物流配送中心建设项目可行性研究报告书.docx
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物流配送中心建设项目可行性研究报告书
2.3、四川xx融融百货有限公司受灾情况……………………….17
3.3、经济环境……………………………………………………….21
3.4、经济社会条件………………………………………………….22
6.2、灾后重建目标32
6.3、市场服务体系建设…………...……………………………….33
6.4、符合xx市汶川地震灾后恢复重建总体规划………………..34
6.5、市场需求预测……………………………………………………34
7.2、土地权属状况……………..…………………………………….35
7.5、建设前期条件………….……………………………………….35
第九章节能…………………………………………………..44
第十八章附件………………………………………………………….71
第一章总论
1.1、项目基本情况
（1）项目名称：
物流配送中心（一期）灾后重建项目。
（2）项目性质：
物流配送中心（一期）灾后重建仓储样品厅、仓库。
（3）建设地点：
本项目位于xx市城区南轩南路，处于城市一环路内，东临城市规划道路，南临xx市电信局清华分局，西临南轩南路街道，北临居民区，该公司距xx市客运中心站约0.5千米，地理位置优越，交通十分便利。
（4）物流配送中心（一期）灾后重建项目规划总用地面积：
4211.9平方米（约6.32亩）,净用地面积：
4211.9平方米（约6.32亩）。
（5）项目业主：
四川xx融融百货有限公司
1.2、研究范围及主要编制依据
1.2.1研究范围
我公司接受四川xx融融百货有限公司的委托，对该公司物流配送中心（一期）灾后重建项目进行可行性研究并提交可研报告，其主要研究范围包括：
项目的提出、项目建设的必要性、建设内容及规模、建设方案、投资估算及资金筹措、社会评价、结论与建议等。
1.2.2主要编制依据
（1）、中华人民共和国国务院《汶川地震灾后恢复重建条例》（国务院令第526号）；
（2）、中华人民共和国国务院《关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见》（国发[2008]21号）；
（3）、中华人民共和国国务院《关于做好汶川地震灾后恢复重建工作的指导意见》（国发[2008]22号）；
（4）、中华人民共和国国务院《汶川地震灾后恢复重建总体规划》（国发[2008]31号）；
（5）、国家发展和改革委员会、工业和信息化部、农业部、文化部、国家旅游局《关于印发汶川地震灾后恢复重建生产力布局和产业调整专项规划的通知》发改厅[2008]2702号；
（6）、国家发改委《汶川地震灾后恢复重建市场服务体系专项规划》发改厅（2008）2905号；
（7）、商务部财政部关于恢复地震灾区商业网点和保障市场供应工作的紧急通知,商运发（2008）216号；
（8）、商务部财政部关于对2005“万村千乡”市场工程项目予以资金支持的通知,商规发（2005）302号；
（9）、商务部关于将四川省“万村千乡”市场工程试点企业予以备案的函复,商建函（2005）274号；
（10）、四川省人民政府办公厅《关于做好地震灾后市场服务体系建设重建规划编制工作的通知》；
（11）、四川省人民政府关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见（川发[2008]20号）；
（12）、国土资源部关于实行保障灾后恢复重建特殊支持政策的通知（国土资发〔2008〕119号）；
（13）、xx市人民政府《xx市十一五规划及2020年远景目标纲要》；
（14）、xx市人民政府、中国城市规划设计研究院《xx市汶川地震灾后恢复重总体规划（2008-2010年）》；
（15）、xx市人民政府竹府国有（2005）第110号国有土地使用权证（复印件）；
（16）、xx市商务局文件竹商务发（2008）117号《关于对万村千乡市场工程建设主体承办企业xx市融融百货有限公司、xx市元丰农资连锁有限责任公司》有关情况的说明；
（17）、xx市发展改革局《企业投资项目备案通知书》备案号：
川投资备[5106830812101]3497号；
（18）、xx市规划局《xx市建设工程规划设计要求通知书》竹建规设（2008）46号；
（19）、xx市商务局关于做好江苏经贸委对口援建商贸体系灾后重建工作的方案；
（20）、《物流配送中心建设标准》；
（21）、编制单位营业执照、资质证书；
（22）、四川鑫鑫建筑工程设计有限公司总平面布置图；
（23）、其他相关附件。
1.3、可研报告的主要结论
1.3.1、项目建设必要性
（1）本项目的实施符合汶川地震灾后恢复重建生产力布局和产业调整专项规划；
（2）、本项目的实施为全公司员工提供了一个安全舒适的工作环境，消除了安全隐患,树立重建家园的信心；
（3）、本项目的实施有利于该公司扩大现有的物流配送能力,满足日益增长的市场需要；
（4）、项目的实施有利于为极重灾区解决大量的农村富余劳动力和城镇下岗职工就业，为xx市政府排忧解难,获得政府的政策倾斜和资金扶持；
（5）、现代物流产业是国家鼓励发展类产业，该公司的主业发展符合国家的产业政策，项目的实施符合xx市打造xx最大物流配送中心战略规划的发展目标。
1.3.2、建设内容及规模
本项目建设的主要内容包括：
仓储样品厅、配送库区等。
物流配送中心（一期）灾后重建工程项目总用地面积：
4211.9平方米（约6.32亩）,净用地面积：
4211.9平方米（约6.32亩）。
总建筑面积5,632.90平方米。
1.3.3工期安排
项目建设期12个月，2009年1月动工，2009年12月底前分期分批全部竣工交付使用。
1.3.4投资估算、资金来源及使用计划
（1）、投资估算
本项目总投资为1,810万元，其中：
第一部分工程费用为890万元；第二部分工程建设其他费用为264万元；预备费为56万元；铺底流动资金600万元。
综合造价指标：
2,148元/平方米。
（含设备购置及安装）
（2）、资金来源
本项目总投资1,810万元，其中：
资本金610万元，占总投资的33.70％,由四川xx融融百货有限公司自筹解决，申请银行贷款1,200万元,占总投资的66.30％。
（3）、资金到位及使用计划
本项目建设期为12个月，资金使用计划按银行贷款,计划分期到位，具体贷款资金到位计划为：
2009年1-----6月800万元
2009年7-----12月400万元
贷款资金使用计划初步为：
2009年1-----6月800万元
2009年7-----12月400万元
1.3.5、主要技术经济指标
主要技术经济指标表附表1
序号
指标类别及名称
单位
数据或指标
备注
1
物流配送规模（年物流配送能力）
1.1
日用百货
万吨
20
1.2
日用生活品
万吨
30
2
灾后重建物流配送中心规划指标
2.1
规划总用地面积
M2
4211.9
约6.32亩
2.2
总净用地面积
M2
4211.9
约6.32亩
2.3
总建筑面积
M2
5,632.9
2.4
地上建筑
M2
4,890.32
2.4.1
其中：
仓储样品厅
M2
2,970.32
2.4.2
仓库
M2
1,920.00
2.5
地下室
M2
742.58
3
建筑密度
%
63.00%
4
容积率
1.27
5
绿地率
%
10%
6
新增生产设备数
台／套
5,680
7
投资估算和资金筹措
7.1
总投资
万元
1,810
7.2
第一部分工程费用
万元
890
7.3
第二部分工程建设其他费用
万元
264
7.4
预备费
万元
56
7.5
铺底流动资金
万元
600
7.5
资金筹措
万元
1,810
7.5.1
其中：
银行贷款
万元
1,200
7.5.2
公司自筹
万元
610
8
经济效益
8.1
达产年销售收入
万元
20,000
8.2
达产年销售成本
万元
18,704
8.3
达产年税金
万元
480
8.4
达产年净利润
万元
816
8.5
达产年平均净现值
万元
752.1
8.6
投资回收期
年
4.3
8.7
全部投资收益率（税后）
％
15.96
9
社会效益
9.1
直接安置就业
人
100
9.2
间接安置就业
人
500
1.4、结论与建议
四川xx融融百货有限公司物流配送中心（一期）灾后重建工程项目,是党中央、国务院关于“5.12”汶川大地震灾后恢复重建、对口支持等一系列方针政策的具体体现，是国家金融政策对重灾区灾后重建适度倾斜的具体体现，同时也是国家关心四川省重灾市、县有关精神的进一步落实。
项目的实施，有利于树立广大受灾群众重建家园的信心，有利于推动四川xx融融百货有限公司合理配置资源,同时，项目的实施，亦是加快xx市现代物流建设的重要举措，具有深远的历史意义。
项目建设各项条件具备，经济社会效益明显，是十分必要和可行的。
本项目已通过国家发改委《汶川地震灾后恢复重建市场服务体系专项规划》发改厅（2008）2905号文批准，列入了专项规划,应尽早组织实施，灾后恢复重建物流配送中心,扩大物流配送能力,提高该公司的市场竞争力。
第二章项目业主
2.1、项目业主概况
2.1.1项目承建单位基本情况
四川xx融融百货有限公司于2002年7月成立，取得了xx市工商行政管理局企业法人营业执照,注册号：
510683000006648；住所：
xx市剑南镇春唏路280号；法定代表人：
胡开敏；公司类型：
有限责任公司（自然人投资或控股）；经营范围：
销售：
日用化妆品、百货、五金、交电；零售烟；销售：
酒类、饮料、调味品、糕点（仅限分支机构经营）。
（以上经营范国家禁止或限制的除外，应取得行政许可的,必须取得相关行政许可后,按照许可的事项开展生产经营活动）
四川xx融融百货有限公司是国家首批“万村千乡”试点企业，经多年努力开拓和国家政策扶持，在汶川特大地震发生前已发展成为拥有运行良好的配送中心一处，占地4200平方米，库容6000立方米，箱式配送车10部，城乡连锁店85家，营业面积9600平米，覆盖了xx所有镇乡及56个中心村，全部采用电脑联网收银。
2007年批发、零售销售收入达6600多万元。
其中：
配送中心除向自有85家销售网点配送外，还辐射覆盖了什邡、安县、罗江、旌阳区的大部分城乡，为800多家大小商家、超市提供食品、洗化、针纺、生活纸品等日用消费品的配送服务，xx所有超市都离不开融融的配送服务。
在德阳境内是运作得最好的物流配送中心。
公司共直接和间接为350多名下岗职工和农村富余劳动力提供了就业岗位。
经过几年诚信守法经营,四川xx融融百货有限公司从小到大,不断发展,先后获得了商务部、德阳市人民政府、市商务局等有关部门的表彰：
1、2006年8月被中华人民共和国商务部评选为万村千乡市场工程试点企；
2、2006年3月被德阳市人民政府评选为先进流通服务企业；
3、2007年3月被德阳市人民政府评选为商贸流通企业先进单位；
4、2008年8月被德阳市商务局评选为抗震救灾先进集体；
5、2004年3月被xx市保护消费者权益委员会、xx市工商行政管局评选为消费者信得过单位；
6、xx市消费者协会评选为副理事长单位。
优质的物流配送服务得到了商户和消费者的认同。
2.1.2项目承建单位的管理模式
该公司是具有独立法人资格的有限责任公司，公司设立董事会，作为公司的权力决策机构。
董事会由2名董事组成。
设董事长一名，董事长是董事会整体运作有效性的第一责任人。
胡开敏为公司董事长兼总经理；
人员结构：
本项目物流配送所需人员全部对外招聘，实行全员劳动合同制。
全中心定员100人，其中：
经理1人，副经理2人，办公室3人，财务部5人，仓储部20人，采购营销部30人，信息部10人，加工部10人,物流配送部29人。
该公司机构设置为经理、副经理，下设办公室、财务部、配送部、仓储部、采购营销部、信息部、加工部等。
公司机构组织机构图附表2
该公司实行股东会领导下的决策委员会管理制，决策委员3人，
均从事物流配送经营多年，在百货营销和发展农村连锁超市具有较强的专业素质和实践能力，是一个高效率的经营领导班子。
2.2项目承建单位的财务状况
尽管受5.12地震的巨大影响，2008年度融融百货有限公司还是取得来较好的经营效益。
截至2008年12月31日，该公司账面资产总额1,077万元，其中：
流动资产864万元、固定资产128万元、无形资产85万元；负债总额15万元，其中：
流动负债15万元；所有者权益1062万元。
2008年累计实现主营业务收入3,919万元，累计主营业务成本3,563万元，实现净利润262万元。
从公司的财务状况可以看出：
该企业的财务结构中资产负债率1.39％，这主要是企业长期的特殊经营环境所形成，基本上没有负债,靠自身积累来发展。
该公司要根据2008年各项经济指标的完成情况，抓做灾后重建的机遇,加快结构调整伐，实施连销营销战略,大力开拓“万村千乡”农村市场,扩大内需,拉动农村消费,强化内部管理，建立和谐企业，创新企业发展指导思想，制定新的奋斗目标。
在董事会和经理层的带领下，全体员工齐心协力，克服困难，努力拼搏，较好地完成任务。
2.3、四川xx融融百货有限公司受灾情况
xx和汶川的直线距离大约30多公里,是这次地震的重灾区。
5.12汶川地震中，公司所属500平方米的汉旺镇超市及九龙镇店、清平湔沟店、清平院通店、汉旺四方店等7个店被夷为平地，其余各店均受到不同程度的损坏，网点瘫痪82家。
配送中心严重受损，拣配大厅垮塌，所有库房损坏。
服务器损毁，3辆配送车损坏。
农家店收购鲜鸭蛋加工成皮蛋、咸蛋的关联企业晶花皮蛋厂所有房屋全部垮塌。
共计损失920万元。
2.4地震灾后重建工作
“5.12”汶川地震发生后，公司全力配合当地政府，有力保障了xx救援第一时间的物质需要，仅12日至13日即无条件地向政府提供配送了40多车价值30多万元的救援急需物质。
救援和安置期间，每天均以最高效率向救援第一线提供部分生活和救援必需品。
并捐赠了5万多元物资。
积极响应政府和商务部门号召，全力投入市场恢复工作，现已恢复和开设各种网点127处，配送中心克服各种困难高速运行。
巳覆盖所有已通公路的乡镇和部分中心村。
得到了政府及相关部门的充分肯定。
“5.12”汶川地震使xx三分之二乡镇和城区遭受惨重损失，融融百货公司员工300多人大部份家中房屋倒塌，余下的也基本都是危房，沿山7个店夷为平地，其余所有店也遭受相当大的损失，所有商超及批发网点上的应收款项都蒙受了沉重损失，总的经济损失达到了920万元，部分员工亲友伤亡，胡开敏的母亲也罹难当时，所有人员的吃住都成了问题，一时愁云惨淡，人心涣散。
董事长胡开敏在12日下午3时即奔赴汉旺等地初步查探了灾情，靠车跑、步行通知到有条件聚集的骨干力量，要求他们连同家人都住到配送中心汽车上，公司全部免费提供食物。
这样在第一时间保证了拥有部分人力。
因此在晚上7点，接到政府调运库存矿泉水和干粮的通知后，连续38小时，冒着余震的危险，冒着雨水的冲淋，所有聚在配送中心的人员无数次在摇摇欲坠的危险库房内装运，送到xx各个灾民安置点及汉旺、遵道、九龙等特重受灾点，共运送食品、救援人员急需的水和干粮，保障了xx抗震救灾第一时间对生活必需品的需要，得到了市政府的高度评价。
同时他深深感到，由于人力的限制，没有能够做得更好。
所以5月15日8点，就通知所有能够通知到的员工开会，讲清灾情和形势，要减少损失，重建家园，除了依靠党和政府及全国人民的力量外，更重要的还是我们自己首先擦干眼泪、收起悲痛心情、行动起来，公司才有希望、家乡才有未来。
一致表示先大家后小家，不畏艰险，不辞辛劳，全力以赴，无条件地投入到公司组织的抗震救灾工作中来。
在之后的日子里全体总部人员每天工作12小时以上，抢救了处于危房和雨淋环境中的商品400来万元，组织、抢运、配送了100多万元各种救援及抢险的特殊物资。
如5月18日晚7时组织90把进山砍刀早晨6时送到汉旺镇部队营房，5月23日凌晨两点他亲自去成都采购回20个铁制航空汽油桶早上8时送到玉泉部队机场，以及5月30日夜10点30分接通知组合8样慰问品共1300多份天亮前送到xx19个乡镇的所有学校，包括金花山区及德阳东汽学校临时点，该公司都不计成本以高度的责任心和使命感很好地完成了任务，成为xx市政府抗震救灾物资保障有力的战斗队伍。
四川xx融融百货有限公司物流配送中心（一期）灾后重建项目，整个项目计划投资1,810万元，其中：
物流配送中心（一期）灾后重建项目工程费用为890万元，工程建设其他费用为264万元，预备费为56万元,铺底流动资金600万元
第三章项目区域概况
3.1地理位置
xx，为德阳市辖县级市。
xx市位于四川盆地西北部，地处东经103°54′－104°20′，北纬30°09′－31°42′之间。
幅员面积1245.3平方公里，辖19镇2乡，总人口52万。
其形状如一支金笔尖，自西北向东南伸展，东西宽约42公里，南北长约61公里。
西北部属龙门山地区，东南部为成都平原的一部分。
市境东南靠德阳市旌阳区，东北与xx市安县接壤，西南与什邡隔河相望，西北与阿坝州茂县毗连。
市人民政府驻地剑南镇，位于市境东南部平原地区，南距成都市83公里，东南距德阳市31公里，西南至什邡市23公里，东北至安县49公里，东至xx市74公里，全市共有21个镇乡、157个行政村。
2007年末xx市现状户籍总人口为51.36万人。
xx市实现了村村通公路，境内公路总里程已达1466公里，建成了xx至成都快速通道，成都经彭州、xx至xx的高速公路正在建设中，经xx到茂县、九寨沟等阿坝地区的德阿公路也已经开工；有德天铁路、广木铁路和3条地方铁路专线，通过德天铁路至德阳与宝成铁路连接，可与全国各地相通，成都经xx、九寨沟至兰州的铁路也已通过规划，即将开工。
不久的将来xx将成为进入阿坝州的重要物资集散地。
3.2文化历史
年画之乡。
中国四大年画之一的“xx年画”享誉国内外，1993年被国家文化部命名为“中国民间艺术（民间木版年画）之乡”国家级非物质文化遗产。
xx年画源于明盛于清，到清乾隆嘉庆年间生产规模达鼎盛时期，xx年画具有浓郁的乡土韵味和地方特色，内容以避邪迎祥、风土人情、戏曲故事、历史文化、神话传说等为主。
xx年画作品先后应邀在欧、亚、南北美洲50多个国家展出，深受国外艺术界青睐。
xx历史悠久。
1995年被命名为“四川省历史文化名城”。
3.3经济环境
境内土地肥沃，气候温和，雨量充沛，物产丰富。
森林占幅员面积的49.8%，全市绿化覆盖率为49.52%，城市人均公共绿地5.1平方米。
xx矿资源丰富，已探明的矿藏达40余种，其中磷矿为全国四大磷矿基地之一。
国家名泉“玉妃泉含锶矿泉水”是发展酿酒和饮料业得天独厚的资源。
崇山密林中栖息生长着大熊猫、金丝猴、苏门羚、毛冠鹿和珙桐、红豆木、桫椤等150多种珍稀动植物以及冬虫夏草、贝母、天麻、黄伯、杜仲等众多名贵药材。
九顶山是“卧龙——四姑娘山大熊猫生态走廊”的主体部分，已被四川省政府纳入“岷山山系世界自然遗产保护地”。
九顶山所在的龙门山系被国土资源部首批命名为国家地质公园。
名酒之乡。
“唐时宫庭酒，盛世剑南春”。
从2000多年酿酒历史中生长出来的一朵奇葩——中国名酒剑南春，誉满神州，香溢四海，曾60多次荣获国际和国家级质量金奖。
1999年“剑南春”被认定为中国驰名商标。
名优土特产品长林牌无铅松花皮蛋。
由xx市晶花皮蛋厂生产的长林牌松花皮蛋、五香咸蛋，通过国家“万村千乡”市场工程农家店及签约养殖户收购的优质土鸭蛋为原料，由1984年中国食品工业协会评蛋委员李长林主纲生产。
采用宜兴陶瓷缸泡制，无铅加工技术精制而成，并经严格检测检验合格出厂。
松花皮蛋晶莹剔透，松花清晰，蛋清状如红玛瑙，清凉爽口，无丝毫辛辣涩口之感。
蛋黄呈五色，层次分明，美味无比，香郁悠长。
原晶花牌曾获1988年中商部优质产品称号。
五香咸蛋咸淡适中，蛋黄出油返沙，是馈赠亲友及餐宴休闲健康美食中之上选。
xx盛产水果，四川xx融融百货有限公司物流配送中心项目的建成，使解决xx早熟梨等名优果品卖果难的问题成为了可能，促进了农民增收。
3.4经济社会条件
灾前xx市是四川省经济综合实力十强县之一，是强县扩权27个试点县（市）之一，连续十四年在全省经济综合实力百强县中（以人均GDP为主要指标）名列前茅。
2007年全市实现地区生产总值143亿元，在德阳市各县市区中排名第二位，占德阳GDP总量达21%，2005年到2007年的年均增长率达20％。
人均GDP达到28,862元，地方财政收入达到7.75亿元。
在产业构成方面，2007年第一、二、三产业生产总值分别为17亿元、98亿元和28亿元。
其中，第二产业所占的比重达到69%，2005年到2007年均增长率为26％。
2007年末xx市总户数195,488户，户籍总人口513,579人，其中户籍非农业人口112,700人，户籍农业人口400,879人。
2007年末城市居民人均可支配收入12,279元，城镇在岗职工平均工资达到31,207元，农民人均纯收入5,018元，城乡居民储蓄存款余额492,724万元，人均9,594元，多项指标位居四川省各县前列。
2007年末全市城乡从业人员29.21万人，城乡就业率接近57%，城镇养老保险覆盖人数达5.1万人，新型农村合作医疗覆盖面达93.91%。
3.5、灾后四川xx融融百货有限公司面临的困难
（1）、5.12汶川强烈大地震,给该公司财产和职工家属财产造成了重大损失,公司财产损失920万元,间接损失按销售收入计算为1,500万元。
（2）、随着现化物流业的发展,新农村建设加快发展,农村消费市场份额不断扩大,现有物流配送中心由于地震损坏严重,己不能满足市场发展的需要,急需灾后重建物流配送中心。
（3）、xx市地处龙门山断裂带,属于汶川地震灾害的极重灾区,至今余震不断，在存在极大的安全隐患的物流配送中心库房内职工情绪不稳定,生产难以恢复。
（4）、国际金融危机在向实体经济蔓延,我国也受其影响,经济增速放缓,对外贸易出现负增长,据不完全统计,长三角和华南沿海规模以上企业倒闭5-6万家,大量民工回流,就业矛盾突出,国家投
资4万亿元,拉动内需,确保经济较快增长,该公司承担着xx各乡镇及周边旌阳区、安县、罗江等县市的物流配送任务,现有物流配送能力不能满足农民消费需求日益增长的需要。
第四章项目背景
4.1、xx市受灾情况
2008年5月12日14时28分，四川省汶川县发生了有史以来最大的地震，震级达到里氏8.0级，震中烈度为十一度，其破坏性波及大半个中国，xx市与震中汶川映秀镇直线距离只有30多公里，遭受到了极为严重的破坏，为地震的极重灾区之一。
地震中,境内的清平、汉旺、九龙、遵道等乡（镇）灾情非常严重，xx城乡房屋损失十分严重。
截止到7月1日19时，据不完全统计，本次地震造成xx市死亡人数11,117人，受伤37,209人，失踪251人。
初步测算，全市直接经济损失约为1,263亿元。
（详见附表3）
分乡镇死亡人数及比例
分区死亡人数及比例
资料来源：
xx市抗震救灾指挥部提供资料
xx市“5.12”地震灾害损失分系
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