长租公寓经营方案docx.docx

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安租公儒獲营方嗓

魔方公寓一模式分析

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长租公寓—市场发展分析

■

长租公寓经营方案

魔方简介

＞魔方（中国）连锁服务式公寓集团一中国公共租赁业领跑殆牌，具有丰富的公寓连锁运营经验。

公司首创白领公寓租赁商业模式，业务拓展遍布南京、武汉、苏州、北京、上海、广州、深圳等重点城市，经营规模行业第一。

＞秉承“产殆与服务并重”的经营理念，公司专注于服务式公寓连锁经营，致力为广大城市白领提供最舒适的“家生活”。

目前公司针对不同阶层人士，量身打造了珍珠店、水晶店、钻石店三大系列产殆。

＞作为髙殆质精装修公寓，魔方不仅以精致的环境设计、舒适的房间布局、便捷的公共配套带给客户前所未有的居住体验，更加以贴心的管家式服务及多样化社区活动，赢得众多客户的认可与支持。

魔方品牌

魔方旗下拥有“珍珠店、水晶店、钻石店”三大系列产殆以满足不同阶层人士的居住需求。

魔方公寓珍珠店

简洁、精巧，让您冬情享受生活、享受健康、享受自我

魔方公鳥水晶店

事业起^|亢的温馨港湾，管家式的服务让您生活无虑

魔方公寓钻石恋

精致、时尚的产殆让身为精英的您体验到荊所未有的胎质生活

魔方历程

承载着推动行业不断前行的使命

南京、式汉、苏州、上海、北京、广州、深圳一路走来，魔方奋斗的脚步从未停止

美好的明天，令所有人共同期待

魔方

CUBIC

连锁服务式公寓

理解

COMPREHENSION

对生活理念的理解

CHARACTER

注重空间及细节的打造

关怀

CARE

贴心的人性化服务

不断前行，为城市发展注入新的灵魂

从南京总部到长三角地区，从中部城市到华南再到华北

凹望过去，可以发现，

魔方每踏足的一个地方,

总能以其强大的品牌实力、

产殆魅力及殆质服务y为城市发隈》注入新的灵魂!

魔方•中国

★

武汉

深圳

魔方一需求物业

＞建筑面积:

1200-10000平;

＞租赁年限:

10-20年；

物业地段:

适宜长期居住、公共交通便利、居住生活配套完善、建筑物具备

通风、采光、晾衣的改造条件；

＞系统配套：

用水额度不低于3000吨/月、进水管的管径不小于DN100、用电不低于3KVA/间；

产权性质:

物业产权清晰、能够申报酒店消防;

魔方经营模式

类别

魔方公寓

其他公寓

面积

要求整栋楼或者有较大的群租区（1200-10000平米）

无具体要求

位置

城市商业中心、金融中心、行政中心、写字楼中心周边

基本相同

配套

生活配套便利

生活配套便利

租期

租期不低于10年

租期不低于5年

管理

专人管理（每人三十套）

每人管理50套

价格

略高于周边房价10%左右

与周边持平

装修

精装修，大众殆牌家私电，简装单房1・5万元、精装单房2万元、精装两房2.5万元，装修使用周期5年

装修价格低于魔方20%,装修使用周期5年

房租收取

押一付一，按季付租金降低6%左右，自行收取

押一付三，委托第三方收取

盈利模式

租新毛坯房源，统一装修出租；租回成本相对较低，装修后出租价格上涨40%

租新毛坯房源，统一装修出租；租回成本相对较低，装修后出租价格上涨50%

⑥无论是出于高房价的限制还是工作和生活方式的改变，租房已成为越来越多

年轻人的首选，其中房屋殆质和管理更加标准统一，具备丰富配套设施的长

租公寓成为新宠。

据统计，2017年长租公寓市场规模将突破四千亿元；2020

年，我国殆牌公寓将超过1000万间。

除互联网创业公司外，房产中介、酒店、

房地产开发商也纷纷入局该领域，依托自身优势以及更具创意创新元素的高

马性佳

殆质公寓为房屋租赁市场增添色菽以提升年轻人的租住体验。

各大房开展长租公寓风向标:

◎一是在政策强调房子是用来住的大背景下，经济重心和金融革新向制造业加权的方向下，租赁性住房的发展与市场规范越来越被政策关照，并不令人意夕卜；

⑥二是庞大的存量房市场，虽然销售去库存整体成效明显，但空置化去库存仍然任重道远。

相比之下，推动租赁性住房市场的发展，自然可以更好的释放空置性房源的“库存”压力（这屯可以说是楼市去库存的第二阶段解决方案）。

①三是受产业互补和产业链贯通发展需要的城市群发展，越来越取代传统的单核城市发展模式。

虽然高铁、地铁、高速等快捷交通方式可以间接缩短城市间的距离，但都市生活品质的普遍性提升，以及附加于居所的教育、医疗、社保等相对固化与一线城市高房价导致置业高门槛，势必迎来爆发式的第二或第三居所的长期化租赁性需求。

①四是95后“上市潮”窗口正在开启。

马佳佳都说90后不买房，95后的习惯性享受型生活方式，以及追求自我个性满足的就业需求特征，势必比70、80后更愿意在居住享受上“大方”，而在重资置业束缚上“小气”。

简而明了，自我的享受一代正在更愿租房而来。

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越资时间

轮次

投资方

2016.2

B轮

华住酒店

舫公富

2016.4

3亿美元

中航倍托领投，美国华平集团狠投

2016.10

战略融资

数千万人民币

华瑞银行

20173

C轮

2017.6

A*轮

超亿元人民币

愉悦资本领投、优客工场银投

2017.6

B轮

2亿元

朗公寓

r2017.7

Pre-fi^

5000万美元

华任酒店集团和IDG资确投

爰上租

2017.9

B轮

3亿股权

厨富碱

长租公寓融资市场显得比较活跃，2016年殆牌长租公寓融资总额达数十亿人民币，2017年融资热度持续，每笔融资金额均超亿元人民币，其中未来域和爱上租均获得B轮融资；蘑菇租房于3月获得C轮融资；蛋壳公寓获得由愉悦资本领投，优客工场跟投的A+轮融资。

⑥美美世界城市商业广场位于郴州主干道人民西路与国庆北路交汇处，正面北湖公园南门，360度纵览500亩城市中心绿肺北湖公园，周边商业气息浓厚，是集商业、住宅、公寓、甲级5A写字楼、时尚商业^•区等多元化业态为一体的新型城市综合体。

项目总投资约22亿元，总建筑面积近40万平方米，工程于2012年8月7日正式开工，规划八栋高层建筑和一个超大商业广场，其中包括约17.6万平方米的商业面积、2.6万平方米的办公面积，近9.4万平方米住宅面积（1275户），设有机动车停车位2190个。

郴州美美世界

⑥一、房源信息：

⑥项日共有1350套房，已承租给酒恋68套，占总套数5%比例。

公寓类型的房源在600套左右，面积在36平米、46平米、60平米等；

@二、市场价格：

⑥本项目酒店房间价格在220元一天左右。

⑥公寓精装修租赁价格在1300到1800之间。

公寓毛坯房租赁价格在1100到1500之间，主要是酒恋租房将价格拉高原因，但是酒店签订的租期时间较长，最低要求在10年。

长租公寓服^务

⑥前期：

⑥一、以郴州美美世界项目为核心，以美生活电商名义开展房屋租售工作，招聘一名房屋租售专员，全面开展郴州美美世界“长租公寓服务”。

⑥二、引导业主对房屋进行装修，并达到出租条件，以房屋托管模式签订一年以上的房租租赁协议，我司再进行出租，具体如下表：

业主一我司

我司-租户

租期

业主与我司签订房屋包租合同,最低要求是一年时限

我司原则上与租客签订一年租房合同，如客户愿意提高房屋租金，也可以缩短租赁时间

押金

我司与业主之间不承担任何押金，以物业公司至义做担保。

根据市场原则，我司收取利■户两个月房租作为押金。

租金

我司每年向业主支付11个月租金，每月按期向业主支付上月房租

每月按期向租户收取下月房租

长租公寓服^务

@三、收益测算：

①1、目标为每年经营100套房源，每套价格按照1500元计算，同行业租赁市场的正常出租时间为一周，得出公式如下：

◎年总收入115000元=1500元—30天X23天X100套

⑥2、现金流：

@年总金额350000元二（押金2个月+租金1个月）X1500元X100套

@3、账面流水:

年总金额1400000元二（押金2个月+租金12个月）X1500元X100套4、支出:

年总支出60000元二1个人X5000元X12个月5、直接利润：

55000元二年总收入115000元一年总支出60000元