楚天都市佳园项目前期策划教学文案.docx
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楚天都市佳园项目前期策划教学文案
帝景龙湾项目前期策划
1项目概况
1.1项目基本情况
帝景龙湾项目位于荆沙大道以北，工农路以西，地处沙北新城核心地带，市内8路、27路、28路公交车抵达小区正门，距离沙市区北京路商业街仅3.5公里。
项目总占地面积96037.8平方米，总建筑面积45936.3平方米，总投资估算约为4亿元，容积率0.478，建筑密度18.1%，绿地率43.2%。
帝景龙湾是荆州迄今最大的房地产开发项目，也是荆州首个超百万的人文大盘。
帝景龙湾将始终从丰富城市功能角度出发，利用城市新型建筑群，突破千篇一律的城市建筑面孔，致力打造一个邻里空间共享，城市开放的自然生态空间。
高品质地实现社区生态价值、人居文化价值和城市功能价值。
作为荆州最大的品质人居旗舰，帝景龙湾已成为荆州最亮丽的城市名片，代表了荆州人居的发展水平。
帝景龙湾对于产品的打造不仅仅只限于对建筑品质的不懈追求，更加注重对社区生态和住区文化的倾力打造。
帝景龙湾充满艺术感的建筑、情景化的醇正法式园林以及在荆州首创的三大园区服务，高规格的设施配套和高尚文明的住区文化，这些独一无二的因素，使得帝景龙湾赢得了市场更大的期待。
其雄踞荆州沙北新区门户，涵盖别墅、产权式酒店、产权式公寓和中心会馆、中央水景等五大业态，且绿化率非常高，达到43.2%。
1.2项目实施环境
荆州市属亚热带季风气候区。
光能充足、热量丰富、无霜期长。
全市太阳年辐射总量为104~110千卡/平方厘米，年日照时数1800~2000小时，年平均气温15.9~16.6摄氏度，大于等于10摄氏度年积温5000~5350摄氏度，年无霜期为242~263天，多数年份降雨量在1100~1300毫米之间。
4~10月份降水量占全年80%，太阳辐射总量占全年75%，大于等于10摄氏度的积温为全年的80%。
项目所在的沙北新区勘察场地属中硬场地土，Ⅱ类建筑场地，属于对建筑抗震有利地段。
勘察场地结果显示在上部填土层和二层局部所夹的薄层粉土中有极少量上层滞水，该地下水对混泥土具有微腐蚀性，地区基本地震烈度为6度。
荆州地处鄂中南地区，是国家历史文化名城，是长江中下游重要的交通枢纽之一。
近年来，随着城市经济的发展和“壮腰工程”的大力实施，荆州市的经济已经进入了新一轮的增长期，2012年荆州GDP达1196亿元，总量居全省第四位，未来的发展前景比较乐观。
2012年末，我市城乡居民储蓄存款余额1006.62亿元，比上年末增加157.64亿元，人均储蓄存款达到1.76万元。
居民财富积累不断增加，形成了较强的潜在消费能力。
而从人均可支配收入来看，荆州市也无疑已经进入湖北人均收入的第一阵营。
荆州市2012年城镇居民收入全面增长,人均可支配收入17010元,比去年同期增长13.8%,绝对额增加2063元，高于宜昌和襄樊，仅次于武汉，表明荆州居民现实消费能力不可小觑。
近四年来，荆州居民的储蓄存款余额始终保持着较高的增长速度，而市场调查中发现荆州居民有一定的投资意识，不少双职工家庭都会有自己的投资计划，这表明了荆州居民具有强大的商业消费和投资能力。
与荆州经济的强劲发展和居民强大的消费购买能力大相径庭的是荆州地区的房地产市场的发展状况，荆州地区实际意义上的房地产始于2003年，到目前为止，仍属于低基数下的增长，总量仍较低。
2012年荆州房地产投资占固定资产投资比重和GDP的比重均远远低于全国平均水平。
这说明荆州房地产产业的发展仍落后，还未起到支柱产业的作用，同时，也意味着房地产市场蕴含着巨大的发展空间。
对于已经开发的房地产项目，譬如人信·阳光青年城，硚房康城，中央华府，金江宝邸，城南春天，郢都景苑等项目，基本上均定位在城市的普通购房消费人群上面，定价在4500—6000之间，整个荆州地区尚没有完整意义上的别墅，这就决定了中高端私家园林别墅的需求量在荆州目前还未得到满足，从以上各个层面分析，帝景龙湾项目的推出一定会有广泛的市场，能够满足荆州地区部分特殊消费人群。
帝景龙湾所处的地理位置条件优越，交通便利。
位于荆州城市规划中心，沙北新区核心，体现了城市核心资源集聚魅力。
经过的8路、27路、28路共八条公交路线将帝景龙湾与整个荆州市完整的结合在了一起。
同时，随着荆州中学、沙市三中、荆州实验小学往沙北新区迁移速度的加快，帝景龙湾就拥有了更丰富的教育资源。
因此，该项目市场前景好，市场潜力非常大。
1.3项目目标
1.3.1项目定位目标
帝景龙湾一直以来的目标就是为荆州消费者打造一套专属的私家园林别墅。
帝景龙湾以别墅为主打产品，以“别墅水景家园”为宣传主线，营造的是“亲和亲人”的全程自然的生态环境，帝景龙湾的别墅，它的定位既不是那种郊外荒野的度假型别墅，也不是市区中心那种“只显身份却无法得享优美环境”的住家别墅，而是依托沙北新区良好的自然环境和生活环境打造出“度假环境里的常驻别墅”，揉合了现代都市生活的时尚便利与郊区生活的恬然写意，生活、休闲、享受得以和谐的统一，人类“回归自然”的梦想在这里可以得以最充分的实现，可以享受到精神的宁静。
此外，作为一个现代化的“生活新城市”，帝景龙湾更营造一种积极健康的、催人向上的社区环境，透射出一种“时代精神”的气息。
建成后的帝景龙湾不仅能够为荆州地区的消费者提供一种高端、舒适、典雅的生活品质，更加丰富了荆州地区的房地产类型和住宅文化，为古城荆州打造出了一道全新的文化盛宴，也必将成为荆州的一大人造景观。
确保工程竣工验收质量一次性合格，现场建立以项目经理为首的，包括各专业技术部门在内的质量保证体系，严格执行工序质量标准，按质量体系文件进行过程控制，明确质量目标，制定质量计划，确定关键过程和特殊过程。
并严格过程质量监控。
要严格执行“三检制”、和“样板制”。
优选施工作业队伍，认真执行质量管理制度，层层把关，做好质量验评，确保质量目标实现。
本工程工期900天内，开工日期为2014年1月1日，竣工2016年6月1日。
为确保工期实现，将编制详细的施工综合进度计划，每月有月生产计划，以便均衡组织生产，协调各专业施工进度，严格执行进度计划，确保计划完成，对各分项工程进行协调、管理，以确保工期控制目标。
帝景龙湾项目计划分三期建造完成。
总建面积45936.3㎡，总投资估算为4亿元。
其中，建筑安装工程费合计为320075642.3元，工程建设其他费为46642173.56元，预备费为44335890.14元。
2、项目范围与工作结构分解
2.1项目范围
帝景龙湾总建筑面积45936.3平方米，其中建筑物总基底面积9228.8平方米，绿化面积2488.3平方米，道路面积166.7平方米，计划分三期建造完成。
一期规划建设ABC三种型号的产权式公寓共224套，建筑面积达到14555.2平方米；二期规划建设ABCDEF共六种型号的别墅共56套，建筑面积达到14489.6平方米；三期规划修建产权式酒店和中心会馆建筑面积达到16891.5平方米。
其中，二期的56套别墅由于施工面积和工程量过大，计划分两批建造完，第一批进行BDF三种类型35套别墅的施工，第二批进行ACE三种类型21套别墅的施工。
三期同样分为两批进行施工，第一批进行产权式酒店的施工，第二批进行中心会馆的施工。
2.2工作结构分解图
帝景龙湾项目WBS图一
帝景龙湾项目WBS图二
3、项目组织结构设计
项目经理部
项目经理
技术总工
安全员
质检员
材料员
预算员
安装负责人
仓库保管员
施工员
施工负责人
防水工程
木工工长
泥工工长
钢筋工工长
特殊工种
施工班组
帝景龙湾组织结构图
4、职能职责要求
项目经理：
（1）项目管理目标责任书规定的职责
（2）主持编制项目项目管理实施规划，并对项目目标进行系统管理。
（3）对资源进行动态管理
（4）建立各种专业管理体系并组织实施
（5）进行授权范围内的利益分配
（6）收集工程资料，准备结算资料，参与工程竣工验收。
（7）接受审计，处理项目经理部解体后的善后工作。
（8）协助组织进行项目的检查、鉴定和评奖申报工作。
施工员：
（1）初步审定图纸、施工方案，提出技术措施和现场施工方案。
（2）编制工程总进度计划表和月进度计划表及各施工班组的月进度计划表。
（3）向专业所管辖的班组下达施工任务书、材料限额领料单和施工技术交底。
（4）督促施工材料、设备按时进场，并处于合格状态，确保工程顺利进行。
（5）负责对图纸变更、增补工程进行现场签证和记录。
技术员：
（1）负责初审施工单位报来的施工组织设计，施工过程中配合监理全面负责有关工程的施工检查验收，直到竣工验收合格交付使用。
（2）掌握熟悉施工图纸、施工规范和质量检查验收评定标准，负责工程进度，安全消防等文明施工的检查监督。
（3）参加所管理工程范围内的工程、材料、设备的招投标及合同准备工作，及时对进场材料、设备的供货质量进行监督、检查、认可。
（4）核签有关工程进度、质量、工程量的资料，并报总工程师及部门经理，审核整理工程竣工资料，并报资料员存档备案。
（5）及时与现场监理发现不按图纸施工、不按规范施工的行为，若现场纠正无效，配合监理发停工整顿单，并报总工程师。
安全员：
（1）经常深入基层，了解各单位的施工和生产情况，指导和协调基层专业人员的工作。
深入现场检查、督促工作人员，严格执行安全规程和安全生产的各项规章制度，制止违章指挥、违章操作，遇有严重险情，有权暂停生产，并报告领导处理。
（2）参与对项目工程施工组织设计（施工方案）中的安全技术措施的审核，并对其贯彻执行情况进行监督、检查、指导、服务。
（3）参加安全检查，负责做好记录，总结和签发事故隐患通知书等工作。
质检员：
（1）组织项目质量验收工作，参加不合格品的评审并对结果进行跟踪检查。
（2）收集分项工程质量检查评定记录，确保工程技术资料与工程进度同步。
（3）对每天质量情况进行记录，报告并跟踪督促作业队整改，参与质量的过程控制。
参加隐蔽工程、分项工程的验收工作及预留、预埋洞口标高的检查，模板几何尺寸、轴线标高的复核并做好记录。
（4）写好质量日志，每日对质安部的质量记录进行检查；运用统计技术，对可能产生不合格品的原因进行统计分析，为编制纠正预防措施提供依据，并进行跟踪检查及记录。
材料员：
（1）建立材料管理制度，做到分类保管，对易燃易爆物品专地隔离存放，严格进出料管理，建立材料帐册。
（2）负责组织仓库值勤，设置防火防盗设施，禁止在仓库内吸烟聚会娱乐。
（3）负责按规定及时采购发放劳保用品。
（4）施工用材料工具签发领料单，凭单发料，由领料人签认，材料拿出工地必须经项目经理签发。
预算员：
（1）负责审查施工图纸，参加图纸会审和技术交底，依据其记录进行预算调整
（2）协助做好工程项目的立项申报，组织招投标，开工前的报批及竣工后的验收工作。
（3）工程竣工验收后，及时进行竣工工程的决算工作。
（4）工程决算后，要将工厂决算单送审计部门，以便进行审计。
（5）完成工程造价的经济分析，及时完成工程决算资料的归档。
（6）协助编制基本建设计划和调整计划，了解基建计划的执行情况。
5、项目投资估算融资方案
5.1投资规划
根据荆州市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：
土地费用、基础设施费、前期工程费、建筑安装工程费、配套工程费、开发管理费、预备费、建设期利息等投资。
（1）土地成本：
a．土地使用权出让金：
按拍卖的土地价格，为5500万元。
b．土地征用及拆迁安置补偿费：
约1000万元
（2）前期工程费：
a．规划设计费：
按建安工程费×3%左右估算
b．可行性研究费：
一般可按签订的合同金额计算或按建安工程费×1%～3%估算
本项目按建安工程费的1%来计取
c．地质勘查测绘费：
一般可按建安工程费×0.3～0.5%估算
本项目按建安工程费的0.3%来计取
d．三通一平费：
一般可按用地面积×40～60元/m2估算
本项目按40元/m2计取
（3）建安工程费
按住宅规划，项目的建筑面积为19684m2。
其中，小高层的建筑面积为4540m2，高层的建筑面积为15144m2。
a．土建工程费
b．设备及安装工程费
c．室内装修工程费
（4）不可预见费
根据项目的复杂程度和土地成本、前期费用、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费用个项费用估算的准确程度，以上述费用之和为基数，按3%～5%估算。
5.2项目投资估算表
帝景龙湾项目投资估算表
序号
费用名称
取费基数
费率或单价
费用金额
1
建安工程费
十字绣□编制类□银饰制品类□串珠首饰类□
320075642.3
1.1
据介绍，经常光顾“碧芝”的都是些希望得到世界上“独一无二”饰品的年轻人，他们在琳琅满目的货架上挑选，然后亲手串连，他们就是偏爱这种ＤＩＹ的方式，完全自助。
别墅
12289.6
在上海，随着轨道交通的发展，地铁商铺应运而生，并且在重要商圈已经形成一定的气候，投资经营地铁商铺逐渐为一大热门。
在人民广场地下的迪美购物中心，有一家DIY自制饰品店--“碧芝自制饰品店”2200
5、就业机会和问题分析2705120
1.1.1
土建工程
建筑面积
动漫书籍□化妆品□其他□单方造价
据上述部分的分析可见，我校学生就达4000多人。
附近还有两所学校，和一些居民楼。
随着生活水平的逐渐提高，家长给孩子的零用钱也越来越多，人们对美的要求也越来越高，特别是大学生。
他们总希望自己的无论是衣服还是首饰都希望与众不同，能穿出自己的个性。
但在我们美丽的校园里缺少自己的个性和琳琅满目的饰品，所以我们的小饰品店存在的竞争力主要是南桥或是市区的。
这给我们小组的创业项目提供了一个很好的市场机会。
300元以下□300～400元□400～500□500元以上□1.1.2
而手工艺制品是一种价格适中，不仅能锻炼同学们的动手能力，同时在制作过程中也能体会一下我国传统工艺的文化。
无论是送给朋友还是亲人都能让人体会到一份浓厚的情谊。
它的价值是不用金钱去估价而是用你一颗真诚而又温暖的心去体会的。
更能让学生家长所接受。
安装工程
建筑面积
当然，在竞争日益激烈的现代社会中，创业是件相当困难的事。
我们认为，在实行我们的创业计划之前，我们首先要了解竞争对手，吸取别人的经验教训，制订相应竞争的策略。
我相信只要我们的小店有自己独到的风格，价格优惠，服务热情周到，就一定能取得大多女孩的信任和喜爱。
单方造价
与此同时，上海市工商行政管理局也对大学生创业采取了政策倾斜：
凡高校毕业生从事个体经营的，自批准经营日起，１年内免交登记注册费、个体户管理费、集贸市场管理费、经济合同鉴证费、经济合同示范文本工本费等，但此项优惠不适用于建筑、娱乐和广告等行业。
1.2
产权式酒店
5552.5
2200
12215500
1.2.1
土建工程
建筑面积
单方造价
1.2.2
安装工程
建筑面积
单方造价
1.3
产权式公寓
12333.2
2200
27133040
1.3.1
土建工程
建筑面积
单方造价
1.3.2
安装工程
建筑面积
单方造价
1.4
中心会馆
9339
2500
23347500
1.4.1
土建工程
建筑面积
单方造价
1.4.2
安装工程
建筑面积
单方造价
1.5
室外工程
9752652.4
1.5.1
建筑周围道路铺地
37166.7
210
7805007
1.5.2
建筑周围绿化
41488.3
40
1659532
1.5.3
室外管网
96037.8
3
288113.4
2
工程建设其他费
44642173.56
2.1
征地费
96037.8
1799.99元
172867079.62
2.2
建设单位管理费
120075642.4
1.37%
1645036.30
2.3
建设监理费
120075642.4
1.32%
1584998.48
2.4
可研报告编制费
120075642.4
0.31%
372234.49
2.5
工程勘察费
120075642.4
0.50%
600378.21
2.6
工程设计费
120075642.4
3.61%
4334730.69
2.7
施工图预算编制费
4334730.69
10.00%
433473.07
2.8
环境影响咨询服务费
120075642.4
0.03%
36022.69
2.9
劳动安全卫生评审费
120075642.4
0.02%
24015.13
2.1
施工图设计审查费
120075642.4
0.05%
60037.82
2.11
场地准备费临时设施费
120075642.4
0.50%
600378.21
2.12
招标代理服务费
120075642.4
0.20%
240151.28
2.13
建设工程招投标交易服务费
120075642.4
0.16%
192121.03
2.14
白蚁防治费
45936.3
0.8
36749.04
2.15
防空地下室易地建设费
120075642.4
2.10%
2521588.49
2.16
城市基础设施配套费
45936.3
1.5
68904.45
2.17
垃圾服务费
45936.3
4
183745.2
2.18
工程保险费
120075642.4
0.30%
360226.93
2.19
工程造价咨询服务费
120075642.4
0.40%
480302.57
3
预备费
1+2=306717816.1
5%
42335890.14
4
投资估算
1+2+3
372053706.89
5.3项目融资方案
5.3.1自有资金
项目总投资为4亿元，其中企业自有资金为4300万，用于帝景龙湾项目的开发和建设的资金为37205.370689万元。
5.3.2银行贷款
拟从银行贷款24500万元，贷款类型为项目贷款。
贷款期限为3年，年利率暂按8.00%确定。
贷款抵押物为项目土地使用权证，面积96037.8平方米，评估价值×××万元。
另外由***有限公司提供连带责任担保，担保范围为主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。
预计贷款资金分三次到账，第一期贷款8400万元，第二期贷款7350万元，第三期贷款8750万元。
本金按3年分期偿还，利息按季度支付。
6、风险分析
6.1、政策风险及防范
近几年，国家对房地产的调控愈加严厉，宏观调控政策的组合拳正以前所未有的力度和密度为过热的经济降温，从2010年新国十条到2013年的国五条，其中的政策对房地产开发产业产生了深远的影响。
为防范此类政策性风险，本项目的开发需要进行全面而系统的筹划。
6.2、销售风险及防范
本项目地理位置优越，定位准确、设计合理，与荆州地区传统意义上的房地产有很大的区别。
因该项目建设期与销售期均有一定时间段，建议该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，产权式公寓和别墅而言，可尽快完成别墅环境的营造来吸引消费者的眼球，并做好完备的宣传方案，发挥出最大的宣传效应，让古城荆州都知道荆州人的别墅名称叫做帝景龙湾。
而在其价格定位问题上，由于荆州地区近几年开发的楼盘比较多，位于帝景龙湾周边的绿地之窗便是一个竞争者。
所以可以采用低开高走的策略，给前期购房者以信心，从而进一步刺激有购房动机的购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目的市场风险。
6.3、风险因素
主要要预防这么几种风险：
1自然风险与意外风险：
是指由于人们对自然力失去控制或者自然本身发生异常所造成的损失。
2财务风险：
是指房地产投资者运用财务杠杆即在使用贷款的条件下，既扩大了投资的利润范围，同时也增加了不确定性，即增加的现金收益不足以偿还债务的可能性。
3经营风险：
是指由于房地产投资经营上的失误（或者其可能性），造成的实际经营结果偏离期望值的可能性。
4市场风险：
是指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产投资者带来的风险。
5政策风险：
是指由于国家或者地方政府的有关房地产投资的各种政策的变化而给投资者带来的损失。
6社会与政治风险：
是指由于政治、经济因素变动、社会习俗、社会经济承受能力以及社会成员的心理状态等原因造成的投资风险。
6.4、风险控制及防范
主要有这么几种方法
1风险回避：
在预期收益相同的情况下，选择风险小的房地产项目。
2风险预控：
一定要做好市场研究，从而预防风险的客观存在。
3风险组合：
通过多项目投资来分散风险。
4风险转移：
房地产投资者与某种方式将风险损失转给他人承担。
6.5、工期和工程质量风险
由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细的施工计划和优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。
工程质时方面，通过监理公司和一定数量的工程管理人员进行监督，业格执行国家及公司质时控制标准进行实时监控。
7、项目实施进度（见附表）
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