房地产投资分析报告案例.docx

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房地产投资分析报告案例

Preparedon22November2020

房地产投资分析报告案例

房地产投资分析报告

一．总论

（一）项目的基本情况

1项目概况

项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约470米，总面积公顷，绿化率为3505%，地面条件较为平整。

2项目的主要技术经济指标1：

项目

单位

数量

项目

单位

数量

占地面积

公顷

居住人数

人

2896

总建筑面积

平方米

136670

平均每户建筑面积

平方米

居住面积

平方米

101750

平均每户居住人数

人

4

公建面积

平方米

17760

人均居住用地

平方米

35

居住户数

户

724

车库面积

平方米

10300

3项目主要经济指标2：

功能

所占面积（㎡）

合计（㎡）

总计（㎡）

地上面积

共建面积

9120

117730

136670

商铺

14900

住宅

93710

地下面积

车库

10300

18940

设备面积

8640

总投资20000万元（不含带款利息）

其中自有资金：

4000万元

高层住宅开发成本：

1643元/平方米；超高层住宅开发成本：

1777元/平方米

税后利润：

万元

全部投资利率：

%：

全部有资金内部收益率%

总投资利润率：

%；自有资金内部收益率：

%

二．项目的组织与实施（）

1、项目工程计划说明

项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（—）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。

2项目实施进度计划见附表

三．项目投资估算与投资筹措计划

（一）开发成本

1.土地成本

按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。

本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。

土地以50万元/公顷取得，共公顷，总价合计万元。

2．建筑安装工程费

序号

项目

建筑面积（㎡）

单价（元/㎡）

总价（万元）

1

高层

950

2

超高层

1084

3

商铺

14900

1084

合计

建安工程费合计万元

3.前期工程费

序号

项目

计算依据

金额（万元）

1

规划设计费

建安成本×3%

2

可行性研究费

建安成本×%

3

水文地质勘察费

建安成本×%

4

通水通电通路费

建安成本×%

5

场地平整

53元/公顷

6

合计

4.基础设施配套费（参见附表3）

附表3基础设施配套费

序号

项目

计算依据

金额（万元）

1

道路工程

万元/公顷×公顷

2

绿化工程

万元/公顷×公顷×%

3

供水工程

15万元/公顷×公顷

4

供电工程

65万元/公顷×公顷

5

其它

建安成本×2%

6

合计

5.公共配套设施建设费用（参见附表4）

附表4公共配套设施经社给用估算表

序号

项目

建设费用（万元）

1

办公面积

282元/㎡×20020㎡

=万元

2

物业面积

3

车库面积

7

合计

6.不可预见的费用

（++++）×5%=

7.开发期间税费（参见附表5）

附表5开发期间税费

序号

项目

计算依据

金额（万元）

1

配套设施建设税费

建安成本×6％

2

投资方向调节税

建安成本×5％

3

工程质量与施工安全监督费

建安成本×4％

4

供水管网补偿费

吨/人×2896人×600元/吨

5

供电用电负荷费

724户×4KVA/户×480元/KVA

139

6

其它税费

建安成本×2％

7

合计

8.开发成本

开发成本为以上7项之和，共计万元

（二）开发费用（参见附表6）

附表6开发费用汇总表

序号

项目

计算依据

金额（万元）

1

管理费用

开发成本×3％

2

销售费用

++

广告及市场推广费

销售收入×2％

销售代理费

销售收入×2％

销售手续费

销售收入×1％

3

贷款利息

详见“贷款还本付息表”

另计

4

合计

（三）投资成本费用估算汇总（参见附表7）

附表7投成本费用估算汇总表

成本项目

总额（万元）

开发成本（元/㎡）

高层

超高层

（一）土地成本

234

234

（二）建安工程费

950

1084

（三）前期工程费

3384

（四）基础设施配套费

（五）公建配套费

（六）不可预见费

45

45

（七）开发期间税费

90

90

（八）开发费用

（九）投资总额合计

1643

1777

（四）资金筹措与投入计划及贷款利息

本项目开发投资的资金来源有三个渠道：

一是自有资金;二是银行贷款;三是预售用于投资的部分。

资金运作方式如下：

自有资金全部用于投资;首期贷款4080万元全部用于第一期投入，不足部分由销收入扣除销售税金和投资利息后补足。

本项目开发总投资共计20000万元，按照规定，自有资金投入不得少于总投资的20％，由此可以计算出，需要自有资金4000万元，需要贷款合计万元，预售房地产收入用于投资合计11920万元。

本项目资金筹措及投资计划情况见附表8

附表8资金计划与资金筹措表

序号

项目

合计

建设经营期

1

2

3

4

1

投资总额

20000

6000

5720

5080

3200

建设投资

3200

贷款利息

2

资金筹措

20000

6000

5720

5080

3200

自有资金

4000

1920

1200

880

借款（含利息）

销售收入在投入

11920

4520

4200

3200

2.贷款本金偿还与利息支付

销售收入扣除有关销售税费后，作为可以运用的资金，用于投资及还本付息。

具体还本付息计划见附表9

附表9（i=%）贷款还本付息估算表

序号

项目

合计

建设经营期

1

2

3

4

1

期初借款累计

2

本期借款

4080

4080

3

本期应计利息

4

本期底本息偿还

2500

5

期末借款累计

6

归还借款本息来源

2500

投资回收

2500

四．项目销售收入及利润的估算

（一）住宅销售单价的估算

根据成本估算及市场分析的结果，经济适用房高层售价2500元/㎡，超高层售价2750元/㎡车位售价初定为5万/个。

（二）销售总收入的估算

根据上述估算的住宅、车库单价，估算出销售总收入见附表10

附表10销售总收入估算表

销售计划

期间收款情况

时期

销售比例

销售数量

第一期

第二期

第三期

第四期

第一期

住宅50%

车位50%

第二期

住宅50%

车位50%

50875㎡

200个

万

1000万

第三期

住宅50%

车位50%

30525㎡

120个

万

600万

第四期

住宅50%

车位50%

20350㎡

81个

万

405万

合计

万元

（三）项目利润估算

本项目土地增值税估算情况见附表11。

项目可运用资金估算见附表12。

项目税后利润的估算见附表13，即税后利润总额为14747万元。

附表11土地增值税计算表

序号

项目

金额（万元）

备注

1

扣除项目金额

+++

开发成本

见“开发成本构成表”

开发费用

销售费用+管理费用+财务费用

销售税金及附加

销售收入×％

加扣20％

×20％

2

销售收入

3

增值额

（2）-

（1）

4

增殖率

%

5

增值税率

≤20%

6

增值税

免交

附表12项目可运用资金估算表

序号

项目

合计

建设经营期

1

2

3

4

1

销售收入

—

2

销售税金及附加

—

营业税

—

教育专项基金

—

教育费附加

99

—

城市维护建设税

—

防洪工程维护费

—

印花税及交易管理费

—

3

土地增值税

——

—

—

—

—

4

可运用资金

（1）-

（2）-（3）

—

附表13税后利润测算

序号

6项目

合计

建设经营期

1

2

3

4

1

销售收入

2

总成本费用

20000

7720

7080

5200

3

营业税

4

教育专项基金

5

教育费附加

99

6

城市维护建设税

7

防洪工程维护费

8

印花税及交易管理费

9

土地增值税

—

—

—

—

—

10

利润总额

11

所得税

12

税后利润

五．财务分析

（一）财务内部收益率

由项目的全部投资现金流量表（附表14）和自有资金现金流量表（附表15），项目损益表，计算如下（行业基准收益率取10％）

附表14全部投资财务现金流量

序号

项目

合计

经营建设期

1

2

3

4

1

销售流入

销售收入

2

现金流出

6000

建设投资

20000

6000

5720

5080

3200

销售税金及附加

土地增值税

——

——

——

——

——

所得税

3

净现金流量

-6000

4

折现现金流量

由全部投资财务现金流量表可得到评价指标：

全部资金税后内部收益率FIRR=％

全部资金税后净现值NPV=（万元）

静态投资回收期：

（3-1）+||/=×4=（月）

动态投资回收期：

（3-1）+||/=×4=（月）

附表15自有资金现金流量表

序号

项目

合计

经营建设期

1

2

3

4

1

销售流入

销售收入

2

现金流出

1920

自有资金

4000

1920

1200

880

销售收入在投入

11920

4520

4200

3200

销售税金及附加

土地增值税

——

——

——

——

——

所得税

贷款本息偿还

2500

3

净现金流量

-1920

4

折现现金流量

自有资金现金流量表评价指标：

财务内部收益率：

FIRR=％

净现值：

NPV=

静态投资回收期：

（2-1）+||/=×4=（月）

动态投资回收期：

（2-1）+|-1920|/=×4=（月）

附表16损益表

序号

6项目

合计

建设经营期

1

2

3

4

1

销售收入

2

总成本费用

20000

5720

5080

3200

3

销售税金及附加

4

土地增值税

——

——

——

——

——

5

利润总额

6

所得税

7

税后利润

8

盈余公积金

9

可分配利润

评价指标

1：

全部投资的投资利润率=利润总额/总投资×100％=20000=32％

2：

全部投资的利税率=利税总额/总投资×100％=（+）/20000×100％

=18%

3：

自有资金投资利润率=利润总额/自有资金=4000=%

4：

税后利润率=税后利润/自有资金=40000=%

（二）项目财务分析汇总

附表17财务分析汇总表

计算基础

动态指标

静态指标

财务内部收益率

（FIRR）

财务净现值

（FNPV）

动态投资回收期

投资利润率

静态投资回收期

全部投资

%

（万元）

（月）

32%

（月）

自有资金

%

（万元）

（月）

%

（月）

六．不确定性分析

本项目的不确定性因素主要有：

建设成本、销售价格、建设周期、贷款利率。

这些因素可能受到当地政策、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济目标的实现。

（一）盈亏平衡分析

假设本项目总投资不变，而且销售投资回收进度如基准方案所设，当销售率为54%时，全部投资利润为零，也就是说，投资恰好保本。

一般认为，当盈亏平衡点的销售收入率≤70%时，项目风险最低。

本项目的盈亏平衡点为54%，可见风险度较低。

（二）敏感性分析

影响本项目财务效益的主要不确定性因素为开发成本和销售价格。

开发成本中最有可能发生波动的是建安工程费。

因此，本项目敏感性分析针对全部投资评价指标（财务内部收益率和投资利润率），分别计算销售价格上下波动10%和建安工程费上下波动10%时，对财务评价的影响。

计算结果详见附表18

附表18敏感性分析表

售价变动

建安工程费变动

-10%

0%

10%

10%

0%

-10%

全部投资

财务净现值

（万元）

财务内部收益率

——

%

%

20%

%

%

投资利润率

%

32%

%

26%

32%

38%

由附表18中的数据可得出

1.当建安工程费增加10%时，全部投资评价指标为：

财务内部收益率为20%，投资利润率为26%。

以上计算结果表明，如果建安工程费增加10%，其全部内部收益率大于基准收益率（10%）。

因此，在项目开发建设中，建安工程费的增加会影响财务内部收益率和投资利润率，但还有活动的空间。

2.当销售价格降低10%时，全部投资评价指标为：

财务内部收益率为负值，投资利润率为%。

以上结果表明，销售价格下降10%对项目经济效益有很大影响，内部收益率达不到基准收益率。

因此为了保证获得预期的效益，需要加强市场营销工作，尽量使销售计划得到实现。