房地产尽调分析报告.docx

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房地产尽调分析报告

房地产尽调报告

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————————————————————————————————日期：

xxxx投资项目

尽职调查报告

报告完成日期：

年月日

声明与保证

我们在此声明与保证：

本报告是按照《xxxx尽职调查工作指引》和有关规定，根据合作方提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定融资计划方案后完成的。

报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。

直接调查人签字：

年月日

部门负责人签字：

年月日

一、项目背景

项目

xxxx投资有限公司xxxx开发建设

项目来源

交易对手

xxxx投资有限公司

融资主体/项目

xxxx投资有限公司/xxxx三期、四期

融资需求及用途

7000万

还款来源

政府回购

项目关联方说明

xxxx（xxxx）

交易对手与我司的过往合作情况

无

其他事项

二、融资方案

（一）交易结构

项目

xxxx投资有限公司xxxx开发建设

投资方式

第一还款来源

政府回购款

补充还款来源（如有）

公司物业xxxx租赁收入

风控措施

1、xxxx项目财政承诺回购，纳入财政预算；

2、xxxx商铺物业抵押；

3、xxxx法定代表人提供全程连带责任担保。

投资顾问及职责（如有）

（二）拟签署的主要法律文件

序号

文件名称

签署方

（三）拟设立专户基本要素

项目

内容

专户名称

xxxx

专户类型

一对多

投资范围

xxxx开发建设

主要投资标的

xxxx投资有限公司xxxx开发建设

存续期限

24个月，

专户预计规模

7000万元，可分期设立，每期不低于3000万元

资管计划分级（如有）

投资者预期收益及分配方式

管理费率及收取方式

托管费率及收取方式

投资顾问收费方式

认购费率及收取方式

销售服务费及收取方式

托管银行

销售机构

三、交易对手情况调查

（一）公司基本情况

公司名称

xxxx投资有限公司

住所

xxxxxxxx

办公地址

xxxxxxxx

设立日期

年月日

经营期限

注册资本

1亿元

实收资本

法人代表

企业性质

有限责任公司

营业执照号码

最近年检日期

组织机构代码

贷款卡号及密码

国税税务登记号

地税税务登记号

基本账户开户行

基本账户号码

特种行业许可证

经营范围

对房地产业的投资：

投资管理；投资咨询（金融、期货、证券除外）

（二）股权结构

1、公司最新的股权结构

股东名称

出资方式

出资额（万元）

注册资本占比

实缴资本占比

货币

货币

货币

货币

2、公司股权变动的历史沿革

xxxx投资有限公司于xxxx年4月9日召开第二次股东会通过如下决议：

（三）公司治理情况

1、公司组织架构

2、高管人员情况

3、实际控制人情况

【如是公司，介绍实际控股股东的基本情况；如是个人，介绍实际控制人的简历、个人控制的资产等情况】

4、公司业务决策体系

公司严格按照《公司法》、《公司登记管理条例》等有关法律、法规和规章制度的规定，不断完善公司治理结构，强化内部管理，规范公司经营运作。

根据《河北天域集团（新乡）房地产开发有限公司章程》，规定了出资者（股东）的权利和义务，设立股东会、监事和经理层，形成决策、监督和执行相分离的管理体系。

4.1、股东会

公司设立股东会，股东会由全体股东组成，是公司的权利机构，行使如下职权：

（1）决定公司的经营方针和投资计划；选举和更换执行董事、监事，决定有关执行董事的报酬事项；

（2）审议批准执行董事的报告；

（3）审议批准监事的报告；

（4）审查批准公司的年度财务预算方案、决算方案；

（5）审查批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

（6）对公司增加或减少注册资本做出决定；

（7）对发行公司债券作出决定；

（8）公司合并、分立、变更公司形式、解散和清算等事项做出决议；

（9）修改公司章程。

定期股东会每年举行2次，代表十分之一以上表决权的股东及监事提议召开临时股东会议的，应当召开临时股东会议。

股东会议由执行董事召集和主持，执行董事不能够履行职能或者不愿履行职务的，由监事召集和主持，监事不召集和主持的，代表十分之一以上表决权的股东可以自行召集和主持。

股东会由股东按照出资比例行使表决权。

股东会议做出修改公司章程、增加或者减少注册资本的会议，以及合并分立解散或者变更公司形式的决议，必须代表三分之二以上表决的股东通过。

股东会在其职权范围内做出其他决议，应经代表三分之二以上表决权的股东通过。

4.2、执行董事

公司设执行董事1人，由股东会选举产生，执行董事为法定代表人。

任期3年，任期届满可以连选连任。

执行董事届满前，股东会不得无故解除其职务。

执行董事对股东会负责，行使下列职权：

（1）负责召集股东会，并向股东报告工作；

（2）执行股东会的决定；

（3）决定公司的经营计划和投资方案；

（4）制定公司的年度财务预算方案、决算方案；

（5）制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

（6）制定公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；

（7）制定公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案；

（8）决定公司内部管理机构的设置；

（9）决定聘任或者解聘公司总经理及其报酬事项，并根据总经理的提名决定聘任或者解聘公司财务负责人及其报酬事项；

（10）制定公司的基本管理制度；

4.3、监事

公司不设立监事会，设监事1人，监事由股东会选举产生；监事任期3年，任期届满，可连选连任。

执行董事，总经理及财务人员不得兼任监事。

监事行使下列职权：

（1）检查公司财务；

（2）对执行董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、法规、公司章程或者股东决定的执行董事、高级管理人员提出罢免的建议；

（3）当执行董事和高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求执行董事和高级管理人员予以纠正；

（4）提议临时股东会；

（5）向股东会会议提出提案；

（6）依照《公司法》第一百五十二条的规定，对执行董事、高级管理人员提起诉讼。

4.4、总经理

公司实行董事会领导下的总经理负责制，统一负责公司的日常经营和管理。

公司设总经理1名，由执行董事聘任或者解聘。

总经理对执行董事负责。

总经理行使下列职权：

（1）主持公司的生产经营管理工作；

（2）组织实施公司经营计划和投资方案；

（3）拟订公司内部管理机构设置方案；

（4）拟订公司的基本管理制度；

（5）制定公司的具体规章；

（6）提请聘任或解聘副经理、财务负责人；

（7）决定聘任或者解聘除应由董事会聘任或者解聘以外的负责管理人员；

（8）公司章程和执行董事授予的其他职权。

（四）业务经营情况

1、主营业务经营情况

公司拟投资运营的项目：

2、业务经营资质的取得情况

公司目前的房地产开发资质为暂定资质。

（五）控股及参股公司情况

无

（六）财务情况

x

（七）对外借贷、担保、抵质押情况

1、对外借贷情况

无。

2、对外担保情况

无。

3、对外抵/质押情况

无。

（八）诉讼、仲裁、对外担保等形成的或有事项

公司无未决诉讼、仲裁、对外担保形成的或有事项。

（九）最近三年受监管机构处罚情况

公司近三年未受监管机构处罚。

（十）人民银行征信系统查询结果情况

经查询河南xxxx的贷款卡信息，该公司无不良信用记录。

（十一）其他

四、项目公司（或投资项目）情况调查

（一）投资项目情况调查

1、投资项目基本情况

（1）项目报批情

三、财政回购承诺书

三、xxxx三期、四期安置房组织回购合同：

2、项目资金筹措计划

（1）项目总投资情况

项目预计总投资：

10亿元

（2）自筹资金和资本金投入情况

自筹资金：

3亿元

用途：

土地拆迁平整，已开工部分工程款支付

（3）已经实施的对外融资及其用途

无

（4）未来融资计划及其用途

拟融资1亿元左右，用于xxxx三期、四期的全面开工建设。

（5）各项融资的还款安排

融资还款来源为政府对xxxx项目的回购

3、项目现状、项目位置及交通情况

现场实景图：

位置：

4、项目开发规

5、项目经济技术指标情况

6、项目投入产出分析及其现金流分析

【列示项目投入产出、项目现金流的具体测算；并进行压力测试】

7、本次融资的还款来源安排

（1）直接还款来源

政府回购

（2）按期还款的保障措施

根据项目回购合同工程款给付方式：

工程进度完成情况经监理单位项目总监签字认可，并经监理单位签字盖章后报xxxx确认，xxxx公司据此主动向xxxx申请拨付回购款。

xxxx应在xxxx公司提出付款申请并得到相关部门进度确认后的次日起，二十个工作日内按以下方式付款：

住宅付款方式：

打入xxxx公司基本账户

回购期：

五年

回购比例：

35%,20%,20%,15%,5%,5%。

第一次付款节点为：

五大责任主体验收后5个工作日内。

自第一节点应付款之日起顺延一年为下一个付款节点。

根据目前的工程进度，计算第一个付款节点的回购款为：

4800/平米回购价*350000万平方*35%=5.88亿

根据回购协议第十条交付期限和条件规定：

乙方正式进场之日起，24个月之内交付甲方使用。

据此本次融资规模7000万，24个月，xxxx公司完全有能力按期还款。

8、其他

六、保证担保方（个人担保适用）情况调查

（一）担保人基本情况

【列明担保人身份证明信息，简历及任职情况等】

（二）担保人持有的资产情况

（1）担保人持有的公司股权情况

（2）担保人持有的不动产情况

（3）其他资产情况

（三）担保人的对外担保情况

（四）其他

七、抵/质押物情况调查

（一）抵/质押物的基本情况

（二）抵/质押物权属情况，是否存在权属登记、纠纷、权利限制以及其他瑕疵等情

无

（三）抵/质押物有效证明文件的说明

（四）抵/质押物取得的价款及评估情况

评估价值：

（五）抵/质押物的附属权利情况，如保险等

无

（六）其他

无

八、结论和建议

公司管理层素质很高，具备长期的房地产开发工作经验，对公司未来业务发展有非常清晰敏锐的判断。

公司具有强劲的经济发展势头，为借款人保持良好的经营和财务状况提供了条件。

综合以上，本项目交易结构简单，借款人经营情况较好，增信措施良好，项目风控措施到位，我司收益尚可。

考虑到收益风险匹配性，建议实施该项目。