面积41.3平方公里）。
全区总人口约41万。
到2005年底，区域内完成地区生产总值突破百亿大关，预计达到
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