项目组管理文件输出.docx

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项目组管理文件输出

项目部

管理及培训文件

销售部管理制度

一、通则

1、各楼盘制定统一的工作日报表，客户登记表，准成交客户和成交客户登记表。

2、各楼盘制定统一的签到本，须由工作人员本人签到，如发现弄虚作假，予以严肃处理。

3、各楼盘须明确责任人，遇到问题随时同公司和开发商反映。

4、每周一上午各楼盘负责人到公司汇报工作，领取名片、文具等宜。

5、每月月初，全体工作人员向公司汇报上月工作，了解公司动态，领取本月任务。

6、售楼部每天至少两人值班，广告日、假日须结合实际增添业务员。

7、各售楼部负责人，须每天定时向相关部门汇报工作，定期编写工作总结并上报公司。

8、公司实行售楼员轮岗制度，售楼人员须服从公司统一安排。

二、销售主任岗位职责

1、负责组建销售队伍（包括招商组、销售组），带领销售人员开展销售工作，完成公司下达的销售任务。

2、严于律己，以身作则，严格贯彻公司各项管理制度的执行。

3、组织销售人员进行前期市场调查及扫盘工作，协助售楼资料及要件准备。

4、负责销售人员业务技巧的提高，开展定时培训和不定期的专题讨论。

5、负责售楼处日常事务的安排和热销气氛的制造，掌握各个准成交客户的跟踪进度，指导销售人员完成成交。

6、随时掌握销售进展情况，发现问题并即时纠正，理顺销售环节；关注销售人员的思想状态，积极沟通，使销售队伍保持良好的工作状态，销售工作顺利进行。

7、每日工作要求

（1）向项目经理汇报当日工作情况；

（2）检查当日工作日志、收款收据。

8、定期进行（周、月）工作总结，编写客户情况分析，销售动态分析报告并提出可行性建议，协助相关部门对销售前景作预测并提出下步工作思路和方案。

9、负责各项促销活动的组织与实施。

10、协助相关部门进行售楼资料及要件的准备，完整贯彻策划方案的执行。

11、负责与开发商销售部积极配合，并跟进协调各个环节。

12、完成公司交办的其它工作。

13、每周一上午向项目经理上交以下内容：

（1）上一周本人工作记录；

（2）本周销售人员轮休表；

（3）上周销售工作总结；

（4）上周成交客户档案表；

（5）上周客户问卷。

14、每月第一工作日上午工作要求

（1）制定月销售任务上报项目经理，送公司管理部及财务部备案（若已制立年度任务则可免）；

（2）上交销售组月度工作总结。

三、售楼处管理制度

（一）出勤制度

1、售楼处实行六天工作制，时间可相应调整。

每天上班时间为：

早9：

00——晚18：

00时

2、每人每周休息一天，由销售主任制定排班表。

星期六、日不安排人员休息，并不可以累计休假。

3、销售人员每天上下班须签到，不得迟到、早退，无故缺度和擅自离岗，违者须受处罚，具体办法如下：

（1）迟到半小时以上作旷工半天处理，2小时以上作全天旷工处理，迟到一次罚款10元，旷工一天扣发工资100元，当月累计迟到5次或旷工两天扣发当月出勤工资，情况严重者，公司有权予以辞雇。

（2）销售人员不自觉签到或弄虚作假，以旷工处理。

（3）销售人员不按规定办理请假手续而休假，假满而未按时返工者及未经许可擅离岗位和早退者都以旷工论处，旷工三天以上，公司有权辞退。

4、病假、事假

（1）病假两天以内部门主管审批，三天以上者由公司主管审批，获批准后方可休假，销假时凭医院有效证明销假，病假一天扣发人民币10元。

（2）事假手续须提前一天书面申请，三天以内部门主管审批，三天以上由公司主管审批，不足半天按半天计，事假一天扣人民币20元。

5、婚假、产假、探亲假、丧假等则按公司规定办。

（二）纪律管理制度

1、销售人员须按规定着装：

女士规定套装，化淡妆；男士着西裤，衬衣，打领带，有统一服装须在上班前换好，并配带工作卡。

2、自觉维护售楼处良好秩序，上班时间内销售人员不准吃东西，不得随意串岗，吹牛谈天，打牌下棋及抽烟等。

3、不得占用售楼处电话“煲电话粥”，打声讯台者将受到双倍处罚。

4、销售人员根据值日安排定时对售楼处进行清理，各自岗位随时保持整洁，售楼资料整洁有序，以维护售楼处的良好形象。

5、同事间应和睦相处，互帮互助，共同进步，不得私造谣言，拉帮结派而破坏团结。

6、销售人员接待客户时应热情，有礼貌，不可以带情绪上班；碰上刁蛮顾客，须理智对待，来禁与客户争吵。

7、如发现业务员对客户不礼貌、不耐烦、不理睬的，视情节轻重，给予50~200元的罚款，严重的给予开除处分。

8、销售员用餐必须在指定地方进行，如在接待台用餐，发现一次扣10元。

9、销售人员下班前须填写工作日志并向负责人汇报工作情况。

10、负责人须作好每天的各项记录，下班前向主管领导汇报当天工作情况。

11、收取定金由公司指定人员收取，并须开收据，严禁打白条，并即时存入银行，不得隔夜。

12、严格执行公司财务制度，业务员不得私自或串通其他人员收取客户的订金和其他一切现金，严禁在业务中收取任何好处费、实物或回扣。

13、业务员按每天签到的顺序接待客户和接听电话，不许抢客和电话。

14、售楼部制定统一的成交记录本、交接本，业务员须认真填写，不得擅自涂改，如需要涂改需有主管人员签字才行。

15、售楼部业务员每天遇到问题应及时向销售主任反映，每天的业务成绩须下班前向主管人员汇报。

16、每月月初主管人员向业务员宣布上月业绩及总结，并宣布下月的任务计划。

如发现业务人员有违反上述1-7条，每人每次扣罚人民币20元，并警告一次，以上工作由负责人监督执行，如不能做好监管工作即扣负责人当月提成。

（三）客户接待制度

销售人员须团结互助，不得争抢客户，发扬“同心同利，致诚致信”的公司精神，热情诚垦，耐心细致地完成客户的接待和跟踪服务，现将公司基本的客户接待制度公布如下：

1、实行轮流接待制（包括电话咨询），每天以签到早先为序接待客户，销售人员早到或晚走接待的客户不计入轮流顺序。

2、在本该甲接待时，甲因老客户或洗手，打饭等原因不在，转入乙业务员接待，在两个客户接待时间内，甲可补回接待一次。

如甲业务员在场或长时间不在，则视为自动放弃该次接待，总的接待顺序不变。

3、和业务员有联系的客户再次上售楼处或电话咨询，而该业务员不在，其他业务员有义务帮助接待并做好相关纪录转告该业务员，此次接待不计为轮流序列。

4、由老客户引荐的新客户应视为同一客户，接待、业绩应视为同一业务员。

（四）客户登记制度

业务员认真做好客户接待和咨询记录，成交后以交给公司的有效登记确认业绩（内容以客户详细姓名，电话或BP号码）。

1、业务员接待客户除公司统一登记外，应自备笔记本对本人客户进行登记并自行保管和跟踪。

2、业务员每天下班前填写工作日志，如实反映客户咨询和接待情况，交由负责人统一保管，并以此为准定业绩之凭证。

3、负责人须做好每日成交客户和准成交客户的详细登记。

4、售楼部制定统一的客户登记表，必须认真填写。

（五）培训制度

培训是联络工作人员感情，提高工作效益的有效途径，所有业务人员须认真对待并严格考勤，违反此规定按出勤制度同样处罚。

1、培训包括每天早上约半小时的例会和每周两次晚上的分组轮流培训，以及视工作需要举行的不定期讨论。

2、培训时，业务员须积极配合，提高自己对业务基础知识的认识和业务技巧的掌握程度。

3、培训课程安排

第一课：

详细介绍公司背景，在公众心目中的形象；公司的目标，包括项目推广和公司的发展目标，确立业务员对公司的信心，讲解销售人员的行为准则以及收入分配制度和目标。

第二课：

介绍物业的详细情况，包括规模“定位、设施、价格、周边环境、公共设施、交通、该区域的城市发展计划，宏观及微观经济因素，对物业的影响情况。

”

第三课：

讲解洽谈技巧。

如何以提问寻找答案，询问客户需求，经济状况，期望等掌握买家心理。

第四课：

推销技巧、语言技巧、身体语言技巧、客户心理分析、签定买卖合同的程序、认购书、收据、合同的填写及注意事项。

第五课：

讲解房地产有关法规，房屋设计的基础知识及流行趋势。

（六）轮休与轮值制度

公司实行售楼员工轮流休息制度和轮流值班制度，包括中午（12:

00-14:

00）和晚上（18:

00-20:

30）值班，具体由负责人按实际情况在每月初制定详尽的值班表，业务人员须遵照执行。

1、轮值期间不按规定操作或马虎应付，发现一次罚款20元，无故缺席或早退则视为旷工处理。

2、业务员之间的值班互换须征得负责人同意，否则一次罚款20元。

3、同一售楼部，随时应保持不少于2人值班。

4、展销会期间，展场与现场人员调配以轮流制，必须服从安排。

四、工资及考评

（一）工资及提成

（略）

五、销售人员培训教材

（一）销售人员的重要性

（略）

（二）销售人员的礼仪知识

（略）

（三）对待客户的心态和遵守的原则

（略）

（四）现场销售一般操作流程

（略）

（四）电话接待的基本要点

（略）

（五）销售人员的自我进修

（略）

（六）销售技巧

（略）

国内楼盘在香港销售所需之文件：

1、红线图

2、建设征用土地通知书

3、同意使用工地通知书

4、立项批复

5、建设用地规划许可证

6、合作兴建（商住楼）楼宇合同

7、合作企业章程

8、外经贸委合作章程的批复

9、企业批准证书

10、营业执照

11、企业资质证书

12、国有土地使用权出版社合同

13、建设工程报建

14、建设工程规划许可证

15、建设用地批准书

16、预售商品房许可证

17、（市）公证处、外销及预售的意见

18、（市）国土局房管局房地产市场管理处之函件

19、房地产认购书

20、房地产预售合同之样本及其它有关文件

21、国有土地使用证

22、资产等级证书

23、国有土地使用权出让合同

24、商品房建设准建证

25、对“花园”立项申请批复

26、“花园”建设工程开工许可证

27、建设工程规划许可证

28、国有土地出让合同

29、商品房外销许可证

30、固定资产投资项目投资许可证

（注：

文档可能无法思考全面，请浏览后下载，供参考。

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