汕头南滨葛洲片区控制性详细计划修编.docx

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汕头南滨葛洲片区控制性详细计划修编

汕头市南滨—葛洲片区控制性详细计划（修编）

规划设计单位：

汕头市城市规划设计研究院

规划设计人员：

院长：

吴贤文

副院长：

沈陆澄

总工：

李钊

项目负责：

陈鹏

设计人员：

陈鹏（高级规划师）

李轶华（规划师）

陈晓芸（高级规划师）

叶旭新（规划师）

肖文锐（规划师）

文本编写：

陈鹏

李轶华

第一章总则

第一条为保证汕头市南滨——葛州片区控制性详细规划的顺利实施，落实规划图则规定的控制要求，提出规划管理及相关的控制标准，特制定本控制性详细规划文本。

第二条本文本适用于本次规划南滨——葛州片区面积约860公顷范围内各地块和各类用地的土地使用、相关规划设计，各类建筑物、构筑物的新建及改、扩建的城市建设管理工作。

第三条本文本与汕头市南滨——葛州片区控制性详细规划（修编）图则同时使用，二者不可分割。

第四条文本涉及的控制指标和技术规定是根据现有的相关标准、规范，结合南滨——葛州片区的实际情况并考虑到今后的发展制定的，未涉及的指标应符合国家、广东省和汕头市有关法规、标准的规定。

第五条本规划经汕头市规划局批准后执行，解释权属汕头市规划局。

第二章规划目标与性质定位

第六条规划目标为：

塑造“21世纪园林式山水城区”的基本格局，结合自然地理环境，因势利导，将城区建设于青山绿水之中，将城市园林、城市森林融入城市建设之中，园中有城，城中有园，山水因城而增色，城得山水而灵秀，使该片区的自然人文优势得以充分发挥。

第七条性质定位：

南滨片区规划为以会展博览、文化体育、旅游娱乐为主体，配套部分金融、信息、商贸，兼具高品质居住生活功能的游憩商务区。

葛州片区规划为南滨片区的生活服务配套区，具有一定旅游娱乐功能的高档次居住区。

第三章用地布局与分区

规划区形成“两片六区”的规划空间结构。

⑴“两片”——南滨中心片、澳头——葛洲居住片区。

⑵“六区”——核心功能区、体育文娱区、南滨居住区、澳头居

住区、葛洲居住区以及园林游憩区。

第八条功能分区具体安排：

核心功能区——位于南滨片的中部，包括会展中心、文化中心、

购物中心、信息金融中心，集办公、宾馆、高级

公寓等于一体的综合用地，以及两个配套的居住

小区。

体育文娱区——位于南滨片的西部，包括体育中心、娱乐城、海

滨文化公园、石林公园等；其中体育中心的性质

为汕头市水上体育中心，包括已建的游泳跳水馆

和规划的综合体育馆、露天水上活动中心以及体

育宾馆。

南滨居住区——位于南滨片的东部，主要包括两个具有一定规模

与档次的高尚住宅小区。

澳头居住区——位于深汕高速公路西侧，为一新建的高档居住区。

葛洲居住区——位于深汕高速公路东侧，结合现状葛洲村居的改

造而成。

园林游憩区——位于核心功能区与澳头居住区之间，属于南滨与

葛洲－澳头两大片区的过渡地带，也是整个规划

区的生态绿心；主要包括一个高尔夫球场和一个

将红树林公园、笔架山公园、云龙湖公园有机串

连在一起的城市生态公园。

第九条空间格局为“一带三轴”格局。

“一带”——东西向沿海发展带，其中南滨中路规划为中央绿化

景观轴，是以步行为主、集街头表演和游憩为一体

的综合性商业文化街。

“三轴”——南北向两条主要绿轴和中心区空间景观主轴，对景、

透景丰富，是极具特色的山水轴线。

重视对中心主轴

线广场、建筑的布置和海上视觉焦点的景观处理，使

南北两岸城市中心主轴线得到有机地衔接。

第四章土地使用性质分类及控制

第十条本规划涉及土地使用性质分类和代码均采用国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137－9O）规定的城市用地分类和代号，同时结合本规划出现的个别具体用地情况进行适当调整，用地划分以中类为主，小类为辅（见附表1）。

第十一条本规划各类别的用地规划建设和用地内建筑的设置应符合用地与建筑相容性的规定（见附表2）。

第十二条本规划各类别的用地比例，根据本地区实况和国家、广东省和汕头市的相关规定进行平衡。

第十三条因城市建设发展需要，建筑物使用性质的变更、建筑物的新建、扩建和改建后使用性质与所在地块的土地使用性质不符时，必须经规划管理部门核准，并符合“汕头市南滨——葛州片区土地使用相容性规定表”（附表2）的规定，并参照“汕头市南滨——葛州片区控制指标一览表”（附表3）的有关要求执行。

第十四条以地块为整体成片开发时，地块内的公共设施、绿化用地及小区道路可根据实际开发设需要在修建性详细规划中做适当调整，但其规模必须符合图则中提出的控制指标要求。

第十五条规划确定的道路交通设施和市政设施的用地范围，可以在修建性详细规划时调整，但必须经规划管理部门核准。

第五章土地利用强度控制

第十六条建筑容量控制：

规划范围内所有建筑物、构筑物新建、扩建和改建后的建筑密度和容积率不得超过图则中规定的建筑密度和容积率的控制指标。

因城市建设发展需要或因开发商提供公共设施而获得指标奖励等所有对建筑容量的变动必须在图则中规定的指标基础上调整，调整程度必须由规划主管部门协调掌握。

第十七条建筑高度控制：

规划范围内所有建筑物、构筑物新建、扩建和改建后的建筑高度不得超过图则中规定的建筑高度的控制指标。

特殊地段的建筑限高必须根据下一层次城市设计的要求进行调整。

第十八条建筑密度控制：

规划范围内所有建筑物、构筑物新建、扩建和改建后的建筑密度不得超过图则中规定的建筑密度的控制指标。

特殊地段的建筑密度必须根据下一层次城市设计的要求进行调整。

第十九条建筑后退控制：

规划范围内所有建筑物、构筑物新建、扩建和改建时后退道路红线的距离必须符合“汕头市南滨——葛州片区计划建筑退后用地红线、道路红线距离控制表”（附表5）中的有关规定，同时应知足消防、工程管线埋设等方面的要求，特殊地段的建筑后退必需按照下一层次城市设计的要求进行调整。

具体后退要求为：

一般支路双侧建筑后退红线不低于3米；一般干道双侧建筑后退红线不低于5米；40米以上城市干道双侧建筑后退红线不低于10米；高度高于24米的高层建筑后退道路红线不得低于10米而且后退距离必需保证道路中线在视点高度向该建筑最高点仰角很多于76度；道路双侧建筑除红线后退外必需知足建筑间的间距要求。

第二十条建筑间距控制：

规划范围内所有建筑物、构筑物新建、扩建和改建时建筑间距必须符合“汕头市南滨——葛州片区计划建筑间距控制表”（附表4）的要求，同时知足消防、卫生、环保、工程管线埋设的要求。

第六章道路交通设施控制

第二十一条道路用地为道路及道路绿化专用，任何与道路交通无关的建筑和构筑物的改建、扩建及新建均不得占用道路用地。

第二十二条本规划区对外联系主要道路有：

深汕高速公路、过海隧道、安海路、南滨路、濠洲路。

第二十三条规划区内部道路分为三个等级：

主干路（道路红线宽度30～40米）；次干路（道路红线宽度25～30米）；支路（道路红线宽度15～20米）。

第二十四条在片区主要出入口规划社会停车场库和交通设施用地；在中心区主要公共建筑和商务建筑集中区均布置有较大型社会停车场库；在居住区社会停车规划根据组团的划分而设置。

第二十五条地块配建停车位设置必须符合图则规定。

第七章公共设施控制

第二十六条公共设施的设定和规模应符合公共设施规划图和图则的规定。

第二十七条对于规划确定的需独立占地的公共设施，实际实施中必须保证其独立用地；其余未规定独立占地的设施可附设在其他建筑内或统一兴建。

第二十八条对非盈利性的配套公共设施如幼托、公厕、垃圾收集站等应严格按规划的定点和规模进行建设；对可由市场调节设置的配套公共设施，可结合实际情况调整。

第二十九条在进行较大范围的成片开发时，地块内配套公用设施的位置经规划主管部门批准后，可根据修建性详细规划作适当调整，但其项目、数量、用地或建筑面积均不得少于指标控制一览表中的规定。

第三十条本规划未涉及的其它配套公用设施参照广东省及汕头市有关规定执行。

第八章绿地控制

第三十一条图则规定的各地块绿地率指标为下限指标，执行时不得随意降低。

第三十二条图则规定的各绿地硬地率指标为上限指标，执行时不得随意突破。

第三十三条规划规定的绿地、广场面积指标为下限指标，修建性详细规划层次可以进行局部调整，但必须保证其面积指标。

第三十四条规划规定的城市公共绿地和小区绿地为永久性非建筑用地，除园林建筑、绿化管理建筑和其他必要的配套公共设施建筑外，在开发建设时不得侵占为其他用地。

第三十五条规划规定的广场用地不宜建设永久性建筑，宜结合其使用性质建设游憩设施或标志性建筑。

第三十六条规划规定保留的位于建设区内的山体应以城市绿化公园的形式保留，不得随意平整。

第三十七条规划规定保留的位于建设区内的水体应与绿化结合进行景观美化，不得随意填埋或覆盖。

第三十八条规划区内各地块在满足图则所规定的绿地率指标的同时，还应尽可能增加绿化面积，并充分利用各种有利条件增加垂直绿化和屋顶绿化，增强绿化效果。

第三十九条规划区内所有道路均应按规划的道路断面配置行道树和绿化隔离设施，结合人行道统一建设，丰富道路景观层次。

第九章环境控制

第四十条计划区内道路双侧的各类用地，严禁设置封锁性围墙建筑，应结合街内绿化，设置通透的园林式栏杆、绿篱等。

第四十一条规划区内的建筑应结合地块内用地特点和环境进行设计，充分体现其现代化形象，避免单调的建筑形式。

第四十二条规划区内有关的标志、公告、广告招牌的位置和尺寸大小不得随意安排，须由规划管理部门核准确定后方可设置。

第四十三条规划区内应加强环境质量的控制措施，对规划兴建的项目，需做好前期的环境影响评估工作，避免项目对规划区内环境的不利影响。

第四十四条规划区内的生活垃圾应严格按照规划设置的垃圾转运站收集、转运，统一处理。

规划垃圾转运站6处，每处占地面积为200m2。

第四十五条公共厕所依据《城市环境卫生设施规划规范GB50337—2003》设置，服务半径按照地段和人口而定。

第十章给水工程控制

第四十六条计划采用以城市给水管网直接给水为主供水方式,计划区内的高层建筑区及山地高贵居住区采用分散调蓄增压的供水方式。

第四十七条规划用水量为吨,规划按万吨计。

第四十八条规划南滨加压泵站，规划加压能力25万吨/日，规划占地公顷；该加压泵站建成后与礐石加压泵站联合运行,将成为南岸供水调蓄泵站和枢纽。

第四十九条规划通过在城市给水干管上开口引水进入规划区，配水管网采用环状布置，沿规划道路的人行道布设；消防与给水共网，管网的末级

管径不小于DN150，在交叉路口及每隔120米处设置消防栓。

第十一章排水工程控制

第五十条本计划区所在地域排水体制为雨、污分流制排水体制。

第五十一条本规划区的污水主要为生活污水。

污水量按总用水量的85%计算。

污水量预计为万吨/日。

第五十二条规划的污水处理厂位于华能电厂北侧，规模为5万吨／日，用地

规模考虑该厂扩大规模的可能，规划按公顷控制。

第五十三条根据用地形态、地形地势以及竖向规划的要求，本规划区污水收集两个污水分区：

一个为南滨片区，面积约310公顷，该区污水通过南北向主要道路的污水干管自西南向东北排入南滨路污水主干管，与澳头——葛洲片区污水汇合后经华能电厂灰池送往污水处置厂。

另一个为澳头——葛洲片区，面积约为260公顷，该区污水按照地形特点自东南向西北别离搜集后汇入南滨路污水骨干管。

第五十四条规划选用汕头市暴雨强度公式计算管道雨水流量。

第五十五条雨水采用就近排放原则，直接排入水体，汇集于南滨片东部出海。

第五十六条规划区内的山塘水库原则上均予以保留以增加调蓄洪能力；规划沿山体及主要道路设置排（截）洪沟，排（截）洪沟设置同时满足山塘水库溢洪需要。

第五十七条规划于南滨路东部排洪沟出海口设置一排涝泵站，其规模为40m3/s，占地1500m2。

第五十八条规划区防潮坝按100年一遇设防，坝顶高程不小于（珠基，下同），防潮坝已建成，坝顶高程，坝长约。

为防暴潮时海水倒灌，排水出口处加设防潮闸门。

第十二章供电工程控制

第五十九条计划供电电源为计划区内110kv变电站。

第六十条规划110KV变电站三座，按全户外型控制用地，每处占地5000m2；容载比为，主变容量为万千伏安。

第六十一条规划开关站五座，每座占地500m2，与10KV配电所联体建设。

第六十二条一般居民户或者小型公建由公共配电房供电，负荷较大的用户可以单独设置配电所，配电所容载比为，则变电规模为万千伏安；配电所主变容量按2x630KVA设置，每座建筑面积80～100m2，可置于建筑物底层或地下车库。

第六十三条规划110KV变电站由二回以上110KV电源线供电，提高供电可靠性，110KV变电站以户外型为主，规划区内10KV配电线路采用地下电缆敷设，沿道路东、南侧敷设。

第十三章电信邮政工程控制

第六十四条本计划区预测市话互换机容量按万门计。

第六十五条本规划区设市话交换局一座，交换机容量按10万门考虑,规划用地公顷；采用电信综合接入网方式解决用户通信需求，规划电信综合机房四处，结合其它公建设置，每处建筑面积不少于150m2。

第六十六条规划邮政中心支局一处,占地3000m2，规划邮政所三处，结合其它公建设置，每处建筑面积不少于150m2。

第六十七条沿道路西、北侧人行步道建设埋地电信管道。

新建的道路西、北侧均应预留电信管道的管孔，通信管道的管孔数应满足各类通信业务的要求。

第十四章管线综合控制

第六十八条计划区内管线类别有给水管、污水管、雨水管、电力管线、电信管线和燃气管线。

第六十九条管线竖向布置从上到下依次是电力电缆、给水管、燃气管、电信管、雨水管、污水管。

第七十条各管线布置满足最小覆土深度、最小水平净距和最小垂直净距要求；管线交叉时，压力管让自流管；管径小让管径大的；易弯曲的让不易弯曲的；工程量小的让工程量大的。

第十五章城市设计控制

第七十一条主要应遵循三大原则或特色：

一是强化带形用地之间的彼此呼应，通过对称设计增强中心感与统一感；二是强化中心纵轴的景观设计，并希望与北岸取得必然联系；三是注重滨海与沿山两个敏感界面尤其是突出前者的环境设计。

第七十二条开敞空间如绿化、广场等应位于几条主要的景观视廊上，并且其布局应与地块功能和景观环境要求有机地结合在一起。

第十六章附则

第七十三条本计划自批准之日起执行。

第七十四条本规划成果由文本及附件组成。

附件主要包括说明书、图集以及公众咨询情况。

第七十五条本文件的解释权属于汕头市计划局。