万科城市板块研究报告 杭州三墩片区.docx
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万科城市板块研究报告杭州三墩片区
万科城市板块研究报告
——杭州三墩片区
杭州华坤市场研究有限公司
二00六年六月
摘要
本次研究主要目的在于了解杭州三墩区块的房地产市场，对杭州房地产市场发展背景，三墩的城市规划、三墩板块总体供应情况、竞争物业的情况以及需求现状做了比较全面的了解。
本次研究的第一部分主要围绕杭州的宏观环境、杭州经济近5年的发展状况、以及与房地产相关的政策面分析了解杭州房地产业发展的大背景。
此外，还对三墩区域的未来规划情况做了全面的阐述，旨在能够清晰的看到未来三墩片区的发展前景以及规划对该区域房地产市场的影响，为了更深刻的了解蒋村而不是仅仅停留在规划文本上，本次研究专门针对三墩区域的现状，以及附近的配套设施做了全面详细的了解。
第二部分和第三部分主要从三墩板块的总体供应情况入手，对三墩的房地产市场做深入分析，从三墩板块一级市场和二级市场的情况来看，三墩的物业档次参差不齐，各种物业形态都有，文中重点对如今板块市场中的楼盘从总体供应、吸纳情况、去化特征、单价以及户型和总价几个方面了解目前三墩板块的楼盘供应现状。
第四部分从需求入手，通过华坤在今年房交会上了解到对看好三墩板块的目标人群的采访，了解在现阶段三墩板块的目标人群特征、产品需求及价格承受能力等方面，为项目未来的人群定位提供参考。
第五部分在前面四个部分的基础之上，综合分析了本项目的优势、劣势、机会和威胁点，并伺机找出克服劣势和威胁的方法。
在综合分析项目的情况最后，为本项目提供了一个基本的项目定位，仅供参考。
第一章宏观环境及外部影响因素
一、杭州宏观环境分析
杭州是浙江省省会，全省政治、经济、科教和文化中心，是全国重点风景旅游城市和历史文化名城，副省级城市。
杭州地处长江三角洲南翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。
杭州市区中心地理坐标为北纬30°16'、东经120°12'。
杭州有着江、河、湖、山交融的自然环境。
全市丘陵山地占总面积的65.6％，平原占26.4％，江、河、湖、水库占8%，城内主要河流有钱塘江、东苕溪和大运河。
拦截钱塘江上游而建成的新安江水库是中国东部沿海地区最大的水库，库区面积570多平方公里，库区内有大小岛屿1078个，故又称千岛湖。
千岛湖与西湖同被列为全国重点风景名胜区。
钱塘江河口杭州湾呈喇叭状，受河江速窄、河床隆起的影响，进入钱塘江的潮水汹涌澎湃，最大潮差可达8.9米，形成天下奇观“钱塘江潮”。
杭州西部、中部和南部属浙西中低山丘陵，东北部属浙北平原,江河纵横，湖泊密布，物产丰富。
杭州素有鱼米之乡、丝绸之府、“人间天堂”之美誉。
华坤观点：
作为世界旅游城市的杭州，其城市性质为整个城市的经济发展带来了很大的推动和支持作用。
每年大量的旅游流动人口和外来务工人员给对杭州市房地产市场发展提供了强有力的经济基础和旺盛的消费需求。
同时，城市的对外辐射功能也增加了杭州房产市场的需求范围。
1、交通条件：
铁路:
杭州有城站和东站两个火车站，沪杭线、浙赣线、宣杭线、萧甬线是杭州连结祖国天南海北的铁路主干线。
旅客从杭州城站或杭州东站坐上火车，可以直达北京和广州等全国20多个省、市、自治区，并可换乘列车到达全国任何一个有铁路通行的地方。
目前，杭州每天有116趟旅客列车进出，每天有数万名旅客光临。
公路：
形成杭沪、杭甬、杭宁、杭金衢高速公路和104、320国道，以及省道和绕城公路“七环一射”高等级公路网架路。
杭州东南西北四大客运汽车站一改普通车型为主的经营线路，推出了以豪华车为主、发往省内外的18条快客线路和10多条旅游线路。
航空：
我国东部地区大型现代化航空港——杭州萧山机场2004年航空旅客发送量315.5万人次。
水运：
杭州京杭大运河贯通连接杭州至北京的内陆河道，为主要的水路运输线路。
华坤观点：
便捷的交通条件使杭州与国内外各个城市的连接日益密切，为城市发展和行业发展带来有力的经济支撑。
2、行政区划：
杭州市区下辖8个区：
上城区、下城区、拱墅区、江干区、西湖区、滨江（高新）区、萧山区和余杭区；杭州市下辖5个县（市）,即富阳市、临安市、建德市、桐庐县和淳安县。
全地区总面积达16596平方公里。
华坤观点：
大杭州概念的深入人心，有效的拉近了杭州周边区域到杭州市区的心里距离。
对杭州周边地区的房产行业发展起到了很大的带动作用。
拿杭州三墩板块为例，整个板块的房价从最初900元/平方米上升到了目前的超过7000元/平方米，并且成为杭州购房者追捧的板块。
3、人口：
杭州市2004年末全市户籍人口651.68万人，其中市区户籍人口401.59万人；全市人口密度为每平方千米393人,其中市区人口密度为每平方千米1309人。
2004年，全市户籍人口出生率为9.26‰，死亡率为5.27‰，自然增长率为3.99‰。
华坤观点：
大量外来人口的进入，不但为杭州的经济发展注入了活力，而且为杭州房地产市场的高速发展提供了基础。
二、杭州经济发展状况
1、GDP及增长情况
（数据来源:
统计局）
（数据来源:
统计局）
（数据来源:
统计局）
全市GDP连续5年保持高速增长，国内生产总值GDP指标2005年全市实现生产总值2918.6亿元，比上年增长12.5%，经济总量实现了新的突破。
虽然在宏观调控的影响下2005年GDP增长速度有所放缓，但增长率仍旧在12.5%的高位。
从图表中可以看出宏观调控对第2产业影响相对较大，对第一、三产业基本没有影响，第三产业还略有增长。
同时第三产业在GDP总额中所占比例逐年增加。
GDP增长率
房地产业发展状况
小于4%
萎缩
4-5%
停滞
5-8%
稳定发展
大于8%
高速发展
根据库兹涅茨《各国的经济增长》
衰退增长
平稳增长
高速增长
4000-8000US$
8000-20000US$
800-4000US$
2005年杭州市人均GDP为44487元，增幅达12.5%，而近年来的增幅均保持在10%以上，房地产还处于快速发展阶段。
世界发展银行的研究显示，当人均GDP在800-4000美元之间时，房地产市场将处于高速增长的状态；当人均GDP在4000-8000美元之间，房地产市场将保持平稳增长的状态；当人均GDP为8000-20000美元之间，房地产市场将出现衰退增长的现象。
华坤观点：
国内生产总值的稳固增长，说明整个城市的经济发展情况良好。
为项目的开发奠定了良好的经济基础。
同时，在GDP保持年均10%以上增长速度时，房地产会进入到高速增长期。
而杭州第三产业的发达增强了整个杭州的适合居住性。
目前杭州的人均GDP在4000-8000美元之间，房地产市场不仅显现出平稳增长的趋势，且需求特征已开始向以质量为主过渡，其置业特征以改善需求为主，在需求大面积的同时对产品品质也有较高要求。
2、社会消费品零售总额
（数据来源:
统计局）
社会消费品零售总额从2001年的458.82万元一直上升到2005年的975.43万元。
其增幅以2004年较快。
华坤观点：
社会消费品零售总额的不断发展说明消费者的消费能力在不断增强。
在消费者消费能力不断增强的条件下，可对其进行住房消费的引导，有利于房地产市场的发展。
3、居民可支配收入
（数据来源:
统计局）
杭州市社会消费品零售总额每年也在大副增长，2005年社会消费品零售总额达到975.43亿元，市区人均消费性支出2005在13438元，说明杭州商业环境良好，消费活跃。
市区人均年可支配在16601元，从2002年开始每年保持10个点增长幅度，说明杭州市居民消费能力和可持续性的发展。
华坤观点：
居民收入具有稳步增长的趋势，结合消费能力的提升能对未来房产市场的持续发展提供有效的经济支撑。
4、人口情况
2005
2004
2003
2002
2001
年末总人口（万人）
660.45
651.68
642.78
636.81
629.14
人口出生率
8.72‰
9.26‰
8.04‰
8.38‰
8.33‰
自然增长率
3.33‰
3.99‰
2.31‰
2.72‰
2.92‰
（数据来源:
统计局）
华坤观点：
杭州市人口在低死亡率的低增长率状况，说明杭州进入老年社会，在杭州老年型房产产品的稀缺，在此类项目中有较大的市场前景和利润空间。
同时，随着家庭人口的增加房产品刚性需求将越来越明显。
三、行业相关政策影响分析
◆杭州市国土局规定在办理用地审批手续后一年以上仍未动工开发的土地将予以没收土地的处罚。
此举在很大程度上打击开发商囤积土地的行为。
同时，也会出现在未来2年时间内有大量土地会在市场上套现，市场供应量增加，加大市场的竞争程度。
◆2004年初，央行出台《贷款风险管理指引（征求意见稿）》。
各大商业银行普遍将个人按揭贷款首付比例从最低20%上调至30%。
从而限制了开发商和购房者的贷款行为。
◆2004.4.28，国务院出台将房地产投资项目资金比例由20%提高到35%以上的通知，中小型开发商面临资金问题。
贷款比例的提升对杭州房产市场中的软性需求产生一定影响，进行房产投资的消费者需要承担的成本上升，压抑投资性需求。
而房产项目准备金比例的提升也导致房产开发市场重新洗牌，市场存在趋向正规的发展要求。
◆5月29日，浙江省建设厅出台“禁止期房转让，规范转按揭行为”等五大举措，遏止炒房行为。
杭州楼市中的投资需求继续受到打压。
◆8月31日，根据71号令规定，不再以协议方式出让土地。
由于杭州于1999年就开始采取土地挂牌投标挂牌出让的形式，所以这条政策对杭州土地商场的影响不是特别大，但也彻底规范了杭州土地市场的操作方式。
◆10月29日，央行加息。
个人住房公积金贷款5年以上的利率由4.05%上调到4.23%，上调0.18个百分点，自营性个人住房贷款5年以上的利率由5.04%上调到5.31%，上调了0.27个百分点。
加息给市场带来的影响主要是心理上的。
由于幅度不大，对于市场上的刚性需求影响不大，而由于市场的“羊群效应”及媒体渲染等因素的作用使投资需求的量开始减少，市场中的真实需求开始清晰起来。
◆12月16日，杭州网上透明售房系统启动，打击开发商“惜售”行为。
该系统的推出没有在根本上遏止开发商“惜售”行为，开发商开始寻求新的销控手段，如不断接受预定来哄抬市场状况等。
但可以看出市场的发展正在逐步正规，房地产行业的竞争也会不断加剧。
◆2005年3月17日，中国人民银行调整商业银行自营性个人住房贷款政策。
重点打击投资需求；但对刚性需求也产生一定影响，使得该类客群的价格敏感度提高，长远来看，将促使房价趋于稳定。
可以预计，在未来杭州楼市中，目标客群会以刚性需求为主，投资比例趋向平稳。
◆2005年4月30日，由建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会七个部门共同推出的《关于做好稳定住房价格工作的意见》出台，主要内容为：
Ø一、强化规划调控，改善住房供应结构
Ø二、加大土地供应调控力度，严格土地管理
Ø三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管
Ø四、加强房地产信贷管理，防范金融风险
Ø五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费
Ø六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度
Ø七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为
Ø八、加强市场监测，完善市场信息披露制度
◆该《意见》的主旨在于平抑快速上涨的房屋价格，调整房产市场的结构性矛盾，同时规范开发公司的开发行为。
◆2005年10月17日，浙江省政府办公厅转发省国土资源厅《关于加快建设用地供应速度意见的通知》，首次明确提出闲置土地的回收细则：
三个不同时间段提出退地申请将退还不同比例的出让金：
受让人在合同约定的动工建设日期前不少于15天内向出让人提出退地申请的，出让人应退还全部土地出让金；自合同约定的动工建设日期起满1年，受让人在届满前不少于30天前提出申请，出让人要按合同约定收取相应违约金后，退还受让人余下部分的土地出让金；自合同约定的动工建设日期起超过1年但未满2年，受让人在届满前60天前提出退地的，出让人可按合同约定收取土地闲置费及违约金后，退还受让人余下部分的土地出让金。
重点打击资金短缺开发商，提高土地利用率，缩短土地开发时间。
从长远老看，这一政策对房地产开发商的资金提高门槛，房地产行业的入门要求越来越高，现有的地产开发商由于资金问题会有一次大的洗牌过程，地产开发业也逐步走上优胜劣汰的轨道。
◆2006年01月09日，杭州：
三类土地违规项目不得开工：
凡征地手续不齐全、不完备的项目，不能开工；没有与农民就征地补偿进行民主协商、达成协议的项目，不能开工；征地补偿款没有足额兑现到农民手里、各种补偿不到位的项目，不能开工。
规范土地开发市场，从一级市场的规范整治，我们可以看到未来整个房地产行业的规范化趋势
◆2006年01月1日起，对房屋地下室、地下停车场等地下建筑征收房产税。
重点打击投资需求；但对刚性需求也产生一定影响，使得该类客群的价格敏感度提高，长远来看，将促使房价趋于稳定。
可以预计，在未来杭州楼市中，目标客群会以刚性需求为主，投资比例趋向平稳。
◆2006年1月10日，《促进杭州市房地产业平稳发展的金融支持意见和建议》传达出来。
政府建议银行，将普通住宅个人贷款按揭成数提高到八成，对购置二、三套自用的普通住宅，采取同等政策。
政府的建议在得到部分开发商和银行那里的实施；这一政策对普通购房者来讲是一项可以提高住房面积的利好政策，对于有按揭能力但还不够首付的年轻购房者也有促动作用。
但这一建议实施面不广，受惠购房群体面仍然太小。
◆2006年02月15日，国土资源部发布《2006年国土资源管理工作要点》。
要点指出：
今年，国土资源部将加强房地产市场土地供应调控。
加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用住房和廉租房的土地供应，严格控制低密度高档住宅土地供应，继续停止别墅类用地供应。
政府在改善房产供应结构的又一举措，继去年规范普通商品房和非普通商品房的界定后，再一次规范房产供应结构，明确限制别墅类用的供应，这一举措直接导致未来几年别墅类产品的稀缺，有可能会造成别墅产品短期内价格上涨的趋势。
◆2006年03月30日，《外地人在杭购房入户试点办法》正式通过，《办法》确定了“购房入户”的先行试点区域：
为钱江新城区域及杭州经济开发区、滨江区区域。
钱江新城区块所辖范围是：
东至钱塘江北岸，南至钱江四桥东侧（中河高架接口），西至秋涛路，北至钱江二桥西侧（艮山西路）；扩大区块东至和睦港，南临钱塘江，西至钱江二桥，北至规划钱江路。
杭州经济开发区规划范围和滨江区规划范围均为试点区域。
杭州市政府对钱江新城、下沙和滨江的政策支持使这三个地块的需求量有所增加，但这一政策仅对杭州周边地区未落户杭州的购房者有一定的刺激作用，而杭州本地居民没有太大影响。
◆2006年5月国务院发布“国六条”
1、重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。
2、严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策。
3、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。
4、加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。
5、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。
6、完善房地产统计和信息披露制度，坚持正确的舆论导向。
此政策针对房地产新开项目限比重、限面积、限价格，在今后各地新开工的住宅建设项目中，地方建设部门将对住房面积、销售价格事先做出明确限制性规定，不符合这个规定的，将不能开工。
同时中小户型、中低价位的住房建设项目占全部住房建设项目的比重也做出明确规定，超出比重的高档住房项目将会被限制开工建设。
华坤观点：
●从目前市场情况来看，“七部委”关于稳定房价意见的出台后，杭州房产市场的交易情况明显出现一个新的拐点。
和同年5月1日之前相比较，交易量呈下降势头。
其主要原因是由于购房者心理因素造成的。
在经历了一段时间政策打压的市场下，众多消费者抱定“房价下跌”的观点，持币观望气氛浓厚。
2005年5月房交会的取消成为“七部委”关于稳定房价意见的出台对杭州楼市最为直观的影响。
●在经历了一段时间的政策消化期后，杭州地方政府开始出台一些保护性的政策措施，如：
购房入户政策等。
从中可以看到，前一段时间宏观政策对杭州市场带来一定的影响，而政府通过一定的手段正在对市场进行稳定和保护。
●杭州市政府对房地产市场的关注程度可以从近期颁布的一系列政策和建议中看到。
杭州政府在稳定房价上做出大量工作，对杭州房地产市场来讲，杭州政府的支持是非常利好的发展环境。
●国六条的发布对于房产市场的高档楼盘，特别是未取得预售、开工证的项目将有重大影响。
同时重申停止别墅类房产用地和低密度住宅的供应可能会造成供应的减少，导致价格上涨的可能性。
第二章、西湖区土地供应
地块编号
用地性质
出让面积（m2）
容积率
成交日期
竞得单位
成交总价（万元）
楼面地价
（元/平方米）
2003（8）
住宅（设配套公建）
80165
2.6
2003.6.10
杭州平海投资有限公司
55000
2638.79
2003（19）
住宅（设置配套公建）
47891
2
2003.9.26
浙江新南北投资置业集团有限公司
21711
2266.71
2003（51）
住宅（设配套公建）
103189
1.7
2003.12.23
温州名都房地产开发有限公司
47364
2700.10
2003西湖区出让住宅地块简
（来自国土资源局）
2004西湖区出让住宅地块简介
地块编号
用地性质
出让面积（m2）
容积率
成交日期
竞得单位
成交总价（万元）
楼面地价
（元/平方米）
杭政储出[2004]29号
住宅用地（设配套公建）
78358M2
≤1.8
2004.6.15
杭州佳苑房地产开发有限公司
35912.577
2546.19
杭政储出[2004]30号
住宅用地（设配套公建）
72847M2
≤1.8
2004.5.19
杭州三盛房地产有限公司
37800
2882.75
（来自国土资源局）
2005西湖区出让住宅地块简介
地块编号
用地性质
出让面积（m2）
容积率
成交日期
竞得单位
成交总价（万元）
楼面地价（元/平方米）
杭政储出[2005]3号
住宅用地（设配套共建）
14341
≤2.4
2005.3.2
杭州佳苑房地产开发有限公司
14000
4067.60
杭政储出[2005]11号
住宅用地（设配套共建）
34465
≤2.2
2005.3.30
华立房地产开发有限公司
38088.99
5023.00
杭政储出[2005]25号
住宅用地（设配套共建）
3403
≤1.6
2005.4.29
浙江恒升投资
2839
5214.20
杭政储出[2005]33号
住宅用地（设配套共建）
56055
≤2.0
2005.7.18
坤和建设集团有限公司
28658
2256.00
（来自国土资源局）
第三章、板块周边配套情况和市政规划情况
一、三墩片区整体规划
2002年版《杭州三墩地区控制性详细规划》
三墩地区规划用地范围，东至三墩镇界，南至虾龙圩河、浙江大学基础部、余杭塘河，西至绕城公路绿化带、西湖科技经济园，北至宣杭铁路。
总用地面积1086.22万平方米。
该区域通过用地结构的调整，路网系统的完善，环境状况的整治，合理引导三墩地区由农村型区域向城市型区域转变，逐步将其建设成交通便捷、设施完善、环境优美的具有商贸娱乐、文体旅游、医卫教育、工业仓储等多种产业及服务设施，生活居住配套完善的综合性职能区。
三墩地区用地现状图
华坤观点：
从近几年来看，杭州三墩板块给广大市民的感觉是一个及具发展潜力的区块，在众多郊区板块中生活配套最为齐全，是众多购房者追捧的区域之一。
谐杭州示范区核心区块的发展建设，杭州自然资源的逐渐稀缺，紫金港校区的有力支持和西溪湿地的强力依托，该区域未来的发展前景非常乐观。
1）、用地规划
本次规划范围内规划城市建设用地面积981.44万平方米，水域及其他用地面积104.78万平方米。
规划区域以吉鸿路—紫金港路为界划分为东、西两大功能区块，东部是三墩地区的公共中心和生活居住区；西部是工业、仓储及村镇住宅区。
华坤观点：
从规划图上看，未来该片区的住宅用地供应量会比较大，因此未来的片区竞争会出现一个新的高峰。
同时，该片区设有一个公共中心，包括行政中心、商业服务中心、文化娱乐中心、医疗中心、交通中心、休闲中心，会给片区的居住氛围带来很好的保障作用。
2）、规划结构
该区块的规划结构设置为：
1、规划区域以吉鸿路——紫金港路为界划分为东、西两大功能区块：
东部生活区：
位于吉鸿路以东，为三墩地区的公共中心和生活居住区。
配置综合性医院、行政中心、商贸中心、文化中心、教育设施、交通设施、休闲广场和绿地、开敞空间等用地
西部工业、仓储、村镇住宅综合区：
位于吉鸿路以西，为西湖工业园区的配套产业区，主要布置高新科技，无污染的一类工业用地，设置仓储用地。
用地北部设置村镇住宅用地。
1个地区公共中心，2个居住区，2个独立住宅小区，1个工业区和一个仓储区。
三墩地区区域关系图
3）、道路交通
规划道路分四级设置，即快速路、主干路、次干路及支路，在原有规划路网的基础上加以延伸、调整、加密、完善，形成较完善的路网格局。
道路骨架为“井”字形，由南北走向的古墩路、吉鸿路、东西走向的留祥路、环镇北路组成，在各居住片区由依托主干道的支路形成区域交通网络。
规划沿育苗路预留远景轻轨线路，轻轨三墩车辆段设在紫金港路以西。
古墩路西侧预留远景轻轨线路.
区域内主要道路表
级别
道路名称
走向
红线宽度（米）
长度（米）
起止
快速路
留祥路
东西
50
3195
绕城公路—莫干山路
紫金港路
南北
50
930
余杭塘河—宣杭铁路
主干路
环镇东路
南北
42
2635
宣杭铁路—留祥路
环镇北路
东西
42
1500
吉鸿路—规划区界
吉鸿路
南北
50
2780
留祥路—宣杭铁路
金渡北路
东西
40
1495
吉鸿路—环镇东路
古墩路
南北
42
1265
申花路—留祥路
申花路
东西
36
1150
光明路—古墩路
华坤观点：
本片区交通配套较为成熟，道路网络建设完善，从规划图上可以看到，该片区还规划轻轨交通，为今后消费者的出行带来更大的便利，是该片区一大利好因素。
4）、绿化景观系统
绿地系统按地区中心公园、居住区小区级绿地、住宅组团绿地、滨水绿地、防护绿地、园林生产绿地、单位（住宅区）内部绿地种类型设置。
规划城市绿地266.91万平方米，其中公园10.21万平方米，滨水绿地55.49万平方米，生产防护绿地200.96万平方米。
居住区及小区绿地面积15.30万平方米，住宅组团要求各自配备400平方米以上组团绿地。
五里塘河及其绿带：
五里塘河宽30米，两侧绿带各20米，水域与绿带组成东西向的
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