国际企业中心一期项目开发计划书.docx
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国际企业中心一期项目开发计划书
国际企业中心一期项目开发计划书
一、项目概况
本项目位于关山二路以西，武昌煤气厂以东，为国际企业中心北区。
总面积为60722平方米（约95亩），扣除代征道路后，实际可用地为49138平方米（约77.7亩）。
二、目标客户的描述
完成资本原始积累后，有能力购置物业进行事业扩展的中小型企业。
行业特征为低噪音、无异味的电子、信息工程等；用途为研发及办公。
三、项目定位
本项目应成为具有良好景观和设施配套，便于企业经营，满足企业形象需求的优质研发区。
其市场空间在于切入写字楼与数码港之间的市场空档，以相对低廉的价格提供写字楼的品质
1、建筑风格：
简约、具科技感、显示现代化的办公形象、每栋建筑具有良好的可识别性
2、道路系统：
以效率为先，可便捷直达每栋办公楼。
快车道宽度以6米为宜，每侧人行道宽度为2米左右。
3、配套设施：
考虑企业会所、集中停车场、篮球场、网球场和室外公共交流区。
配套的重点是企业会所，其内设置多功能厅、健身及餐饮功能，以满足企业对外活动需要。
4、景观系统：
以道路两侧绿化及庭院绿化为主，形成良好的交通景观和空间效果。
局部考虑设置水景点缀。
布置篮球场等体育设施。
四、开发计划及成本分析
根据实际用地面积，考虑与煤气厂的隔离情况，预计该地块可开发面积为54000平方米，折合容积率约1.18。
其中会所约为4000平方米，实际可销售面积为50000平方米。
1、开发计划
2003年2月完成方案设计和报批
2003年3月10日前完成市政管线及首期三个组团（面积约29000平方米）的施工图设计
2003年3月-5月销售准备期：
模型、3D动画片、宣传册及广告计划；销售人员的培训和销售价格体系的确定；按揭银行的选择。
2003年4月10日前完成施工图报审；施工、监理招标，办理建设工程规划许可证和施工许可证；完成景观设计
2003年5月前首期组团开工，同时进行外围景观施工，参观走廊的设置
2003年6月开始内部推介，推介价：
1900元/平方米，销售价95折
2003年7月进入正式销售，起价：
元/平方米，均价：
元/平方米
2003年8月进行水电报装，土建工程完工
2003年7月底完成余下施工图的设计和审批手续
2003年9月，二期组团（2万平方米）开工，会所开工
2003年10月，完成景观施工和市政配套，首期组团建成
2003年11月，会所进入装修
2003年11月，起价：
元/平方米，均价：
元/平方米，二期开盘
2004年1月，二期组团进行土建工程完工
2004年3月底，国际企业中心研发区建成
2004年6月，应累计实现销售25000平方米
2004年12月，全部销售完成
2、成本分析
国际企业中心建设投资估算表
序号费用名称计量单位规模指标（㎡）单项指标（元/㎡）估算投资（万元）备注
1土地费用1419
1.1三通一平费㎡51598525.80
1.6地价㎡50000278.641393.2按每亩18万元计算
土地费用楼面价283.64
2前期费用153.9
2.1土地测量、地质勘测费㎡54000316.2
2.2建设规划设计费㎡25135
2.3施工图审查费（抗震、技术安全检查）0.52.7设计费×2%
前期费用楼面价28.5
3取得规划许可证前的规费54
3.1垃圾处理费㎡540001054
前期规费楼面价10
4工程造价5655.32
4.1主体部分㎡540004542.92
4.1.1土建工程㎡6203348
4.1.2门窗㎡39210.6按建筑面积15%（8100㎡）；彩铝单层窗260元/㎡计算
4.1.3外墙㎡80432按建筑面积80%（43200㎡）；100元/㎡计算
4.1.4电梯安装㎡77.78420按12部计算
4.1.5不可预见费132.32取3%
主体部分楼面价841.28
4.2建设配套费㎡1112.4
4.2.1区内道路排水、停车场等㎡5400080432
4.2.2绿化工程㎡50270
4.2.3市政配套㎡70378
4.2.5不可预见费32.4取3%
建设配套费楼面价206
工程造价楼面价1047.28
5建设期间税费202
5.1质量监督费600×54000×2%64.8
5.2建设单位管理费30约设计费的40%
5.3发展新型墙体材料专用费用㎡54000315.2
5.4商品混凝土保证金10
5.5建设工程竣工档案保证金㎡540000.52.7
5.6工程监理费30约设计费的40%
5.7卫生防疫审查费㎡54000948.6
5.8灭鼠费㎡540000.52.7
规费楼面价37.41
6会所分摊费用400按会所造价1/3
会所分摊㎡5000080
7管理费用84.83工程投资×1.5%
管理费用楼面价15.71
8财务费用956.28总投资×6%×2
财务费用楼面价177.08
9营业税均价2000元113610.2取5.65%
10综合造价9535.53
综合造价楼面价1765.84
以2000元/平方米均价计算，则利润率为11.71%。
五、资金安排计划
1、销售安排
按以下销售价格预计：
均价1850元：
实现20000平方米，总价：
3700万元
均价2100元：
实现30000平方米，总价：
6300万元
会所按800万元作价转入管理公司经营
总计：
10800万元
2、销售资金回笼估算
销售周期为18个月。
销售费用预计：
100万元
2003年计划销售20000平方米，预计回款2500万元
2004年全部销售完成，回款6000万元
2005年回款1500万元
3、开发资金安排
基建总投资:
5655.32万元；税费及管理费用：
500万元；
销售费用：
100万元
基建周期:
一期:
2003年3月-8月
二期：
2003年7月-12月
开发资金：
2003年预计需基建资金4524.256万元，税费及管理费用450万元，销售费用70万元。
共计：
5044.256万元
2004年预计需资金1211.064万元
六、风险分析
1、成本控制风险：
2、施工质量风险：
3、营销风险：
一、项目名称
国际企业中心方案设计
二、项目背景分析
项目所在区域是我国投资最活跃的武汉东湖新技术开发区，武汉·中国光谷—国家光电子信息产业基地。
各类高科技中小型企业在开发区已得到长足的发展，企业主要性质为：
软件开发、电子、分销、国内大型相关企业驻汉机构等。
其职工基本人数50~100人左右，需求的办公面积500~2000元/㎡为主，也有少数需求5000㎡左右。
他们完成资本原始积累后需要一个更好的发展空间。
他们的办公建筑希望以办公研发为主，间或有培训功能，有集中统一、服务良好的物业管理，能减少企业的社会负担。
同时办公建筑要求气派、大方，能提升企业形象，便于识别。
企业能有独立的出入口，便于管理和塑造企业形象。
而目前开发区存在的企业孵化器、标准厂房、商业写字楼由于种种原因已不能适应他们的需求。
企业孵化器主要针对创业型小型公司。
标准厂房价格1700~1800元/㎡，其层高柱网专为轻型工业设计，不能满足研发使用要求，其外观也不符合办公建筑性格。
商业写字楼价格3500~4000元/㎡，超出他们的承受能力。
于是国际企业中心主要销售对象应为这类高科技中小型企业。
区域应具有良好的办公气氛，并能提供餐饮、休闲、金融服务及适当的会议活动场所。
其价格承受能力应在2000~2500元/㎡之间。
三、项目用地概括
本项目位于“武汉·中国光谷”两大产业园区—光电子产业区和生物工程产业区之间，东邻关山二路（宽60米），西侧为煤气厂，基地面积约60722平方米（含代征）。
区域内地势平整。
有支路连接煤气厂和关山二路，将用地划分为两块。
支路路幅为9m，有管径500的煤气干管向北平行于支路并距支路道路中心线6m暗埋于地下。
设计中新建建筑物基础与煤气管净距不得小于2m。
四、设计要求
1.办公单元每层建筑面积控制在2000㎡左右，可考虑分为2×1000㎡或4×500㎡，最小划分单元500㎡，可灵活组合。
层高3200㎜。
2.该项目性质为出售型办公用房，考虑到经济效应对项目的要求，应充分利用关山二路的优势，适当加大沿关山二路办公单元的建筑面积。
在综合考虑企业中心南区建筑布局的情况下，园区轴线适度向西平移，减少西区办公单元建筑面积，力求合理。
3.园区实行封闭式管理，提供进出两个出入口单向进出的管理模式。
设计详细的步行系统，园区内人车适当分流。
停车位达到40~50/万㎡（建筑面积），在设置集中停车位的同时考虑每栋建筑配备10个左右的停车位。
4.提出安防系统模式建议。
充分重视园区环境设计，营造环境优美的高科技工业园区。
结合景观外部围护，形成隐形围墙。
5.本区域内控制性详细规划规定建筑主导色为浅灰色系。
区域内主要为高科技企业，建筑风格应简洁明快，外观应体现出高档写字建筑的档次。
6.原会所位置考虑安排一个办公单元，建筑面积5000~6000㎡。
会所结合地块东南角办公单元设置。
会所要考虑对外服务，领导入口与一般人流入口分开考虑。
企业中心会所主要功能是为中小型高科技产业公司、低层高密度的小型办公楼及研发楼群提供服务。
考虑安排适当规模的、完善的服务配套设施。
服务设施应包括：
物业管理用房、商业用房。
商业用房应考虑设置集中的展示、会议和学术报告多功能厅（200人规模）、小型会议室、健身房、咖啡廊、餐饮用房（规模应满足企业中心内人员就餐和宴请需求）：
·多功能厅：
500㎡左右
·健身房：
200㎡左右
·乒乓球室：
100㎡左右
·桌球室：
100㎡左右
·咖啡廊：
150㎡左右
·图书馆：
200㎡左右
·俱乐部办公：
100㎡左右
·60人会议室一个，100㎡左右
7.办公单元不考虑使用中央空调。
结合建筑外观综合考虑空调分体机室外机悬挂的遮挡方案，冷凝水的集中收集方案。
8.为园区内企业正常的运行，设计详细的公建配套，提出配电房、水泵房等的具体定位及规模大小。
9.可考虑采用比较成熟的新材料、新技术、新工艺，提出经济合理的结构形式。
10.提出高尔夫练习场的具体定位及规模大小，考虑扇形及长方形两种形式，应有详细的尺寸数据。
11.设计要求考虑一次性整体开发。
12.符合消防、人防等规范要求，各项设计指标必须符合国家强制性规范要求。
五、综合设计要求
在建筑创作中一定要重视“自然”因素，突出品牌形象、科技特色。
国际企业中心还应提升周边的环境质量。
该设计方案应该是一个开放的，透明的极力追求对话的新时代建筑。
为了节约能源，要充分体现因地就势；结合园林花木环境；自然通风；自然采光。
通过紧密的理性思维来获得具有综合适宜的真实的建筑，它不仅应具有其自身的价值，而且更应具有立足于开发区、作用于开发区的价值。
五、设计控制指标
容积率控制在0.95—1.1，绿化率30%。
六、提供的技术资料
1.1：
2000地形图1份
2.中国建筑设计院方案图
七、设计内容
1.规划总平面设计。
2.根据地块建筑密度、绿地率、容积率等控制指标，规定交通出入口方位，建筑间距等要求。
3.道路交通规划设计
4.绿地系统规划设计
5.景观设计
6.所有单体建筑方案
7.估算工程量和总造价。
八、设计成果
1.方案设计说明书
2.规划总平面图1：
500
3.道路系统图1：
200
4.绿地系统图1：
200
5.市政管网规划图1：
200
6.用地竖向规划设计1：
500
7.各建筑的平、立、剖面图1：
200
8.本项目鸟瞰渲染效果图
9.各建筑单体的渲染效果图
10.方案模型
11.投资概算书
八、方案设计完成时间
2003年1月2日提交设计设计方案。
东湖高新集团股份有限公司
国际企业中心景观设计任务书
一、工程慨况
国际企业中心位于武汉东湖新技术开发区，武汉中国光谷——国家光电子信息产业基地。
东邻关山二路宽60米，西侧为煤气厂，基地面积约60722平方米（91亩）。
区域原有地势较为平坦，原为武汉碳黑厂区，树木不多。
园区景观设计依据建筑总平面规划设计。
二、总体构想
（一）创意
随着中国经济的发展和新知识时代的到来，传统的功能单一的工业厂房和办公大楼已不能满足现代化企业的需要。
如何加快科研成果向生产力的转化，更好地实现科研服务社会的功能，成为每个企业--尤其是高科技企业迈向二十一世纪迫切需要解决的问题。
国际企业中心提供了目前市场上领先的科研生产理念，满足企业在科研生产一体化上的需求，为企业带来全新的现代化办公生产环境。
二十一世纪的高科技园区必须拥抱绿色，亲近自然，不仅要有优美的自然景色，而且要有以上所述先进的理念，要现代科技与自然融为一体。
园区环境在研发过程中对企业员工具有一种潜移默化的沟通交流功能，是科研人员的第二个办公空间，景观设计要结合各种构景要素创造科技与自然完美结合的境界，从而对科研人员起到熏陶和导向作用。
（二）景观设计的基本原则
1.科研园区环境是武汉市的景点之一，在统筹规划上要与武汉市山水园林城市建设统一起来，在外观上要与外界通透，以展示优美的园区环境。
除与西边煤气厂已形成15米宽绿化隔离带外，园区三面由城市道路围合。
为减少外界干扰和起到一定的保护作用，要采用常绿阔叶树形高大的带刺树种，列植成隔音减噪保护绿化带，以形成一个天然的绿化屏障。
并配套考虑园区绿化区供、排水系统。
2.整体的和谐统一原则。
根据建筑方案所表达的有趣大方的建筑形式，仔细研究建筑与环境的关系，强调将建筑融入环境，建筑与环境相互衬托，同意和谐，交相呼应，相得益章。
环境小品要生动活泼、形式多样，体现科技文化，成为环境的点缀和烘托。
在适当建设运营成本的前提下可考虑少量水景。
3.植物景观设计要形成“以人为本”的优雅高品味工作环境空间，提升环境优化研发氛围的功能。
设想企业员工从自然空间（停车场或入口）过渡到办公空间（建筑物），各个空间节点景观将会充满勃勃生机。
4.在绿化树种的选择上要实地择树，该地区为酸性土壤，适宜栽种的树种较多，在树种的选择上要考虑季相的变化，为在近期弥补绿荫少的状况可考虑栽种一定比例的速生树。
主、次干道行道树各成特色。
南北主轴植物种植要简洁规整，既要有庄重的气氛又不失活泼大气的效果，隔离带中绿化布景以精品，展现亮点。
东西连接道路可考虑广植开花繁茂的植物，夏季遮阳，冬季采光。
5.从建筑的空间围合形态上，应注意人在不同空间场所中的心理体验与感受的变化。
各栋建筑内庭在富有生命的自然中创造出具有生命活力的多元化感悟空间。
同时注重内庭景观与园区大景观的相互渗透。
6.植物配置要丰富多彩，强调植物的造景功能和适用功能，突出生态效益和环境效益，创造春花烂漫、夏荫浓郁、秋色斑斓、冬景苍翠的四季美景。
要求乔木和灌木、常绿和落叶、阔叶和针叶树相结合。
如有水景，要利用好水生植物的造景功能和水质净化功能，建立自然生态的良好循环系统。
三、具体表现元素
·交通设施：
道路系统，要流畅，便于限速和造景；停车场要求考虑遮阳措施，停车场部分等道路要以行人安全为原则；考虑道路铺设色彩以及道路与建筑两边关系的处理。
·服务设计：
设置邮箱、坐椅、卫生箱位置及其样式色彩。
·信息设施：
标志牌的设置及色彩，建筑的可识别性。
·园林设计：
正确草坪、植被、树、色块的组合，建筑前后，道路边的细部栽植，要精心设计；加强关山二路沿线景观效果。
·景观设施：
廊架设计美观大方；入口及门卫房朴素简洁；停车场管理房设计；景观小品、地面铺装的形式色彩；围墙要求通透。
·景观设备：
给排水系统设计；路灯、庭院灯及建筑的泛光灯包含管线、控制系统的电器设计（注：
只考虑沿关山二路1＃2＃3＃建筑的泛光灯设计）。
要求灯光造型美观、高雅、新颖、独特。
四、设计成果要求
设计方案分文字说明部分和图纸部分两大内容构成。
文字表达部分要有详细的设计意图说明；要有详细的预算分析资料。
图纸部分总体设计图纸，彩色效果图，景观小品细部大样图，植物配置图等。
五、费用控制标准
本项目在以绿化工程为主的前提下，环境景观设计、施工（含市政道路、排水系统工程、围墙、路灯、廊架、小景点，各信息牌等设施）投入使用，其总费用控制在100-150万人民币之间。
六、设计方案提交的时间
本项目的设计方案文本一式四份于2003年4月2日提交
国际企业中心南区及东区方案设计任务书
一、项目名称
国际企业中心南区及东区方案设计
二、项目用地概括
本项目位于“武汉·中国光谷”两大产业园区—光电子产业区和生物工程产业区之间，相邻关山二路（宽60米），紧邻已设计完成的国际企业中心北区。
基地面积约157420.7㎡（含代征）。
区域内地势由北向南缓慢降低。
关山二路将用地划分为两块。
南区约91420.7㎡（含代征），东区约66000㎡（含代征）。
二、设计要求
·方案应符合以下原则：
1.文化原则
设计应力求继续挖掘国际企业中心北区的产生背景——中国·光谷的科技文化底蕴，并体现新时代的风貌。
2.整体原则
科技园应形成整体的空间环境形象，并明确主题。
3.以人为本
应探讨高科技从业人员的思维特质，创造适宜工作的环境。
4.生态原则
充分考虑武汉气候，并评估周边地区环境特征，实现人与自然、用地和区域的和谐共生。
5.弹性原则
适应综合性的功能发展，同时由于行业的发展状况，开发区政府的政策文化，集团公司资金运作方式等要求有一个弹性的规划布局。
6.共享原则
充分利用国际企业中心北区的服务设施。
同时，科技园内部各项功能应相对集中，最大限度地让园区投资者共享。
7.分期实施原则
可以分阶段及分步实施。
每一步实施的过程都不产生冲突，与整体空间形态相吻合。
8.符合规划建筑规范要求的原则
符合消防、人防等规范要求，各项设计指标必须符合国家强制性规范要求。
·方案详细功能安排：
1.办公群体每栋建筑面积控制在8000～10000㎡左右，层数4～5层，办公单元每500㎡～1000㎡可灵活组合。
2.该项目性质为出售型办公用房，考虑到经济效应对项目的要求，应充分利用关山二路及高尔夫球场的景观优势，适当加大沿关山二路及高尔夫球场单元的建筑面积及景观设计。
3.园区实行封闭式管理，设计步行系统，园区内人车适当分流。
停车位达到25个/万㎡（建筑面积），在设置集中停车位的同时考虑每栋建筑配备10个左右的停车位。
4.提出安防系统模式建议。
充分重视园区环境设计，营造环境优美的高科技工业园区。
结合景观外部围护，形成隐形围墙。
5.本区域内控制性详细规划规定建筑主导色为浅灰色系。
区域内主要为高科技企业，建筑风格应简洁明快，外观应体现出高档写字建筑的档次。
6.国际企业中心南区考虑安排1～2个公寓组团，建筑面积15000㎡。
单身公寓结合地块西南角办公单元设置。
单身公寓主要功能是为中小型高科技产业公司的员工提供服务。
单元建筑面积控制在25㎡～30㎡，包括卫生间、开放式厨房、晒衣阳台、单人卧室。
7.公寓组团考虑安排适当规模的、完善的服务配套设施。
服务设施应包括：
物业管理用房、商业用房、运动设施（篮球场、羽毛球场等）。
8.细化高尔夫练习场的具体定位及规模大小。
应包括两个标准网球场、推杆果岭及一个小型会所。
其中会所总建筑面积控制在500㎡左右，包括门厅、管理用房、仓储、咖啡厅（考虑提供中西简餐）、健身房、球具售卖、分球洗球间等。
五、综合设计要求
在建筑创作中一定要重视“自然”因素，突出品牌形象、科技特色。
该设计方案应该是一个开放的，透明的极力追求对话的新时代科技园区。
为了节约能源，要充分体现因地就势；结合园林花木环境；注重建筑自然通风、自然采光。
通过紧密的理性思维来获得具有综合适宜的真实的建筑，它不仅应具有其自身的价值，而且更应具有立足于开发区、作用于开发区的价值。
在人体尺度内形成良好的景观视线和建筑天际线，注意形成疏密有致的景观空间和非正式交流空间。
五、设计控制指标
国际企业中心南区容积率控制在0.8左右，国际企业中心东区容积率控制在1.0—1.2，综合绿化率35%。
项目开发计划书
1引言
1.1编写目的
说明编写这份项目计划的目的，并指出预期的读者。
作用：
本节是为了说明编制“项目计划书”亦即本文档的意图和希望达到的效果。
注意这里的“目的”不是“项目目标”，而是为了说明本文档的目的与作用。
“项目目标”在2.1中说明。
意义：
使项目成员和项目干系人了解项目开发计划书的作用、希望达到的效果。
开发计划书的作用一般都是“项目成员以及项目干系人之间的共识与约定，项目生命周期所有活动的行动基础，以便项目团队根据本计划书开展和检查项目工作。
”
例如可以这么写：
为了保证项目团队按时保质地完成项目目标，便于项目团队成员更好地了解项目情况，使项目工作开展的各个过程合理有序，因此以文件化的形式，把对于在项目生命周期内的工作任务范围、各项工作的任务分解、项目团队组织结构、各团队成员的工作责任、团队内外沟通协作方式、开发进度、经费预算、项目内外环境条件、风险对策等内容做出的安排以书面的方式，作为项目团队成员以及项目干系人之间的共识与约定，项目生命周期内的所有项目活动的行动基础，项目团队开展和检查项目工作的依据。
常见的问题：
把项目本身的“项目目标”误作编制项目开发计划的目的。
1.2背景
主要说明项目的来历，一些需要项目团队成员知道的相关情况。
主要有以下内容：
项目的名称：
经过与客户商定或经过立项手续统一确定的项目名称，一般与所待开发的软件系统名称有较大的关系，如针对“XX系统”开发的项目名称是“XX系统开发”。
项目的委托单位：
如果是根据合同进行的软件开发项目，项目的委托单位就是合同中的甲方；如果是自行研发的软件产品，项目的委托单位就是本企业。
项目的用户（单位）：
软件或网络的使用单位，可以泛指某个用户群。
注意项目的用户或单位有时与项目的委托单位是同一个，有时是不一样的。
如海关的报关软件、税务的报税软件，委托单位是海关或税务机关，但使用的用户或单位不仅有海关或税务机关，还包括需要报关、报税的企业单位。
项目的任务提出者：
本企业内部提出需要完成此项目的人员，一般是领导或商务人员；注意项目的任务提出者一般不同于项目的委托单位，前者一般是企业内部的人员。
如果是内部开发项目，则两者的区别在于前者指人，后者指单位。
项目的主要承担部门：
有些企业根据行业方向或工作性质的不同把软件开发分成不同的部门（也有的分为不同事业部）。
项目的特点就是其矩阵式组织，一般一个项目的项目成员可能由不同的部门组成，甚至可能由研发部门、开发部门、测试部门、集成部门、服务部门等等其中几个组成。
需要根据项目所涉及的范围确定本项目的主要承担部门。
项目建设背景：
从政治环境上、业务环境上说明项目建设背景，说明项目的大环境、
升级会员 