物业管理实务书.docx

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物业管理实务书

鄂州职业大学建工学院

物业管理实务

实

训

报

告

书

实训课题：

装修管理与服务

实训班级：

2011级物业管理

学号：

2011320106

实训人员：

****

指导教师：

彭玲云

目录

一、装修申请流程图………………………………………………………………2

二、业主装修申请流程……………………………………………………………3

三、用户装修施工申请书…………………………………………………………4

四、鄂州市房屋装饰装修登记表…………………………………………………5

五、登记须知………………………………………………………………………7

六、装修工人临时出入证……………………………………………………………………8

七、装修管理协书…………………………………………………………………9

八、装修施工现场管理制度………………………………………………………16

九、装修施工单位装修承诺书……………………………………………………17

十、洋澜一号业主装修承诺书……………………………………………………19

十一、装修审批单………………………………………………………………21

十二、装修整改通知书……………………………………………………………22

十三、装修退场流程图……………………………………………………………23

十四、装修退场记录表……………………………………………………………24

十五、装修巡查记录表……………………………………………………………25

一、装修申请流程图

业主或装修施工负责人将施工图纸、资质证明交给物业管理公司

签署装修施工进场证，进场装修

二、业主装修申请流程

尊敬的_____花园小区 栋  单元 搂 户的女士/先生：

您好！

如果您已制定房屋装修计划，请您按照下列图示程序办理装修申请：

在瑞顺物业客服中心领取装修申请、装修规定等资料。

瑞顺物业客服中心

办理房屋装修方案申报和技术审批事项应携带资料：

施工单位营业执照原件、资

质证明复印件、装修施工明细图、施工人员身份证、1寸照片3张、业主及施工

单位交纳各项装修保证金、管理费和成本费，瑞顺物业客服中心为您办理施工人

员进场和装修开工手续，为了保障物业的安全，瑞顺物业实施房屋装修物业装修

管理员制度，进行巡察和监督。

装修施工房屋装修完毕，瑞顺公司物业管理处组

织工程技术人员检查。

如破坏了公共设施或部位，业主或施工单位应修复被其破

坏的楼道设施和墙壁、电梯等设备。

装修查验合格，防水观察期满后办理施工人

员退场及退款手续。

                   鄂州市瑞顺物业管理有限责任公司

三、用户装修施工申请表

房号

申请人

联系电话

施工单位

负责人

联系电话

施工人数

开始日期

截止日期

申请装修内容

（包括装修项目、范围、标准、时间等，并附装修图纸。

）

本用户和施工单位保证装修内容以审定的装修图纸为准，并按期完成。

用户签名：

施工单位签名：

装修保证金

楼道维修费

150元/户

管理费

建渣清运费

2..5元/户

物管处审批意见

1、未经允许，严禁穿墙打洞和改动室内外水、点、气管道线路。

否则，一切后果自负。

2、装修时请严格遵守《装修管理协议》，按审定方案进行装修，保持小区外观的统一整洁。

否则，一切后果自负。

3、安装空调外机时，必须安装在指定位置。

严禁乱安乱放，否则，一切后果自负。

装修管理员签字：

年月日

物管处验收意见

费用结算

财务经办人签名

备注

1、附：

《装修管理协议》

2、表一式三份，由用户、施工方、管理处各执一份。

四、鄂州市房屋装饰装修登记表

登记人

联系电话

房屋用途

房屋坐落

结构类型

产权人

联系电话

建筑面积

装修施工单位

施工负责人

联系电话

开工时间

年月

竣工时间

年月

装饰装修

登记内容

装饰装修登记内容（在对应项目前□内打√）

□1、拆改墙体□2、拆改楼板□3、拆改柱、梁

□4、增大荷载□5、降低室内地坪标高□6、其他拆改项目

□7、装饰装修工程不涉及上述1-6项等变动房屋建筑主体及《无锡市城市房屋安全管理条例》第六条所规定的结构改造行为

登记人（签章）：

年月日

以下内容由物业服务单位填写

房屋结构改

造许可决定

及建筑主体

变动方案

来源

□市行政服务中心核准的房屋结构改造安全许可决定编号：

□房屋安全鉴定机构出具的可行性方案编号：

□设计单位出具的设计方案编号：

受理人：

受理单位全称：

物业服务单位检查情况

□装饰装修工程按已登记内容施工

□装饰装修工程变更或超出已登记内容擅自变动房屋建筑主体

□装饰装修工程未经房屋结构改造安全许可擅自进行房屋结构改造

检查人：

年月日

鄂州市住房保障和房产管理局编制

五、登记须知

一、房屋所有人、使用人应当在房屋装饰装修工程开工前，按规定如实填报此表向物业服务单位登记，履行告知义务。

二、房屋装饰装修登记应提供的材料

1、房屋所有人或者使用人身份证明；

2、房屋所有权证或者其他确认其民事权利的有效证明；

3、装饰装修方案；

4、涉及变动建筑主体或者承载结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位出具的设计方案；没有设计方案的，应当提供由依法设立的房屋安全鉴定机构出具的可行性方案；符合《鄂州市城市房屋安全管理条例》第六条规定的，还应当提供房屋结构改造安全许可决定；

5、委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书复印件；

6、委托他人办理房屋装饰装修登记的，应当提供房屋所有人出具的书面委托材料；

7、其他需要提交的材料。

三、房屋装饰装修登记表填写须知

1、登记表中“登记人”一栏填写单位名称或个人姓名，“房屋坐落”填写房屋所在路名、小区以及门牌号，“房屋用途”填写住宅或者非住宅，“结构类型”根据《商品房买卖合同》上填写；

2、“装饰装修登记内容”一栏要如实逐项填写，所有内容一次登记完毕，在对应项目前□内打√，并在“登记人（签章）”处签章确定，注明登记时间。

四、注意事项

1、物业服务单位必须严格按照《无锡市城市房屋安全管理条例》等相关法律法规规定，认真实施房屋装修装饰登记制度，做好所服务小区内房屋装饰装修的日常管理和检查工作，发现未登记即装饰装修、擅自变更或超出已登记内容等违反房屋安全管理的行为应当劝阻、制止，并及时报告房产行政管理部门，否则将依据相关法律法规予以行政处罚。

2、登记人在装饰装修施工中擅自变更或超出已登记内容，即为登记不实，视为房屋装饰装修未登记，将依据相关法律法规予以行政处罚；实施房屋结构改造未取得房屋结构改造安全许可，或擅自改变许可项目或超出许可范围装饰装修的，将依据相关法律法规予以行政处罚。

3、登记人委托他人或装修施工单位全权负责装饰装修施工的，需将已登记的装饰装修内容告知被委托人或装修施工单位，并承担相应责任。

六、装修工人临时出入证

房号：

照

片

姓名：

办证日期：

有效期限：

备注：

装修完毕将此证交回

编号：

（正面）

工作证制度

本证件只限本人使用，不得涂改转借他人

持证者须遵守本公司规章制度

凡遗失本证必须补办交补办手续费20元

凡辞工或解除合同者，必须把本证交回人事部方准结算工资离开

（反面）

七、装修管理协议

甲方：

瑞顺物业有限公司

乙方：

业主（住户），栋单元号，建筑面积平方米。

装修单位，法人代表（负责人）地址，电话

洋澜一号小区管理处（以下简称甲方），为加强对鄂州洋澜一号小区房屋装饰装修的管理和监督，有效制止违章装修行为，保障房屋的结构安全和外观统一，维护小区环境整洁、美观、协调及业主的正常生活秩序，使业主有一个安全、清洁、优美、舒适的居住环境。

维护全体业主和物业使用人的合法权益，延长物业的使用年限，根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》及国家相关法律法规的有关规定，结合洋澜一号小区的实际情况，制定本协议书。

一、装饰装修申请程序

1、洋澜一号小区的业主本人或其委托人首先到小区物管公司管理处客服中心接待大厅登记，物业管理公司管理处对业主（使用人）的资格进行确认，确认后领取《装修申请表》、建设部《住宅室内装饰装修管理办法》，并按表中要求逐项详细填写。

2、业主本人选定装修施工单位，确定装修方案，并由施工单位指定一名防火责任人。

3、业主会同装修施工单位负责人备齐如下装修申报材料到物管公司办理报批手续：

（1）、填好装修申请表；

（2）、装修施工单位的营业执照、资质证明复印件（加盖公司允许复制的公章）；

（3）、装修项目明细表（可在装修申请表上载明）；

（4）、装修方案；

（5）、装修人员身份证复印件和1寸照片2张。

（6）、办公楼或商场、商铺的装修面积≥50平方米以上，需到县消防管理部门申报审批，审批后按审批要求进行装修。

4、物管公司客户服务部为装修施工的管理及服务部门，在查验装修申报材料齐全、受理装修申报后，现场予以审批，装修方案的审批原则如下：

（1）、不能破坏建筑物的主体结构：

（2）、不能破坏建筑物的建筑面积；

（3）、确定用电负荷；

（4）、确定厨房、卫生间等楼板防渗水试验措施；

（5）、装修方案是否符合防火要求；

（6）、禁止在楼面基层上凿槽安装各类管道；

（7）、不得擅自改变和损坏房屋的屋面防水、隔热层、上下管道、电路等建筑构件。

上下水主管的检修孔必须留出，以便今后维修疏通；

（8）、请勿随意改变厨房、卫生间内原有设备和管道位置，确需改动，应经管理处审核批准后方可施工。

否则业主（住户）自己承担一切后果；

（9）请勿擅自凿除楼地面原水泥层面，若因装修施工造成渗漏，住户应立即无条件予以修复，并作必要的防渗水试验，地面请不要用超重材料装修；

（10）不得在承重墙体上凿壁、打洞、开设门梯、窗口等；

5、装修方案经审批同意后，与业主/装修单位负责人签订《洋澜湖一号小区装饰装修管理协议书》，然后由业主/装修单位负责人到物管公司财务室缴清各项装修管理费用；

6、装修单位负责人持施工人员身份证复印件、l寸照片2张和财务收款单据到物业管理处客户服务部办理装修进场手续，包括办理施工人员《装修出入证》、领取装修许可证等；

7、管理处不负责对业主（使用人）装修方案的功能设计、工作质量的审核，仅对违反国家有关装饰装修规定及香溢广场、香溢新城住宅装修管理规定的部分和本协议的部分提出整

改意见。

8、业主/装修单位须严格遵守建设部《住宅室内装饰装修管理办法》及本协议之管理规定。

9、若在装修过程中增加施工人员，必须由装修单位负责人本人来物管公司填表缴费，办理人员增补手续，其它人员一律不予办理；

10、装修竣工后，由业主（或其授权委托人）通知物管公司安排初次验收。

初次验收通过后，由装修单位负责人带施工人员的《装修出入证》、办证押金收据、初验合格单到财务室

办理退证手续、领取《装修出入证》押金。

11、初次验收通过之日起＿＿月内安排复验，复验合格后，由装修单位负责人会同业主凭装修押金缴纳收据和复验合格单到财务室办理退领房屋装修押金手续。

二、装修收费项目及缴纳标准

序号

 收费项目

 缴费主体

 收费标准

 备注

1

 装修保证金

 业主

 住宅：

2000元/户

 1、 装修保证金，其它性质物业另行约定；

2、 业主与装修单位可协商确定缴费主体；

2装修出入证押金及工本费

 装修公司

 出入证押金：

20元/个

工本费：

5元/个

三、装饰装修管理细则

（一）、前期统一装修无时间限制，当业主开始入住生活后装修施工时间为：

周一至周五8：

00－12：

00，14：

00－19：

00，周六、日9：

30－12：

00，14：

00－19：

00。

其余时间可以进行墙面粉刷等无声响的装修施工，禁止进行一切噪音施工。

如违反规定，物管公司有权责令停工，扣

留或没收工具，视情节轻重给予处罚；

（二）、业主（使用人）的装修设计在得到管理处批准的同时，必须得到政府有关部门的批准；如装修方案变更，业主（使用人）应将变更项目再次报送管理处审批备案；

（三）、装修超过设计标准或规范，应当经原设计单位或有相应资质等级的设计单位提出设计方案；

（四）、装修单位必须按照工程建设强制性标准和其他技术标准施工，使用的材料和设计必须符合国家标准及本协议的规定；禁止使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备；

（五）、为保证物业使用的安全，确保物业外观的统一与美观，营造良好的经营氛围，装修活动中将禁止下列行为，请业主（使用人）给予理解和配合；

1、 未经房产管理局等相关部门批准的设计方案变动建筑主体或承重结构；

2、 损坏原有公共设施，降低使用效果；

3、 搭建建筑物、构筑物；

4、 在非指定位置安装空调室外机；

5、 其他影响建筑结构和使用安全的行为；

6、 改变住宅外立面材质及颜色；

7、 改变物业周边景观效果。

（六）、阳台、窗户等原则上住户不得安装防盗窗。

一、二层住户若确实需要，经物业管理部门统一设计，根据实际情况批准安装在指定位置，不得突出外墙面，不得超出窗洞口。

（七）、装修单位从事装修活动，应当遵守施工安全操作规程，并按照规定采取必要的安全防护和消防措施，严格遵守国家有关消防安全规定以及管理处的有关规定。

1、 二次装修期间严禁损坏或封闭消防设施设备，装修单位应按消防部门规定配备充足的灭火器等消防设施（每100平方米配2只4公斤的灭火器），并配备盛水器皿；

2、 为确保作业人员和物业的安全，施工人员在装修房屋内禁止使用瓶装煤气及电炉，不得擅自进行焊接作业，如确需动用明火，请预先到管理处办理动火申请；

3、 装修期间应防止施工不慎造成窗玻璃等物品坠落，严禁高空抛物，伤及他人；

4、 装修单位从事装修活动，应尽可能降低施工噪音，减少环境污染；

5、 在室内装修施工期间遵守消防安全规定，确保不发生火灾和火警事故；

6、 根据《中华人民共和国消防条例》实施细则第十条的规定，施工单位必须负责施工现场的消防工作，各施工单位必须指定一名防火安全责任人，负责施工现场的防火安全工作

，确保各项防火安全措施的落实。

7、 施工中使用易燃易爆物品时，须提前做好易燃品的存放工作，并呈报管理处办理相关手续，得到管理处批准后方可带入，定点专柜存放，物品存入量不宜过多，以当日使用量

为限，施工完毕后，须将剩余物品带离现场；

8、 施工区域禁止吸烟；

9、 施工动火，一律到管理处办理动火审批手续。

动火作业人员必须严格遵守有关的操作程序和安全规定，否则一切后果自负。

10、未经批准，工地内严禁使用电炉、电炊具等电热设施。

不准使用高瓦数灯照明。

照明灯泡瓦数一般限制在100W以下，因施工需要使用碘钨灯的，应先征得物管

公司的书面同意，并要做好安全措施，人离灯灭。

装修工人使用电器设备时，务必采取可靠的安全措施，包括采用适当绝缘电线。

临时接驳电线须保证一机一闸一个漏电开关，在

施工完成后及时拆除，违者承担违约金人民币500元。

11、发生消防事故应及时处理，迅速通报管理处，按手动报警器（或拨打119）进行报警，并如实报告事故现场，配合调查；

12、现场当日装修废料应该清理完毕，袋装后定点放置，特别是刨花锯末应每天清除，设专人负责，施工废料或垃圾严禁堵塞消防通道，严禁遮挡、损坏、挪用消

防设施，保证现场清洁；

13、各施工单位对现场人员进行防火安全和工地管理制度的宣传教育，使施工人员提高安全意识，自觉遵守有关的安全操作规程和制度。

14、如发生消防事故，由发生事故的施工单位、个人以及雇请施工的业主或住户按规定承担一切经济及法律责任。

15、施工人员下班时，应认真检查施工现场，防止留下火险隐患，人员离开将电气设备电源切断；

（八）、为确保装修期间区内及物业的整洁有序，保证共用部位及公共设施设备的完好，请业主（使用人）在装修时务必遵守或督促装修施工单位遵守以下规定：

1、业主（使用人）需对所聘请的装修施工单位及施工人员的行为负责，并督促装修施工单位遵守有关装修规定；

2、装修期间请将相关许可证明及装修单位编制的“工程进度表”张贴于进户门内侧，以便管理处进场检查督促；

3、装修施工人员应穿着所在施工单位工装并配带临时出入证，不得在小区内随意游、喧哗，不得进入小区公共休闲场所；

4、装修单位应在卫生间安装简易座便器，以保持室内整洁和环境卫生。

严禁施工人员在区内随地便溺；

5、不得在施工场地内留宿过夜，特殊情况需向管理处申请并在当地公安部办理暂住证；

6、业主（使用人）或装修施工单位在搬运材料等工作时需遵守管理处的规定，装运车辆卸完材料后立即开走，车辆停放不能影响交通

7、搬运材料时应注意保护公共部位和公共设施设备；请勿在公共区域拖拉物品，请勿在公共走道或其它共用部位堆放材料、工具，请勿在公共走道或其它公用部位搅拌黄沙、石

子、水泥等；

8、装修前需按环卫部门的规定交纳装修垃圾清运费（或由管理处代收）。

装修垃圾，必须袋装，并扎紧代口防止渗漏；装修垃圾应在清运时间内搬至管理处指定地点，非清运时

间一律放于室内，禁止在公共场所随意堆放；

（九）、装修期间管理处将对业主（使用人）的户内装修进行巡视和检查，并协助业主（使用人）进行装修品质的管理。

为便于检查和管理，请业主（使用人）协助做好以下配合

：

1、装修期间请做好房屋装修隐蔽工程记录；若需调整装修项目，应及时通知管理处；若需延长施工工期，请提前5天到管理处备案；

2、装修完毕后，向管理处提供房屋装修隐蔽工程记录，同时请将竣工图抄送管理处，以便管理处核实并存档备查；

3、室内装修应确保管理处的维修人员能方便于工作检查、维修，保持好通过室内的共用设施、消防设备的完好及安全通道畅通，不得擅自改变和损坏房屋的屋面防水、隔热层、

上下管道、电路等建筑构件。

上下水主管的检修孔必须留出，以更今后维修疏通；

（十）、装修工程若施工不当，将给业主（使用人）今后的生活居住带来较大影响，管理处提醒业主（使用人）装修时注意以下事项：

1、装修中涉及防水层改动的，应要求装修单位按照防水标准制定施工方案，并做好养水实验，并把书面资料交管理处备案；

2、为确保用电安全，切勿将室内开关箱移位或改变进户总线，所有电线铺设应采用护套管，切勿直埋；

3、各电气回路所负担的电器总容量请勿超过此回路的限定容量。

如需增大供电容量，请业主（使用人）先到电力部门办理扩容手续，经核准后，由电力部门施工并报管理处备案

；

4、装修前请对门、窗、玻璃、可视对讲、有线电视接线盒等做适当的保护，以免在装修中受损，未经管理处同意不得擅自更改可视对讲的线路，对更改后造成的损失由业主自负

；

5、装修时请将所有排水管及地漏封闭，切勿的将垃圾、油漆、胶水、废溶剂、饭菜、塑料袋或水泥沙浆等倒入卫生间下水管道，以免堵塞，切勿堵塞、切割、更换任何共用设施

，因装修活动造成相邻房屋的管道堵塞、渗漏、停水停电、物品毁坏等，装修单位应负责修复和赔偿；

6、安装空调室外机请提前3天通知管理处，并在管理处人员指导下在指定空调架位置上安装；

7、装修卫生间前及卫生间装修完工后，应先对卫生间进行养水测试，如未做养水测试，今后发生一切渗水均视为装修造成。

（十一）、当房屋装修中出现违反相关规定的行为时，管理处将予以劝阻、制止或向有关部门报告，责任人应承担由此产生的相关的责任。

请业主（使用人）予以理解和配合。

（十二）、为保障业主（使用人）的切身利益，管理处建议业主（使用人）在装修期间或之后，购买财产、意外及责任保险，在与装修单位签订的装修合同中，应注明装修单位的

保修责任、范围和期限，以保障自身的权益。

四、违约责任

本协议一式二份，甲、乙两方各执一份，经签字盖章后立即生效，具有同等法律效力，各方必须遵守。

如发现有乙方（丙方）违约的，视违约的实际情况，违约方支付甲方违

约金人民币50-2000元，并主动按本协议予以纠正及承但相应责任。

五、纠纷的解决

装饰装修管理服务过程中发生纠纷的当事人，可以协商或者调解解决，也可按下列两种方式处理：

1、提交    仲裁委员会仲裁；

2、依法向人民法院起诉。

六、本协议适用于住宅、非住宅。

甲方（签字盖章）：

乙方（签字盖章）：

                        联系电话：

签订日期：

    年   月   日

八、装修施工现场管理制度

一、施工工地由公司指定工长全权管理，一切现场事物均由工长统一安排，有事需与工长本人直接商谈，不可擅自行动。

　　二、工长有问题要及时与客户、公司商议，有疑问找公司相关人员解决。

施工人员要服从管理，维护公司形象，穿着公司统一工服、佩带胸牌，尊重客户，不能与客户发生冲突，情节严重者立即除名。

遇到参观人员及时热情接待，引导参观，不得有抵触情绪。

　　三、现场施工要自觉遵守施工工艺操作规范，绝不允许偷工减料的事情发生，一经发现，立即除名。

　　四、施工前要详细交底，施工图工长、客户和工程部人手一份，装修过程中互相监督，出现问题及时纠正。

工程过程中，公司巡检不定时对各工地进行巡查，发现问题立即报知工程部，瞒报、谎报问题者一经发现，坚决严肃处理。

　　五、注重成品与半成品的保护，不准叠放、堆放，不准放置任何物品，必要时对其要采取遮盖包封等措施，防止其受到污染和破坏，如有损坏当事人需照价赔偿并扣除当天工资。

六、保持施工现场的卫生环境，做到每日清扫，垃圾入袋。

施工现场禁止做饭、洗衣、不准在工地留宿；解手到物业指定地点，不准使用客户洁具及一切用品。

违者从重处罚。

　　七、施工现场禁止吸烟、酗酒、吵架、讲脏话，如有违反，每次罚款50-200元。

如果参观人员、公司人员、客户在现场吸烟，工人有义务及时制止，施工现场发现一个烟头，在场施工人员扣除当天工资。

　　八、遵守工地的相关管理规定，特别是物业的安全管理规定，和线路等改造规定。

　　九、材料要堆放整齐，合理配用，严禁假冒伪劣材料进入施工现场，必须使用公司统一配送的材料，材料、工具、垃圾、半成品应分类存放，放置标志牌。

标志牌丢失、损坏及时到工程部领取。

　　十、注意防盗，防火安全，客户购买的材料，工长有义务妥善保管,若发生损坏需照价赔偿。

下班时随手拉电闸、断电、断水、以保障安全。

　　十一、遵纪守法，不参与社会纠纷，不无事生非，严禁闲杂人等逗留于工地。

　　十二、维护公司形象，提高自身道德素质的修养，若受的客户的好评将给予奖励。

　　十三、所有现场施工人员必须严格遵守此规定，必须张贴于施工现场。

九、装修施工单位装修承诺书

本公司很荣幸为（以下简称小区）业主装修美好家园，为维护小区整洁、优美、有序的生活环境，本公司在小区装修期间，愿遵守以下规定：

1、至小区管理处为每位进小区装修的工作人员（以下简称员工）办理《装修出入证》，并在进出小区时佩带好《装修出入证》；施工完毕，将《装修出入证》退还于管理处；如有遗失，及时至管理处办理相关手续。

2、禁止员工在施工区域吸烟。

3、禁止员工在地下车库等公共区域随地大小便（如需方便，请至玫瑰苑6＃楼处的临时