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土地使用权价格评估毕业论文

土地使用权价格评估

摘要：

我国的现代地产估价活动起步较晚，所运用的估价理论体系基本上是从

西方国家引进的，随着中国加入WTO距离国外地产估价机构进入我国估价市场日期的日益逼近，中国地产估价市场日益成熟，鉴于我国目前的国有土地使用权有限期出让制度，与英美等国家的土地私有制有所不同，决定了地产估价理论体系特别是实际运用时应有相应变化。

在我国，地产估价有收益法、成本法、市场法、剩余法、路线法等其它方法，不但具有充分的学术理论依据，而且具有十分重要的实践意义，在国内广泛地应用于土地价格的估价。

为保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理；促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理，促进正常交易；全面、科学、合理地使用城镇土地提供依据，国有土地使用权准确评估意义重大。

关键词：

土地；使用权；价格评估；房地产

引言

第一章

土地评估基本方法

第二章

主要用途土地价格评估

第三章

其他权利土地价格评估及案例调查研究

结论

引言

土地价格,是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。

其权利特征是出让土地使用权。

划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。

土地价格评估是一项综合性、系统性的工作，本论文主要从三方面进行阐述，一、土地评估基本方法:

利用调查的有关资料，采用市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法评估宗地地价。

主要用途土地价格评估：

二、在土地估价中，土地用途主要可分为以下几类：

（1）居住用地；

（2）工业用地；（3）商业、旅游、娱乐用地；（4）综合用地；（5）教育、科技、文化、卫生、体育或者其它用地。

三、其他权利土地价格评估及案例调查研究：

划拨土地使用权、承租土地使用权、有限定条件的土地使用权、地役权、土地租赁权及案例。

第一章土地评估基本方法

1收益还原法

1.1基本公式

以收益还原法评估土地价格按以下公式：

（1）土地收益为无限年期：

V=a/r

式中：

V：

土地收益价格

a：

土地纯收益（或地租）

r：

土地还原利率

（2）土地收益为有限年期：

V=（a/r）[1-1/（1+r）n]

（2）

式中：

V、a、r含义同前

n：

未來土地使用年期

1.2程序

（1）收集相关资料；

（2）测算年总收益；

（3）确定年总费用；

（4）计算年纯收益；

（5）确定还原利率；

（6）选用适当的计算公式；

（7）试算收益价格；

（8）确定待估宗地地价。

1.3收集相关资料收集的资料包括：

待估宗地和与待估宗地特征相同或相似的宗地用于出租或经营时的年平均总收益与总费用资料等。

出租性土地及房屋的宗地应收集三年以上的租赁资料。

营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料。

直接生产用地应收集过去五年中原料、人工及产品的市场价格资料。

所收集的资料应是持续、稳定的，能反映土地的长期收益趋势。

1.4估算年总收益年总收益是指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。

对总收益的收益期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总收

、人

益。

1.5确定年总费用总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。

在确定土地年总费用时，要根据土地利用方式进行具体分析。

对总费用的支出期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总费用。

几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：

（1）土地租赁：

土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；

（2）房地出租：

经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；

（3）经营性企业：

销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；

（4）生产性企业：

生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。

1.6确定土地纯收益纯收益按总收益扣除总费用计算。

土地纯收益是在总纯收益中扣除非土地因素所产生的纯收益后的剩余额。

几种主要土地利用方式下的土地纯收益应按下列公式计算：

（1）土地租赁：

a=R-C（3）

式中：

a：

土地纯收益

R：

年租金收入

C：

年总费用

2）房地出租：

a=Rin-Ihn（4）式中：

a:

土地纯收益Rin:

房地纯收益

Ihn:

房屋纯收益

式中：

Rin=Rlg-Clg（5）

Rin:

房地纯收益

Rlg:

房地出租年总收益

Clg:

房地出租年总费用

式中：

Ihn=PhcXr2（6）

Ihn:

房屋纯收益

Phe：

房屋现值

r2:

建筑物还原利率

房屋现值应根据估价期日的同类房屋建筑的建造成本费用，结合房屋的

物理、经济和功能的退化状况选用适当方法来确定。

其公式如下：

P

hc=RikXDn=Phk-E

（7）

式中：

Phc:

房屋现值

P

hk:

房屋重置价

D

n:

房屋成新度

E:

房屋折旧总额

3）

经营性企业：

a=Ijp-Ijf

（8）

式中：

a:

土地纯收益

I

jp:

企业经营纯收益

I

jf:

非土地资产纯收益

I

jp=Yjp-Cjp

（9）

式中：

Ijp:

企业经营纯收益

Y

jp:

年经营总收入

C

jp:

年经营总费用

4）

生产性企业：

a=Isp-Ijf

（10）

式中：

a:

土地纯收益

I

sp:

企业生产纯收益

I

sp:

非土地资产纯收益

I

sp=Ysp-Csp

（11）

式中：

Isp:

企业生产纯收益

Y

sp:

年生产总收入

C

sp:

年生产总费用

5）

自用土地或待开发土地：

可采用比较法求取，

即比照类似地区或相邻

地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。

1.7确定土地还原利率土地还原利率应按下列方法确定：

（1）土地纯收益与价格比率法：

应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估土地相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。

2）安全利率加风险调整值法：

即：

还原利率=安全利率+风险调整值安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。

（3）投资风险与投资收益率综合排序插入法：

将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。

在确定土地还原利率时，还应注意不同土地权利、不同土地使用年期、不同类型及不同级别土地之间还原利率的差别。

综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率的关系如下：

r=（r1L+r2B）/（L+B）（12）

式中：

r：

综合还原利率

r1：

土地还原利率

r2：

建筑物还原利率

L：

土地价格

B：

建筑物价格

1.8选用适当计算公式

根据未来年期土地收益的变化情况，选择适当的计算公式。

除上述基本公式外，因土地收益变化而应采用的公式见附录A。

1.9计算土地收益价格

在确定了土地纯收益和土地还原利率后，可根据已选择的公式计算土地收益价格。

1.10适用范围收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价。

2市场比较法

2.1基本公式以市场比较法评估土地价格用以下公式：

V=VbXaxBXDXE（13）

式中：

V:

待估宗地价格；

VB：

比较实例价格；

A：

待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数

=正常情况指数/比较实例宗地情况指数

B：

待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数

D：

待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数

E：

待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数

2.2程序

（1）

收集宗地交易实例；

（2）

确定比较实例；

（3）

建立价格可比基础；

（4）

进行交易情况修正；

（5）

进行估价期日修正；

（6）

进行区域因素修正；

（7）

进行个别因素修正；

（8）

进行使用年期等修正；

（9）

求出比准价格。

2.3收集宗

地交易实例

资料收集范围包括：

地块位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等。

2.4确定比较实例

要求选取三个以上的比较实例。

比较实例应选择与估价期日最接近，与估价宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例。

2.5建立价格可比基础

各比较实例应在以下方面统一：

付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。

2.6交易情况修正

交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。

交易行为中的特殊因素概括起来主要有下列9种：

（1）有利害关系人之间的交易；

（2）急于出售或者购买情况下的交易；

（3）

受债权债务关系影响的交易；

（4）

交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易；

（5）

交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易；

（6）

相邻地块的合并交易。

（7）

特殊方式的交易。

（8）

交易税费非正常负担的交易；

（9）

其它非正常的交易。

将各特殊因素对地价的影响程度求和，得出宗地情况指数，再按公式计算

交易情况修正公式为：

V

E=V0xEp/EE

（14）

式中：

VE:

情况修正后的比较实例价格

V

0：

情况修正前比较实例价格

E

p：

待估宗地情况指数

E

E：

比较实例宗地情况指数

2.7

估价期日修正

估价期日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价

格。

主要用地价指数进行修正。

修正公式为：

V

E=V0xQ/Q0

（15）

式中：

VE:

估价期日宗地价格

V

0：

交易期日宗地价格

Q

：

估价期日地价指数

Q

0：

交易期日地价指数

2.8区域因素修正区域因素修正是将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格。

区域因素修正的主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚程度等。

不同用途的土地，影响其价格的区域因子不同，区域因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。

将区域因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出区域因素条件指数，再按公式计算。

修正公式为：

式中：

Ve：

区域因素修正后的比较实例价格

V0：

区域因素修正前比较实例价格

Dp：

待估宗地区域因素条件指数

De：

比较实例宗地区域因素条件指数

2.9个别因素修正

个别因素修正是将比较实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。

个别因素修正的主要因子包括：

宗地位置、面积、形状、临街状况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况、规划限制条件等。

个别因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。

将个别因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出个别因素条件指数，再按公式计算。

修正公式为：

VE=V0XSP/SE（17）

式中：

Ve：

个别因素修正后的比较实例价格

V0：

个别因素修正前比较实例价格

Sp：

待估宗地个别因素条件指数

SE：

比较实例宗地个别因素条件指数

2.10土地使用年期等修正

土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。

修正公式为：

Vt=V0XK（17）

式中：

Vt:

年期修正后宗地价格

V0：

年期修正前比较实例价格

K：

年期修正系数

K=[1—1/（1+r）m]/[1—1/（1+r）n]（18）

式中：

r:

土地还原利率

m:

待估宗地的使用年期

n:

比较实例的使用年期

除进行上述几项修正外，还应根据比较实例与待估宗地的条件差异进行其它必要的修正，如容积率修正等。

2.11比准价格确定所选取的若干个比较实例价格经过上述各项比较修正后，可选用下列方法之一计算综合结果，作为比准价格：

（1）简单算术平均法。

（2）加权算术平均法。

（3）中位数法。

（4）众数法。

2.12适用范围

市场比较法主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。

市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外，还可用于其它估价方法中有关参数的求取。

3成本逼近法

3.1基本公式成本逼近法的基本公式如下：

V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3

=VE+R3（19）

式中：

V：

土地价格

Ea：

土地取得费

Ed：

土地开发费

T：

税费

R1：

利息

R2：

利润

R3：

土地增值

VE：

土地成本价格

R3：

土地增值

3.2程序

（1）判断待估土地是否适用成本逼近法；

（2）收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；

（3）通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关的税费、利息、利润；

（4）确定土地开发后较开发前的价值增加额；

（5）按地价公式求取待估土地的土地价格；

（6）对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。

3.3确定土地取得费土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。

征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。

征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。

城镇国有土地的土地取得费可按拆迁安置费计算。

拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。

城镇拆迁安置费应根据当地政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。

从市场购入土地时，土地取得费就是土地购买价格。

3.4确定土地开发费土地开发费按该区域土地平均开发程度下需投入的各项客观费用计算。

宗地红线外的土地开发费要客观计算道路费、基础设施配套费、公用设施配套费和小区开发费；宗地红线内的土地开发费一般有土地平整费和小设施配套费，根据估价目的和投资主体不同，宗地红线内的小设施配套费是否计入也不同。

按照待估宗地的条件、评估目的和实际已开发程度，确定待估宗地的开发程度。

属建成区内已开发完成的宗地，评估设定的开发程度最少应为宗地红线外通路、通上水、通电和宗地红线内土地平整。

3.5确定各项税费征地过程中发生的税费一般有:

（1）

占用耕地的耕地占用税；

（2）

占用耕地的耕地开垦费；

（3）

占用菜地的新菜地开发建设基金；

（4）

征地管理费；

（5）

政府规定的教育基金及其它有关税费

房屋拆迁过程中发生的税费一般有:

（1）

房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；

（2）

政府规定的其它有关税费。

3.6确定土地开发利息

按照界定土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和资本年利息率，分别估计各期投入应支付的利息。

土地开发周期超过一年，利息按复利计算。

3.7确定土地开发利润

土地开发总投资应计算合理的利润。

土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费。

按照开发性质和各地实际，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润。

3.8确定土地增值

土地增值按该区域土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加额计算。

3.9价格修正与确定

（1）根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行个别因素修正。

（2）成本逼近法求取有限年期的土地使用权价格时，应进行土地使用年期修正。

其年期修正公式为：

K=1-1/（1+r）n（20）

式中：

K：

年期修正系数

r：

土地还原利率

n：

土地使用年期

是否进行年期修正要具体分析:

A、当土地增值是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时,年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正；

B、当土地增值是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一道进行年期修正。

C、当待估宗地为已出让土地时，应进行剩余使用年期修正。

（3）确定土地价格。

3.10适用范围

成本逼近法一般适用于新开发土地、或土地市场欠发育、交易实例少的地区的土地价格评估。

4剩余法

4.1基本公式以剩余法评估土地价格用下列公式：

式中：

V:

待估土地价格

A

：

开发完成后的土地总价值或房地产总价值

B

：

整个开发项目的开发成本

C

：

开发商合理利润

4.2程序：

（1）

调查待估宗地的基本情况；

（2）

确定待估宗地的最有效利用方式；

（3）

估计开发建设周期和投资进度安排；

（4）

估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值；

（5）

估算开发成本和开发商合理利润；

（6）

确定待估宗地的土地价格。

4.3估算开发完成后的不动产价值必须根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋

势,采用市场比较法与长期趋势法结合进行。

对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地或房地产价值，也可以根据同一市场状况采用收益还原法与长期趋势法来确定其价值。

4.4确定开发周期和投资进度安排应参照类似不动产的开发过程进行确定。

4.5确定开发成本开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。

在土地开发项目中，整个开发项目的开发成本包括购地税费、将土地开发成熟地的开发费用、管理费用、投资利息和销售税费；在房地产开发项目中，整个项目的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费用、投资利息和销售税费。

4.6计算利息

地价款、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用和购地税费等全部预付资本要计算利息。

销售税费不计利息。

利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排，按复利计算。

在实际评估工作中，也可把土地或房地产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至估价期日，从而在剩余法公式中没有利息项。

折现率和利息率的选取应参照同期银行公布的贷款利率。

4.7计算利润

开发项目正常利润一般以土地或房地产总价值或全部预付资本的一定比例计算。

利润率宜采用同一市场上类似土地或房地产开发项目的平均利润率。

4.8现有房地产项目的土地估价

运用剩余法评估现有房地产项目的土地价格，其公式如下：

V=Vr-Ph-T（22）

式中：

V:

土地价格

Vr:

房地产交易价格

Ph:

房屋现值

T：

交易税费

房地产交易价格可用正常交易成交价格，或采用市场比较法确定，或结合房地产的经营状况和市场条件运用收益还原法确定。

4.9适用范围

剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。

允许运用于以下情形:

（1）待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价；

（2）仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价；（3）现有房地产中地价的单独评估。

5基准地价系数修正法利用级别或区域基准地价评估

（1）基本公式利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。

其基本公式如下:

V=VibX（1土刀K）XK（58）

式中：

V:

土地价格

V1b：

某一用途土地在某一土地级上的基准地价

Eki:

宗地地价修正系数

Kj:

估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数

2）程序

a.收集有关基准地价资料；

b.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价；

c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；

d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表,确定待估宗地地价修正系数；

e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正；

f.求出待估宗地地价。

6、利用路线价评估利用路线价评估宗地地价，是在已知路线价的基础上，根据宗地的自身条件，进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正等

宗地地价计算公式：

V=uXdvXKiXK2X・・・XKi…XKn（59）

式中：

V:

待估宗地地价

u：

路线价

dv：

深度指数

Ki:

其它修正系数（i=1-n）

第二章主要用途土地价格评估

1居住用地

1.1影响因素分析

1.1.1一般因素应重点分析：

自然因素：

城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件、发生自然灾害等的机率等；

社会因素：

人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等；

经济因素：

地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收入水平、住宅的供给与需求、住宅的租价比等；

行政因素：

土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收政策、

住宅政策等。

1.1.2区域因素应重点分析：

自然因素：

区域在城镇中的位置、自然条件及发生自然灾害的机率等；社会因素：

社区规模功能与安全保障、人口密度、邻里的社会归属文化程度及生活方式等；

交通条件：

距社会经济活动中心的距离、道路状况与交通便捷程度等；基础设施状况：

供水、排水、供热、供电、供气、通讯等基础设施与公用服务设施状况等；

经济发展水平：

区域经济发展规模及水平、居民收入水平等；行政因素：

区域经济政策、土地规划及城镇规划限制；环境因素：

区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。

1.1.3个别因素应重点分析的有：

宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、规划限制、宗地利用状态、地上建筑物的成新度、土地权利状况及使用、与交通设施的距离、与商业设施公共设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染源的接近程度、相邻土地利用等。

1.2估价方法选择与评估

1.2.1估价方法选择居住用地估价，宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法和基准地价系数修正法，对新开发完成的居住用地，可以使用成本逼近法。

1.2.2评估技术要点

（1）评估别墅等独立居住用地，应重点分析：

城镇地理位置与气候条件、居民生活方式、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、景观、人文环境、建筑密度与间距、容积率、绿化率等因素对地价的影响。

一般应首选市场比较法，但如极具特性则不宜采用。

（2）评估高档公寓用地，应重点分析：

居民生活方式、人文环境与景观、基础