中海地产规划设计管理条例完整版.docx
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中海地产规划设计管理条例完整版
中海地产设计管理文件一
中海地产规划设计管理条例
二零零四年四月
说明
中海地产设计管理制度体系是中海地产管理制度的重要组成部分。
中海地产设计管理制度体系由《中海地产规划设计管理条例》、《中海地产规划设计管理程序》、中海地产《规划设计中心管理制度》、地区公司《设计部管理制度》四部分构成，这一管理体系涵盖了中海地产设计两级评审机制、两级管理分工和协调机制、设计单位管理原则、产品专题研究开发和标准化管理原则、设计管理人员培养等方面设计管理原则和机制，为中海地产业务拓展和可持续性发展，以及保持各地区公司项目均衡发展，奠定了制度上保证。
《中海地产规划设计管理条例》在中海地产整个设计管理体系中处于基础地位，是中海地产设计管理工作的根本原则，它主要阐述了中海地产设计管理架构设置、设计两级管理、产品研究开发、管理和产品标准化等方面管理原则和大纲，为制定其它设计管理制度具有指导作用。
第一章总则―――――――――――――――――――――――1
第二章两级评审委员会的组成―――――――――――――――1
第三章两级评审委员会的职责―――――――――――――――2
第四章两级评审委员会的协作与分工――――――――――――3
第五章规划设计管理基本原则―――――――――――――――5
第六章设计单位的管理――――――――――――――――――7
第七章产品专题研发和标准化体系―――――――――――――8
第八章规划设计管理队伍的建设与培训―――――――――――9
第九章附则―――――――――――――――――――――――10
第一章总则
第1条为了适应中海地产规模化经营、品牌化经营的总体发展战略，发挥集团公司和地区公司两级设计管理人员的积极性和创造力，迎接市场的挑战和机遇，规划设计管理实施两级管理制度。
这一管理体系应被视为动态设计管理体系，与时俱进，不断完善，从而保持中海地产规划设计管理工作适合形势发展的需要。
第2条本设计管理体系是将领导决策、专业人员意见、营销人员商业意识三方面在规划设计中得到有机结合，使规划设计符合市场需求，且不断创新，同时具备严格制度和明确分工的规划设计管理体系。
第3条规划设计的两级评审制度的建立，为规划设计的程序化管理奠定了基础，同时也为中海地产规划设计评审工作能够在一个公开、公平、公正的机制下进行提供制度上的保证。
第二章两级评审委员会的组成
第4条在中海地产（以下简称公司）和各地区公司分别设立规划设计决策委员会和规划设计评审委员会，分层分工决策，处理规划设计方面的相关事宜。
第5条评审委员会组成如下：
中海地产规划设计决策委员会（简称公司评委会）
组成人员有：
中海地产分管设计副总经理、总建筑师、规划设计中心领导、投资部领导、营销策划中心领导，以及规划设计中心骨干建筑师。
各地区公司规划设计评审委员会（简称地区评委会）
组成人员有：
地区公司总经理和分管设计副总经理、公司总建筑师（设计总监）、设计管理部经理、营销策划部经理、以及设计管理部骨干人员。
第6条两级评委会分别由其评委会主任牵头并负领导责任。
第7条两级评委会各设秘书一名。
第8条公司评委会组成人员和架构由中海地产公司董事会任命，地区公司评委会组成人员和架构由地区公司提名，报公司评委会批准。
第9条中海地产规划设计中心和地区公司设计部分别是两级评委会的日常管理职能部门。
第10条两级评审委员会在有条件的情况下，可以聘请一些有经验的社会优秀建筑师作为顾问，一方面可以得到更加专业性的意见，另一方面也可以及时收集到设计领域新的技术和信息。
第三章两级评审委员会的职责
第11条公司评委会为中海地产规划设计的决策机构，设计方案经评审及决策后，地区公司将按此严格执行，若根据具体情况需调整，需重新上报并按设计管理程序进行批审。
第12条两级评审委员会应致力于在中海地产内部形成“总建筑师、主任建筑师和建筑师提出专业意见，行政领导、投资和营销人员提出市场意见，评审委员会决策，总建筑师、主任建筑师和建筑师负责组织实施”的分层管理、分层负责、权责分明、各司其责的完整决策体系。
第13条规划设计的评审要严格遵循民主集中制的原则，要充分听取全体评委成员的意见、中海地产公司和地区公司有关领导的指导思想和各项指示，在此基础上由评委主任组织评委会做出集体决策，并下达到有关部门进行实施，并对实施情况进行跟踪和落实。
第14条中海地产规划设计决策委员会每一位成员本着认真负责的精神，认真给出自己对规划设计方案的意见，写出自己推荐的方案，并签名备案。
第15条中海地产规划设计决策委员会向中海地产领导负责，地区公司规划设计评委会向中海地产规划设计决策委员会和地区公司领导负责。
第16条规划设计管理体系是中海地产管理制度的重要组成部分，它的实施为推动规划设计有序开展、提高规划设计质素提供了必要的条件。
在市场经济的特定环境下，规划设计工作要求专业技术人员与领导、其他部门保持有效沟通。
第17条各级领导要充分发挥各级专业人员的积极作用，尊重他们和设计单位的创造性劳动、尊重科学，尽力为规划设计人员营造一个“百花齐放、百家争鸣”民主科学、生动活泼的良好工作氛围。
第四章两级评审委员会的协作与分工
第18条公司评委会与地区公司评委会的职责分工依照《中海地产规划设计管理程序》执行。
第19条主持两级评审委员会日常工作的中海地产规划设计中心和地区公司设计部之间是一种宏观和微观的关系，这种宏观与微观关系仅是相对而言。
两者在业务上应建立起相互促进、相互支持、平等交流的良好工作关系。
地区公司设计部从事基础性技术工作，主要管理工作可分为前期策划阶段及设计阶段过程管理，如根据对当地地域特点、市场环境等因素调查后对规划设计方案提出概念设计、市场定位等理念，以及针对设计单位的图纸阶段技术管理及现场施工技术管理，而中海地产规划设计中心主要集中在策划及设计阶段，多从中海地产整体开发目标要求及项目市场定位、综合设计指标等方面进行宏观控制，从专业技术上、设计领域新技术和信息方面给予指导和支持，避免非专业技术性事务的指导。
第20条在施项目设计管理，如扩初设计、施工图设计、施工期设计变更、政府报建、设计合约管理等实施性工作，包括对标识系统、智能化、艺术品、夜景照明等设计的管理，均由地区公司评委会负责。
施工图设计任务书、建筑师工作指引等方面内容应包含在地区公司《设计部管理制度》中。
第21条为便于方案设计过程中交流和沟通，以及方案评审，地区公司应将规划设计各阶段的图纸、文件按下表规定及时报送股份公司规划设计决策委员会。
序号
图纸、文件名称
套数
1
概念规划图
一
2
概念设计创意稿、方案稿、实施稿
四
3
各阶段设计任务书、设计单位考察报告及设计师网络登记表、设计合同、设计计划、规划方案招标确认书、招标答疑会议议程、各种评审表、中标通知书、中标方案优化要求、未中标通知书、政府批文、获奖证书等
一
4
规划设计方案投标图、定稿图
五
5
规划设计方案优化各轮设计图
一
6
户型平面设计方案图
四
7
户型平面设计各轮优化方案图
一
8
立面设计方案投标图
五
9
立面设计各轮优化方案图、外墙实施样板
一
10
环境设计方案投标图
五
11
环境设计各轮优化方案图
一
12
装修设计方案投标图
四
13
装修设计各轮优化方案图
一
14
建筑专业扩初设计图
一
15
建筑专业报建图（是否需要出图取决于当地规定）
一
16
建筑专业施工图A3文本
一
17
有关股份公司评委会审批职责范围内的重大修改图纸
一
18
现场施工照片（每月一次，卖场施工期间每周一次）
一
注：
各阶段图纸应随图提供电子文件一份。
第22条地区公司设计部应本着“安全可靠、技术先进、经济合理”原则，加强结构专业设计和一些专项结构（如幕墙结构、钢结构、膜结构等）专业设计、设备专业设计的管理工作。
对工程造价有较大影响的结构专业设计（如结构体系方案、大面积地下室、基础类型等）和设备专业设计，地区公司设计管理部应及时与中海地产规划设计中心沟通，利用中海地产集团技术优势，增加事前控制能力，从源头上降低设计成本。
第23条地区公司设计部应与合约部、工程部密切配合。
对于施工单位施工技术方案、施工图（如专项结构项目）加强审核，最大限度的降低分判成本，施工期间应加强设计变更的管理，努力减少施工费用的增加。
设计管理部应参与工程管理，从工程技术角度为工程管理提供技术支持，提高工程管理中的技术含量。
第24条一般情况下，方案设计在定稿评审通过后方可向政府报建，若因时间紧迫，可在该方案设计经地区公司评委会审慎研究并得到中海地产规划设计决策委员会原则同意后先行报建，相关决策委员会的意见必须在后续设计工作中及时落实。
第25条需经公司评委会评审的设计图纸，地区公司评委会应在收到公司评委会评审意见之后，再向设计单位发出正式意见。
需要公司评委会备案的设计图纸、地区公司评委会发往设计单位的意见同时抄送公司评委会。
第26条根据《中海地产规划设计管理程序》的分工，两级评审委员会要立足于市场，发挥专业特长，解决在规划设计工作中遇到的各种问题，主动做好各自职责范围内的各项工作。
第27条两级设计管理体系在明确分工的同时，要注意彼此之间的密切配合和相互支持。
设计决策时要广泛征求意见，做到集思广益，两级评委会要在相互信任、相互依赖的基础上，共同做好规划设计管理工作。
第28条规划设计管理要注意内部审批程序，在职责范围内的事务，应尽量在本级管理体系内处理，当不能解决时再向更上一级管理体系汇报解决，解决后应在各级管理体系之间及时沟通信息，避免在工作上引起混乱和误解。
第29条设计管理的评审意见、优化意见需做到有跟进、有落实，地区公司评委会需按照《中海地产规划设计管理程序》有关要求对公司评委会的意见进行落实。
第30条项目规划设计评审决策后，规划设计中心负责此项目的建筑师和地区公司设计部建筑师跟踪落实情况，对实施过程中产生的阶段性成果及时进行总结，一旦发现评审决策有不妥之处，应及时上报中海地产规划设计决策委员会，以便尽快采取补救措施，尽可能降低不利影响。
第五章两级规划设计管理基本原则
第31条两级规划设计管理原则上按《中海地产规划设计管理程序》执行，如有因进度、股权及其它因素制约可根据地区公司具体情况上报中海地产规划设计中心，经有关领导批复，按个案处理。
第32条在规划设计管理工作中要始终把市场需求和客户的需求放在首位，树立“以客户为本、超前创新”的设计理念。
第33条规划设计要根据不同的土地条件和市场情况规划出带有鲜明特色的优秀设计方案，尽量做到定位准确、设计创新、管理科学、优化高效、精益求精。
第34条规划设计要以多方案比较为原则，要求在对设计单位实力的深入客观考察基础上，采取多家多方案的办法，广泛征求创意，挖掘优秀设计方案。
一般情况下应尽量采用多家竞投的方式。
规划设计方案送审数量至少为四个，立面、环境设计方案送审数量至少为三个。
第35条应做到“过程参与、过程控制”，从方案的评审、优化、定稿乃至实施上严格把关，尽量避免事后补救。
第36条强化规划设计的主题意识，将“概念设计”贯穿项目设计各个环节，实现以概念设计为核心，力争规划设计工作的全面领先。
概念设计的工作重点应放在以下几个方面：
1、加强概念设计生成的创新意识；
2、加强概念设计成果在创意策划、设计各个阶段、市场推广等全过程的整合运用；
3、建立概念设计工作的科学程序和有效方法。
第37条加强研究开发工作力度，以中海地产规划设计中心为主体，在地区公司配合下，形成信息和技术资讯网络，建立基础资料体系，结合项目进行前瞻性的专题研发，加强动态信息研究，并完成重大项目的设计后评估、典型案例或手法剖析等工作。
第38条规划设计正确处理精品与档次、精品与成本的关系。
要以效益最大化为原则，根据市场定位，以合理的成本，打造各种不同档次的精品，使产品的性价比保持在优良水准。
第39条由于地产项目开发具有一定的周期性，在从规划到入伙的过程中，市场可能发生一定变化。
规划设计要做到“适度超前”，要掌握市场动态，及时调整设计与市场脱节之处，并预留一定的调整空间以适应不断变化的市场。
第40条各级专业人仕要具有永不停步的创新精神，要及时吸收境内外的先进信息，将其与所在地的市场需求结合起来，激发我们的创意，从而领先于市场、领先于潮流。
第41条在设计管理中提倡“图面交流”，两级评委会与设计单位在图面上的交流与沟通，将十分有利于专业意见的实施。
第42条规划设计的关键环节，要尽量采取“样板引路”的办法，以实为依据，不能采用零散、拼凑的方案边设计边施工，避免造成产品品质下降、工期的延误，以及成本的增加。
第43条两级评委会在把握原则性规划设计管理问题的同时，也要注意对设计细节的推敲，从中体现发展商的“专业精神”和对买家的关注。
第44条成本控制应成为贯穿设计管理工作始终的一项重要内容，如建筑装饰，要多用创意，而非单纯依靠材料和技术来营造效果，同时材料品质选择应与产品定位相一致，使产品的性能与价格相匹配。
第六章设计单位的管理
第45条要正确处理好发展商与设计单位的关系，要充分发挥和依赖强大的境内外社会专业技术力量的作用，把工作重点放在项目的策划和创意、设计的评审和跟进、实施的组织和协调这些管理工作上来，提高设计管理人员整体技术整合能力。
第46条为了广泛借助社会专业力量，两级评委会应不断寻求和联络高水平、有创意、有市场意识的境内外设计单位，充实更新包括规划、建筑、立面、环境、装修等专业在内的中海地产“设计师网络”。
第47条在对设计单位，及对设计的主要设计人员资历的考察、筛选乃至设计合约的签署等管理工作中，要发扬公司的优良传统，做到“货比三家、两人参与、集体决策”，以免出现不必要的管理漏洞。
第48条在开拓自身设计思想的同时，还要解放设计师的思想，尤其是在方案设计初期要尽量避免干预和影响设计人员的创作意念和思想，不要让设计师的创意受到过多的束缚，要充分发挥他们的创造性，提倡“百花齐放、百家争鸣”。
第49条在设计发标时，需组织好“招标答疑会”，将有关项目条件、市场定位、设计要求、技术指标、概念设计、政府规定等情况与投标单位进行充分沟通，使得各个投标单位能够充分掌握有关要求并反映到设计创意之中。
第50条在设计招标过程中，需及时与各投标单位分别进行“中期交流”，在不影响设计师创意发挥的前提下适当引导，避免其出现不必要的偏离，以确保最终投标方案的可实施性和设计质量。
在重大项目“中期交流”之前需完成概念规划、专题研究开发，以及对设计任务书的有关要求进行修正、补充。
第51条设计单位应参加两级评委会方案评审会议，并在评审会议上对其设计方案作详细汇报。
中海地产规划设计决策委员会方案评审会，应邀请地区公司评委会人员参加，使地区公司评委会人员对设计方案评审决策意见有一个完整而全面的理解，为下一步中标方案优化奠定基础。
第52条在中标方案优化、扩初、施工图设计等各个阶段，地区公司设计管理人员对设计过程实施跟踪管理，以减少设计师的返工和修改工作量，有利于设计管理人员与设计师之间的沟通与配合。
第53条设计方案最后确定后，原则上下一步扩初和施工图设计应进行第二次招标，招标重点应放在设计单位设计人员的资历、业绩、经验、责任心，以及设计进度和设计成本控制等方面。
在签署的设计合约中应包含设计成本控制内容和措施。
第54条中海地产规划设计中心设计管理人员一般情况下不可直接安排和指挥设计单位，有关意见需经过地区公司消化后转达，在有需要的情况下，必须有地区公司设计管理人员在场，以免出现沟通渠道上的矛盾。
第七章产品专题研发和标准化体系
第55条为适应中海地产业务拓展和可持续发展，并保持中海地产产品处于领先地位，中海地产建立规划设计研发机制，针对不同区域性发展项目进行具有前瞻性的专题研发，为项目开发进行技术储备，逐步建立具有鲜明特色的中海地产项目设计理论体系。
第56条中海地产规划设计中心每年年初结合中海地产发展情况编制中海地产年度规划设计研发专题计划，研发专题包括理论、设计、技术、信息等方面具有前瞻性的研究专题。
结合中海地产各地区公司项目发展定位，规划设计中心与地区公司共同进行研发工作，编制项目发展专题研发报告，为实现规划设计的全面领先提供技术支持。
第57条地区公司负责对本地区区域特点、市场情况进行项目设计调研，对有关设计、技术、材料信息进行收集，并根据项目设计需要，向中海地产规划设计中心提出研究开发课题要求，规划设计中心进行审批，并其后研发过程中进行指导和交流。
第58条为适应中海地产规模化发展，中海地产建立健全标准化体系。
标准化体系涵盖项目设计管理标准化和产品设计标准化等系列内容和流程，同时应制定产品标准化、模块化的统一战略措施。
第59条规划设计中心负责中海地产设计管理标准化工作的计划和落实。
每年年初制定中海地产标准化年度发展计划，各地区公司要配合规划设计中心完成各自分担编制工作，标准化定稿文件由规划设计中心负责审核汇总，完成后上交中海地产领导审批。
第60条中海地产设计管理标准化和产品标准化文件经中海地产有关领导批准后，规划设计中心和各地区公司须严格遵照标准化内容进行实施。
各地区公司有责任依据项目实际情况不断积累和定期总结，为进一步丰富和完善标准化文件内容，及标准化文件修订奠定基础。
第八章规划设计管理队伍的建设与培训
第61条各级领导要高度重视中海地产规划设计管理专业队伍的建设和培训，在健全激励机制的同时，在中海地产规划设计中心和人力资源部的具体组织下，在中海地产和地区公司之间建立设计“管理、实践、专业”三个环节的培训体系，不断优化、完善和充实我们的队伍。
第62条要强调规划设计管理人员的“通才”特性，在具备充足的专业基本功基础上，要培养对地产市场敏锐的感知和预见能力，要具备与领导、政府、设计单位、其它部门等多方面协调管理的能力，要加强语言、文字和图面表达能力的提高，并要对材料、施工、成本、以及结构、机电等工种设计有着清晰的概念和广泛的了解，从而进行富有建设性和创意精神的设计管理工作。
第63条各级设计管理人员日常工作中，要经常深入市场，密切关注市场上的创新楼盘及创新户型，在市场中寻找灵感和信息，在紧跟潮流的基础上要超越潮流，从而达到领先地位。
第64条设计管理人员应注意对网络等现代技术的学习和运用，利用网络加强各级建筑师之间的交流与协作，获取最新的资讯信息，加强研究开发的深度和水平。
第65条各地区公司应在中海地产规划设计中心组织下增进彼此的交流，进行互学互访，同时结合发展项目组织有针对性的境内外参观调研，开阔视野、收集信息、感触市场、提高鉴赏和判断能力。
第66条原则上每两年召开一次“中海地产规划设计管理工作研讨会”。
结合一些大型项目的方案评审、观摩考评等工作，不定期地组织一些专题研讨会，交流经验、研讨形势、努力提高中海地产规划设计的整体水平。
第67条地区公司拟组织设计师出国考察活动，应向规划设计中心及时上报地区公司设计师出国考察申请报告，申请报告应包含出国考察的目的、内容，以及人员、时间安排、费用等事项，申请报告经规划设计中心初审后，上报中海地产有关领导审批。
第68条地区公司设计师出国考察结束后应在一个月内完成设计师出国考察报告，并将其上报规划设计中心备案。
第九章附则
第69条本条例自印发之日起实施，以往制定的、与本条例有冲突的任何制度和条文，在本条例生效后自动废止。
第70条为确保本条例的贯彻落实，各地区公司评委会需按照本条例、根据本地区的具体工作实践，编制规划设计管理制度实施细则，报股份公司规划设计中心批准备案。
第71条由中海地产占大股东的联合发展地产项目需按本条例执行，但项目公司内的中海地产派出人员要负责与其他股东及时沟通。
其它联营项目的执行方式由公司评委会另行确定。
第72条本条例的解释和修改由中海地产规划设计中心负责。
编制机构中海地产规划设计中心
编制时间二零零四年五月
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