中浩云物业管理投标书.docx

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中浩云物业管理投标书

1、公司简介

上海陶然居物业管理有限公司成立于二00六年十月，是由上海中浩云房地产发展有限公司与上海中宁物业管理中心合作组建，以物业管理服务为核心业务的专业化物业管理企业，是一家以发展物业管理及相关产业为主的具有独立法人资格的公司。

目前物业管理资质暂定为三级。

办公地址为新村路1321号5楼。

上海陶然居物业管理公司将面向中高档物业，依托中浩云房地产发展有限公司的强大开发实力和中宁物业的专业管理品牌来拓展物业。

公司秉承“为居者着想”的理念，以“专业管理，以人为本；为业主服务，为城市管理服务”为企业宗旨发扬“团结、协作、真诚、奉献”的企业精神，把为业主提供高品质的服务、让业主满意作为公司的目标，使业主居住舒心、生活开心、漫步赏心、出门放心。

一流团队：

团队的和谐运作，是企业做大，做强的根本。

陶然居物业倡导“以人为本”，公司把高品位、高档次、高质量的服务建立在高素质的人才基础之上。

公司管理服务架构由总经理室、人力资源部、工程部、物业管理部、计划财务部、品质保证部和若干管理等职能部门构成。

公司注重团结、协作的工作氛围，建立了一支高素质的团队。

公司部门经理均具有从事物业管理5年以上的工作经历，中级以上专业职称；管理人员大专以上文化程度，具有物业管理资格证书；专业技术主管等具有相应专业中级以上技术职称。

公司倡导每位员工以陶然居为荣，自觉践行“为居者着想”的服务理念，使全体员工在物业工作实践中不断发挥其创造性、能动性，为广大业主提供优质高效、热情周到的服务。

专业的管理：

公司强调高起点，吸取了先进的物业管理经验。

建立有一套完整、规范的管理规章制度，较好的保障了公司物业管理的正常运作。

公司十分重视对员工服务意识的培养和教育，要求员工必须严格按照“树立服务意识、端正服务态度、掌握服务技能、提高服务质量”，同时根据ISO9001质量体系要求，制订了一套既符合标准又与物业管理实际相结合的程序文件及各个岗位的作业文件，使每个员工明确谁来做、怎样做，既注重过程，更看重结果。

要求管理无盲区，服务无缺陷，工作无差错，住户无怨言。

陶然居物业将“为居者着想”作为企业的服务理念，着眼于“更仔细、更到位、更标准”，最终使业户更满意。

展望未来，公司以成为业主最信赖的朋友、成为社会认可的物业管理品牌企业为使命，以“国优”为标准要求自己，走品牌之路，为争创全国一流物业管理品牌而不懈奋斗，为行业的健康发展做出积极贡献。

陶然居团队正以百倍高昂的士气找寻一切具有发展可能的契机，努力扩大企业规模，传播企业特色，竭诚尽力为每一位业户提供卓越服务。

2、合作意向

2.1物业概况

由上海中浩云房地产发展有限公司开发的“中浩云花园”以其优秀的建筑设计、先进的硬件设施、便利的交通及健康生活领跑者的理念定位，它将成为万里城的地标，展现二十一世纪现代居住区的时代特征。

项目的基本情况：

1、地址：

上海市普陀区富平路299弄。

2、项目区域四至

东邻：

新泉路；

西邻：

广泉路；

南邻：

交通路；

北邻：

富平路。

3、主要技术经济指标：

•总用地面积88716M2

•总建筑面积182732.51M2,（包括地下室建筑等面积）

其中：

住宅面积：

143900.85M2（15幢、21个门洞）

幼儿园建筑面积：

5131.3M2

商业建筑面积：

3018.32M2

物业管理及社区活动用房面积：

1408.29M2

地下室建筑面积：

33135.98M2（包括地下车库及机房等）

住宅分18层和24层两类,最高建筑67.95M、地上最高24层,商业及社区活动用房1~2层,地下车库1层；幼儿园为三层。

•建筑容积率：

2.28

•建筑密度：

15.28％

•机动车停车位：

972辆（地面停车：

175辆、地下停车：

797辆）

•非机动车停车位：

1580辆

•总绿地面积：

32315.43M2

•绿化率：

50％

•集中绿化率：

39％

·居住总户（套）数：

1431户（套）

４、项目主出入口一处：

位于小区北面富平路中部。

项目次出入口一处：

位于小区西侧广泉路。

幼儿园沿东侧新泉路设有单独出入口。

5、地下机动车库：

本项目设置一地下机动车库，泊位数797个，分三个双车道出入口，并与每幢住宅塔楼相通。

6、主要设备设施

·电梯：

42台。

（每门洞2台，2梯3户）

·供水：

①生活用水：

在地下室设南北二水泵房：

1号泵房内设一不锈钢生活水葙，有效容积为170M3,安装8套16台生活用供水泵（一备一用），供北部8幢高层生活用水，在8幢高层屋顶设9只水箱（10号搂为二门洞设二水箱）,每只屋顶水箱的有效容积为18M3。

2号泵房设一不锈钢生活中水箱，有效容积为190M3，安装7套14台生活用供水泵（一备一用）供南部7幢高层生活用水，在每幢高层屋顶设12只水箱（7、11、13、14、15号楼为二门洞每幢设二水箱）每只水箱有效容积为18M3。

幼儿园供水由幼儿园地下水泵房变频水泵组供给。

②消防供水：

所有住宅塔楼及商业等用房为一个室内消防系统。

在地下车库内设置集中水泵房，供消防用水。

幼儿园：

独立设置稳高压消防给水系统，不设高位水葙。

·排水系统：

室外采用雨、污水分流、生活污废水直排入城市污水管网。

雨水直排城市雨水管网。

·建筑设备动监控系统（BAS）:

BAS系统对给排水系统、电气设备、及其他用电设备进行监视和自动控制。

·安防系统：

地下车库内设置消防安防控制中心，服务整个小区的安防系统。

2.2合作意图

●“一流的物业需要一流的管理”这样才能使物业保值、增值，才能使业户安居乐业；

●贵方要求在物业管理市场上招聘一家具有一定的经营管理规模，经营管理合格，已经营管理相似物业7万平方米以上的，而且拥有高层住宅小区管理经验的物业公司；

●我公司已具备管理“中浩云花园”的资质和能力，而且一旦接受委托管理后，将采用“上海陶然居企业标准”，在管理中导入ISO9001质量管理体系，来提升“中浩云花园”的管理档次，达到贵方对物业公司提出的管理目标；

●我公司十分愿意以全权委托管理的方式介入“中浩云花园”的物业管理，并在接受全权委托后将崭新的管理理念带入“中浩云花园”。

改善、升华、精雕小区的环境，为业户营造一个“安全、舒适、亲情、保值（增值）”的学习、生活氛围。

2.3合作前提

●“中浩云花园”宣布竣工入住前，须对其物业管理范围内的房屋、设备、设施等进行全面“开荒”清洁，尤其是对小区道路、地面、门窗、下水道、设备机房及其他公共部位等。

“开荒”工作可由贵方委托施工单位操作，亦可委托物业公司实施，费用与贵方协商解决。

●为保证“中浩云花园”管理品质和物业管理的顺利开展，贵方须免费提供一定面积的场地作为物业管理的办公、仓库、休息用房；

●为保证“中浩云花园”物业管理正常开展，我们将按照本企业的管理要求和实际情况，添置一些必要的设备和工具，对办公用房进行简单装修（细目见费用测算）。

产生费用与贵方协商解决。

2.4、服务定位

在上海四亇示范居住区之一的万里示范居住区内，又崛起了一个新型现代化居住小区“中浩云花园”。

万里示范居住区作为普陀区的一大型示范居住区，其商贸、交通、餐饮、娱乐大型绿地等设施都配套齐全，开发十年来形成的独特人文背景和优美舒适的居住环境，而“中浩云花园”的设计、建设将无疑是万里居住区内的又一亮点。

作为最终实现“中浩云花园”宏伟规划的执行者，上海中浩云房地产发展有限公司在肩负起“中浩云花园”18万平方米开发量的重任之初，就把“中浩云花园”定位于“名家风范的设计理念与舒适生活的居住理念紧密结合的高品质生态住宅小区”，从而对“中浩云花园”赋予了全新的阐释。

为了呼应发展商的定位，我们将在“中浩云花园”的物业管理初创时期植入现代化的超前管理服务理念，讲究经典式管理与个性化服务的有机结合，讲究现代文明与传统人伦的协调统一，创建具有鲜明特色的名流管家型的新模式。

充分利用高科技智能化设施，辅以科学化管理手段，建立一套完整的智能化管理体系，把物业管理逐步引入人机对话的无纸化管理阶段，提高管理绩效，提升管理等级。

同时将ISO9001：

2000质量管理体系和ISO14001环境管理体系引入物业管理工作标准中，以国际认证的一流标准作为检验日常管理服务水平的标准之一。

在物业管理中既注重以两个“ISO”国际质量标准为行为准则，为业户提供高质量的现代管理服务和高品质的居住生活环境，又注重体现把中国传统居住文化融入自然、造化自然的天人合一的人文自然观，体现“以人为本”的服务思想，为业户塑造高品位的现代居住文化。

要求管理无盲区，服务无缺陷，工作无差错，住户无怨言。

陶然居物业将“为居者着想”作为企业的服务理念，着眼于“更仔细、更到位、更标准”，最终使业户更满意。

3、指标承诺

3.1管理目标

我公司正式接管“中浩云花园”后，将使其达到以下管理服务总目标（除委托方本身因素、委托方提供数据资料与实际情况差异较大、政府政策变化及不可抗力等因素外）：

●通过良好的物业管理使“中浩云花园”保值、增值，真正为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居家环境；

●在管理中导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系。

●执行《上海市物业管理行业规定》。

●执行《物业管理条例》

●入住第一年达市优标准,入住第二年创建市优小区

3.2保证体系

我公司实施ISO9001质量管理体系、ISO14001环境卫生管理体系的认证。

同时，制订了“企业标准”。

“中浩云花园”接管后，我公司将导入认证体系及企业标准。

并制订了适合“中浩云花园”的三级操作文件。

3.3承诺指标

序号

指标名称

国家评分标准及指标

承诺指标

房屋及公建配套设施完好率

98%

100%

房屋零修、急修及时率

99%

100%

维修工程质量合格率及回访率

100%

清洁保洁率

99%

100%

小区内治安案件发生率

1‰以下

路灯完好率

85%

98%

电梯及大型、重要机电设备完好率

98%

99%

消防设施完好率

100%

绿化完好率

95%

97%

道路完好率

90%

98%

停车场、车库完好率

100%

火灾发生率

1‰以下

无

智能化系统运作的正常率

95%

收费项目备案率

100%

违章处理率

95%

100%

业户有效投诉率与处理率

1%月与95%

业户对物业管理满意率

95%

房屋外观完好率

98%

公共娱乐设施完好率

95%

100%

3.4对策措施

●提供不定时的巡查工作，确保管理运作、保安情况正常运作；

●各项管理制度完善，各种规定、公约上墙公布；

●所管辖区域卫生无死角；提高绿化存活率；治安良好；环境清洁；辅助设备及建筑物完好；

●管理人员及服务人员上岗要佩带标志，规范制服，设立立岗、巡岗、监视岗及服务岗并有明确的岗位职责及考核标准；

●建立各种档案资料、报修、养护记录；

●各种收费项目、标准公开，收费基本合理，并接受贵方及业主监督；

●制订中、大修理年度计划，并负责实施。

通过不断的完善，真正达到使贵方及业主名下的物业保值、增值；

●制定并组织员工培训计划的实施；

●结合创优评比标准，进一步提高物业管理水平。

4、项目预算

4.1

管理处组织架构

4.2管理处人员配备

岗位设置

人员配备

岗位设置

人员配备

管理处经理

1人

保安主管

1人

管理处经理助理

1人

保安班长

4人

业户接待（内勤/档案/接待/出纳）

4人

保安、巡视员

32人

保洁绿化主管

1人

监控岗

4人

维修主管

1人

保洁领班

1人

水电维修工

3人

保洁组长

4人

弱电维修工（兼资料员）

1人

保洁工

16人

管道、泥、沟路工

2人

绿化（外包）

合计

76人

4.3费用预算编制说明

1、委托方的要求、物业地理位置及总体功能的定位；

2、国家及上海市物业管理有关法律法规；

3、同类相似物业水平；

4、业户消费水平；

5、上海市现有物价水平；

6、本预算未含会所、地下（上）停车管理，其运行成本将另行测算；

7、委托方提供的数据以及口头提供的数据，若实际情况与其有较大差异，双方应予以协商，再作相应调整。

4.3.1人事费用

1、根据2000年国家有关规定，在编人员的计提费率为工资的61%，其中养老金22.5%、失业保险金2%、医疗保险金12%、公积金7%、福利14%、工会经费2%、职工教育基金1.5%；

2、非在编人员人事费用月计提费以100元/人月计算。

3、非上海户口人员综合保险费：

187元/人月计算。

4.4开办费用预算（见附表一）

4.5物业管理费用预算（见附表二）

5管理内容及标准

5.1前期介入工作

要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用。

我公司在正式接受委托后，将根据委托方物业施工进度的实际情况，对“中浩云花园”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

5.1.1前期介入内容

规划设计阶段

在规划设计阶段，规划设计人员、管理人员各自立场不同，规划人员仅从设计技术角度考虑问题，往往忽视了以后小区的使用功能及管理问题，结果造成小区建成后管理上的矛盾和漏洞很多，整体布局上的缺陷以后往往难以弥补，因此小区在规划设计之初，作为前期介入的物业管理人员就需要参与小区规划设计方案的讨论，要从管理的角度看规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。

●监控和消控中心的设置；

●小区人车分流的设计；

●公共照明开关设置位置；

●公共照明开关开闭形式；

●物业管理用房的位置设计；

●信报箱的设立；

●公共告示栏的配置；

●家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留。

5.1.2建设施工期间

在“中浩云花园”建设施工阶段施工质量直接关系到投入使用后使用功能的正常发挥，抓好小区建设的施工质量是物业管理前期介入的重要内容。

在小区建设过程中，物业管理前期介入人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，在参与过程中逐步对小区物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为物业管理工作奠定良好的基础。

5.1.2.1建筑设计建议

•参与设计图纸会审，对于尚未完善的设计方案提供建议。

•根据物业外观设计（部分使用结构图纸），对物业的整体建筑结构提供建议。

•根据物业使用需要及市场需求，对物业的各布局构思、分割组合及规划提供建议。

•对物业建筑材料选用提供建议。

•对物业的绿化及各项辅助设施安排提供建议。

5.1.2.2楼宇服务系统建议

•对物业的保安系统配置提供建议。

•对于物业的水、电、煤气、空调等各种能源计量提供建议，在方便业户使用的基础上，对于物业能源管理提供硬件保证。

•对物业的机电系统设计提供建议，包括用电设计、给排水设计等。

5.1.2.3设备、设施安排及采购建议

•对物业可能需添加的设施设备提供建议。

•对物业的设备维修保养提供建议，最大程度降低及避免日后管理设施修改而增加的费用，并促进管理运作畅顺进行。

•根据物业环保、节能及便于今后日常使用等角度出发，建议开发商采购适当的设备。

•参与设备、设施招标及评标工作，建议在选择供货商时，选择能够提供较完善售后服务的单位。

•从今后使用者角度建议开发商选择各类适当的设施及配备，并提供是否适合日后使用者需要的意见。

特别建议：

“中浩云花园”的规划设计过程中，开发商求水、景交融、新颖独特、方便业户、故而在硬件设备设施的布置上比较充分，对物业管理者提出了相当高的要求。

因此，及早介入将有助于管理者全面掌握设备设施的技术特性和运作方法，为今后顺利接手管理作好充分的准备。

5.1.3物业销售阶段

在物业销售期间，良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于贵司树立物业品牌形象。

物业管理前期介入人员将根据实际情况，参与贵司的物业销售宣传推广活动。

•参与发展商对售楼处和样板房设计方案的讨论，将营销理念融贯到售楼处和样板房设计中去，增加物业的附加值，体现出物业的高尚品质。

•对售楼处和样板房实施模拟性管理服务，通过形象化的广告效应，使投资者能够比较直观地了解小区的良好环境和今后能享受到的优质物业管理服务，从而促进销售。

•协助开发商顺利获得项目有关文件和各类许可证。

•设立物业管理咨询台，解答购房者提出的物业管理问题，作出切合实际的提供优质管理服务的承诺。

•参与营销策划、广告宣传等方案设计讨论，从投资者的角度出发，对销售价格的定位、物业管理费的定位等提供专业意见，以利于更好地贴近实际需求。

5.1.4竣工验收阶段

为保证物业入伙后的物业管理工作顺利开展，必须对物业有全面的了解，如果物业公司在物业交付使用时才介入管理，就无法对物业情况了如指掌。

物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。

•建设工程进度进入中期和管线配套进场后，定期参与施工工程例会及考察施工现场，一方面熟悉了解隐蔽工程、施工进度，另一方面对可能存在的隐患提出意见。

•参与设备单机调试、设备联动调试及系统调试并提出整改意见。

•制订验收接管计划，为顺利交楼打好基础。

•对房屋质量设施设备的验收提供建议，提高一次合格率。

•接管项目建设全部技术资料，建立技术档案。

•保安和相关管理人员进入看管，保护物业设施、设备完好无损。

•同供电、供水、煤气、电视、通讯、环保、环卫、警署、园林、街道、居委会等相关部门建立联系。

•做好入伙前的各项准备工作。

接管验收流程图

签定前期物业管理委托合同后，“中浩园花园”

项目小组参与开发商工程部的有关工作，熟悉现场、

旁听工程例会。

同时，以书面形式递交各类建议书，

提出完善小区使用功能的各项建议。

‘

配合楼盘营销

提前二个月招聘小区操作人员，并进行岗前收集相关图纸及

培训，服务中心挂牌办公工程技术资料

文件制作，制定各类物业管理文件，（如《住宅使

用公约》、《小区装修管理规定》）等业户入住资料，制定相关接管验收标准，

准备楼宇接管验收资料对验收人员进行培训

由开发商、施工单位、物业服务中心三方共同验收

不合格

合格

注明存在问题系施工单位整改签收

整改完毕服务中心正式接管，开展业务

资料存档

5.1.5规章制度制订

为了使今后“中浩云花园”的物业管理更能有序地对物业进行管理，在物业正式交付验收前，物业管理前期介入人员将设计今后物业管理模式，制订相应的规章制度及编制有关文件，印制各种证件，进行机构设置、人员聘用、人员培训等前期工作。

●住宅使用公约；

●装修管理办法；

●装修管理协议；

●入伙手续书；

●代办服务委托书；

●保管钥匙委托书；

●保管钥匙承诺书；

●房屋验收表；

●钥匙签收表；

●业主信息表；

●施工人员登记表；

●安全责任书。

5.2业户服务

5.2.1基本要求

●实行周一至周日08:

30-21:

00的业户服务制度。

●小区经理实行周六、周日业户接待制度。

●业户服务人员应按公司规定统一着装，佩带胸牌，仪表仪容整洁端庄。

●在服务过程中热情、周到，文明用语，主动询问并及时为业户提供服务。

●及时、认真做好工作日志、注记、账册等记录工作，字迹清晰、数据准确。

5.2.2业户入伙

现场房屋交接业户满意率100%后，办理入住手续；凭业户有效资料，热情主动一次完成入住手续，准确率100%；向业户宣传介绍小区物业管理规定和装修房屋的禁止行为，业户知晓率100%

•协助开发商销售工作。

全天候接待客户看房，365天12小时办理进户手续，一个窗口接待业户咨询。

同时在销售现场提供物业管理咨询，解释业户提出的相关问题，热情介绍物业和房屋使用功能情况。

•制作统一标识和小区管理规章制度，设置在小区醒目位置，迎接业户的入住。

•设立入住服务“窗口”，一条龙办理入住手续，简洁高效。

•合理安排业户入住时间，错开入住高峰，节约业户办理手续时间，加强节假日的入住管理。

•对于有特殊要求的业户，提供预约上门服务。

•向业户宣传企业宗旨，质量方针，小区管理规章，发放《用户手册》。

•与业户签订《住宅使用公约》、《治安、消防安全责任协议书》等管理规则，以合同的形式明确责、权、利关系，为有效管理提供保障。

•陪同业户验收房屋的设备、设施。

业户验收合格后，再办理和移交房屋各类钥匙。

向业户系统介绍装修过程中的注意事项，做到事先告知装修禁止行为。

•陪同业户进行单元验收并移交钥匙，对业户提出的质量整改要求记录在案，敦促责任方及时做好整改。

业户入住工作流程

发出入伙通知书

销售现场咨询出售/

出租条件

销

售业户身份确认及资整改完成

料办理业户入伙手续

商

财务部安排收取购

楼尾款，办理有关手

续

业户验楼相应问题整改

YES

物业服务中心收取交钥匙给业户并记录独