南河港河滨公园物业管理项目投标文件.docx

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硕放镇南河港河滨公园·物业管理·投标书

一、综合说明

（一）公司概况

无锡南河物业管理有限公司成立于2006年，国家物业管理临时资质企业。

公司构建了办公室、工程部、管理部、财务部、保安部、保洁部、绿化部等一系列完整的运作体系。

公司现有一批资质高、素质好的管理人员和从业人员队伍，推行“人性化、专业化、规范化”的物业管理模式，制定了一整套行之有效的规章制度、考评机制，并结合公司自身的特点，建立了一套完整的质量管理体系，社会化、专业化、市场化方面实现了新的跨越。

（二）企业信誉

公司准备以优质的服务质量树立企业形象，严格规范管理，广纳人才，改善软、硬件环境，形成独具特色的企业文化，实施精品、名牌战略。

积极开展诚信服务，有口皆碑。

（三）物业管理特色

本物业在企业精神、管理模式、服务宗旨、经营方针、质量方针有自己的理念和特色。

1、我们的企业精神：

团结敬业务实进取我们的管理模式：

人性化专业化规范化我们的服务宗旨：

业主至上服务第一

我们的经营方针：

合理收费多种经营开源节流保本微利我们的质量方针：

始于业主需求终于业主满意

2、物业服务优势和特色

（1）人才优势：

与企业服务资格相应的高素质人力资源。

公司现在拥有一支专业化、高效率的物业管理人员和员工队伍，均经过相应的培

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训，获得从业资格。

具备符合市场要求的管理理念和思路，将人才培养和员工队伍建设放在公司发展的重要地位。

（2）设备管理优势：

我公司设有维修中心，遇到急修、抢修的报修单，专业人员在30分钟内及时赶到现场开始抢修工作，解业主之忧。

（3）网络维护优势：

公司有专业的技术人员，工程师结合网通公司和铁通公司的业务培训，取得服务授权书，并具备较高的服务水平。

在夜间、节假日等能随时服务业主，为业主排忧解难，方便了业主。

（4）绿化养护优势：

公司有专业的绿化人员，是相应的绿化管理专业出来的大学毕业生，有着多年的丰富工作经验。

而且公司有相配套的绿化养护设备，形成了一整套绿化管理模式。

总之，我们认为有实力和能力接受河滨公园物业管理，我们一旦拥有河滨公园的管理权，一定会使业主满意、政府满意。

二、整体方案及策划思路

（一）物业管理定位

河滨公园是一座开放式公园，我们将按照市级优秀物业公园管理标准对该公园实施管理，以此定位为准则，高起点、大手笔开展各项物业管理工作。

1、设计理念定位

（1）河滨公园位于硕放镇，临近硕放机场，交通四通八达，地理位置独具优势。

（2）河滨公园是一座开放式公园，占地面积22260平方米，其中绿地面积占20000平方米。

2、总体思路

（1）充分依靠贵园齐抓共管，在接管期内达到“无锡市城市物业管理优秀公园”的标准。

（2）随时欢迎和接受上级主管部门以及贵园对物业工作的检查和指导，定期发放业主征询表。

（3）物业管理的实质是服务。

业主对物业管理是否满意，实际上是对物业服务是否认可的主要标志。

在物业管理中我们将推行各项常规服务，同时不断开拓业主所需要的各种各类创新项目，把业主的需要作为我们工作的努力方向，尽善尽美让业主满意。

（4）实现各项目标的措施

①抓培训入手，层层培训，岗前和在岗培训相结合。

使人人明了：

物业管理的实质、任务、工作程序、要求和标准、熟悉掌握国家和地方有关物业管理和本职岗位的法规、政策。

按照公司的培训要求，严格实施，从严考核，考核不合格者不得上岗，上岗后违背岗位工作程序和标准者必须待岗补课，或按情节予以辞退。

②执行24小时不定时巡逻制，定岗、定人服务。

每个保安员做到：

有责任、有体能、有技术、有应变能力，对于可能发生的各类事故，都有完整的应急措施，日常定期公开演练。

同时以专业保安队伍为主，工程、清洁等各工种物业管理服务人员一起实施保安一体化，一体化管理使公园昼夜没有安保的死角。

③实施严格的考核激励制度，个人收入与工作业绩挂钩。

明确工作职责后，每季有考核，公开推行奖勤罚懒，具有透明度的竞争机制。

④建立与贵园正常沟通渠道，定期工作汇报制度，使贵园的要求、建议及时传递到物业管理处，从而确保整个物业管理运行的有效、高质。

（二）整体管理方案策划

公司了解招标信息后，公司领导十分重视，组织有关人员到现场进行了勘察。

我们针对河滨公园物业管理的各个要素，在设计和开发思路上，针对公园的特点，充分弘扬“团结、敬业、务实、进取”的企业精

神，以业主利益为目标，实行主任负责、岗位责任制，推行“人性化、专业化、规范化”的物业管理模式，建立现代企业制度和逐级监督、自我约束机制，完善业主对公司的监督机制，并遵守国家及地区有关的法律法规，接受政府行政主管部门及贵园主管部门的监督。

1、管理模式

（1）人性化服务管理

①“管理于物，服务于人”的理念是我们工作的理论基础，提供一流服务是我们的奋斗目标。

②使“都市化”、“生态化”、“人性化”融洽在每一项服务和管理的具体实务中。

（2）专业化服务管理

①管理人员经过专业培训，取得从业资格；

②保安、电工、消防、绿化等员工取得上岗证，方可上岗；

③上岗前、岗中实行短期业务培训；

④实行专业指导，考核考评以专业标准衡量。

（3）规范化服务管理

①以业主满意为准绳，采用城市物业管理优秀公园标准，运用行之有效的管理方法来管理与服务公园；

②以目标管理着手、质量管理为中心，建立各级监督约束机制；

③按作业指导书和规章制度要求规范操作行为；

④规范的运作体系，规范完善各类制度、标准。

2、服务管理的重点

（1）重点之一——绿化养护:

河滨公园是座开放式公园，园内的绿化率非常高，绿地占地面积就有20000平方米，所以绿化养护是我公司的重中之重，把公园成为园林式公园。

（2）重点之二——确保不发生因管理疏忽造成的治安事件。

河滨公园是一个安全非常重要的公园，尤其是防火更为重要，对我们物业管理来说，保安人员合理布点和安全警卫任务是十分艰巨的，我们将贯彻“人防为主、全面防范”的整体治安防范思路，确保正常运转，我们有充分的理由相信，经过我们高度责任感的有效管理，可以杜绝发生因物业管理原因造成的治安事件。

（3）重点之三——将整个公园的能耗节约到最低限度。

公园每天的电能消耗，公用部位的电、水可以说这是一笔不小的开销。

我们将把随手关灯、关水作为对我公司工作人员的考核，做到勤巡查、不开无人灯，尤其是夜间一定为贵园当好家，决不浪费一分电费。

（三）物业管理服务内容

1、房屋维修、养护

（1）房屋维修、急修不超过24小时，合格率98%，并建立回访制度和回访记录。

（2）房屋数据文件台帐齐全、管理完善，随时可查。

（3）定期对房屋检测，确保房屋完好率达98%。

（4）掌握房屋结构、施工质量、完损等级、设备状况，加强房屋的技术管理，经常及时地对房屋维修和养护。

2、公共设备、设施的管理

（1）通过建立健全完善的规章制度，责任到人，对基础资料、设备运行、设备维修、设备能源管理和安全操作进行全面管理。

（2）给排水、供电、通讯、照明设备设施齐全，工作正常，无事故隐患，发现、检查及时。

（3）路面平坦，道路畅通，污水排放通畅。

（4）绿化严格按照国家制定的标准来执行。

3、保安管理与服务

（1）巡岗监控，确保公园治安良好。

（2）公园若遇到突发事件，保安人员及时赶至现场，协助处理。

（3）园内发生治安事件、刑事案件、意外事故时，我公司保安部负责人及时赶至现场，保安及时报警，并配合公安部门进行处理。

（4）车辆管理：

维护公园内交通秩序，指挥地面停车场的有序停放，场地整洁，线标清晰，兼顾好自行车辆安全。

5、保洁管理

保洁工作的重点是创造清洁优美的环境，塑造文明形象。

（1）茶室、长廊、船舫、双亭、方亭、歇山亭的保洁。

（2）公共洗手间保洁。

（3）停车场、自行车停车处保洁。

（4）外环境：

地面、路牌、标志、指使牌、围墙、垃圾箱、垃圾筒的清洗保洁。

6、绿化管理

（1）绿地管理无破坏、践踏及随意损坏现象。

（2）绿化区及时浇灌，使之处于良好的生长状态。

（四）物业管理具体措施

1、建立各项规章制度

“物业管理条例”以及各项配套法规的颁布施行，对规范物业公司的运作，业主的权利、义务等方面都有了一个较为明确的论断。

针对该物业的较高档次，我们将以条例和有关部门出台的相关法律法规为基础，结合公司的特点，不断完善公司原有的各项规章制度、考核标准，做到有章可依，使我们更加规范河滨公园的物业管理行为。

2、各级岗位标准、职责

如接管河滨公园物业，我们将根据不同的岗位，结合该物业的实际情况，制定出符合该物业特点的各级岗位职责、标准，使我们的工作有内容、有质量、有标准。

3、目标管理责任制

接管河滨公园后，我们对河滨公园实行目标管理责任制，与管理处签订目标管理责任书。

同时，管理处将管理目标层层分解，具体细化落实到各级岗位，使大家干有目标，人人肩上有责任，人人承担风险，并与工资奖金挂钩，干好干坏不一样，形成良好的竞争激励机制。

4、精心组建队伍，依法管理。

我们将组建一支人员相对稳定，学历较高、素质较好、一专多能的复合型管理队伍，在一般工作人员的配备上坚持“精干、高效、敬业”的用人原则为基础，严把进人关，确保物业管理整体质量。

同时严格按照公司的规定及各项规章制度办事，做到有章必依，严格要求。

5、开展友情、诚信服务

诚信服务是我们创业立基的重要保证，是我们一贯坚持和贯彻的工作要求。

我们将一如既往做下去，只要我们说到的就一定做到，决不食言。

同时开展温馨便民服务，让业主享受到真正的、符合时代的、人性化的优质服务。

6、引进人才，创新完善高技术设施设备服务手段，提高管理服务水平。

接管河滨公园物业后，我们将根据需要适度引进人才。

对于部分技术含量高的设备，我们将与高水平的专业服务公司合作共同进行技术培训、维护管理，确保设施设备运行安全。

（1）治安、交通安全保障。

治安管理。

我们采取人防和技防相结合的办法。

（2）治安人防管理的手段

①固定岗哨与流动哨相结合。

主出入口立岗保安威武严肃，以示威慑作用；流动哨定点与不定点，定时与不定时设防，定线路与不定线路（不规则）机动巡逻。

②治安技防管理手段。

发现情况统一指挥流动岗哨迅速赶往事发点，用技防设备监管保安员工作情况。

③在公园车辆管理管理上，同样采取人防为主。

明显的路标，指导游客行车、存车，流动管理人员要制止公园违章行车、停车现象，关心干道上行走安全。

8、制订处置预案，完善保障措施。

管理处建立24小时值班制度（含治安、交通、水电），确保报修后及时维修以及有情况发生时及时处置。

同时，制订各种应急预案，针对公园情况，制订火灾灭火预案、抢修（救人）预案、意外坠落抢救预案、盗匪警处置预案等。

9、精心养护公园绿化，加强公园环境文化建设和环保建设。

我们深信，经过我们的努力和科学管理，必将成为一个绿色园林式公园。

（五）创优目标

如果我们中标，我公司承诺：

自接管之日起，至托管期止使河滨公园营业公园达到无锡市“城市物业管理优秀公园”的标准。

序

号

项目

内容

实 施 措 施

一

二

共用

三设施设备

管理

2、制定各种设施设备运行、使用、维护的操作流程、作业指

导书、保养计划等管理制度并严格执行。

管理制度 3、各类操作人员均持证上岗并严格培训。

4、制定完善有效的应急措施。

5、建立完备的质量保证和检查制度。

6、各类设施设备档案资料齐全，管理有效。

创优标准及实施措施

物业使用及

1、配套设施使用情况正常。

接管验收

2、接管验收工作手续完备，各种档案资料齐全并妥善保管。

1、与建设单位签订《物业管理合同》及《前期物业管理服务

管理手段

协议》；

2、运