物业费收入共管账户协议非常规范.docx
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物业费收入共管账户协议非常规范
“业主决策”共管模式---市场化物业管理新用市场思维，倡导遵循清晰、明确的责、权、利前提下，将业主、物业公司、发展商三方整合为“一个统一体”的物业管理新模式“共管模式”，已经被确认为当代较为先进“管家”新体系。
“共管模式”情、法兼容，解除了最令人头痛的利益与维权成本的纠结症，得到了众多业主的关注和接受。
物业管理费一般由以下一些项目构成：
（1）公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯（扶梯）、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。
（2）聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。
（3）公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。
（4）购买或租赁必需的机械及器材的支出。
（5）物业财产保险（火险、灾害险等）及各种责任保险的支出。
（6）垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。
（7）清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。
（8）公共区域植花、种草及其养护费用。
（9）更新储备金，即物业配套设施的更新费用。
（10）聘请律师、会计师等专业人士的费用。
（11）节日装饰的费用。
物业费收入共管账户协议
（示范文本）
甲方：
业主委员会
业主委员会主任：
住所地：
邮政编码：
联系电话：
乙方：
物业公司
代表人：
住所地：
邮政编码：
联系电话：
甲方：
业主委员会
业主委员会主任：
住所地：
邮政编码：
联系电话：
乙方：
物业公司
代表人：
住所地：
邮政编码：
联系电话：
根据《》的有关规定及甲乙双方签署的《（项目名称）物业服务合同》的约定，为进一步增强（项目名称）物业服务资金管理与使用的公开、透明，经双方协商一致，决定设立由甲乙双方共同管理的物业服务资金共管银行账户（以下简称“共管账户）。
为明确双方的权利义务，确保共管账户正常运行和物业服务工作的正常开展，双方达成如下协议：
一、共管账户的定义
本小区共管账户是指以（甲方/乙方）名义开立，由甲乙双方共同管理，用于存储项目物业服务资金等收入的银行账户。
二、账户的开立和用途
1、物业服务资金账户：
由（甲方/乙方）名义开立，双方共管。
项目每月物业服务资金（含专有车位物业服务费）、按《物业服务合同》约定纳入物业服务资金的共有物业经营收入、特约服务费等存入该账户（装修保证金、各类押金、物业维修资金不存入该账户）。
该账户资金的划拨或支付须经甲乙双方共同签署盖章。
该账户基本信息如下：
户名：
开户行：
账号：
2、物业日常开支账户：
由乙方开立和管理。
用于暂存从共管账户划拨的物业服务预算资金及乙方服务酬金、代理服务费等。
该账户基本信息如下：
户名：
开户行：
账号：
三、共管账户的管理方式及操作流程
1、共管账户的管理方式
1）先计划后支出：
原则上，共管账户的所有支出均由乙方事先编制财务预算或资金计划，报甲方审批后执行。
甲方必须指定财务预算或资金计划审核人（需向乙方提供授权书或函件）。
如遇特殊情况急需资金，按应急流程处理。
2）双方盖章支出：
共管银行账户的付款，必须由双方共同盖章。
双方的共管账户银行预留印鉴必须指定专人保管，并填写《印鉴、保管人及资金计划审核人备案表》（见附件二），经双方签字盖章后进行备案。
如备案信息发生变更，应填写《印鉴、保管人及资金计划审核人变更表》（见附件三）。
3）定向转账支出：
共管账户只能以银行转账方式支付，且只能转账给乙方的“物业日常开支账户”。
4）保障基本支出：
由于法律规定及支出方式的要求，物业服务中心正常运作必须的固定开支（如：
员工工资、福利、专项业务外包费、公共水电费、排污费、垃圾处理费、商业电费、燃气燃油加工费、乙方酬金等），乙方每月根据年度预算直接申请付款，不需编制资金使用计划经双方签字盖章。
5）留足固定周转金：
由于部分费用是收款方通过银行托收方式扣款的（如水电费、通讯费、社会保险、公积金、税金等），在乙方的“物业日常开支账户”中须至少留存元（大写：
）固定周转金，甲方应在实施共管账户首月3日前（遇节假日顺延）将固定周转金转账至乙方的“物业日常开支账户”。
6）资金不足的筹措：
共管账户内资金不足以支付管理成本和乙方酬金时，由甲方在两个月内完成筹措（借支或组织业主续筹）。
在此期间造成物业服务工作无法正常开展或物业服务质量达不到合同约定的标准，乙方不承担任何责任。
2、共管账户的操作流程
1）每年12月15日前（刚实施共管账户管理时，为实施共管账户首月的前一个月15日前），乙方向甲方提交次年的财务预算（刚实施共管账户管理时，为当年剩余月份的财务预算），甲方应在当月25日前完成审批。
2）每月25日前，乙方将次月《零星资金使用计划表》（见附件四）报送甲方资金计划审核人，甲方资金计划审核人应在次月1日前完成审批，并签字、盖章后回复乙方。
如因特殊情况资金计划审核人无法按时完成审批，甲方应指定临时资金计划审核人并书面通知乙方。
3）每月28日（遇节假日顺延），乙方将当月收取的物业服务资金（含专有车位物业服务费）、按《物业服务合同》约定纳入物业服务资金的共有物业经营收入、特约服务费等存入“物业服务资金账户”（共管账户）。
首次操作时，乙方应同时将以前结余的物业服务资金存入共管账户。
4）每月3日前，乙方按照年度预算中每月固定开支及经甲方审批的零星资金使用计划中对应金额、乙方酬金、代理服务费等开出足额支票，交甲方印鉴保管人盖章后，转账支付给乙方的“物业日常开支账户”。
5）每月最后一日，乙方将“物业日常开支账户”中超出固定周转金的部分转账支付至共管账户。
如“物业日常开支账户”中余额低于固定周转金金额，则乙方以书面形式向甲方申请补足，甲方应在收到申请3个工作日内完成审批并给予补足。
6）应急操作：
如发生危及房屋安全、公共安全或影响房屋正常使用等紧急情况需要采取应急防范措施，乙方可先通过固定周转金支付，事后以书面形式向甲方申请补足。
如固定周转金不能满足应急需要，乙方向甲方提出书面申请后，甲方应在收到申请十八个小时内完成审批并拨付应急资金及补足固定周转金。
7）因甲方转账不及时导致乙方正常开支无法支付时，乙方可先通过固定周转金支付，甲方转账资金到位后再补回。
8）因物业管理成本超出预算需要使用固定周转金时，乙方应以书面形式向甲方提交增加预算的报告，经甲方审批后方可使用。
9）操作流程详见《共管账户操作流程图》（见附件一）。
四、双方权利义务
1、共同义务
1）甲乙双方依据“物权法”及相关法律、法规规定，保证合法进行共管账户的相关操作。
2）甲乙双方保证共管账户仅以银行转账方式按资金计划定向转出，双方均无权单独对共管账户进行资金提取及划转等操作。
3）甲乙双方应协同提高流程效率，保证付款及时性，使资金共管不影响小区物业服务的正常开展。
4）甲乙双方应指定专人负责共管账户的管理事务，包括但不限于印鉴保管与使用、计划编制与审批等，保证资金的安全与效率。
2、甲方权利义务
1）有权要求乙方制定年度财务预算及资金计划，并报甲方审批。
2）有权按照本项目《物业服务合同》的约定，委托专业会计机构对乙方物业服务支出情况进行审计。
3）保证按本协议约定的时间完成乙方财务预算及资金计划的审批、银行付款盖章。
3、乙方权利义务
1）保证物业服务支出在本项目《物业服务合同》约定范围内。
2）有权按照本项目《物业服务合同》的约定独立行使物业管理权。
3）因甲方原因未按照本协议约定的时间完成财务预算及资金计划审批，视为甲方同意乙方提交的财务预算及资金计划，乙方有权直接从共管账户中支取资金，甲方印鉴保管人应予配合。
五、共管账户的解除
1、本协议约定的共管期限届满，如双方未达成延期协议，双方应当在到期后一个月内办理共管账户解除手续。
2、本协议到期后共管账户中的资金所有权（酬金制）仍归属于本项目全体业主，全部用于《物业服务合同》约定的支出。
3、如本项目《物业服务合同》提前终止，本协议同时终止。
六、违约责任
1、甲乙双方对各自的印鉴承担保管责任，如因一方保管不善影响共管账户的正常运作，双方应当即时处理。
如因此造成经济损失的，由责任方承担全部责任。
2、如乙方未在本协议约定的日期前将当月收取的物业服务资金（含专有车位物业服务费）、按《物业服务合同》约定纳入物业服务资金的共有物业经营收入、特约服务费等转入共管账户，每延迟一日，按延迟转入金额的0.05%向甲方支付违约金。
3、如一方未经另一方同意擅自转出共管账户资金，每次违约方按转出金额的一倍向对方支付违约金。
4、因甲方未按约定时间审批及支付物业服务资金、因物业服务资金不足导致物业服务工作无法正常开展或物业服务质量达不到合同约定的标准，由甲方承担全部责任并负责善后处理。
甲方承担责任的范围包括但不限于：
因业主委员会原因导致物业公司员工工资不能按时支付造成的员工罢工及额外经济补偿金、对专项业务承包方延期支付承包费造成的服务中断及违约金、因服务不达标造成的对相关业主的违约赔偿金等。
七、其他事项
1、如双方发生争议，可协商解决,协商不成,可向合同履行地人民法院提起诉讼。
2、本协议未尽事宜，法律法规有规定的依规定解决；没有规定的，由双方协商解决，并签订书面协议。
3、本协议的附件为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等法律效力。
4、本协议一式肆份，甲、乙双方各执贰份，具有同等法律效力。
5、本协议经双方签字签章后生效。
甲方签章：
乙方签章：
代表人：
代表人：
年 月 日 年 月 日
附件一：
操作流程图
附件二：
印鉴、保管人及资金计划审核人备案表
印鉴保管方：
印鉴保管方：
印鉴保管人：
姓名：
身份证号码：
联系电话：
印鉴保管人：
姓名：
身份证号码：
联系电话：
□资金计划审核人：
姓名：
身份证号码：
联系电话：
□资金计划审核人：
姓名：
身份证号码：
联系电话：
银行预留印鉴：
银行预留印鉴：
甲方（盖章）：
乙方（盖章）：
代表人（签字）：
代表人（签字）：
日期：
日期：
附件三：
印鉴、保管人及资金计划审核人变更表
变更前
变更后
变更内容：
□保管方：
□保管方：
□保管人姓名及身份证：
□保管人姓名及身份证：
□资金计划审核人
姓名：
身份证号码：
□资金计划审核人
姓名：
身份证号码：
□银行预留印鉴：
□银行预留印鉴：
甲方（签字盖章）：
乙方（签字盖章）：
代表人：
（签字）代表人：
（签字）
日期：
日期：
附件四：
零星资金使用计划表
年月零星资金使用计划表
序号
资金类别
乙方申请金额（元）
甲方审核金额（元）
备注
1
材料采购
2
日常办公
3
固定资产购置
4
5
6
7
8
9
10
其他支出
合计
甲方签章：
乙方签章：
资金计划审核人：
资金计划审核人：
年 月 日 年 月 日
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