复合型玻璃厂生产线建设项目可行性研究报告.docx
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复合型玻璃厂生产线建设项目可行性研究报告
复合型玻璃厂生产线建设项目可行性研究报告
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第一章项目决策背景
1. 内部因素
2. 外部因素
第二章项目概述
1. 某某区位及用地
2.项目宗地现状
3.项目周边某某区配套
4.项目周边环境
5.某某市政配套分析
6.土地价格
第三章项目法律及政策性风险分析
1.项目用地取得土地使用权法律手续分析
2.项目合作方式及风险评估
3.总体评价
第四章某某市场研究
1. 某某市场成长状况
2. 某某市场供应产品特征
3. 某某市场对本案影响因素
4. 目标客户、产品及价格定位
第五章规划设计要点
1. 初步规划设计思路
2. 规划设计的可行性分析
第六章项目开发计划
1. 开发机遇
2. 开发周期安排
3. 销售周期安排
第七章投资收益分析
1. 成本预测.
2. 税务分析
3. 经济效益分析
4. 项目资金预测
第八章可行性结论
1. 项目优势
2. 项目劣势
3. 结论及建议
第一章项目决策背景
一.内部因素
1.天津某某公司项目布局
某某自92年进入某某市场以来，先后开发某某市花园、某某中心大厦、世贸广场某某市花园、某某新城等项目，其某某市花园、某某中心大厦位某某市北部的某某区，总面积约17万平方米，某某新城位某某市北部的某某区，面积约60万平方米。
世贸广场某某市花园虽然位某某市中心地带，但规模较小。
由此可看出，天津某某的主要项目集中某某市的北部。
反观天津的总体规划某某市发展方向某某市某某区向南部方向发展，某某市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出某某市工业向东发展，重点开发建设海河下游某某区和滨某某区，目前沿津塘路两侧，新建某某区和某某区已将某某某区和某某区紧紧的联在一起。
由此看出，某某的物业分布与天津的总体规划某某市发展方向不尽相符。
某某自92年进入某某市场以来，发展迅某某市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第一品牌的形象。
某某产品应属于整个某某市，而不是某某区域。
所以某某有能力，也应该去开发天津的某某市场，让某某物业深入天津每个角落。
结合天津的总体规划某某市发展方向，我们应在天津的西南部、南部、东南部投入更多的关注。
目前我司在谈的几个重点项目有：
北某某区铁东路住宅项目，东某某区张贵庄路住宅项目、东某某区天津钢厂住宅项目，南某某区天津玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是各方面条件都比较成熟的项目，该项目正好填补了某某某某市南部无项目的空白。
2.天津某某公司经营现状：
目前天津公司在手有两个项目，某某花园新城（含原有新城项目和红旗农场项目）、东丽湖项目，其中新城项目为在建销售的项目，东丽湖项目目前处于前期工作阶段。
新城项目自98年开盘以来热销某某市，成为天津公司的主要利润支柱，但到2002年后新城项目基本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目规模大，是公司长远发展项目，某某区位和产品原因，也不是一短期热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是一个追求稳定开发有节奏销售为目的的项目。
根据集团总部经营计划要求，天津公司必须再上新项目，要达到每年有3-5个在开发项目，保证天津公司经营利润指标和某某产品在天某某市场影响力。
在某某市场呼唤某某的大好形势下，天津某某应充分利用某某天津地产先锋的社会地某某市场影响力，抓住机遇，多上新项目，某某市场占有率，让某某品牌深入到每个天津人心中。
玻璃厂某某区位好，规模适当，发展前景乐观，可作为公司主要利润来源，可以作为重点发展的项目。
同时我司拟在该地块建设某某区，消除污染源，彻底改善周边居民的生活环境质量，为天某某市建设做出贡献。
天津公司现状项目及在谈项目分布:
在开发项目:
已完成项目:
在谈项目:
二.外部因素
该项目具有良好的外部环境，其坐落位置处于某某某区的南部,某某区划为某某区，该项目某某区域有如下特点和优势:
①根据某某市总体规划，西南某某区大部分用地规划为教育科研、居住及行政办公用地。
②某某市主导风向为西南风，西某某区域正处于某某市的上风口，远离某某区，空气新
鲜，自然条件优越，被公认为居住的某某区域。
③经济发展状况来看，该项目所在的某某区是某某市经济最发达、最富裕某某区之一某某区的房地产起点一直很高，集中某某市大部分的中高档楼盘。
商品房销售均价明显高
于除某某区以外的其某某区。
④规划在某某区天津宾某某区（友谊路两侧）建设某某市级行政中心，某某市级行政
中心南迁，南部土地升值潜力大。
⑤沿解放南路可方便直达某某市级商业中心，这里有十八街麻花、鸿起顺饭庄、家乐大
某某市等全国闻名的商业设施。
⑥项目距离规划的东南半环黑牛城道段不足3公里，东南半环是某某市某某某区规划路
网中的两个半环之一，是某某市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分，东南
半环的修建对该项目的业主出行将会带来很大的方便。
⑦项目西北侧为梅江某某区，某某市政府统一组织建设的大型安居某某区，占地面积192
公顷,将建设成为以水景和生态环保为主题的高档某某区，大大改善某某区域居住环
境，使某某区域某某市场档次和品位急剧上升。
所有以上各种因素，为某某在此地块建设一个高档居某某区提供一个良好外部环境。
第二章项目概述
一.某某区位及用地
1.某某区位
该宗地位于某某某区南部,北侧紧临正在建设中的梅江某某区,某某区划属于某某区,距离中环线围堤道段5公里,距离正在建设的东南半环线约3公里,距离某某市级商业中心约6公里，距离规划友某某市级行政中心约5公里。
项目某某区位图
2.项目用地
该项目宗地为国有土地，毛地面积约525亩,目前为某某市玻璃某某区用地。
该宗地拟规划为居住用地，规划用地内均为玻璃某某区用地，土地权属明确。
某某市规划院编制的控规要求，用地分析见下表：
名称
面积（万平米）
折算成亩数
毛地面积
35.02
525
某某市政代征地
（含退解放南路道路及绿化带、退卫津河道路及绿化带、退北侧道路及绿化带、退南侧道路用地）
6.27
94
可建设用地面积
28.75
431
某某区内配套用地
（含小学及幼儿园、配套公共服务设施用地）
2.70
41
净住宅用地面积
26.05
391
可建设用地用地率
82%
净住宅用地率
74%
3.项目地块内各种用地政府控制性规划指标:
序号
用地性质
用地面积
（万平米）
容积率
建筑密度
（%）
建筑限高
（M）
绿地率
（%）
1
住宅地块1
9.89
1.4
30
50
40
2
住宅地块2
3.17
2.0
30
80
40
3
住宅地块3
7.4
1.6
30
50
40
4
住宅地块4
4.54
1.0
30
30
40
5
24班小学及15班幼儿园用地
1.79
0.8
25
25
40
6
储蓄所、物业管理等公共服务设施用地
0.91
1.8
50
50
20
二.宗地现状
1.四至范围:
东至解放南路，南至规划路，西至卫津河，北至规划路。
2.地势状况
项目用地主要为天津玻璃厂某某区,地势平坦,场地标高与解放南路标高基本相一致。
3.地上物现状
地上物主要为玻璃厂的生产厂房和某某区，另有很少量职工住宅和单身宿舍（约36户42间房）某某区内绿化树木较多（为工厂自己种植，在园林局未登记,可根据规划要求进行拆除或保留）。
4.空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况（有无变电站、换热站等设施？
）
（1）项目用地内地下管线较多，但均为玻璃厂自用管线，没有横穿某某市政的管线。
（2）项目用地内没有需要保留的文物等设施。
（3）项目用地内的铁路为玻璃厂自用的铁路专用线，可根据规划要求拆除。
（4）项目用地西侧有一个40平方米的人防设施，处于规划的卫津河绿化带内，对项
目建设无影响。
（5）项目用地内有玻璃厂自己打的2口热水井（在地热办有登记），出水温度50℃左
右,可根据规划予以保留,可为项目提供一部分热水。
5.地质情况
场地原为农田某某区已有50年历史，无不良工程地质条件。
厂内植被玻璃厂正门
厂区正门
厂区植被
某某区车间
厂区铁路
卫津河和南部水面照片？
三.项目周边某某区配套
1.周边3000米范围内某某区配套
配套设施分类
名称
教育设施
电子仪表技术学校
水浒武术学校
医疗卫生设施
无
商业设施
劝某某市、津洋宾馆、津洋酒店、太平洋酒店
金融设施
无
市场
珠江装饰城、环渤海装饰城、梅江装饰城
天津汽配城
交通设施
门前有去某某区628、659公交线路，距项目1公里处有96、954路终点站
文化设施
无
体育设施
无
总的来说，玻璃厂周边原为某某区，基某某区配套比较少，不足以为项目提供服务，该项目在规划实施时应考虑布置相应数量的生活配套设施。
2.宗地周边3000米外可辐射到的主要公共设施如下（主要指南楼商某某区和友谊路沿线）:
公用设施种类
公用设施名称
教育设施
大学：
天津财经学院、轻工业学院、职业技术师范学院
高中校：
北师大天津附某某市重点）、第四中某某市重点）、
南楼中某某区重点）
医疗设施
天津医院，河西医院，天津医大第二医院（三级甲等）
大型商业设施
津华五金商场、南楼商场、南楼家乐购物中心一店及二店、河西商场、登发装饰基地、十八街麻花总店
文化设施
天津日报大厦、河西图书大厦、天津科学技术馆、天津国展中心、天津礼堂
体育设施
河西体育场
大型公园
天津乐园
大型宾馆
天津宾馆（三星）、迎宾馆、乐园宾馆（三星）、津利华大酒店（四星）、水晶宫饭店（四星）、天津钢管宾馆（二星）、长青温泉宾馆、
大型商住楼
钢管大厦、万顺大厦、澳东大厦、天津科技大厦、新安大厦、
深圳发展银行大厦、环渤海中心大厦、天津日报大厦
综合分析，从该项目沿主干路网乘车20分钟内可方便到达以下二个中心，一是某某市级商业中心，二是规划的友某某市级行政中心，这些中心的设施能辐射为该项目服务。
四.项目周边环境
1. 现状项目某某区域环境
由于历史原因，解放南路两侧原为某某区,公路两侧工厂林立，90年代后期，随某某市房地产的发展，原来的部分工厂企业,由于工业结构调整的原因，大多已搬迁改造，象某某市构件厂等企业；建成了如今的顺驰名都、名都新园、摩托罗拉住某某区等新型住某某区，逐步带动某某区域的某某市某某市级迎宾线友谊南路的建成通车和梅江某某区的开发建设，拆迁了原来的许多工厂和破旧房屋，建设了以水景和生态环保为主题的高档某某区，大大改善某某区域居住环境，使某某区域某某市场档次和品位急剧上升，已成为某某某区上佳某某区位。
但就本项目目前主要出行方向解放南路两侧来看，仍有天津油毡厂、天津无缝钢管厂等工厂企业，同时道路两侧房屋均较破旧，同友谊路沿线景观相比，有一定差距，这是弱势所在，但可随着政府十六条重点道路景观改某某
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