项目可行性研究报告.docx
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项目可行性研究报告
目录
第一章总论1
1.1工程概况1
1.2项目效益与主要技术指标1
1.3主要结论1
第二章市场分析与预测2
2.1商业市场发展现状2
2.2市场供给分析2
第三章项目选址与建设条件
3.1厂址选择
3.2建设条件
第四章建设规模及内容
4.1建设规模
4.2建设内容
第五章财务评价34
5.1财务评价基础数据的测算34
5.2盈利能力分析34
5.3清偿能力分析36
5.4评价结论36
第六章结论及建议41
6.1结论41
6.2建议42
第一章总论
1.1项目概况
1、项目名称：
山西太原柳巷商业街建设项目
2、项目性质：
新建
3、项目地点：
山西省太原市杏花岭区
1.2主要技术指标
结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。
计算主要财务数据及财务评价指标如下表（见下页）。
表1.1主要财务数据及评价指标表
序号
名称
单位
值
一财务数据
1
总投资
万元
151637.86
2
总销售收入
万元
234570
3
销售税金及附加
万元
12901
4
利润总额
万元
62994
5
所得税
万元
15748
6
税后利润
万元
47245
二财务评价指标
1
项目财务净现值
万元
13244.84
2
项目内部收益率
20.72%
3
静态投资回收期
年
4.01
4
动态投资回收期
年
4.40
5
资本金财务净现值
万元
13926.74
6
资本金内部收益率
21.79%
7
借款偿还期
年
2.71
8
盈亏平衡点
74%
1.3主要结论
结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。
第二章市场分析与预测
2.1商业市场发展现状
（1）商业中心分布
现状商业网点布局混乱无序，缺乏整体规划，柳巷商业街人气旺盛，是太原市的商业核心，但商业环境差，业态组合、功能结构不合理。
新兴的柳巷交汇处商圈，虽然有大型商场，但功能单一，业态组合缺乏互补性，周边商业网点布局缺乏统一规划，故人气不旺。
（2）经营模式
太原市一直以来都以侧重社区商业和临街小商铺为主，以自然街区为主，临街商铺一直受到市场的追捧，近几年来，随着人们生活水平的提高，商业步行街作为一种全新的商业模式，以其最大的商业价值和替身城市内涵的重要作用，正成为世界商业发展的一个新趋势，直接提高了消费的品位和档次，带动了商业的繁荣。
（3）高端消费方式
太原市内缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施落后，商业购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能的购物场所少。
（4）商业形态分析
商业业态档次较低，整体品位不高，高档次的大型购物中心凤毛麟角，且未形成主流消费模式，商住楼底商、临街商铺、社区小卖店成主流业态和消费模式。
（5）缺乏真正的购物中心
太原市商业市场不缺乏大型购物中心，但缺少真正意义上的现代化多功能的大型购物中心。
结论：
商圈效应明显，项目效应不足。
传统的低端商业模式导致商业竞争激烈，高端消费群体外流，市场消费替能不能得到有效释放，商圈辐射能力受限。
商业配套与旅游城市的整体形象不相称，急需构建具有购物、休闲和文化性消费、娱乐、旅游观光、餐饮美食等功能于一体、配套完善的现代化商业综合体系和商业模式，完善商业服务功能，提升城市形象。
2.2市场供给分析
全市国民生产总值3690万元，牧业产值3357万元，工业产值1488万元，乡镇企业产值468万元。
随着中部崛起，区域发展迅速。
目前的商业县周边聚集了银行，数码专业店和餐饮娱乐类机构，商圈以日渐繁华。
以后的发展空间相当大，经开区的发展前景好。
第三章项目选址和建设条件
3.1场址选择
1、地理位置便捷
商业街具有良好的交通地理位置，接近交通枢纽的区域，居民可以借助各种交通工具便捷到达，具备很强的可达性和地段优势。
2、区位条件优越
城市商业街的区位条件是其能够带来效率和效能最大化的基本依据。
区位条件影响城市功能、相知的确立和城市总体布局的规划设计，更深层的说也影响城市商业街的客源市场和辐射能力。
项目位于太原市交通主干道，具有优越的人流、交通流优势。
3.2建设条件
3.2.1区域概况
太原是山西的省会，位于省境中央，太原盆地北端，地处南北同蒲和石太铁路线的交汇处，是全省政治、经济、文化的中心，也是中国主要的重工业城市之一。
全市辖清徐、阳曲、娄烦三个郊区县和古交市，城区和近郊划设迎泽区、杏花岭区、万柏林区、尖草坪区、晋源区、小店区六个区，计22镇61乡和50个街道办事处。
市政府驻新建路。
3.2.2地理条件
太原市东、西、北三面环山，中、南部为河谷平原，整个地形北高南低呈簸箕形。
东部山地通称东山，是太行山的延续，一般海拔在1000米至1500米之间，主峰罕山海拔1591米；西部山地为吕梁山东翼，海拔1600米上下，主峰北云顶山海拔2659米，为本境最高峰；北部系舟山。
海拔1800米，是汾河与滹沱河的分水岭，也是忻定、太原两盆地的界山。
其间的石岭关与天门关，号称“北门锁钥”，古为兵家必争之地。
东西山之间是太原盆地，海拔在800米左右，地势平坦，土壤肥沃，灌溉方便，农业发达。
山西最大的河流汾河，由静乐入境自西向东至上兰村南折流经太原市城区。
此外还有支流潇河、屯兰河、大川河、柳林河、凌井河、杨兴河等。
山麓地带泉水较为丰富，尤以晋祠和兰村泉水流量最大，境内较大湖泊六处，以晋阳湖为最。
汾河两岸沟渠纵横，给工农业用水带来很大方便。
3.2.3交通条件
境内是同蒲、石太铁路的交汇处。
公路辐射网布，交通极其方便，是全省的交通枢纽，主要干线公路有太原通往军渡、太原通大口、太原通茅津渡、太原通旧关、太原通下白泉、太原通温家庄、太原通静乐诸线。
城内公共汽车、电车线路纵横交错，交通极为方便。
第四章建设规模及内容
4.1建设规模
4.1.1规模确定的原则及参考依据
商业街最主要的服务功能出来购物以外，还要有旅游、娱乐、展示、和商务等功能，以满足现代人的购、吃、住、行等的生活需要。
商业步行街建设在考虑完善上述功能的同时，必须具备适度规模。
规模太小会导致功能欠缺，商业引力减弱；规模过大将导致购买力分流，弱化商业聚集力。
功能布局：
商业街建筑功能应包括购物、休闲、餐饮、娱乐、休闲、观光，比较科学的设计模式是商业、商务、配套各占1/3的比例。
营业面积：
商业街的营业面积也不宜过大，从一般消费者的反映看，一条商业街有20万平方米的营业面积可能是人们体力、心理所能接受的最高值。
长度：
一般来说商业街的“有效长度”大多为300米至600米，真正能的商业繁华段落一般不超过600米。
高度：
商业街的建筑物高度不宜过高，因为过高的建筑会产生压抑感，影响人们逛街的心情。
商业主街的建筑一般为两层楼高，个别大商场可到4层。
宽度：
商业街的宽度应根据客流量决定，但注意不要过宽。
商业街的宽度应在20m至30m之间。
4.2建设内容
建设内容包括商业、商务、酒店、住宅、广场及停车场所等公用配套设施，以商业街为核心的，集酒店、商务办公大楼、公寓、大型购物中心，特色商铺等多业种、多业态为一体的尝试综合体。
第五章项目总投资估算与资金筹措
5.1项目总投资估算的原则
（1）项目投资估算尽可能反映项目的实际情况；
（2）项目总投资尽量符合节约和安全的原则；
（3）项目总投资估算对于无法准确估算或因市场变化导致投资增加的项目在不可预见费中考虑。
5.2项目总投资估算
项目的总投资包括土地费用、工程前期费用、建安工程费用、城建费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期利息等项。
（1）土地费用
项目占地面积为450亩，其中有100亩地用来安置村民，根据《西安市城中村改造管理办法》的相关规定，城中村改造综合用地以划拨方式供给，不需要缴纳土地出让金。
拆迁补偿费：
其中拆迁面积为40万平方米，每平方米的拆迁补偿费用按600元考虑，合计24000万元；过渡费：
按照每人1万元考虑，共2100人，合计2100万元。
用于开发建设的土地为350亩，结合未央区的土地价格，同时考虑城中村拆迁的优惠政策，综合确定每亩为15.9万元，合计5565万元。
因此本项目土地费用为：
24000+2100+5565=31665万元。
（2）工程前期费用
工程前期费用包括项目勘察设计费、前期工程咨询费用以及其他费用等。
依据国家发改委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）及国家发改委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（计价格[1999]1283号），综合考虑工程复杂程度以及市场行情，工程前期费用总额约为3666.93万元。
（3）城建费用
根据《太原市建设项目城建费用统一征收标准》，以及《太原市城中村改造管理办法》，结合项目实际情况，具体收费见下表：
表4.2城建费用统一征收一览表单位：
万元
收费项目
计算基数
收费指标
安置房
商品房
商业
小计
商业
住宅
1城市基础设施配套费
总建筑面积
150元/㎡
免征
免征
1134.51
1903.40
3037.91
2工程定额测定费
建安总造价
1.3‰
免征
免征
免征
0
3工程质量监督费
总建筑面积
2元/㎡
免征
免征
免征
0
4劳保统筹基金
建安总造价
3.55%
811.17
789.44
1380.71
3311.96
5新型墙体材料专项费用
总建筑面积
6元/㎡
免征
免征
免征
0
6散装水泥专项资金
总建筑面积
6元/㎡
免征
免征
免征
0
7工程勘察设计资格审查发证费
次数
甲乙级300，丙丁级250；申报费20
免征
免征
免征
0
城建费用（合计）
6349.87
故城建费用总计6349.87万元。
（4）室外工程费
室外工程包括小区道路、管网和绿化以及小区内各项构筑物等内容，分项估算如下：
商业区按建筑面积80元/㎡，安置房按建筑面积100元/㎡，商品房按建筑面积120元/㎡，合计本项目的室外工程费用为6837.76。
（5）建设监理费
根据国家发改委、建设部《建设工程监理与相关服务收费标准》（发改价格[2007]670号），该项目的监理费用为757.02万元。
（6）建设单位管理费
根据项目的不同，商业和商品房的建设单位管理费按工程费用的3%，安置房的建设单位管理费按工程费用的1%，共计2754.76万元。
（7）预备费
综合考虑项目的基本特点和项目所处的市场环境，再结合不同项目的风险情况，商业按2～7项之和的7%取，商品房按2～7项之和的4%取，安置房按2～7项之和的1%取，共计4125.37万元。
（8）建设期利息
一到三年期的银行贷款利率为5.40%，计算建设期利息为853.64万元。
（9）项目总投资
综合一至九项的费用，总计为151637.86万元。
5.3资金筹措与融资方式
（1）资本金
本项目建设投入的资本金为52824.84万元，第一期为28960.58万元，第二期为23813.90万元。
（2）银行借款
本项目银行借款11771.84万元，融资利率为5.40%，时间从第一年的第四季度到第二年的第三季度。
（3）净销售收入
本项目其余资金缺口由（预）售净收入补足。
第五章财务评价
项目财务评价主要是对项目的财务盈利能力、项目的清偿能力两个方面进行分析，最终确定项目在财务上是否可行。
5.1财务评价基础数据的测算
（1）基准收益率的确定
基准收益率根据《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》的有关内容，同时考虑到资金成本，机会成本，风险报酬率，通货膨胀率等影响因素，综合确定为12%，则每季基准收益率为3%。
（2）计算期的确定
本项目从前期工作开始，到整个项目销售完毕时结束，计算期为20个季度。
（3）利率的确定
根据央行规定一至三年贷款利率为5.40%,则每季实际利率为1.35%。
（4）销售收入和税金及附加估算表见附表1。
5.2盈利能力分析
5.2.1静态盈利能力分析
静态投资回收期=[累计净现金流量出现正值期数-1]+上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量=（17-1）+1273.67/22716.66=16.06季
5.2.2动态盈利能力分析
（1）财务净现值
1）项目财务净现值
取季度基准收益率3%，根据项目财务现金流量表可计算得到项目的财务净现值分别为22451.20万元（税前）和13244.84万元（税后）。
均大于零，因此本项目在财务上可行。
2）资本金财务净现值
取季度基准收益率3%，根据项目资本金财务现金流量表可计算得到资本金的财务净现值为13926.74（税后）万元。
大于零，因此本项目在财务上可行。
（2）财务内部收益率
1）项目财务内部收益率
根据项目财务现金流量表可以计算得到本项目季度的内部收益率分别为和5.83%（税前）和4.81%（税后）。
换算成年内部收益率为25.44%（税前）和20.72%（税后）,均大于14%，因此本项目在财务上可行。
2）资本金财务内部收益率
根据资本金财务现金流量表可以计算得到资本金内部收益率为5.04%。
换算成年内部收益率为21.79%（税后）大于14%，因此本项目在财务上可行。
（3）动态投资回收期
动态投资回收期=[累计折现值出现正值的期数-1]+上年累计折现值的绝对值/当年净现金流量的折现值=18-1+5122.86/8673.37=17.59季合4.40年。
通过对盈利能力指标的计算可以得出结论，本项目具有较强的盈利能力，在财务上是可行的。
5.3清偿能力分析
根据借款偿还计划表可以计算得到本项目的借款偿还期为：
11-1+4296.92/5139.68=10.84季，合2.71年。
通过对清偿能力指标的计算可以得出如下结论：
本项目具有较强的清偿能力。
5.4评价结论
通过对本项目的盈利能力和清偿能力分别进行分析可以得出结论：
本项目具有较强的盈利能力和清偿能力，在财务上是可行的。
第七章结论及建议
7.1结论
（1）市场分析结论
通过第二章对本项目分析可知，项目的优势和机会相对较多，同时，项目的建设又能够增加西安市商业地产市场有效供给的需要，满足太原市建设的需要，改善项目所在地区的周围环境，因此，项目的开发建设具有较好的发展前景。
（2）技术分析结论
本项目的资源供给及外部协作条件能保证项目的顺利开发。
同时，本项目是基于市场研究的基础上，本着合理的规划方案原则，对项目的各项内容进行适当的规划，经初步论证，项目的规划方案是可行的。
因此，从技术角度分析，该项目是可行的。
（3）财务指标分析结论
表7.1项目的财务指标表
财务评价指标
内部收益率
净现值
静态投资回期
动态投资回收期
税后
20.72%
13244.84万元
4.01年
4.40年
税前
25.44%
22451.20万元
—
—
从上表的财务评价指标可以看出，本项目的盈利水平比行业的收益水平略高，项目是可行的。
（4）风险分析结论
通过对项目盈亏平衡分析，该项目的盈亏平衡点为74%，可以看出，本项目具有一定的抗风险能力。
通过对项目的敏感性分析，认为项目的内部收益率对建设投资及销售价格和销售面积较敏感，其中对建设投资的敏感性更强些，但是本次可行性研究对建设投资和销售价格和销售面积的预测均比较保守，综合分析认为建设投资和销售价格、销售面积的突破临界点的可能性不大，项目具有一定的抗风险能力。
7.2建议
（1）合理控制开发进度及销售进度
本项目所在区域成熟度不高，生活配套设施匮乏，便利度不足，建议开发及销售进度要紧密结合项目周边配套设施的完善，把握好开发时机的选择及销售节奏的合理安排。
（2）突出项目特色，加强营销宣传工作
为了保证销售收入的顺利实现，建设开发商加强营销宣传工作，体现项目优势。
（3）积极做好内外部协作关系
由于项目地处郊区，周边配套匮乏，建议开发商应积极同公交部门等部门协商，尽早完善项目区的交通（增设公交线路及站点）、城市基础配套等。
（4）加强施工管理
项目在工程实施进程中，要加强施工管理，合理地安排工期，降低客观条件对项目带来的不利影响，并且实行工程监理制保证项目的质量。
同时，还应制定材料采购供应计划，落实资金供应计划，以确保项目的顺利进行。
（5）有效实施成本控制
建议开发商积极做好政府相关部门的公关工作，在政策允许的前提下，尽量减免前期的相关费用。
同时充分发挥先行建筑公司的内部资源优势，降低项目实施过程中的交易成本、变更及索赔。
（6）规避风险
建立完善的风险管理系统，对不确定性因素及时进行跟踪分析并制定一套针对突发事件的应急措施，加大事前控制的力度，对于风险大的因素要采取规避对策，使其风险降到最小，以保证项目的稳步开发。
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