我国房地产业营改增存在的问题与对策.docx
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我国房地产业营改增存在的问题与对策
我国房地产业“营改增”存在的问题与对策
内容摘要
随着经济的不断发展，市场经济结构以及经济发展方式发生着巨大的改变，“营改增”政策顺时而行，在很大程度上起到了推动经济发展的作用。
“营改增”政策对各行业企业的会计核算以及财务管理方面有着极大影响，一方面“营改增”政策的实施会促使部分企业实现结构性的减税，另一方面也会使得一些企业的税负增加。
2016年5月1日，房地产行业纳入“营改增”范围，房地产作为我国支柱产业之一，“营改增”对房地产的影响极大，在此环境下，本文将以房地产行业为例，探析房地产行业中“营改增”存在的问题与对策。
文章首先介绍了研究背景、研究意义以及国内外文献综述，为后文的研究奠定基础；其次，对“营改增”进行了详细的论述，以为后文的数据分析提供理论支持；再次表明“营改增”对房地产业的重要性；由于“营改增”在房地产行业实行的时间相对较短，故而房地产业“营改增”存在一定问题，笔者将在第四部分进行分析；最后提出房地产有效应对“营改增”的对策。
希望本文的研究可以为相关企业提供有价值的参考。
关键词：
房地产业营改增增值税
ProblemsandCountermeasuresof"RealEstate"inChina'sRealEstateIndustry
Abstract
Withthecontinuousdevelopmentoftheeconomy,themarketeconomystructureandthemodeofeconomicdevelopmenthaveundergonetremendouschanges.Thepolicyof"increasingtheoperation"hasplayedalong-termroleinpromotingeconomicdevelopment."Camptoincrease"policyontheindustryandenterpriseaccountingandfinancialmanagementhasagreatimpactontheonehand,"camp"bytheimplementationofthepolicywillpromotesomeoftheenterprisetoachievestructuraltaxcuts,ontheotherhandwillmakesomeThetaxburdenoftheenterpriseincreases.May1,2016,therealestateindustryintothe"campby"range,realestateasoneofChina'spillarindustries,"campby"ontheimpactofrealestateinthisenvironment,thisarticlewillbetherealestateindustry,forexample,AnalysisontheProblemsandCountermeasuresof"CampIncrease"inRealEstateIndustry.
Thearticlefirstintroducestheresearchbackground,theresearchsignificanceandtheliteraturereviewathomeandabroad,layingthefoundationforthelaterresearch;Secondly,the"campchange"isdiscussedindetail,inordertoprovidetheoreticalsupportforthelaterdataanalysis;Therealestateindustry,the"realestateindustry,"thereisacertainproblem,theauthorwillbeinthefourthpartoftheanalysis;finallyputforwardthe"realestateindustry,"therealestateindustry,RealEstate'sCountermeasurestoDealwith"CamptoIncrease".Itishopedthattheresearchofthispapercanprovidevaluablereferencefortherelatedenterprises.
Keywords:
Realestate，increaseinvalue，ValueAddedTax
一、绪论1
（一）研究背景及意义1
（二）国内外研究综述1
1.国外研究概况1
2.国内研究概况2
3.国内外研究评述3
二、“营改增”概述3
（一）“营改增”的含义及主要特征3
（二）“营改增”的实行原因及目标4
（三）“营改增”的计算规则4
三、“营改增”对房地产业的重要性5
（一）“营改增”前房地产税负情况5
（二）“营改增”对房地产业的重要意义6
1.使房地产业实现结构性减税6
2.使房地产业产业链减税效果更明显6
3.促进房地产业层次提升7
4.可抑制房地产市场投机行为7
四、房地产业“营改增”存在的问题7
（一）短期内税负上升7
（二）经营成本有所增加8
（三）财务管理和会计处理有困难8
（四）政策初期房地产可能会有重大损失9
五、房地产有效应对“营改增”的对策9
（一）加强会计核算，提高财务技能9
（二）制定相关的过渡政策10
（三）提高房地产业内控水平10
（四）改变房地产业的经营模式完善定价机制11
结论12
致谢14
一、绪论
（一）研究背景及意义
第三产业是极为重要的力量，是不容忽视的经济增长点，房地产业凭借多元化、高附加值等特点更成为我国经济转型升级的巨大动力，由此，相关支持房地产业的政策支持不断推出，其中，为顺应房地产业在新时期的发展，国务院与2016年5月1日期开始由点到面的推行对房地产业的营业税征收改为征收增值税，也就是大家常说的“营改增”，以解决现行的税制征收过程中出现的房地产业重复征税的困境。
2016年5月1日，房地产行业纳入到“营改增”范围之内，这为房地产业的发展带来了一个新的契机，会使房地产业由一个更为公平的税收环境，但是由于我国在房地产业进行“营改增”政策，仍然处于探索阶段，所以不可避免的房地产行业会受到一定的不良影响，存在一定的问题，故而本文的研究从实践上来说，可以有助于我国房地产行业税收结构的优化，有助于提高房地产开发企业的生产效率，并且有助于房地产行业长久的发展；从理论上来讲，则对于会计“营改增”方面的理论起到一定的补充作用。
（二）国内外研究综述
对于“营改增”问题，国内外学者从不同的角度进行过研究，且研究的成果极为丰富。
1.国外研究概况
“营改增”简单的来说便是“营业税”转为“增值税”，对于营业税转增值税，在19世纪20年代，德国便有经济学家提出“基于经济增长部分收税”的思想，但是当时该种思想并不占主流，故而影响较小，直至20世纪20年代，“增值税”这一理念才逐步普及，并为广大学者接受。
自该种思潮在经济领域普及以来，以及随着微观经济学与宏观经济学的发展，越来越多的学者开始通过计算来体现各种税收政策的影响。
Auerbach（2014）在著作DynamicsFiscalPolicy中通过对美国各项财政政策的分析，并构建模型支出不同的财政政策对各部门经济情况的影响，同时Auerbach还以小见大，分析不同财政政策对国家经济的整体趋势的影响，其中重点分析了“增值税的价格影响”，在税收转嫁理论的基础上进行详细分析，指出如果对税收专家的公平性进行宣传，并尽量做到公平，则可以使增值税的价格影响达到最小。
当然，Auerbach的著作中，还探讨了增值税对国家贸易的影响，表明增值税对国家对内对外贸易总量影响较低，但是国家却可以通过增值税来调控企业的结构，从而使国家贸易结构更为合理。
Brita（2015）在文章WelfareEffectsofVATReforms:
AGeneralEquilibriumAnalysis中从福利效应的角度详细分析了增值税改革的影响，且分析方式主要为“税负测算”。
Brita在文章中主要通过直接测算的方式来测算，Brita在测算之后表明，营改增前后，行业的税负会减少，且减少值在一般左右，即采用“增值税”，企业将会少交一般的税，但是这种方法计算时候，用的是“模拟”的方式，虽然对整体行业的情况有一定的研究价值，但是对单一的企业的不同阶段的税负情况，参考价值较小。
在文章中，Brita也提出了一般均衡模型方式来计算行业税负，这种方式较为复杂，Brita并没有在文章中进行计算分析，但是他这一思路为其他学者提供了研究思路。
Chamley（2016）在文章OptimalTaxationofCapitalIncomeinGeneralEquilibirumwithInfiniteLives中提出了“最有税收”的理念，并且表明，“营改增”这一方式是“最优税收”的一种实验形式，虽然该种税收方式可以在很大程度上降低企业的负担，有利于产业结构的调整，但是由于各个行业的不同，经营方式等的不同，“增值税”若是单一的“一刀切”，使所有行业均按照某一特定的税收模式，则并不会利于全部行业的发展，并且，“营改增”的步子应当尽量小，有一个“缓冲地带”，这样才能尽可能的促进产业的发展，且达到“最优税收”。
2.国内研究概况
我国正式实行“营改增”政策在2012年1月1日，从实行“营改增”到现在，尚不足六年，故而我国学者对“营改增”的研究时间较短，但研究成果仍然很丰富。
刘中虎（2013）在其文章中对增值税的社会经济效应进行了分析，指出增值税可能会导致地方财政收入减少，同时对产业结构、行业结构等角度出发，表明增值税的转型需要建立在较佳的产业结构以及行业结构之上，如果经济结构本身较为失调，那么退出增值税必然会对企业有较大的负面影响。
另外，刘中虎还对“营改增”中可能存在的问题进行分析，并以房地产行业进行论证，表明在当前我国房地产发展过热的情况下，过快的推行“营改增”，在政策初期，房地产行业可能会面临较大的损失，故而国家在房地产行业推行“营改增”政策时，需制定一些过渡措施，以降低对房地产行业的消极影响。
宫庆翠（2015）在其论文中对“营改增”的影响、问题以及对策进行分析，采用的方式主要为实证分析，其分析主要建立在“现代经济增长理论”模型之上，宫庆翠的文章中，将增值对转型对我国第一、第二、第三产业中的部分行业的影响进行了分析，表明增值税转型将会使我国的产业结构发生变化。
对于“营改增”的问题，如制度设计不够合理、价格难以控制、财政承受能力不足等，宫庆翠是从宏观角度进行分析的，而对于问题的解决措施，宫庆翠的意见与建议相对来说，对单一企业的指导作用较小，也是从宏观角度来进行描述的，如立法推进、机构协调等。
蔡文文（2016）对“营改增”的研究相对来说范围比较小，蔡文文主要是从建筑企业出发，分析“营改增”对建筑企业的影响，且其研究中重点以L企业为例，通过数据的计算等来进行分析，不过由于建筑业纳入“营改增”范围的时间较短，所以蔡文文的研究数据并不能得到证实。
另外，蔡文文的研究只是针对L企业，故而其研究并不具备概括性，不过可以给一些类似企业提供一定的参考。
房地产行业是建筑业的“下游”部分，且当前我国房地产业与建筑业之间的抵扣项目并不够明确，故而“营改增”的复杂性以及难度会进一步提升。
3.国内外研究评述
综合国内外研究情况，可以看出，国外对“营改增”的研究多集中在“营改增”的税负测算、行业影响等方面，国内对“营改增”的研究多集中在“营改增”的问题以及“营改增”问题的解决措施方面，研究成果丰富，但是由于国内“营改增”时间本身较短，所以很多学者的研究并不能得到证实。
国内外学者对房地产行业“营改增”问题的研究相对都比较少，但是这些研究也为笔者论文的完成提供了思路。
房地产行业作为我国经济支柱之一，将其纳入“营改增”范围，从长远来看必然有助于房地产行业的发展以及我国产业结构的调整，但在当前阶段，“营改增”并不够成熟，面临一系列问题，需要解决，国内外文献给了笔者较多的借鉴。
二、“营改增”概述
（一）“营改增”的含义及主要特征
“营改增”，顾名思义，即营业税改增值税，是指将以前所征收的营业税应税项目改为缴纳产品或者服务的增值部分，税收针对的是“增值”部分，故而可以减少企业的重复纳税，从而使各行业的积极性得以调动，最终促进产业以及消费升级。
“营改增”最大的特征即为“减少重复征税”。
重复征税主要是由于两税交叉难以管理所造成的，这“两税”即增值税和营业税，二者征收对象有区别，个人、加工修配劳务企业等都需缴纳增值税；通过劳务、转让无形资产等方式从而获得收入的服务业则需缴纳营业税，但是值得强调的是，房地产业范围极广，形式很多元，在实际的经营过程中，往往不会只从事一种单一的方式，征收界线难以十分明晰的做出划分，税务机关在工作中核查任务繁重，实际管理困难。
另外，税负制度在房地产行业的不同阶段业存在一定程度的不公平，这些对于房地产行业上网发展来说均有较大的阻碍。
（二）“营改增”的实行原因及目标
“营改增”政策的施行是顺时、顺势的，促使其实施的因素是是多方面的：
第一，因为重复征税虽然会获得政府税收的高速增长，但这样现代服务企业的间接税的比重增大也不可避免，营业税与增值税的增长所带来的我国税收收入年平均增长率与国内生产总值年平均增长率的不协调足以反映两税并行存在不合理。
第二，高的税负水平不一定就能够得到同样高的经济发展水平，“弗拉曲线”就表明，政府税收收入、经济增长、税率之间是存在着平衡点的，当然这个平衡点属于理想值，很难实现，但不可否认的是，适当的降低税率，一定程度上降低企业的税负负担对提高其积极性，扩展其成长空间，推动经济增长有着很明显的刺激作用。
故而，经济的健康发展离不开合理的、健康的、科学的税制。
第三，“营改增”政策的实施也是在经济体制改革深化的过程中提出的必然要求，传统的经济发展模式必须改变，新时期，经济的发展亮点少不了房地产行业，目前我国房地产业的发展与发达国家相比，仍有一定差距，不均衡的产业结构将很难实现商业活动的成功，科学的进行增值税和营业税征收有助于房地产业的税负负担减轻，为其节省更多的活动资金去进行产业的转型升级，为其提供资金上的助力。
第四，随着科学技术的进步，数据化、智能化等节省了及多人力，社会就业形势日益严峻，“营改增”政策的实施将促使房地产业业务结构的调整，业务单元的整合，多方面的发展，从而带动就业，缓解社会就业压力。
“营改增”的实施，降低企业税负是其表现形式，最终目标则是推动我国高端服务业的发展，促进产业结构的升级。
（三）“营改增”的计算规则
“营改增”之后，计算规则主要在应纳税额以及税率档次两方面。
从应纳税额方面来看，一般纳税人可以按照专用发票抵扣进项税额；小规模纳税人则可按照发票金额在销售额中扣除。
从税率档次方面来看，我国原有的17%和13%两档税率的基础上，随着房地产业、建筑业等的纳入，新增加了11%和6%两档税率，具体税率如表2-1所示：
表2-1新增四大行业营改增税率
行业
一般纳税人
小规模纳税人
免税
建筑业
11%
3%
房地产业
11%
5%
生活服务业
6%
6%
养老服务机构、教育服务机构
金融业
6%
6%
助学的款、农户小额贷款等
数据来源：
中国税务年鉴
由上表可以看出，“营改增”下，房地产行业的一般纳税人的缴纳税率为11%，小规模纳税人的缴纳税率为5%，本文在后文的数据分析中，所举得例子为一般纳税人，按11%税率计算。
三、“营改增”对房地产业的重要性
（一）“营改增”前房地产税负情况
在“营改增”之前，我国房地产税种较多，在不同的阶段也有不同的税种，如取得阶段的印花税、耕地占用税；流通阶段的印花税、土地增值税以及保有阶段的房产税、耕地占用税等，如表3-1所示：
表3-1“营改增”前房地产税收情况
取得阶段
流通阶段
保有阶段
土地使用税、
契税、
印花税、
耕地占用税
契税和印花税
营业税、印花税、土地增
值税、企业所得税和个人所得税
营业税、房产税、城镇土
地使用税、印花税、企业所得税和个人所得税
房产税、
城镇土地使用税、
耕地占用税
数据来源：
中国税务年鉴
由上表可以发现，当前我国房地产的税种极为复杂，较复杂的税种带来的必然是“重流转，轻保有”的情况，从而影响房地产的稳定。
较多的税种，也使得房地产行业的整体税负较重，表3-2为2010年至2015年我国房地产行业的宏观税负：
表3-22010-2015年我国房地产行业的宏观税负
年份
2010
2011
2012
2013
2014
2015
房地产业税收（亿元）
3527.72
3924.38
4826.82
6855.49
8665.66
12352.36
房地产业GDP（亿元）
13809.75
14738.7
18654.88
22782.0l
26783.87
29359.73
房地产业宏观税负（%）
25.55
26.63
25.87
30.09
32.35
42.07
数据来源：
中国税务年鉴
由上表可以看出，房地产行业的宏观税负在不断增加，除却宏观税负的不断增加，房地产各种税收的结构也在逐渐调整，2011-2015年我国房地产业各种税收情况具体如表3-3所示：
表3-32011-2015年我国房地产业各种税收结构
年份
营业税
企业所得税
土地增值税
个人所得税
城市维护建设税
城镇土地使用费
房产税
其他各税
2011
41.43%
25.49%
20.67%
3.69%
2.69%
2.84%
2.15%
1.03%
2012
45.13%
26.48%
16.14%
3.72%
2.51%
2.78%
2.10%
1.12%
2013
49.08%
25.09%
12.57%
3.99%
2.65%
3.16%
2.52%
0.95%
2014
43.81%
31.94%
11.40%
3.52%
2.37%
3.39%
2.55%
1.04%
2015
50.77%
29.98%
9.51%
3.02%
2.46%
1.50%
2.04%
0.71%
数据来源：
中国税务年鉴
从上表可以看出，在“营改增”之前，房地产行业中，营业税是最大的税种，占比较高，甚至有高达50%，而土地增值税以及企业所得税的比重则相对较低，当房地产行业“营改增”之后，对房地产行业的发展必然有重要的影响。
（二）“营改增”对房地产业的重要意义
1.使房地产业实现结构性减税
“营改增”之前，房地产企业在不同的阶段均有名目繁多的税目，使房地产企业面临较为严重的重复征税，房地产企业购买的材料、固定资产、外购服务等所负担的营业税均不能抵扣，这样房地产企业相当于成本增加，在“营改增”之后，房地产企业的外购材料、设备等税务可以抵扣，则房地产产业链之中上下游企业的重复征税情况就会减少，从而使房地产企业的税收负担减轻，最终使房地产业实现结构性减税。
2.使房地产业产业链减税效果更明显
房地产业纳入“营改增”的时间较晚，在房地产纳入“营改增”后，几乎全行业均进行“营改增”，所以下游企业接受到的是房地产业所开的增值税发票，这样相当于下游企业的增值税抵扣便增加了，下游企业的纳税金额相对减少，在产业链日益深化的现在，“营改增”对产业链的影响会增加，故而房地产进行“营改增”，可以使房地产业产业链减税效果更为明显
3.促进房地产业层次提升
“营改增”下，房地产业内新兴业态会增长，社会更新会加快，组织结构也会得到优化，从而使设备的更新加快。
具体来说，当前科技日益发展，新兴技术渗透至房地产领域，出现了一些新兴服务业，这些行业缴纳营业税之后，并不能在下游企业增值税中抵扣，相当于这些企业成本增加，而在营改增之后，这些企业可以直接为下游提供增值税发票，而这些增值税发票是可以抵扣的，这样这些新兴业态在税负下降的同时，下游的税负也会减轻，这样更有利于新兴企业的业务增长。
在设备更新方面，“营改增”之前，房地产企业所购买的材料等均不能抵扣，而在“营改增”之后，材料设备可以抵扣，所以房地产企业必然会增加一些相应的设备投入，进行设备更新，通过这一措施，一方面可以实现减税，另一方面则有助于房地产业的发展。
从组织结构方面来看，在过去不能抵扣之时，企业必然要存在很多部门，而在“营改增”之后，企业服务部门将会独立出来，走一条更为灵活专业的发展途径，从而使房地产业层次得以提升。
4.可抑制房地产市场投机行为
房地产市场投机行为较严重，在实行“营改增”之后，增值税可以对毛利率进行调节，从而抑制企业的投资行为；另外，房地产交易环节较多，在过去部分投机者在房地产交易方面进行一些投机行为，影响到房地产业的发展，而在“营改增”之后，企业所缴纳的税额与企业的增值额成正比，这样，房地产业的投机行为便会得到遏制，从而促进房地产业的健康发展。
四、房地产业“营改增”存在的问题
（一）短期内税负上升
房地产业“营改增”之后，短期内房地产企业的税负会上升，这主要关联到企业的税款计算问题。
关于税款计算，在营改增实施之前，房地产业的营业收入方法基本上都会采用权责发生制的原则定期确定收入多少。
但营改增实施之后，房地产企业在确认收入产生增值销项税额的过程中，会在物业服务、固定资产购买、涉及制定等日常采购上接受供应商所提供的载明税额一般可抵扣的增值税发票，这就不同于以往的营业税的计算方法了复杂度有所增加，对当期税款的计算产生影响，在当期税款改变时，不可避免的，企业将会重新定价，通常情况下，企业重新定价会略低于企业原有产品的定价，这样就会使企业的效益减少。
另外，随着“营改增”的全面推进，房地产行业的优惠政策或者补贴将会逐步取消，这样部分企业的税收负担便会增加，且随着我国税收征管能力的提升，企业税收负担可能会进一步增加。
（二）经营成本有所增加
“营改增”后，发票成为财务管理中不容忽视的方面，原有的税制规定房地产企业对发票的开具并不严格，只需开出房地产业的税务发票即可，但营改增后，销项税与进项税两项则对房地产业的发票管理提出了更高的要求，规范性更加明显。
首先，对于纳税人的区分，在缴纳增值税的过程中一般纳税人和小规模纳税人的发票类型大有不同：
前者存在普通发票和增值税专用发票两种，相关税务部门对其使用范围与条件有了十分明确的规定，而后者则只需要一种普通发票即可，其管理与之前的营业税下发票的管理并没有太大的差异。
故而可以说，对于房地产企业来说，一般纳税人其税负还是要取决
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