某地块房地产开发项目可行性研究报告doc 50页精品.docx

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某地块房地产开发项目可行性研究报告doc50页精品

摘要

房地产开发是在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。

要想使开发项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作。

可行性研究作为项目投资决策的依据、筹集建设资金的依据、开发商与有关部门签订合同的依据以及编制下阶段规划设计的依据是项目成败的先决条件。

该项目可行性研究报告共分八部分。

分别为项目总说明，项目概况，市场调研及分析，项目规划设计分析，项目进度安排，投资收益分析，项目风险分析及结论和建议。

李沧区九水路以北，汉川路以西地块开发项目在整个投资期内，财务内部收益率大于基准收益率，财务上可行。

通过敏感性分析、盈亏平衡分析、概率分析，该项目抗风险能力较强，该项目可行。

关键词：

房地产开发项目；可行性分析；投资收益分析；风险分析

LicangDistrictNorthofJiushuiRoad,WestofHanchuanRoad,BlockDevelopmentProjectFeasibilityStudy

Abstract

Realestatedevelopmentonthelandlegallyacquiredstate-ownedlanduserightsinaccordancewiththerequirementsofcityplanningandinfrastructure,housingconstructionbehavior.Developmentprojectsinordertoachievethedesiredeconomiceffect,youmustfirstdoafeasibilitystudy.Feasibilitystudyasabasisforinvestmentdecisions,thebasistoraisefundsforconstruction,thedeveloperandtherelevantdepartmentssignedacontractbasisaswellasthepreparationofthenextstageofplanninganddesignisbasedontheprerequisiteofthesuccessoftheproject.

Theprojectfeasibilitystudyreportisdividedintoeightparts.Fortheprojectdescription,projectprofiles,marketresearchandanalysis,projectplanninganddesign,projectschedule,thereturnoninvestmentanalysis,projectriskanalysisandconclusionsandrecommendations.

LicangDistrictJiushuinorththeHanchuanRoad,westoftheblockdevelopmentprojectintheentireinvestmentperiod,thefinancialinternalrateofreturngreaterthanthebenchmarkrateofreturn,financialviability.Throughsensitivityanalysis,breakevenanalysis,probabilisticanalysis,theprojectrisk-resistingability,theprojectisfeasible.

Keywords:

realestatedevelopmentprojects;feasibilityanalysis;returnoninvestmentanalysis;riskanalysis

1项目总说明1

1.1项目背景1

1.2编制依据2

2项目概况3

2.1项目名称3

2.2宗地位置3

2.3土地价格4

2.4宗地现状4

2.5市政配套4

2.6项目周边社区配套6

2.7规划控制要点6

3市场调研及分析8

3.1宏观政策分析8

3.2青岛市近期规划发展方向8

3.3青岛市房地产现状及价格走向9

3.4李沧区房地产现状及价格走向10

3.5主要竞争楼盘分析12

3.6目标市场选择与市场定位14

3.6.1购房价格分析14

3.6.2产品类型分析14

3.6.3目标客户层选择16

3.6.4项目的SWOT分析16

3.6.5项目产品初步定位16

4项目规划设计分析18

4.1项目规划目标18

4.2规划设计特点18

4.3项目建筑布局18

4.4项目结构形式18

5项目进度安排19

5.1工程进度计划19

5.2销售计划19

6项目投资收益分析20

6.1项目总投资及开发成本估算20

6.1.1土地费用20

6.1.2建安工程费20

6.1.3基础设施建设费21

6.1.4前期工程费22

6.1.5开发间接费用22

6.1.6管理费用22

6.1.7公共配套设施建设费22

6.1.8财务费用22

6.1.9销售费用23

6.1.10开发期间税费23

6.1.11不可预见费23

6.1.12其他费用24

6.1.13项目开发总成本24

6.1.14经营资金估算25

6.1.15项目总投资25

6.2销售收入估算25

6.2.1销售收入估算25

6.2.2销售税金及附加估算26

6.3投资使用计划与资金筹措方式26

6.3.1投资使用计划26

6.3.2资金筹措方式26

6.3.3贷款本金的偿还及利息支付27

6.4项目财务评价27

6.4.1项目财务报表27

6.4.2项目财务评价27

6.4.3项目财务评价结论28

7项目风险分析29

7.1敏感性分析29

7.2盈亏平衡分析29

7.3概率分析30

7.4风险管理30

7.4.1风险因素30

7.4.2应对措施31

8结论与建议32

8.1结论32

8.2建议32

附表133

附表234

附表335

附表436

附表537

附表638

附表739

附表840

附表941

附图142

附：

住宅需求调查问卷结果43

参考文献44

致谢45

1项目总说明

1.1项目背景

a.青岛位于山东半岛南端、黄海之滨，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤，是中国东部重要的海滨城市，也是国家五个计划单列市之一。

全市海岸线（含所属海岛岸线）总长为870公里，其中大陆岸线730公里。

青岛现辖七区五市，总面积10654平方公里，第六次人口普查全市常住人口为871.51万人，其中市区1159平方公里，市区人口371.88万人。

b.青岛是一座滨海名城，优越的自然环境、独到的人文环境和适宜的气候条件都使之成为一处很适宜居住的城市。

近来，旅游经济的火热和外地人的大量涌入，临近日本、韩国等独特的海滨环境区域优势以及青岛要建成区域性中心城市，争取进入全国大中城市前列的定位，使越来越多的外国人、外地人纷纷到青岛投资、安家落户，也有很多本地人和外地人看好青岛的发展潜力，到青岛投资房产。

由于综合因素的影响，青岛的房地产投资和开发得到了快速的发展。

成为最为火热的行业。

经济的发展拉动了住房的需求，从而引发价格的上涨。

短短几年的时间里，青岛房产价格翻了1-2倍，甚至更多。

c.据《2011年青岛市国民经济和社会发展统计公报》，2011年，面对复杂的国内外环境，在市委、市政府的正确领导下，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，全面落实中央一系列宏观调控政策，全市经济实现了平稳较快发展，社会事业全面进步，民生状况进一步改善。

初步核算，全市实现生产总值（GDP）6615.60亿元，比上年增长11.7%。

全年财政总收入实现2407.76亿元，增长20.3%；地方财政一般预算收入566.00亿元，增长25.1%；地方财政一般预算支出658.68亿元，增长23.7%。

全年居民消费价格上涨5%,八大类商品价格不同程度上涨，其中居住上涨3.5%。

12月份市区新建住宅价格同比上涨0.5%，环比下降0.3%；二手住宅同比下降1.2%，环比下降0.7%。

统计公报指出，去年全年房地产开发完成投资782.7亿元，增长29.9%。

商品房竣工905.9万平方米，下降11.2%；全市销售房屋面积1028万平方米，下降24.5%。

经济适用房施工面积208.31万平方米，竣工面积43.64万平方米。

d.李沧区是青岛市内四区之一，2014青岛世园会主办地，东枕崂山山脉，西临胶州湾，南接四方区，北连城阳区与流亭国际机场相连，是进出青岛市的咽喉之地。

面积98平方公里，人口51万。

李沧区东部自然环境优越，生态宜居，有白果山、李村河等自然景观和人文景观，是青岛市最宜居的区域之一；中部商业发达，形成了多流通渠道、多经济成分并存的大商贸格局，成为与市南区相媲美的青岛两大购物中心之一；西部工业基础雄厚，集中了青岛市近百家大中型骨干企业。

2011年全年实现地方生产总值240亿元，同比增长10.8%。

完成固定资

产投资178亿元，同比增长30%，总量首次跃居市内四区第一。

1.2编制依据

编制依据是国家有关部门的法规、政策、规程和规范，其主要依据为：

（1）《青岛国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

（2）《青岛市2008至2012住房建设发展规划》；

（3）《青岛市城市总体规划（2006－2020）》；

（4）建设部建标[2000]205号《房地产开发项目经济评价方法》；

（5）《山东省城市房地产开发经营管理条例》；

（6）其他相关专业设计规范；

（7）青岛市统计局、房产局等政府部门发布的相关信息资料；

（8）青岛市国土资源与房屋管理局国有土地使用权挂牌出让公告。

2项目概况

2.1项目名称

青岛市李沧区九水路以北，汉川路以西地块开发项目。

2.2宗地位置

本地块位于青岛市李沧区，东临汉川路，南瞰双峰山，北依世园会主园区，小区出入口紧靠九水广场，距九水东路交通主干道不足百米，外享繁华，內得幽静。

图2-1目标地块位置示意图

图2-2目标地块规划位置图

2.3土地价格

李沧区九水路以北，汉川路以西地块的挂牌起始价（楼面地价）为2665元/平方米。

2.4宗地现状

a.根据《青岛市人民政府关于李沧区东部违法建筑处置工作有关问题的会议记录》，李沧区九水路以北，汉川路以西地块为违法建筑处置用地。

本地块是青岛市国土资源和房屋管理局拍卖出让的土地，系国有建设用地使用权连同地上建筑物共同拍卖出让。

b.地块权属条件：

权属清楚，四邻无争议。

c.地下没有影响房地产开发的构筑物、电缆、暗渠及其他构筑物。

2.5市政配套

该地块东临汉川路，西临九水广场，南临九水东路与现状住宅区相隔,北临青岛恒大实业集团公司,用地西侧为沥青路面的现状道路,东侧为沙土路面的大车路。

该地块水、电、通信配套齐备，将引入天然气、暖气、有线电视入户，生活成本贴近大众。

九水东路现状管线有煤气一条、给水一条、邮电一条。

管线说明如下：

a.煤气：

位于九水东路道路南侧。

材质为钢，管径为400毫米；

b.给水：

位于九水东路道路北侧。

材质为铸铁，管径为400毫米；

c.邮电：

位于九水东路北侧人行道上。

材质为PVC，管径为50*36+12*12厘米。

图2-3目标地块市政配套综合图

2.6项目周边社区配套

a.交通出行：

该地块分别有112、113、128、326、361、365、385等多路公交车经过，去往市区、崂山、城阳等方向均十分方便；未来即将建成的地铁M2号线将快速拉近项目与市区的距离，届时不出半个小时即可到达市区的主要区域；

表2-1项目周边公交线路

公交车

路线

112路

卧龙村——沧海路

113路

流清河——沧海路

128路

南王家上流——沧口公园

326路

恒星学院——利津路

361路

恒星学院——唐河路

365路

北九水——大港二路

385路

海大崂山停车场——李村公园

b.医疗：

青岛401医院北院区距离项目仅2公里，周边还有市第八人民医院，409医院等多所三级甲等医疗机构，就医方便。

c.教育：

海洋大学崂山校区，青岛酒店管理学院，恒星职业学院，青岛体育运动学校，广播电视大学，规划建设的潜艇学院等高校学府毗邻项目；前往青岛二中，青岛五十八中和青岛六十四中更是方便快捷。

d.购物：

与现有刘家下河商业中心、规划苏家商圈相临。

前往李村商业圈仅10分钟车程，前往枯桃花卉市场交通便利快捷，是未来业主休闲购物的理想去处。

e.休闲、娱乐场所：

北侧“睡莲世界”和“白果山公园”；南侧为李村河生态区；虎山城市生态公园、十梅庵风景区、崂山风景区东西环抱；青岛世博园园林花卉博览会暨世博大道项目，与项目仅几分钟之遥，是业主消遣、散步、放松身心的好地方。

2.7规划控制要点

规划用地性质：

居住用地；

用地使用强度：

容积率1.8建筑密度27.54％绿地率>35％；

出让年限：

70年；

产权类型：

大产权房；

设计要求

建筑高度：

多层住宅建筑，建筑限高20米满足机场净空要求；

建筑间距：

按照现行法规要求与周边规划及现状建筑保持合法间距；

退后道路红（绿）线：

退后周边道路红（绿）线10米以上；

退后周边地界：

退后周边地界6米以上；

交通出入口位置：

机动车出入口设置在小区西侧，交通出入口间距要符合有关道路交叉口设置规范的技术要求，组织好用地周边动静态交通；

停车规模：

配备充足的停车位,停车形式为地上停车场。

表2-2小区主要经济技术指标

项目

单位

数量

规划总用地

平方米

23134.4

总建筑面积

平方米

41622.13

标准层建筑面积

平方米

36325.51

阁楼层建筑面积

平方米

2060.15

半地下储藏室建筑面积

平方米

1575.35（按1/2计算）

总居住户数

户

312

建筑密度

％

27.45

容积率

——

1.8

绿地率

％

35

日照间距系数

——

1.5

停车位（地上）

辆

108

3市场调研及分析

3.1宏观政策分析

a.2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施（简称“新国八条”）,拉开了第三轮房地产宏观调控的序幕。

新国八条要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

b.政府打出“2011调控组合拳”，形成连续高压调控政策。

2011年4月6日，再次调息，上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别再上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整，由6.6%上调到6.8%，后期存贷款利率仍不断上调；5月，国家发改委要求开发商进行“一房一价”公示；7月，央行年内第三次加息，房贷利率十年最高点；8月，建设部公布二三线城市限购“五条标准”；12月，中央明令限购令续期，房产税试点范围将扩大。

现在的国家政策力度远超以往，连续不放松的调控也取得了显著的效果，这从一定程度上也坚定了中央持续进行宏观调控的决心。

c.2011年1月30日下午，青岛市政府发布了《青岛市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作促进房地产市场平稳健康发展的意见》（简称“十二条”），“十二条”对“限购令”执行做了详细要求，并将从住房用地供应、中低价位中小套型商品房供应、保障性住房建设、房地产经纪机构管理、房屋销售和转让管理、个人住房信息系统建设和完善住房工作责任制等十二个方面，贯彻落实国家房地产市场调控部署，持续推进岛城房地产市场健康发展。

d.2011年2月，青岛市政府出台青岛限购令，规定对已有1套住房的青岛市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女）、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。

 2012年将继续严格执行住房限购政策。

新国八条、央行频繁调息和青岛市限购令，在增高了购房者购房门槛的同时也严重打击了购房者购房信心，市场观望情绪浓厚。

3.2青岛市近期规划发展方向

a.根据2011年4月15日青岛市人民政府办公厅印发的《青岛市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，青岛市城市发展布局为：

立足提升全市城镇化水平，优化整合全市国土空间资源，以环胶州湾区域为核心，以组团布局为主要形态，形成各组团布局有机衔接、功能定位清晰的网路化城市空间结构，

构建“环湾型、组团式、多层次”的大城市发展新格局。

重点发展崂山、黄岛、城阳，优化提升市南、市北、四方、李沧。

b.《青岛市城市总体规划（2006－2020）》提出“环湾保护、拥湾发展”的战略思想，将城市空间资源的利用向集约化、内涵式方向引导、控制与发展；并正式确立了“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的全新空间发展战略，致力于积极构建青岛、黄岛、红岛、崂山“一主三辅”的现代化城市框架，以强化主城的内涵式发展、稳步提升老城区功能、有序推进新城区建设为目标，以改造和提升青岛主中心、崂山及黄岛副中心为重点，全面增强主城的综合实力，提升主城的辐射和带动能力。

新一轮总体规划勾画出一幅宏大绚丽的未来城市蓝图：

到2020年，青岛将成为拥有近1200万人口、城市建设用地规模将近540平方公里、城镇化水平达到77.8％的富强、文明、和谐的现代化国际城市；到2050年，建设成为现代化国际滨海城市，社会经济发展主要指标达到当时发达国家水平。

3.3青岛市房地产现状及价格走向

2011年青岛市全市生产总值达到6615.6亿元，同比增长11.7%，经济运行平稳，主要经济指标均快速增长。

青岛市固定资产投资额同比增长23.6%至3225.8亿元，其中房地产开发完成投资782.7亿元，增长29.9%。

全市商品房施工面积为5690余万平方米，增长12.5%；新开工面积为1813.1万平方米，增长5.9%；商品房竣工905.9万平方米，下降11.2%；全市销售房屋面积1028万平方米，下降24.5%，待售商品房面积增加23.1%。

经济适用房施工面积208.31万平方米，竣工面积43.64万平方米。

在限购、限价、加息等宏观政策下，青岛市商品住宅销售量受到一定的遏制，但由于在成交楼盘中不乏高端楼盘，销售价格仍持续在高位。

房贷利率7折优惠政策的取消以及央行的几次连续加息，增加了购房成本，作为楼市主力的刚性需求在一定程度上也受到抑制，楼市市场的不明朗也会进一步加剧刚性需求用户的观望情绪。

5月18日，国家统计局发布了2012年4月70个大中城市住宅销售价格变动情况。

根据最新的统计数据，青岛房价连续第6个月出现环比下降，降幅达1.7%。

与去年同期相比，青岛房价下降3.8%，为近年来最大跌幅。

图3-1青岛市近期新建住宅成交套数

图3-2青岛市近期房价走势图

3.4李沧区房地产现状及价格走向

李沧区是青岛市内四区之一，2014青岛世园会主办地，是进出青岛市的咽喉之地。

李沧区东部自然环境优越，生态宜居，是青岛市最宜居的区域之一。

目前在岛城，人口迁徙和城市中心也在潜移默化中向北转移，逐渐在李沧聚集，在不远的将来，李沧将成为新的城市中心。

众多大型房企落户李沧，新的居住区正在形成，“创城”级别的房地产项目在李沧就有6个之多，万科生态城，绿城，中海国际社区，时代城，中南世纪城，海岸华府，这些项目地处李沧重要地段，定位大多面向刚需，必会吸引大批年轻的刚需群体，新的中央居住中心会逐步从

浮山后等传统岛城居住区转入李沧九水路，金水路，虎山东侧等区域。

买对较为惨淡的楼市，李沧区最新做出降价调整，一些中小型项目的降价直接推动了房价的下行。

图3-3李沧区新建住宅均价走势图

目前，李沧楼市刚性项目为主流产品，从销售情况来看，一季度末，楼市回暖已现成效，刚需逐渐由观望转为出手。

二季度刚需购买需求会愈加强烈。

加上李沧区隶属政府重点规划区域，价值潜力无限，伴随着铁路青岛北客站周边区域的开发，沧口区域总投资高达50多亿元板桥新城的逐步建设，李沧区域规划将无限利好。

商业上万达、苏宁、宝龙等大型综合体项目落地，让刚需购房者纷纷把目光投向李沧。

李沧区刚需项目云集，大型房企不断落户，商业密集，交通便捷，加上世园会不断推进，区域的无限利好使得无数购房群体纷纷向往。

3月李沧区更是拔得头筹，新房成交了776套，成交面积为74245㎡，其中住宅成交746套，面积为71058㎡,荣登三月青岛楼市成交套数第一名。

由下图也可以看出，4月青岛各区楼市成交套数中，李沧区仍保持第一名的好成绩，市场前景较好。

图3-42012年4月青岛各区市新房销售比例

3.5主要竞争楼盘分析

本项目有万科生态城、和达和城、绿城理想之城三个主要的竞争项目。

其中和达和城的占地面积与本项目相当，万科生态城和绿城理想之城相较本项目来说均为大项目，竞争性不容忽略。

针对这一点，本项目的宗旨即为把该项目做精，充分考虑购房者的需求，以人为本，提升住房品质。

本项目将从规划设计、居住环境、住宅性能、营销策划、物业管理等方面加强项目优势，可以从建筑设计方面彰显项目特色。

a.万科生态城

项目地址：

李沧金水路128号（青岛生态商住区）

项目占地：

161.1万平方米

建筑面积：

349.8万平方米

容积率：

2.20

建筑类型：

住宅、别墅、蚂蚁工房、低层、多层、高层

开盘时间：

2011年11月20日

当前售价：

起价7000元/平，均价9000-13000元/平，最高14600元/平

物业费：

2.59元/平方米·月

绿化率：

40%

装修标准：

精装图3-5万科生态城示意图

开发商：

青岛万科置业有限公司

物业服务：

青岛万科物业服务公司

b.和达和城

项目地址：

李沧区九水东路496号

项目占地：

13.5万平方米

建筑面积：

28.23万平方米

容积率：

1.80

建筑类型：

住宅、高层

开盘时间：

三期2011年4月9日开盘，

二期花园洋房2010年8月7号开盘

当前售价：

起价8000元/平，平均价9300-9400元/平

物业费：

0.96元/平米·月

绿化率：

40.70%

装修标准：

毛坯 图3-6和达和城示意图

开发商：

青