区旧城改造项目土地一级开发合作框架协议.docx
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区旧城改造项目土地一级开发合作框架协议
区旧城改造项目土地一级开发合作框架协议
区旧城改造项目土地一级开发合作框架协议
甲方：
（以下简称甲方）
法定代表人：
职务：
地址：
邮编：
乙方：
（以下简称乙方）
法定代表人：
职务：
地址：
邮编：
根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》及其他等有关法律、法规的规定及深圳市关于旧城改造的相关政策，甲乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，就合作开发××事宜，经友好协商，达成如下协议，以明确责任，共同遵守。
1、项目概况
项目土地概况：
土地位置和面积：
位于市区，东至路，南至路，西至路，北至路，占地面积平方米（折合亩）。
宗地号为，规划用地性质为用地，容积率为，建筑密度，绿地率，最终以政府批准的规划设计条件为准。
土地使用年限年（年月日至年月日）。
土地现状：
现有住宅栋，共计套房产，建筑面积计平方米，办公栋，面积平方米，建筑面积计平方米；甲方所有的房产及本项目土地是真实有效的，甲方未将本项目项下的房地产进行任何抵押，也未进行担保。
住宅栋系年甲方修建而成，现房屋老旧，设备老化。
目前，小业主均已签字同意旧改。
2、合作形式
根据优势互补、互惠互利的原则，双方采用甲方出地，乙方出资，合作开发、分段实施、自负盈亏的合作形式。
3、甲方权利与义务
提供目前条件下本改造项目已有的全部产权资料，包括但不限于房地产证、红线图、规划许可证、施工许可证、竣工验收证明等；
拆迁补偿谈判工作，按照区域内全部物业拆一赔一的原则和全部小业主达成拆迁补偿协议；拆迁补偿协议签订后，甲方和小业主建设期间腾空物业租赁他人房产生活形成的房租补贴由己方支付；
会同乙方进行建筑物（构筑物）拆除工作；
会同乙方共同办理区旧改办、区人民政府、规划局、国土局、建设局等政府部门相关行政许可手续；
会同乙方办理整体改造合同文件的公证事宜；
会同乙方共同办理整体改造项目所享有的市、区两级政府给予的地价、城市配套费、容积率及其他费用减免的优惠；
项目内甲方自有物业按照原则上按1：
1的比例以新建物业补偿给甲方；
甲方负责承担本项目在本协议签订以前的一切债权债务及法律责任，本协议签订后产生的与本项目有关的债权债务及法律责任由乙方承担。
本协议签订后，甲方不得再将小区全部或部分物业对外设置抵押、担保；
本协议签订后因项目产生的费用经过双方确认，由乙方支付和承担。
4、乙方权利与义务
乙方应按照本协议约定的方式向权利人支付项目补偿，即依1:
1比例向甲方赔偿原有物业同等面积的新房；
新项目前期物业管理权归乙方，全部物业的管理权由乙方行使，基于该管理权的各项收益归乙方所有，前期管理权行使完毕后，新建住宅区物业管理权的行使协商确定；
承担本协议签订后本项目改造过程中发生的报批、报建费用及全部项目建设费用；
本项目在报批、建设过程中产生的其他费用，如律师费、公证费用等，由乙方承担；
乙方在向甲方和现有业主支付补偿后，独立开展本项目的开发建设与营销工作，并享有本项目的全部收益，甲方予以无条件配合；
为保证项目开发工作的顺利进行，乙方指派专门工作人员会同甲方的办理旧改审批、规划报批、图纸设计以及申请施工许可等各项相关工作；
非因甲方之原因导致项目无法实施的，乙方自行承担损失；
合同签订后甲方给予乙方本项目改造的绝对优先权，在乙方无明确表示放弃合作的情形下，甲方不得将本项目的改造交由他人完成。
5、本协议的生效
本协议自双方签字盖章之日起即发生法律效力；
本协议生效后日内，乙方应提供万元人民币资金作为保证金，监管于双方选定的律师事务所或银行，如乙方在本协议生效后未依约提供后续建设资金或不办理后续的行政许可手续，则甲方有权没收此保证金；
本协议生效后，甲方不得再与他人洽谈或签署与本合作项目有关的合作开发协议，如甲方擅自又与他方合作，则除返还万元保证金外，另须支付违约金万元给乙方。
本协议生效后，乙方须以自己的名义独立开发或由乙方控制的子公司、乙方的其他关联公司开发，乙方不得将本项目转让给其他公司或个人谋利。
6、本协议履行程序
本协议签订后日内，乙方须派员共同组成项目部，指定并实施项目开发计划，项目部乙方派员出任总经理，甲方派员出任副总经理；
本协议生效后日内，乙方须依约将×万元保证金付至双方选定的律师事务所或银行监管；
乙方付足万元保证金后，甲方应将全部文件资料原件交出给项目部管理；
双方共同组成项目部后，在日内正式启动各种报批、报建手续，并启动和小业主的拆迁补偿谈判及签订协议。
7、本协议的履行期限
本协议签订后个月内，双方共同完成小区整体改造的全部行政许可；
获得开工许可证后，乙方在个月内完成小区的竣工验收。
8、本协议的解除
本协议签订后，出现下列情况即行自动解除：
双方签订解除协议；
经过双方的共同努力在个月内未能全部取得项目整体改造所需要的区旧改办批准文件、市规划局、市国土和房产管理局的批准文件及开工许可证；
本协议所涉及的土地及房产50％以上被人民法院查封并拍卖，致项目无法进行。
出现本条约定的解除情形时，除第一款双方协议给予对方赔偿外，原则上对双方所遭受的损失互不赔偿。
如出现前述情况系一方过错所致，则有过错的一方按本协议中的违约责任条款处理。
9、违约责任
甲方出现下列情形视为根本违约，应支付一方不少于万元人民币的违约金：
本协议签订后在乙方履约的情形下拒不配合办理各项行政许可手续，如拒不盖章等，致使行政许可事宜无法完成；
拒不履行合同约定的主要义务如与小业主进行拆迁谈判及签约等；
因甲方的恶意制造诉讼或因甲方的债务致本项目下的土地及房产被查封超过50％的；
其他严重违背诚信原则的。
乙方出现下列情形视为根本违约，应支付甲方不少于万元人民币违约金：
未经甲方同意将本合同约定的项目私自炒卖给他人从中谋利的；
因乙方的债务或过错致本项目土地及房产被查封超过50％的；
在获得开工许可证后个月内未完成竣工验收的；
其他严重违背诚信原则的行为。
甲、乙各方分别出现本条约定的违约行为，其行为给对方造成的损失超过万元的，则以实际损失赔偿对方。
甲、乙各方虽有违约行为，但并非本条所列事项，则应支付对方万元违约金，守约一方有权要求解除或继续履行合同。
10、适用法律及争议解决
本协议订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。
因履行本协议发生争议，双方协商解决，协商不成的，可向项目所在地人民法院起诉。
11、其他
本协议共7页，一式四份，甲乙双方各执两份，经甲乙双方签章之日起生效。
协议生效后，未经另一方许可，任何一方不得向外公开本协议内容。
本协议为合作开发地块项目的框架协议，各方应根据本协议的内容和规定，并参照国家和云南省的有关合作开发房地产的相关规定，本协议在该地块招拍挂后签订正式《项目合作开发合同》时自动终止，但本协议的内容要写在正式合同中。
（以下无正文）
甲方：
乙方：
代表人签字：
代表人签字：
签约时间：
年月日区旧城改造项目土地一级开发合作框架协议
11月30日下午，江苏省建集团与昆明市呈贡区人民政府战略合作框架协议签约仪式在呈贡区新区管委会举行。
呈贡区委书记尹旭东、代区长张先宝，集团公司董事长陈正华、执行副总裁蒋宁、副总裁程鹏等出席签约仪式。
仪式由呈贡区常务副区长杨飞主持。
陈正华董事长在致辞中感谢呈贡区委、区政府对江苏省建集团发展给予的认可和支持。
他表示，此次签约仪式对于江苏省建的发展具有重要意义，这个意义不仅在于她是带引着江苏省建进军昆明市场与呈贡区政府迈开了合作之路，更重要的是此份合作协议所承载着打造新昆明核心区的历史重任，这给江苏省建人参与建设“幸福昆明”提供了一个极好机会。
此次签约合作的内容主要包括呈贡区基础设施建设、旧城改造、安置房、一级土地整理等重大城市建设开发项目，总投资约300亿元。
面对这样重大的城市综合开发项目，我们将依托绿地集团的优势，尽快成立项目公司，调遣最优秀的人才，以过硬的专业水平、强大的投融资能力、丰富的项目运营能力，尽早促成各个项目的落地生根开花，早日启动项目的开工建设，用我们的实际行动为呈贡城市建设和经济社会发展作出应有的贡献。
尹旭东书记对江苏省建集团来呈贡投资建设表示欢迎，并介绍了呈贡区的区位优势、发展目标和良好的投资发展环境。
他表示，作为世界500强绿地集团成员企业，江苏省建集团多年来在城市基础设施建设、棚户区改造、市政路桥等方面积累了丰富的运作经验。
十分欢迎江苏省建集团参与到呈贡区基础设施建设、旧城改造、安置房、一级土地整理等重大城市建设开发中来，呈贡区委、区政府将以务实的态度，全力以赴，为企业创造优良的投资环境，积极推动合作项目尽快进入实施阶段，争取项目早日开工、早日建成、早见成效。
仪式上，呈贡区代区长张先宝和集团执行副总裁蒋宁代表双方就呈贡区基础设施建设、旧城改造、安置房、一级土地整理等项目签订了战略合作协议。
随着国家“一带一路”、长江经济带等重大发展战略的实施，昆明的区位优势、政策优势、市场优势、气候环境优势更加凸显。
昆明在云南的首位度、在西部的中心城市地位、在东南亚南亚区域的国际影响力都将显著提升，正面临着前所未有的发展机遇。
呈贡新区作为昆明城市空间布局“两核一极两区六廊”中“两核”的一核，是未来昆明城市发展的重中之重，新区发展将重点加大基础设施和公共服务设施建设力度，优化生产生活布局，发展新型城市社区，打造现代化新城。
区旧城改造项目土地一级开发合作框架协议
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：
江苏亿佳房地产开发有限公司。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：
淮安市清江浦城市资产经营有限公司（原淮安市清河城市资产经营有限公司）。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：
淮安市清江浦区人民政府（原淮安市清河区人民政府）。
再审申请人江苏亿佳房地产开发有限公司（以下简称亿佳公司）因与被申请人淮安市清江浦城市资产经营有限公司（以下简称城市资产公司）、淮安市清江浦区人民政府（以下简称清江浦区政府）合同纠纷一案，不服江苏省高级人民法院（2015）苏民终字第00244号民事判决，向本院申请再审。
本院于2017年7月20日作出（2017）最高法民申2336号民事裁定，提审本案。
本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。
再审申请人亿佳公司的委托诉讼代理人王兴元、周巍，被申请人城市资产公司的委托诉讼代理人宋崇迪、陈二华，被申请人清江浦区政府的委托诉讼代理人张扬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
亿佳公司申请再审请求：
1．撤销江苏省高级人民法院（2015）苏民终字第00244号民事判决，依法确认2010年6月27日《西安路10号盖克斯公司地块旧城改造项目土地整理合作框架协议》（以下简称《西安路合作协议》）及2012年3月29日《协议书》有效，支持亿佳公司的全部诉讼请求；2．本案一审、二审的诉讼费用由城市资产公司、清江浦区政府承担。
事实与理由：
（一）亿佳公司提供的两份《规划设计合同》和六张设计费发票，不但能够证明亿佳公司实际支出的事实，而且能够证明亿佳公司对案涉地块进行前期设计的事实。
原审判决仅将上述证据作为认定损失事实的证据，并未作为认定案件性质的证据，应当视为新的证据。
（二）原审判决关于《西安路合作协议》为“亿佳公司向资产公司出借3000万元供其完成土地整理，而亿佳公司在该土地挂牌竞拍中根据成交价格获得不特定的回报”的认定，有违协议内容和客观事实，适用法律错误。
该协议的本质是由亿佳公司负责前期土地整理和后期开发的全部资金并享受部分收益和承担全部亏损，属投资土地整理和开发房地产行为，不具有民间借贷的特征。
（三）原审判决以“奖励”源自土地出让收益，《协议书》中约定的2997万元奖励款也是国家的土地出让收益为由，认定相关约定属变相减免土地出让金、挤占挪用土地收益的行为，与本案基本事实和案件性质不符，适用法律错误。
1．根据《国有土地使用权出让收支管理办法》第十条、第十三条、第十五条，及国发[200115号《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》第二条第五款规定，并不禁止在征收管理后对前期土地开发进行奖励和补偿，相应的奖励和补偿不属于减免和挪用土地出让金及土地收益的行为。
2．该奖励款虽然来源于土地收益，但属于地方财政而非中央财政的范围，和国家利益不具有关联性。
3．城市资产公司系商事主体，在其取得土地收益款后，相应款项的性质不再是土地出让金和土地收益而是项目收入。
亿佳公司作为投资主体介入前期土地整理符合国家的相关政策，在承担风险的前提下和城市资产公司约定收益分配不违反相关国家政策。
（四）案涉项目由清江浦区政府拆迁后用于商业开发，不属于社会公益项目。
城市资产公司是平等的私法主体，不能代表国家和社会公共利益。
原审判决认为协议约定损害了国家和社会公共利益，有违立法本意；其以国发[2001]15号《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》作为认定协议无效的依据，亦有违法律适用规则。
（五）原审判决认定协议无效，已经给付亿佳公司的1250万元应当返还，但未将亿佳公司已经缴纳的元税款扣减，依据不足。
（六）清江浦区政府是案涉土地出让及收益主体，城市资产公司是土地整理主体，双方之间存在事实上的合伙关系。
且从相关领导的批复内容看，清江浦区政府已经构成了对案涉城市资产公司债务的加入。
原审判决认定清江浦区政府不应承担责任，缺乏事实和法律依据。
城市资产公司辩称：
1.《西安路合作协议》具有借贷和土地使用权出让合同的双重性质。
因城市资产公司不具备土地出让的主体资格，有违《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条的规定，该协议应为无效。
2．亿佳公司和城市资产公司不具备土地整理的主体资格，《西安路合作协议》中的奖励条款构成无权处分、恶意串通损害第三人利益，应为无效。
且双方并未实际进行土地整理，亿佳公司不应取得所谓的奖励。
3．即使《西安路合作协议》有效，亿佳公司应得到相应的土地整理收益，该协议及嗣后于2012年3月29日签订的《协议书》中约定的2997万元奖励款数额亦明显失衡，应予调整。
年7月5日城市资产公司退还亿佳公司的2000万元，系基于人民剧场地块旧城改造项目合作开发框架协议产生，该款项是否具有利息损失不属于本案审理范围；《西安路合作协议》中约定的100万元履约保证金系参加土地出让竞拍的保证金，与土地整理无关，因亿佳公司主动放弃竞拍，该款项的利息损失不应由城市资产公司负担；亿佳公司支出的规划设计费与案涉土地整理无关，不应属于本案审理范围，其缴纳的元税款系之前拿到部分奖励后缴纳的税收，并非损失。
上述费用均不应由城市资产公司承担。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。
亿佳公司的再审申请缺乏事实和法律依据，请求依法驳回。
清江浦区政府辩称：
清江浦区政府并非《西安路合作协议》《协议书》的签订主体，不应作为本案当事人。
亿佳公司关于清江浦区政府构成债务加入以及清江浦区政府与城市资产公司具有事实上的合伙关系的主张，缺乏事实和法律依据。
原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
亿佳公司向一审法院起诉请求：
1．判令城市资产公司支付亿佳公司1747万元及违约金7075500元（暂计算至2014年8月20日），并由城市资产公司承担本案诉讼费用；2．清江浦区政府对上述债务承担连带责任。
一审法院认定事实：
2009年12月14日，亿佳公司和城市资产公司签订《人民剧场地块旧城改造项目合作开发框架协议》（以下简称《人民剧场合作协议》），亿佳公司按约定于当日向城市资产公司汇款5000万元，但该协议未得到实际履行。
2010年6月27日，亿佳公司与城市资产公司签订《西安路合作协议》，协议约定：
亿佳公司与城市资产公司合作对淮安市清河区西安路10号盖克斯公司地块进行综合履行开发，该地块占地面积亩。
出让方式具体采用净地挂牌方式，经亿佳公司与城市资产公司双方协商确定该地块土地整理成本为160万元／亩，拆迁及安置费用由城市资产公司负责，建设过程中产生的税、费由亿佳公司承担。
关于亿佳公司的收益，双方约定为该项目地块挂牌竞拍中，若亿佳公司以低于或等于协议约定的价格摘牌，成交后按土地出让合同规定缴纳土地出让金。
如果该项目地块被亿佳公司或他人以高于土地整理成本即160万元／亩以上摘牌，城市资产公司同意按超出土地整理成本价即160万元／亩以上部分区财政净收益的75％奖励给亿佳公司，并在10个工作日内结清。
协议签订后，亿佳公司依约与城市资产公司合作完成上述地块综合改造开发，使该地块成为净地。
2010年7月5日，城市资产公司归还了亿佳公司2000万元。
在挂牌竞拍中，由于价格超过160万元／亩，亿佳公司未能摘牌取得土地的开发权。
事后，城市资产公司仅支付了250万元的奖励款，并于2011年3月4日又归还了亿佳公司3000万元。
亿佳公司提出城市资产公司未按约履行75％奖励收益款，双方遂于2012年3月29日签订了《协议书》，进一步明确亿佳公司应获改造收益为2997万元。
因城市资产公司前期已付250万元，城市资产公司应再付2747万元，于2012年4月、5月、6月三个月付清该款，如不按期付款，则按未付金额日万分之四支付违约金。
上述协议签订后，城市资产公司又陆续向亿佳公司支付了1000万元，尚欠1747万元未予支付。
亿佳公司多次向城市资产公司索要未果，遂向一审法院提起本案诉讼。
一审法院认为，本案一审的争议焦点为：
一、清江浦区政府作为本案被告主体是否适格。
二、亿佳公司与城市资产公司签订的协议效力如何认定，亿佳公司要求城市资产公司给付奖励收益款理由是否成立。
一、关于清江浦区政府作为本案被告主体是否适格
一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第八十四条第一款规定，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生了特定的权利和义务关系。
享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
本案系亿佳公司与城市资产公司因签订合资、合作开发房地产合同产生的特定的权利和义务关系，清江浦区政府并未参与该合同的签订，未与亿佳公司和城市资产公司达成任何协议，也不存在投资和参与分配等，根据合同的相对性原理，清江浦区政府作为本案被告主体资格不适格。
亿佳公司将清江浦区政府作为被告提起诉讼并要求其承担责任无法律依据，应予驳回。
二、关于亿佳公司与城市资产公司签订的协议效力如何认定，亿佳公司要求城市资产公司给付奖励收益款理由是否成立
一审法院认为，国发[2001]15号《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》第二条第五款规定，要进一步加强国有土地收益的征收和管理，任何单位和个人均不得减免和挤占挪用土地出让金、租金等土地收益。
对于低价出让、租赁土地，随意减免土地价，挤占挪用土地收益，造成国有土地资产流失的，要依法追究责任。
本案中，《西安路合作协议》中“按超出土地整理成本价即160万元／亩以上部分区财政净收益的75％奖励”的约定与上述政策相悖，损害了国家利益，该协议应属无效合同。
亿佳公司请求判决城市资产公司支付1747万元及违约金7075500元，于法无据。
城市资产公司要求确认该协议无效的抗辩理由成立，一审法院予以采信。
但城市资产公司要求返还已付奖励款1250万元，因已另案诉讼，故在本案中不予理涉。
鉴于亿佳公司系经营性公司，本着有付出有回报的市场经济理念，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。
一审庭审中，经一审法院释明，亿佳公司明确表示愿意变更诉讼请求，要求城市资产公司赔偿其损失。
故一审法院对其出资5000万元酌定按人民银行公布的银行同期贷款利率标准的4倍计算资金占用费损失。
由于亿佳公司与城市资产公司签订《西安路合作协议》无效，城市资产公司作为国有资产管理公司，对合同无效应负主要责任，亿佳公司亦应承担相应的责任。
据此，一审法院酌定城市资产公司按5000万元的银行同期贷款利率标准的3倍计算损失数额向亿佳公司赔偿，对按5000万元的银行同期贷款利率标准的1倍计算的损失由亿佳公司自行承担。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2015年2月10日作出（2014）淮中民初字第0184号民事判决：
一、城市资产公司于一审判决生效后十日内给付亿佳公司资金占用费（以2000万元为本金，自2009年12月14日至2010年7月5日，按人民银行公布的银行同期贷款利率标准的3倍计算。
以3000万元为本金，自2009年12月14日至2011年3月4日按人民银行公布的银行同期贷款利率标准的3倍计息）；二、驳回亿佳公司的其他诉讼请求。
如果债务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费164528元，保全费5000元，合计169528元，由亿佳公司负担69528元，城市资产公司负担100000元。
亿佳公司不服一审判决，上诉请求：
改判支持亿佳公司的全部诉讼请求。
二审法院认定事实：
2009年12月4日，城市资产公司与亿佳公司的法定代表人俞宽怀签订了《人民剧场合作协议》。
其余确认一审法院查明的事实。
二审法院另查明：
2010年12月2月，案涉土地发布拆迁公告，拆迁人为淮安市土地储备中心，拆迁期限为2010年12月2日至2011年2月28日。
案涉土地于2011年1月18日经挂牌出让成交，最终成交总价为亿元，每亩单价为万元。
一审诉讼过程中，城市资产公司陈述已付给亿佳公司的1250万元的资金来源于公司自有资金。
城市资产公司认为其与亿佳公司签订的合同因违法而无效，于2014年11月28日向江苏省淮安市中级人民法院起诉，要求确认双方之间的《西安路合作协议》《协议书》无效，并返还已支付的1250万元款项。
该案因本案审理处于中止诉讼阶段。
二审法院还查明：
亿佳公司支付给城市资产公司的2000万元自2009年12月14日至2010年7月5日，按人民银行同期同档贷款利率4倍标准计算的利息为2395400元；3000万元自2009年12月14日至2011年3月4日，按人民银行同期同档贷款利率4倍标准计算的利息为8175833元，合计10571233元。
二审法院认为，本案二审的争议焦点为：
一、《西安路合作协议》《协议书》效力应如何认定；二、城市资产公司应如何承担责任；三、清江浦区政府应否承担责任；四、一审审理程序是否违法。
一、关于《西安路合作协议》《协议书》效力的问题
二审法院认为，从《西安路合作协议》的主要内容看，城市资产公司负责案涉地块“净地挂牌出让”前的拆迁、土地整理工作，亿佳公司向资产公司缴纳3000万元（100万元作为履约保证金、2900万元作为前期土地整理费用），城市资产公司在土地挂牌出让成交后10个工作日内将该款不计息退还给亿佳公司，双方协商确定该土地整理成本为160万元／亩，拆迁及安置等费用全部由城市资产公司负责，与亿佳公司无关。
如果亿佳公司在土地挂牌竞拍中以低
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