当前国内房价的居高不下源于需求和供给两方面的因素.docx
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当前国内房价的居高不下源于需求和供给两方面的因素
当前国内房价的居高不下源于需求和供给两方面的因素:
需求方面主要在于投机性需求和投资性需求,其中,投机性需求源于当前房地产市场化过程中的配套制度不健全,而投资性需求则根本上与收入差距的拉大密切相关;而供给方面则主要源于高地价和高利润的冲击,其中,高地价源于不合理的财政税收制度,高利润则根本上与不合理的土地资源占有关系有关.显然,要解决住房问题,也就要从上述四个方面着手.但不幸的是,现代主流经济学却基于伦理自然主义将这种现状合理化了,从而使得"住者有其屋"这一理想离现代社会越来越远.
[摘 要]中国的房地产供需矛盾十分突出，房地产价格已经上涨到普通居民不可企及的地步。
国家调控房地产价格高涨的手段很多，但不能实行“窒息疗法”，应该思考我国的房地产政策设计中的问题，把住房消费重新纳入社会保障体系，实行新的供给方案。
[关键词]住房泡沫 调控方法 住房保障
日本国，在1990年左右，出现了泡沫经济及以房地产业为标志的泡沫破灭后的经济危机，使日本丧失了20年发展机会。
目前，中国经济在2008~2009年的世界金融危机中，仍以9.6%和8%以上的速度增长，房地产价格在高位运行中继续高涨，与当时的日本经济似乎十分相似，许多有识之士，大声激呼中央政府采取措施抑制高房价，中央政府经济监测机构和研究机构，都预期中国房地产价格持续高涨，将给整体经济带来不确定性风险。
1、中国房地产业状态描述
（1）中国房地产泡沫已经很大了。
2009年“4万亿”的投资有多少进入楼市，人们不得而知，但北京、上海、广州等城市不断出现了老百姓不愿看到的“地王”。
中国社科院2010年的《经济蓝皮书》认为，当前有85%的中国家庭买不起住房。
多位业界专家表示，现在的楼市已经形成了泡沫。
各省市主要领导纷纷发表谈话，都认为房价过高，超出了普能老百姓的购买能力。
全国人大副部级领导明确表示：
“自己也买不起房。
”
全国工商联房地产商会会长聂梅生分析说：
“2009年中国房地产是典型的超预期增长。
房价涨成这样，确实是很多人没有想到的。
全国房价高涨的原因其实很复杂，包括信贷政策、土地价格、通胀预期等。
但很重要的一个原因是，2008年持币观望的那部分人进入到了2009年的楼市，而2010年的一部分需求也在2009年提前释放出来了，这导致了2009年楼市的异常火爆。
”美联物业调查显示，在2009年三季度北京购房人群中，购房人主要用来投资保值或自住兼投资的比例达到了65%。
中国房地产价格被推向一个普通百姓不可企及的程度。
在商业投资与多方趋利的推动下，形成“供给不足——投资保值——抬升房价——房地产暴利——再推高房价——泡沫形成——购买力下降——百姓怨声载道——宏观调控——房地产业受损、银行呆账形成——拖累经济”的通道，给整体经济发展注入了不确定性风险。
（2）中央经济工作会议确定调控。
2009年12月初的中央经济工作会议，认为中国房地产价格高企，不利于其产业健康发展，必须对房地产业实行政策调控，促进其健康发展。
2009年12月末召开的国务院常务会议指出：
“要综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，遏制部分城市房价过快上涨的势头”。
中央相关部门已开始行动，从二手房营业税征免政策从2年恢复至5年，到最新的土地出让金首付不得低于50%。
专家表示，中央政府果断出手，说明这次调控房地产市场的决心是很大的，未来还会有其他楼市新政出台。
中国社会科学院金融所金融市场室副主任尹中立认为，土地出让金首付50%，一年内付清全款，是硬性压缩企业在土地款支付上的空间，在当今土地价格高涨的形势下，全款支付之后却不开发，将显著增加资金的使用成本和机会成本，相应压缩囤地、炒地的空间。
国务院发展研究中心市场经济研究所负责人说：
“预计2010年房地产拉动经济增长的需求会逐渐减弱，最晚到2010年中期，房地产市场将进入一个中长期调整型的适度增长期，届时房价会面临回调。
”
中信证券一地产分析师分析：
“进入2009年11月以来，地产股一直处于不温不火的微调状态，11月地产股涨幅为9.7%，行业涨幅仅位居第11位。
而10月份的行业排名为第4名。
从这个方面来看，其实机构和投资者对房地产市场的后市并不看好。
”
（3）房地产与城市化、经济发展捆在一起。
美国《华尔街日报》12月30日发表《中国城市化与产能过剩》一文，认为：
2010年将是一个更加艰难的经济年份，为摆脱全球经济紧缩，北京催生出房地产泡沫，其苦果将在新的一年里尝到。
为吸收和调整这一过剩状况，中国试图通过加速业已规模宏大的城市化进程并通过减少移民和城市登记限制来刺激需求。
领导层也将赌注押在城市化加速与消费之间的联系上。
2008年，中国有43%居民被视为城市人口。
而在拉美、欧元区和美国，该比例分别为79%、73%和82%。
中国的城市化与城市扩张远没有完成，其发展还有一相当长的时期。
国家统计局总经济师姚景源说：
“房地产行业非常重要，它拉动50多个行业，上游拉动钢铁、建材，下游拉动家用电器，甚至可以一直拉到窗帘、纺织品，所以它的拉动力很强。
”如房地产价格直线下降，必然影响到多个产业的生存与发展，对GDP增长也有一定的影响。
中国政府，在经济增长、产业工人就业与满足中低收入者住房需求之间，必须作出痛苦的决择。
房地产业内人士认为，房地产在提振信心的目的实现后，应当致力于“和谐的复苏”。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授则认为：
“2009年前的房地产优惠政策的结束，应该不会搞‘一刀切’或者‘急刹车’。
政府不会让已经有所起色的楼市重新陷入低迷之中，因此，优惠政策将会‘有收有放’”。
2、政府调控限房地产泡沫机理
（1）政府限房价的手段分析：
一是政府投资建房。
政府可以通过投资建造普通住宅，或临时性周转用住房，出租给住房贫困人口，解决住房商品化过程中，一些最低收入阶层、生活贫困线下的人群住房需求。
二是土地供给政策。
地方政府可以通过土地出让金价格调节住房价格。
对高收入者住宅区，实行一次性招标70年的土地使用权出让的市场价格，可称为“一类地产房”；对中等收入者住宅区建设项目，可把出让金分摊到50~70年的使用权时间内，逐年收取土地出让金的办法，降低普通住房价格，可称为“二类地产房”；还可以免收土地出让金，直接、有计划、按实际使用时间、低价收取土地租金，专供俗称“夹心层”，的中低收入人群，可称为“三类地产房”；为缓解暂时购房有困难阶层（如大学毕业生），政府无偿划拨土地，建设政府直接管理的只租不售的公共周转用居房，可称为“四类地产房”。
三是房产税收政策。
中国从黑龙江黑河到云南腾冲（胡焕庸线，1935年）连线，称为人口地理分界线，以此线为界，约有94%的人口居住在约占全国土地面积42.9%的东南部地区，约6%的人口居住在约占全国土地面积57.1%的西北部地区。
可供城市扩张用地与耕地、居住人口数量之比，十分狭小。
目前，全国有12.2亿人口居住在占国土42.9%的东南部，城市扩张与生产粮食的土地正面相撞。
因此，中国人必须节约每一寸耕地，不可能给城市家庭建设大面积住房，不可能一个家庭拥有多套住房，对住房必须支付一定的消费成本、居住费用，普遍对城市居民开征土地占用税和房产税是国情的必然。
按世界通行作法，地方政府的税收收入，一般是以地产税（中国城市土地国有，只能称其为“土地占用税”）和房产税等财产税为主体税种。
普遍对城市居民开征土地占用税和房产税，如把土地出让金考虑在内，必须区分房产类别。
如通过土地占用税和房产税作为抑制房地产炒买炒卖行为的手段，就会一调即效。
如果想要房价下降，尤其是对炒房、炒地行为和超标准面积住房课以重税，房价就会陡降。
四是住房金融政策。
金融调控政策十分灵活，可以从土地出让金首付和住房贷款首付，对房地产企业和住房消费者，双向调控。
也可以对不同性质的住宅建设项目和不同住宅购买者，实行差别贷款利率政策。
还可以对高档住房不贷款、对第二套住房贷款提高利率、对第一套住房实行优惠利率等方法调节。
政府直接掌控的还有数量巨大并不断积累的住房公积金和社保基金，对住房公积金、社保基金的投资方向与贷（借）出利率变动，都可以直接影响房地产业。
五是炒房、炒地政策。
房地产炒买炒卖行为是商业投资行为。
在人地矛盾较大的国家和城市居民住房标准极低的城市，把住房完全交由市场操作，允许炒买炒卖，既不符合中国国情，也是不人道行为——有钱人投资赚钱的幸福，都是建立在大多数“住房需求、贫困人口”需要付出更高代价的痛苦之上。
因此，中国政府必须限制和打击炒买炒卖房地产行为，其土地、金融、税收调控政策，都应围绕抑制炒买炒卖房地产而设计。
六是用人单位住房供给政策。
未来20至30年，中国城市扩长，主要是通过农民工落户城市、大学生在城市就业实现的，低收入人群住房需求量大，靠政府的力量还不足以解决供给不足的矛盾。
因此，用人单位建设暂时性、有限时间内租住周转房，十分必要。
只有政府用人单位和家庭个人三方努力，才可能缓解中国短期内爆发式住房需求。
七是租住房市场管理。
中国城市土地稀缺性决定中国对单位和个人用地、住房面积必须计划控制，单位和私人住宅出租是商业行为，有住房出租，即说明多占用土地。
对商业出租住房加强管理，一方面，它能协助政府解决住房供需矛盾，另一方面，说明该单位和个人占有超需求的土地和住房面积。
在政府对住房市场调控中，既要鼓励这部分住房资源为社会所用，又要加强管理。
一是对超需求的土地和住房面积，政府要做到胸中有数；二是对商业行为所得征收税款；三是对租住者进行住房计划监控；四是为社会治安需要，必须登记流动人口，纳入管理范围。
（2）政府限房价组合拳分析：
目前，表面看起来，中国城市房地产业的主要矛盾是房价过高，实际上是土地与住房供给不足，同时伴有需求的极度放大。
“土地与住房供给不足”，是指城市土地天然不足的硬约束与实际运作过程中的无限扩张，城市人口无限膨胀与户籍管理的硬约束，两对矛盾互不配套的集中表现。
“需求的极度放大”，是指城市新居民的住房需求与老居宅区拆迁过程中的改善性住房需求不理性，城市住房供给商品化率过高与炒地、炒房行为不人性，刚参加工作的大学生无房不结婚、进城的农民工一有钱就置业的焦躁等，多种需求欲望迭加放大了需求。
中国城市供需矛盾的激化，使城市住房需求、炒房需求，加上政府土地财政与房地产商的趋利性共同顶推房价无限上涨，促成了当前的局面。
政府调控楼市可供选择的手段很多，主要问题是如何出台调控组合拳。
其中，土地供给与税收手段对供需双方都具强硬压抑性；打击炒房炒地政策对房价具有直接打压性；金融政策调整具有间接引导与抑制作用；政府和单位投资建房、缓解供给不足，具有正面缓解作用；对住房需求人群分类，计划供地、住房供给计划管理具有住房人性化、人本化，但管理难加大。
中央政府调控，要事先设计其调控目标。
若只是为了降房价，不顾及房地产企业的生存与发展，就采用打击炒房、炒地行为，运用税收手段限制消费，即可达到目的，尤其是税收手段，一调就灵，一征即降。
若是既要让房价降到合理水平，又不伤及房地产企业、银行和整个国民经济的发展，调控政策设计就十分复杂，许多管理手段目前还很难到位，尤其是住房需求人群分类政策，落实起来比较困难。
政府建房满足社会低收入人群住房需求，也不是一时一刻的事情，这样的目标很难实现。
一般来说，宏观经济调控手段都是双刃剑，要看当前要解决的主要矛盾是什么，把主要矛盾与调控目标相结合，综上所述考虑调控政策的组合。
“窒息疗法”不可取，降房价的同时，不能把刚刚发展起来的房地产企业击垮。
城市化过程中，解决城市居民住房问题不可不走商业道路，但也不能全走商业化一条路。
不打击炒房炒地行为、不限制房地产暴利，也不行。
住房，是居民生活中与吃、穿一样的必要消费，把生活必须品当作投资品投机炒作，政府卖地和商人趋利推高房价，对尚没有“小康”的中国人来说，尤其是对刚毕业的大学生和进城的农民工来说，是不人性、不道德的行为。
政府对城市住房供给政策，不细分需求、不细分市场、对普通百姓住房需求全交给市场解决，更不行。
住房完全商业化，并仿照西方完善市场经济体操作，与中国国情不适应，房价无限上涨，必然会把住房这个单一问题异化为社会综合性矛盾，并激化成社会难题。
住房需求不理性，不结合中国城市国土稀缺性，是错误的。
政府只能制定引导性政策，决定不了消费者的购买欲望。
任何社会治理，不可能对消费者的购买欲望进行限制，只能是从教育、意识、观念上引导。
而我国在城市化过程中，政府的和百姓的意识与观念都没有作好思想准备，理性上存在偏差，使政府调控政策的设计，更加复杂，难度更大。
需要深入研究调控政策的组合，丢卒保帅。
若既想把房价降下来，又一点不伤及房地产企业、银行、地方政府的土地收益，是不可能的，只能是在比较中，选择损失相对比较小的举措，先把房价调下来，重新设计城市住房供给方案，即“第二次房改革”。
（3）政府限房价的顾虑：
顾虑之一，限房价不是为了打击房地产企业，也不是为了打压房企的趋利性，对企业来说，趋利是其本份。
目前的暴利，不是房企的趋利性所能左右的，而且企业的趋利行为，受到国家多种政策制约，企业在趋利的同时，也是在为住房消费者服务，没有企业的配合，市场的力量，单凭政府，绝对不可能解决城市居民住房问题。
政府的责任只能促进房企业的健康发展，不能打压其正常业务，不让其发展。
顾虑之二，房地产企业的发展涉及到上下游几十个行业，其就业人口数量大，而且大多是单一技能的体力劳动者，其发展状况如何，对整个国民经济的增长、就业有着直接的影响。
如中国房企因为房价太高，而让其独立承担责任，并受到打压，势必对经济增长和就业带来不可估量的损失。
顾虑之三，好不容易成长起来的房地产企业，正要为城市化作出贡献的商业力量，如因限房价而一蹶不振，必然对国家整体发展战略带来影响。
政府调控，是为了打压不当得利，政府不能趋利，限制过份商业炒作，保护企业正当权益，凸显耕地的稀缺性，促进科学、高效利用有限国土面积。
引导工业社会各方面的城市建设力量，向更加科学、更加适合中国国情、更加人性化与人本化方向发展与进步。
3、市场和政府在住房供给中的分工
食、衣、住、行是人类生存发展的四大基本需求和条件，也是社会经济及其产业形成的起点和主要支柱。
住宅是人类生存发展的基本需求和条件之一，也是需要不断解决的永久性课题。
在原始社会，人类最早的房屋是自然洞穴和草木加泥土房屋。
在古代社会，人类开始建造木质、土质或石质的房屋墙体，屋顶用木草或烧制的土质瓦盖。
从近代工业经济时代起，人类开始建造以水泥、钢材和砂石为建筑材料的楼房，以楼房为标志的房屋开始成为现代人类社会财富的基本形式。
从历史和现实来看，分配是住宅问题的核心，两极分化是最大的矛盾和问题，如何保障中低收入群体的住房是最困难的问题。
因此，住宅问题不仅是社会大众关注的焦点，也是马克思主义创始人和专家学者关注的重点。
（1）中国城市住房需求与供给：
中国城市住房的供给与需求，自从建国以来一直实行的是福利制度，在这种制度下，城市住房的需求处于一种无序的、非理性的需求，住房供给也不均衡，主要看单位的财务供给来源、经济效益、管理方式、核算方法，其实，差距也非常大。
1998年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》发布，虽然提出了我国民众住房供应体系的基本框架，即最低收入家庭租住廉租住房，中低收入家庭购买经济适用住房，其他高收入家庭购买、租住市场价格商品房，“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”被确定为基本方向。
在计划经济中，由于一切资源都由政府支配，全部的经济资源都由计划配置，因此，政府自然应该承担向居民提供住房的责任。
但在市场经济中，大部分资源不是由政府支配，市场机制是资源配置的基础，住房又是一种私人物品，政府只能承担有限的住房社会保障责任。
其“保障的责任”主要体现在，一是居民住房消费整体政策的设计指导思想与政策导向；二是政府的职责范围；三是住房商品市场发展过程中，政府服务的内容与限制等。
但是，实质上，中国在1998正式启动了以“取消福利分房、实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革，后来又把房地产业当作国民经济的支柱产业，用住房建设来推动经济发展。
也就是说，中国居民住房消费整体政策的指导思想主体发生了两次变化，第一次是“取消福利分房、实现居民住宅货币化、私有化”，用市场的力量改变住房供给模式。
第二次是把房地产业当作国民经济的支柱产业，用住房建设来推动经济发展。
即把住房供给转变为以经济发展这主体，没有把住房供给作为主体事项，基本放弃了住房模式的设计与分类指导、保障性住房建设的责任，才带来中国房地产目前这样的状况。
（2）政府之手的调控边界：
第一，政府不得在住房供给过程中获利，只能按国家统一的税收政策征税。
第二，对高档住宅区，政府也只能从土地利用率上，相对征收较高的土地出让金，而不应市场化供给土地，中国城市的土地不得作为商品拍卖，谁给的价高就给谁。
第二，对普通住房土地供给，政府应按城市规划和居民增加人数，实行计划供给，收取计划价格出让金，且出让金只能用于城市建设与国土开发，不得用于城市政府的日常经费支出。
第三，政府只能对公积金贷款方向进行限制，对商业贷款只能从利率补贴上鼓励开发商多建普通住宅。
第四，国家购房贷款利率优惠，只能对购买者第一套住房给予补贴，对第二套改善型购房，不应补贴。
对炒买炒卖者，更不应有任何政策性优惠，甚至可以设计高利率、高收费持有的限制措施。
以保障住房资源配置与住房供给不足的矛盾得到缓解。
第五，对住房保有者，国家可以征收适量的房产税、土地占用税，以完善地方财政税收体系，保证经济发展也给地方政府的财源建设带来一定的好处。
第六，对住房极端贫困者，政府有责任提供最低居住条件。
对暂时住房有困难的新城市居民，政府和用人单位都有责任建设租住型周转用房。
（3）科学供给居民的住房：
中国城市居民住房责任不能全交给市场，其模式应该是：
①政府对住房人群必须分类，实行差别政策，政府履行救济贫困的补位责任。
②住房社会保障的长期目标是全民保障，但在近期只能是部分保障。
具体目标是：
2020年前，实现全民一户有一套最低标准住房，“流浪汉”也能有一个睡觉的地方；2030前实现，有能力改善居住条件的，可以实现按自己的意愿购买改善住房；2040年开始，富裕家庭，经过批准，缴纳一笔较大的土地占用费，可以在城市有一套好的住房的同时，允许在乡间有一套别墅或休闲性普通住房。
③政府提供住房保障的方式应该是多元的，根据城市所在地的经济发展水平等因素，确定合理的住房保障水平。
④政府提供住房保障不应排斥非政府力量，应该从多种渠道筹集保障资金，住房公积金要全额用于住房保障中，并合理利用。
⑤住房社会保障，应建立以市级政府为主要责任主体、中央政府和省级政府各负相应责任的分级负责的体系。
⑥将住房社会保障纳入社会保障体系之中，全盘考虑住房社会保障和社会保障的其他组成部分之间的关系。
⑦政府为实现住房社会保障，提供相应的配套条件。
中国城市住房，若能实现重新设计方案，把住房需求纳入社会保障体系统筹解决，以凸显社会主义特色，加上中国还是一个发展中的经济体，经济发展尚有较大空间，决不会出现日本失去20年的发展机会的事例在中国重演。
若只是为了压房价，很有可能伤及多个产业的发展。
近来，在整体经济依然低迷的同时，房地产市场又掀起了新一轮的涨价竞赛，房地产及相关利益集团的鼓噪更是甚嚣尘上。
许多鼓吹涨价“必然性”乃至“必要性”的不值一驳的老调重又聒噪起来。
有拿“刚性需求”说事的。
殊不知“刚性”根本不能作为没完没了地涨价的理由，需求越是刚性，就越不应该通过价格来调节，唯一合理和正当的办法是增加供给。
我们对粮食的需求、对饮用水的需求应该比对新建的商品房的需求更大吧（旧房子也可以住一阵吧，只要不是在北方在最寒冷的季节，实在不行了在大街上住几个月也不会死人吧），难道因此就应该故意控制粮食和饮用水的供应人为造成“短缺”，然后毫无节制地涨粮价或水价吗？
现在中国市场上最流行对必和必拓公司的声讨。
这不由让人想起巴非特的一句怪话：
“谁是市场上的傻瓜”。
为了不再发生这类声讨事件出现在报纸上，所以想问问经济学家与银行家们，今年下半年中国房价、中国CPI与全球黄金、石油、铜、铁等基本商品价格是否还会再次大幅暴涨。
不过，想必也是人云亦云吧。
我看还是问格林斯潘与小布什吧。
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美元政策制造全球价格
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格林斯潘与小布什怎么会知道今年下半年中国房价、粮价、CPI这些要暴涨呢？
那么先来看一下过去美元政策是如何制造日本价格吧。
1995年4月，七国首脑会议希望——有次序地扭转外汇市场的变化。
随后，日本央行与美国前财长鲁宾大规模进场做多美元。
同时，格林斯潘在1996年到1997年期间把日美两国长期利率差有效地扩大到5%（美国为7%、日本为2%）。
持有美元即升值，一年又多5%利息，日本民间资金自然大规模流向美国市场。
美元兑日元由1995年中80日元升至1997年初120日元，升值高达50%。
升值幅度之巨，时间之短，令亚洲各国经济体都无法协调对日元升值40%的现状。
1997年春，对冲基金看准东南亚货币无法承受如此短时间的高升值，开始进场做空东南亚经济。
随后的一切大家都基本经历过。
+T2O/h&l'u5]$P 对照一下同期日美两国经济现状。
1998年日产生命公司，北海道拓殖银行，山一证券公司等日本大公司倒闭。
而1995年美国股市平均市赢率在14倍，1997年为27倍，1998年为35倍，1999年一季度近40倍。
道指从1995年4000点升至1999年1万点。
美国的名牌股票雅虎市赢率为400倍。
可见同期美国企业利润停滞，股价则呈飞涨特征。
1996年至1998年，证券市场使美国家庭总财产增加了5万亿美元。
美国政府也出现了由日本央行赠送财政赢余的“喜剧”。
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就是到今天2005年，日本许多经济学者还把90年代后期的经济不景气，称作“桥本紧缩”（桥本内阁的财政增税）。
却不得而知美国用扩大日本出口“小利”，掏空日本资金。
用汇率的快速波动“猎杀”日本投入3000亿美元形成的东南亚日元经济圈的“谋略”。
所以日本这个汽车、IT等尖端制造劳动生产率都高于美国20%、美国财政部最大的国债承包商，只能是全球经济实体的“恐龙”，自由世界的“平民”。
今天你能说格林斯潘与小布什不牢牢控制明年2006年美日利率差与汇率吗？
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）z&P7I 下半年中国房价、粮价和CPI暴涨青年论坛_北青网!
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笔者曾在2003年4月23日《上海经济报》“贸易保护、通货膨胀与中国经济”中指出——美联储的再通胀政策将很快大幅提高中国居民的生活成本。
想必今天成本提高的幅度，国人都领略了。
那为什么小布什会知道2003
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