汉庄小区房地产工程项目可行性研究报告.docx

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汉庄小区房地产工程项目可行性研究报告

1.总论

1.1.房地产项目背景

房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面的、系统的市场调查、研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。

本文通过对国内宏观经济和西宁市房地产市场发展趋势的分析，以

汉庄住宅小区的可行性分析为起点，通过对该住宅小区项目开发的地块位置分析、项目SWOT分析、主题定位、产品定位、开发策略以及区域市场预测、成本预测、目标利润分析、风险评价、社会和环境效益评价、综合技术经济分析等各方面指标的研究，提供了项目的相关开发策略、项目投资策略等具有现实意义的操作方法。

详细分析房地产项目投资开发及决策的特点，以及房地产项目的技术经济指标、土地成本、工程造价指标、经济技术指标、当前房地产行业发展趋势等因素对汉庄住宅小区项目开发的影响。

本文采用相关住宅小区项目建设管理理论基础和实践相结合，着重解决住宅小区项目开发过程中分析策划阶段存在的实际问题，具有一定的代表性和现实意义，同时也具有住宅小区项目开发可行性研究的参考价值，对房地产可行性研究在房地产领域投资决策中的应用进行了有益的探讨。

1.2房地产行业和房地产投资

汉庄住宅小区项目位于西宁市西川南路，属于房地产项目。

所以在进行汉庄住宅小区项目可行性研究时，必须考虑到房地产行业的各种特征和特点。

房地产行业是国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。

房地产业由房地产的开发、经营、销售和服务等行业组成。

在统计上，房地产业常同金融、保险业并列，被看成第三产业。

实际上它是由第二产业、第三产业（有时包括第一产业）所组成的一个综合性的行业群体。

经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。

在房地产项目中，地产是第一性的，而房产是第二性的，从物质层面上看。

“房地产”是由房屋建筑和建筑地块有机组成的整体；从法律层面上看，由于房地产本身的不可移动性，它又被称为“不动产”；从经济层面上看，“房地产”则是对房屋财产（房产）和土地财产（地产）的总称，房价也是地价的折射反映。

由于房和地的不可分离性，即通常所说的“房依地建，地为房载”，房地产总是以房屋及其所依附的建筑地块的统一体的形式表现出来。

因此，房地产作为一种不动产商品，与动产商品具有不同之处。

房地产是房产和地产的总称，指土地及地上建筑物、附着物。

房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房以及商业、服务、文化、教育、办公、医疗、体育用房等。

地产是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供电、供气、供暖、排水、排污、通讯等地下管线以及地面道路交通等。

房产和地产是紧密联系不可分割的，房屋必须建在土地上，土地的各项设施又为房屋主体服务，是房屋主体不可缺少的组成部分。

房地产投资就是将资金投入到上述房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期在将来获得投资收益。

房地产投资的基本目标是追逐高额利润，同时结合房地产业的特点，又有资本安全性、流动性等多重目标，这些都是房地产项目开发时所必须考虑的因素。

由于在经营周期内，房地产收益的实现涉及许多不确定性因素，这些因素关系到收益能否实现，因此，房地产投资收益是一种不确定性收益。

房地产自身特点决定着房地产投资具有投资资金数量大、合作性强、回收期长、投资风险大、回报率高和操作技巧性强等特征。

1.3房地产项目的特点

工程建设项目是指在一定的时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力（或使用功能）的固定资产，而按特定的程序完成的一次性任务。

房地产项目是工程建设项目中的一种类型，作为房地产投资过程的产品，它在一定的时段内对三维空间拥有占有权，由此可以产生的住所和区位利益，即房地产的使用价值。

与一般性工程建设项目相比，更具有复杂的特征。

主要表现在以下几个方面：

（1）区位的独特性。

由于房地产具有地区性和不可移动性，所以房地产仅能供应一定区域范围的市场，满足一定区域范围客户的需求。

在同一时间内，同一个三维空间内不可能出现两个房地产项目，因而房地产具有单一的独特性。

土地是一种自然资源，当在一块土地上开发了房地产项目，则这块土地在一定时段内的使用权就从属于这一房地产商品了。

因此，从这个意义上说，房地产项目具有不可复制的特性。

（2）占用资金大，投资周期长。

房地产业是一个资金高度密集的产业，涉及面广，规模大，投资额大，一个项目投资动辄数千万、数亿甚至数十亿。

并且建设周期较长，一般为1年–5年。

随着时间的推移，经济、政治、市场环境中的变化较大，这使得房地产项目开发过程中的不确定性因素增加，其投资的风险因素也将增加，而且难以预测。

所以一些开发商往往采取分期开发的策略，其目的就是降低投资风险，更好地管理开发过程中的现金流，增加投资决策的弹性。

（3）房地产项目的资金占用量较大。

与其他投资项目相比，房地产项目产品的高价值性，使得其生产过程的资金占用量较大，通常情况下企业可使用的资金是有限的，所以企业必须提高资金的使用效率。

由于房地产项目具有投资量大的特点，房地产开发商不得不更多的依赖于其融资能力，因此，融资问题往往成为影响房地产项目成败的关键性因素。

（4）房地产项目具有很强的产业关联性。

房地产和其他许多国民经济的行业3之间都有着密切的联系，表现出很强的产业关联性，最明显的例子就是钢材、水泥、木材、玻璃、塑料制品、家电等产业，他们都与房地产业密切相关。

据统计数据表明，在这些项目的年产量中，钢铁的25%，水泥的70%，木材的40%，玻璃的70%和塑料制品的25%，都投入到了房地产的开发建设中。

因此房地产的发展对这些产业的发展具有很大的促进作用，相关的比例达到了1：

1.7。

并且房地产的发展也催生了一些新的行业，如物业管理、房地产评估、房地产中介等。

房地产所具有的这种很强的产业关联性，使其能够对国民经济作出很强

的贡献，据统计，当下的中国房地产对国民经济的贡献率为1–1.5个百分点。

（5）环境关联性很大。

房地产项目给其使用者所带来的生活舒适，除来自于自身投入所形成的服务功能以外，还极大地依赖于该地段周边环境所具有的服务功能，例如交通设施、学校、医院、商场等场所，以及房地产项目周边的文化氛围等。

因此，一个房地产项目的价值不但取决于开发商的资金投入，还取决于其周边环境的质量。

项目不但受环境影响，同时对环境也产生影响。

项目的资金投入形成的社会效益，一部分是项目本身的利润回收，另一部分也作为该地区社会积累投入，在其后的很长一段时期体现为该地区其他投入的利润回收。

（6）房地产商品具有消费和投资的双重性质。

房地产商品具有使用价值，它可以为其用户带来生活的舒适，满足其居住的需求，是人类不可或缺的消费品。

另外，房地产商品又是一种很好的投资品，能够为投资者带来很好的投资回报。

与其他商品有所不同的是，房地产商品的价值中包含了房产的价值和地产使用权的价值，房产的价值会在消费过程中不断地消耗，而地产使用权的价值一般会随着城市的发展和繁荣而不断升值，地产使用权的升值特性使房地产商品成为一种广泛的投资品。

（7）价格受利率水平和市场景气程度影响较大，需求弹性较大。

由于房地产商品的单位价值较高，开发商在开发过程中的资金投入量较大，而买主在购买房地产商品时需要给付的费用也较高，许多消费者都采用了按揭贷款的方式购买住房，因此，利率水平和景气程度的变化对生产者和消费者都会产生重大影响。

（8）房地产项目的发展受政策的影响较大。

政府对土地的开发和使用所作出的规划，会直接影响土地的供应，进而波及房地产项目的开发状况；政府所征收的各项税费，最终将进入到房地产项目的价格里，从而对房地产的销售状况产生影响；政府在房地产交易上所制定的政策，还会影响到房地产的流通状况。

1.4可行性研究在房地产项目中的应用

20世纪30年代，美国开发和综合利用田纳西流域时开始应用可行性研究的方法，随着技术、经济和管理科学的发展，这个方法在工业发达国家不断得到充实和完善，到70年代已在经济建设中普遍应用，中国从1982年起，已将可行性研究列为新建、扩建和改造大中型工程项目决策和审批的一个重要程序。

可行性研究报告是在有限的市场条件下进行的对未来预期收益的预算，市场的不确定因素导致效益分析的不确定性，实事求是的可行性研究中必须考虑到市场中不可控制的系统性风险给项目带来风险的可能。

1.5可行性研究在房地产项目中的应用范围

房地产开发属于不动产投资，由于开发周期长、投入资金巨大，房地产投资往往充满了风险，因此，项目正式开发前规范、科学的市场调查以及在此基础上展开的市场可行性分析研究，对于开发商和投资者来说，无疑是四两拨千斤、有效规避投资风险的必要手段。

特别是土地公开拍卖之后，当地政府通过土地供给量可以直接调控房地产市场的供给量从而影响房地产的价格，通过可行性分析研究了解当地政府的土地政策可以为企业避开集中上市的阶段，从而提高开发企业的利润率。

对投资开发企业资源的分析能够增加可行性研究报告的实用性，同时也为企业提供更为合适的开发项目，并为企业挑选出合适的开发形式，以增加企业的收益可能性。

我国房地产开发实践证明，开发项目的关键是决策，而决策的依据是可行性分析研究。

但是，在改革开放初期，我国房地产业刚刚起步，开发商没有重视可行性研究的作用，这是因为在当时的环境条件下开发商没有意识到房地产的风险，靠“投机”获取利益。

随着房地产市场的逐步规范，只有靠合法的房地产经营，不断提高决策水平，才能保证获取开发收益的可能性。

因此，项目的可行性研究非常重要，主要表现在如下作用：

（1）可行性研究是投资决策的重要依据。

项目投资决策，尤其是大型项目的投资决策的科学性，是以可行性研究中的可靠的市场预测、成本分析、效益估算和准确的项目分析为重要依据的。

（2）可行性研究是项目审批的依据。

在我国，房地产项目要经过政府相关职能部门立项、审批，而立项审批的依据之一就是可行性研究。

（3）可行性研究是项目企业资金筹措和金融机构提供信贷的依据。

根据项目可行性分析研究报告的有关数据，不仅开发商可以了解项目所需资金的种类和数量，而且金融机构可以了解项目的清偿能力和盈利能力，并结合贷款的收益性和安全性原则，确定项目的贷款额度。

（4）可行性研究是编制设计任务书的依据。

可行性研究对开发项目的建设规模、建设标准等都做出了安排，而这些都是项目设计任务书需要明确的内容。

（5）可行性研究是开发商与项目参与各方签订合同的依据。

开发商在可行性分析研究确定的项目实施方案框架中，落实项目的各项工作，并与设计、监理、施工、供应、资金融通等单位签订有关合同。

1.6房地产项目可行性研究包含的内容

按项目研究详细程度的不同，可行性研究可划分为投资机会研究、初步可行性研究和详细程可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。

当然，房地产项目可行性分析研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。

具体内容如下：

（1）项目概况。

项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本内容，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术指标等。

（2）市场分析和需求预测。

在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。

（3）规划方案的优选。

在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。

（4）开发进度安排。

对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。

大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各开发的内容同时做出统筹安排。

（5）项目投资估算和筹资成本估算。

项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。

房地产开发项目涉及的风本费用主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政基础设施费用、公共配套设施费用、期间费用和各种税费。

估算的精度要求不高，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争于未来事实相符。

根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟定筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。

房地产项目投资额巨大，必须在投资前做好资金的安排，并通过不同方式筹措资金，保证项

目的正常进行。

（6）财务评价。

财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法。

其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资金负债表，财务现金流表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。

（7）风险分析。

风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。

风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关进因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小来源提供参考。

（8）国民经济评价。

国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净现率，并评价项目的经济合理性。

在房地产项目开发过程中，要考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。

国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。

按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。

所以国民经济评价有较费用效益分析。

1.7房地产项目可行性研究目的及意义

研究目标：

综合运用项目决策分析和评价、管理经济学及财务管理学的各种理论和方法，密切结合本文案例北村小区房地产项目的实际情况，对汉庄小区项目做出全面、科学、合理的可行性结论，并对西川南路周边的一般住宅小区房地产项目的可行性研究及决策提供一个可供参考的范本，进而对西宁市类似一般住宅小区房地产项目提供参考。

研究意义：

在目前全球性金融危机，各国经济存在较大下行风险的情况下，

做为中国经济重要支柱的房地产业，经历了自2005年以来针对该行业的长期宏观调控，目前正处于水深火热之中，成本急剧上升，销售不畅，还贷压力巨大。

针对目前及未来的各种不确定性，对一般住宅小区房地产项目进行可行性研究，并以北村小区为实证案例，特别侧重于项目的财务可行性评价，多因素敏感性分析，项目风险的定量识别及控制等方面，以期对汉庄小区项目的可行性做出决策。

1.8房地产项目可行性研究的依据

房地产项目可行研究的依据主要有以下几个方面：

（l）项目建议书（初步可行性研究报告）及其批复文件；

（2）国家和地方的经济和社会发展规划；

（3）行业部门发展规划，如城市发展战略执行规划、区域规划、城市工

地利用规划等；

（4）国家有关法律、法规、政策等；

（5）有关机构发布的工程建设方面的标准、规范和定额；

（6）合作项目各方签订的协议书或意向书；

（7）其他有关依据材料。

2．房地产项目开发可行性研究宏观分析

2.1.全国经济环境发展概况

2010年，我国国民经济继续保持全面复苏的良好局面，经济发展呈现出较

快增长速度，结构不断优化、民生问题不断得到改善。

2010年，全年国内生产总值达到了397983亿元人民币，按可比价格计算比

上年同期增长10．3％，是“十一五”中增长速度最快的1年，增速提高了了1.7

个百分点，也是继2008年全球金融危机后首度增速超过10%的一年。

全年社会消费品零售总额156998亿元，比上年增长18.3%，扣除价格因素，实际增长

14.8%，居民消费价格指数全年平均比上年上涨3.3%。

2010年全国城镇居民人

均可支配收入达到了19109元，实际增长了7.8%，农村居民人均纯收入达到了

5919元，剔除价格因素，比2009年高出10.9个百分点。

全年货物进出口总额29728亿美元，比上年同期增长了34.7个百分点，其中，货物出口15779亿美元，比上年同期增长了31.3个百分点；货物进口13948亿美元，比上年同期增长了38.7个百分点。

全年全社会固定资产投资278140亿元，比上年增长23.8%，扣除价格因素，实际增长19.5%，分地区来看，东部地区投资115970亿元，比上年增长21.4%；中部地区投资62894亿元，增长26.2%；西部地区投资61875亿元，增长24.5%；东北地区投资30726亿元，增长29.5%。

年末广义货币供应量（M2）余额为72.6万亿元，比上年末增长19.7%；狭义货币供应量（M1）余额为26.7万亿元，增长21.2%；流通中现金（M0）余额为4.5万亿元，增长16.7%2010年，全国对房地产行业的开发投资增长非常迅速，按可比价格计算，比上年同期增长33.2%，达到了48267亿元，增长速度比2009年提高了3个百分点，与全国固定资产投资的增长速度相比还要高出9.4个百分点。

在全国房地产的开发投资中，所占比重最大的就是商品住宅投资，占了开发投资总量的70.52%，较上年增长了32.9%；其次是商业营业用房的投资，投资总量为5599亿元，比上年同期增长了33.9%；办公楼开发投资总量为1807亿元，比上年同期增长了31.2%。

此外，商品住宅新开工面积、土地购置面积以及商品住宅竣工面积相比2009年都有很大程度的增长，但全国范围内完成的土地开发面积同2009年相比基本保持不变，增长速度下降了14.6个百分点。

2010年，全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套。

（2）房地产销售概况

2010年，全国商品住宅销售发展快速，商品住宅销售面积同比上年同期增

长了10.1%，而销售额比上年同期增长了36.5%。

据2010年全国40个大型重点城市的房地产相关统计数据，商品住宅批准预售面积同比增长速度与商品住宅登记销售面积的增长速度相比，前者的增长速度远低于后者，二者之间相差近9个百分点，也就是说，据2010年全国的商品住房市场处于有效供应相对不足的局面。

在全国40个重点城市中，建筑面积90平方米以下的新建商品住房套型基本上均处于供应多少就销售多少的局面，中小套型的住房供不应求的现象仍然十分严重。

2010年4季度，尽管在全国控制房价的浪潮中，全国各大中城市房屋销售价格涨幅出现下降，房价开始出现回落的现象也在部分大中城市出现。

根据国家统计局发布的统计报告，2010年12月份我国70个大中城市房价环比上涨0.3%，同比上涨6.4%。

11月后，一些城市地价也大幅回落，房地产市场的些列变化使得对房地产市场的预期发生了变化，市场前景很不明朗。

通过对我国房地产市场投资发展概况与房地产销售概况的分析发现，2010

年全国以住宅建设为主的房地产市场的发展有三个特点：

第一，目前我国的房地

产市场总体上还是处于供需两旺的发展阶段，这主要是受过度的住房需求以及快

速的经济发展的影响；第二，全年的房地产发展呈折式发展，以第三季度为拐点，

上半年全国房价增长速度相对较快，部分城市房价在进入第三季度后开始下降；

第三，房地产市场的开发投资结构得到一定程度的改善，加大了对经济适用住房

与的开发投资力度，同时在住房保障制度建设取得突破性进展。

三.房地产项目开发可行性研究中观分析

西宁的房地产市场从1998年开始启动，当时房价每平方米1100元左右。

几年中一直上涨很缓慢，到2005年房价每平方米还只在2000元以内。

从2006年开始，随着当地市场化程度的提升和居民居住观念的转变，房产需求量快速增加，曾一度出现商品房供不应求的状况。

西宁的房价开始加速上升，目前的均价超过每平方米3000元。

2008年西宁市城市居民人均可支配收入为11929.10元，对比沿海地区的浙江省杭州市，2008年杭州市城镇居民人均可支配收入24506元，西宁为杭州的50%左右。

但同期，杭州市主城区楼市成交均价在每平方米16000元左右，两相比较，没有经历过沿海大城市前些年的房价飞涨的西宁，其楼市仍然处于价格洼地。

西宁市目前的房产商以中小企业为主，品牌和资金实力稍弱的开发商在西宁也能有所作为。

受地域、整体经济水平的影响，西宁的楼市消费主要还是以自住型、改善型为主，投机型、投资型住房消费比例不高。

目前西宁楼市的消费群主力人群分三种：

青海各地富裕牧民、退休职工以及在西宁安家落户的外来投资者。

虽然青海省地大人稀，但西宁因处于狭长河谷地带，城市土地资源较为紧缺，因此住宅楼盘多以高层和小高层建筑为主，相对于发达城市动辄几万元的销售均价，这里的房产开发利润不算高。

但风险也小，即便在没有投机投资型购房需求的情况下，西宁的房价将来卖到每平方米6000元也应该没有问题。

目前，西宁的房产商以中小企业为主，全国一线的房产商都还没有进入。

品牌和资金实力稍弱的开发商，到西宁也能有所作为。

2009年1-9月，西宁房地产开发共完成投资51.996亿元，同比增长45.48%。

其中，住宅投资达到40.63亿元，增长38.28%；商业营业用房完成2.7亿元，增长了2.28个百分点；商品房屋销售额达到28.13亿元，同比增长近40%。

另外，2009年前九个月，西宁商品房每平方米销售价格由上年的2705元上升到2739元，价格上涨1.26%，其中，住宅每平方米销售价格由上年的2621元上升到2641元，上涨0.76%。

2009年8月，西宁房价依旧延续近3年来的持续上涨趋势。

近3年来，西宁市各城区房价持续上涨，城西区商品住宅售价最高，其次为城中区，城南新区均价最低；除城中区外，各区同比涨幅以2007年为最高。

2009年以来各区房价继续上涨，仅1-7月，各区房价均较上年有不同程度上涨，最高的城西区每平方米上涨了706元，其次为城北区、城中区、开发区，最低的城南新区每平方米也上涨了82元。

事实上，在西宁，近3年来市区房屋同质价格已从2006年1月的每平方米1941元上涨到2009年7月的每平方米2926元。

国家发改委和国家统计局最新公布的统计数据也显示，2009年7月，西宁新建住房销售价同比增长4.5%，这是2009年来西宁连续第7个月上涨。

此前的6个月，西宁新建住房销售价同比增幅分别为4.8%、4.7%、4.6%、4.5%、4.5%、4.5%，每个月的涨幅都居于全国70个大中城市的前五名。

不仅一手房的价格在持续攀升，二手房价格也在周围新楼盘的带动下快速上涨。

2008年每平方米3000多元的二手房现在都已涨到了每平方米4000多元。

2009年1-7月，西宁共成交二手房49.17万平米，同比下降21.89%；二手房成交金额7.52亿元，同比减少22.95%；成交套数4924套，同比下降22.47%。

西宁房地产开发以社会需求为动力，投资规模逐年递增，有力助推固定资产投资的较快增长（见图表-1）。

西宁固定资产投资年均增速12.4个百分点。

西宁房地产业累计完成投资264.5亿元，是“十五”期末的2.7倍，年均以28.54%的速度增长，占全市固定资产投资的比重达23%（见图表-2），比2005年增长8.8倍，超额完成190亿元的目标。

图表