某某市某新建小区项目可行性研究报告.docx
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某某市某新建小区项目可行性研究报告
某某市某新建小区项目可行性
研究报告
第一章总论
一、项目概况
1．项目名称：
XX
2．性质：
新建
3．建设地址及范围
项目建设地点位于XX市XX区XX街号。
其四至为：
东至XX街，南至永新地产，西至朋程花园，北至遵义大厦。
4．建设内容与规模
项目总用地面积6935平方米，其中，总建设用地面积6935平方米。
项目总建筑面积118350.56平方米，其中，一期工程（现康圣医院建筑面积12000平方米，住宅建筑面积为3000平方米，工现已交付使用。
），二期工程建筑总高度75米，建筑面积29000平方米（本可研报告主要针对二期工程而言）。
5．可行性研究报告编制依据
（1）与委托方签订的咨询协议；
（2）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；（4）《城市房地产开发经营管理条例》；（5）《房地产项目经济评价方法》。
6、编制范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对湘水明珠居住小区一期（1、2、3号楼）项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。
7、项目提出的理由
①项目建设符合国民经济发展
当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。
根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。
XX房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。
根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。
我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。
正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。
因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。
②项目对城市建设将起到促进作用
随着XX经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使XX城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。
其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。
③解决劳动就业的需要。
由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。
而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。
据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。
因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为衡阳市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加XX市当地社会就业岗位作出一定的贡献。
8．工程进度
本项目建设周期为一年半，计划2012年底完工。
其中，2011年7月～2011年8月，完成项目前期工程和施工图设计，2011年8月～2012年12月，完成项目土建、装修、设备工程等。
9、预期目标XX新居项目拟在占地面积平方米的土地上，建设总容积率为2.63，建设密度为24.4%,总建筑面积为65,913.47平方米的3栋（1-3号楼）高层电梯住宅房（其中住宅面积47,652.3平方米，1-2层商铺面积7419.1平方米，地下停车场面积10,842平方米）。
10．项目主要经济技术指标
表1-1二期项目主要经济技术指标表
序号
名称
技术指标
1
总用地面积（平方米）
6935
2
总建筑面积（平方米）
33000
其中：
地上
29000
地下
4000
3
总建筑高度（米）
75
4
建筑密度
30.50%
5
绿化覆盖率
35.00%
6
停车数量（辆）
200
其中：
地上
100
地下
100
9．投资估算与资金筹措
项目总投资66736.6万元，其中工程费用40387.1万元；工程建设其他费用21745.3万元，预备费3106.6万元，建设期利息1497.6万元。
项目建设资金中，项目单位自筹7722.0万元，利用房屋建筑销售回款39014.6万元，申请银行贷款20000.0万元。
二、项目建设单位情况
1．单位名称：
XX北泰地产开发有限公司
2．成立时间：
2011年
3．注册地址：
XX市XX区
4．注册资本：
1000万元
6．执照注册号：
7．企业类型：
有限公司
8．主营业务：
房地产开发业务等
9．经营范围：
房地产开发、销售商品房、信息咨询等。
XX北泰房地产开发有限公司现有中工16、具有本科以上学历的员工占52%，具有中、高级职称者多名。
公司具有多年的房地产发经历，拥有丰富的房地产开发经验和优秀的客户服务系统及管理人员，具有创新、务实的开发理念和不断进取的开拓意识、形成了“高水准、高品质”的开发经营思路和市场品牌形象，建立了一套符合市场竞争需要、结构扁平的管理体系以及一支人员简练、经验丰富、高效能干，具有团队合作精神的员工队伍。
目前，公司正以“专业、专注、真诚、高效”的标准为广大客户提供最优质服务。
第二章项目建设背景及必要性
一、项目建设背景
本项目一期于2000年开始建设，完成了一期工程开发建设，后因当时写字楼销售形式不好，销售价格偏低，连开发成本都收不回来，因此二期工程由于日照与消防等因素的影响，原有方案无法实现，二期工程一直没有建设。
经过对原有规划方案的调整，改变房屋使用性质，再加上这几年房地产市场一直走强，江产房屋销售价格在3500元/平方米左右，本项目二期工程才有机会开始开发，由于项目二期工程建议书（代可行性研究报告）批复的有效期已过，同时项目控规进行了新的调整，根据XX市发改委对编制项目可行性研究报告资质的要求，XX市北泰房地产开发有限公司委托工程咨询公司重新编制项目可行性研究报告。
二、项目建设必要性
（一）有利于遵义路与XX街周边环境的整治和土地资源的优化配置
本项目地块南侧为一期工程现康圣医院，北侧为遵义大厦，两栋楼高度都为12层，只有本地块现为低矮平方与一二层（非法建筑）小楼，地块面临XX街，为城市主要干道，其低矮破旧的环境与周边大环境及不和协，地块距遵义路尽有百米距离，东侧为吉化医学院，严重影响XX区的整体形象，利用现有用地建设商住楼，将大大改善本地区的环境状况，对于美化城市环境，减少城区环境污染是非常有益的。
本项目的建设可以使原地块土地得到有效合理的利用，实现土地资源的优化配置，相应商业设施的建设可以带动周围地区土地增值，促进周围地区的发展，有利于XX区产业结构调整和配套服务产业的发展。
（二）进一步满足中低收入群体对本项目小户型住宅的需求
本项目地处XX化工医院西侧，交通十分便利，周边医院、商业医院、商业配套服务设施齐全，十几万元一套的小户型住宅为中低住宅为中低收入群体带来能买得起的房屋，将为给中低收入群体提供便利的生活条件。
满足中低收入群体的购房需求。
（三）有利于改善地区市政基础设施，提升城市形象
项目的出现调整了江北地区商务发展的框架，弥补了该区域商业消费区等设施极度匮乏及商务氛围不足的弱点、提升了地区整体商务环境，项目南北两侧各为12层小高层建筑，本项目建设为24层高层建筑，它将为XX区城市建筑再增添一个亮点。
必将成为XX市西北区域具有标志性意义的城市景观建筑。
综上所述，该项目的建设是非常必要的。
第三章市场分析
一、市场供需分析
（一）市场供给
2011年供地计划—危旧房篇
越秀棚户区南区项目、北山旧城改造项目、珲春街改造项目（二期）、黄旗路南改造项目二期、XX大街工字楼改造项目、电力学院北改造项目、解放西路改造项目、长春西路改造项目、西山三区（4号）改造项目、南山街东改造项目、新生街2号改造项目、林家沟改造项目、长春路两侧改造项目（1、3、4、5号楼）、沿江工矿棚区项目、东广场周边地产项目、雾凇高架桥回迁区项目、华山路改造项目、江南公园西改造项目、秀水街北改造项目、、松北一区改造项目、原冰箱厂区域改造项目、近江胡同改造项目、解放西路西改造项目（吉东木业二期）、昆明街改造项目、丰满移民小区项目（二期）、四川街两侧改造项目、鹿场街改造项目、中粮大厦改造项目、北极街改造项目、南部新城建设项目（一期）、东山区域改造项目（一期）、化工园土地集约利用项目（二期）、光华路改造项目、林荫路改造项目、雾凇路南住宅区等共计37个项目。
2011年房地产开发用地供应计划
莲由路北地块、小碳素厂南侧地块、天瑞A区地块、天瑞A区以西地块、理想路北地块、阳光国际购物中心、阳光国际购物中心、和平路与虹园街东南角地块、望去由景地块、一建公司地块、火电俱乐部、高新市民回迁区二期、市荣升木业地块、电务器材厂地块、越秀北区、哈达弯区域整体搬迁改造项目、吉丰东路住宅项目、明阳大通专家公寓、XX区景秀嘉园二期、沈铁·香谢里住宅小区、信德机电改造、XX市沈铁·幸福里住宅小区、XX怡景桃源小区、宝嘉花园二期、吉纸住宅改造项目、医药学院南块、丰满街南地块等共31个项目，占地277公顷。
2011年度城区国有建设用地供应总量控制在1340公顷。
在2011年度供应总量中，商服用地100公顷，工矿仓储用地500公顷,住宅用地655公顷（其中廉租房用地11公顷）、棚户区及危旧楼改造用地377公顷、普通商品房用地277公顷），公共管理与公共服务用地70公顷，特殊用地5公顷。
回眸2010年，新项目频繁登场，供应量上升明显，尤其是今年下半年，供应量连续上升，市场成交平稳。
2009年的市场火爆，很大程度上是在为2008年的低迷买单，而2010年才是真正意义上江城地产市场市场正常发展的一年，土地市场的放量、供求的上升、房价的上涨，都是其具体表现，2011年，XX房地产仍将持续这种发展态势。
（二）市场需求
地产是经济的基础，承载着更多责任和义务。
在如今的地产行业，人们对居住元素的重视越发强烈。
我个人看，城市周边生态园区受到热捧后，地产从业态形式上将纵向发展；下一阶段，多元化的楼盘即汇聚中央，逐渐形成本土开发与外埠大品牌开发机构会猎江城、商业纷战割据的新格局。
以东市商圈为例：
东市商圈是引领XX市商业发展的核心商圈，日客流量近10万，此处已形成规模的物业形态，包括总建筑面积30.96万平方米的财富广场及总建筑面积60万平方米左右的XX·中京城。
一系列元素丰富物业的出现让这一产业领域呈现现百家争鸣、纷繁复杂的博弈状态。
我们会发现，房地产市场在这一区域的新房投放量是整个地产史无前例的。
此外，众多商家的加盟、外埠地产商的大量进入，为消费者提供了更丰富的选择，使得大盘不断涌进江城人民的视线，消费者在此时拥有更多的自我选择权，同时产生的对物业的硬性需求在制衡房价方面起到决定性作用，并进一步催生了新型物业的出现。
商业地产大发展的结果是加速XX市城市化进程，拉近与一线城市的物业差距，推进城市国际人的步伐。
整个2011年的江城地产将延续2010年的迅猛态势，呈现平稳上升的趋势。
从2010年开始，万科、绿地这些外地的地产业大品牌开发公司纷纷进入XX市，对整个江城房地产行业而言，可以说喜忧参半。
2011年也将有不少大盘汇聚XX市，在这样的环境下，本土企业将快速成长，江城楼市百花齐放的态势将展现在市民眼前。
大盘的进入和开发可以为区域的未来发展注入新的活力，因为，大盘在造城时，绝对不是地块和体量大这么简单，而是从城市运营和发展的角度出发，会全盘考虑服务设施。
比如教育、金融、公交、商业甚至公园等休闲设施，因此，每一个大盘的启动，都将完善一片区域的配套设施。
而且从规模上看，这些大盘在建成后还将起到辐射作用。
居住人口的增加、高档的配套设计，必然会对周边产生辐射吸引力，对区域价值起到不可忽视的作用，从而带动周边的企业共同发展。
在业内，这些大品牌往往都有很丰富的开发经验和先进理念，很多概念对江城来讲的全新的。
比如小区的景观、配套、户型设计等，大品牌中很多都有着自己的风格和特色。
对本土地产行业来讲，也是一个学习和交流的机会。
借鉴外来大品牌的理念和经验，再结合对城市、对市场的了解，把握本土企业优势，会使本土企业快速成长，进入一个新的阶段。
另一方面，本土企业当然也有忧虑，以目前来看，一线大品牌开发商进入XX市的趋势不会变，2011年会有更多的这些品牌的影子，这对本土企业有很大的压力，这些大规模的项目，将会以更加具有优势的条件抢夺一部分客户，这也会使2011年XX市的房地产市场竞争更激烈。
江北随着化工园区占有西北部土地，使XX区西北部失去土地的农民，大量涌入江北，低价们房屋需求旺盛。
二、市场价格
根据近期对XX市一手楼盘信息统计数据分析，市区沿松花江一线房屋售价大多在5500～7000元/平方米左右，市中心区域房价在5000元/平方米左右，市中心区稍偏地区房价在5000元/平方米左右，国内知名房地产开发商开发的楼盘价格均远高于在地方房企业开的的楼盘的价格。
丰满区沿松花江一线房屋售价大多在6200～7500元/平方米左右，其精装房价格最高的达9000元/平方米左右，其它地区房屋价格在5000元/平方米左右，市中心区稍偏地区房价在5000元/平方米左右。
江北沿松花江一线房屋售价大多在4500～5000元/平方米左右，其它地区房屋价格在3500元/平方米左右，市中心区稍偏地区房价在3000元/平方米左右。
与本项目相近的江北区域性房屋价格在3500元/平方米左右。
三、销售预测
（一）项目定位
项目的主要客户群将以低端客户群体为主体，充分考虑XX区西北部失去土地的农民消费群体的需求。
本项目商品住宅与商业店铺以出售为主，商业店铺出租为辐的原则定位。
（二）竞争项目分析
目前与本项目存在有竞争趋势的楼盘主要有，遵义西路北侧，江机石正门西侧项目，珠州街东侧地块项目。
此两项目与本项目相距400～600米左右，江机厂正门西侧项目，由于其占地面积小，开发面积只有2～3万平方米，其规模没有优势，由于其地处遵义西路的西面，交通极其不便，周围500米范围商圈没有形成，生活不便。
地处珠州街东侧项目占地在70000平方米左右，可形成一个完整的社区环境，在小区品质与物业服务上有相当优势，在交通方面，小区最近处距站点也有400米远，其中区部位距站点有近1000米的距离，项目周边配套服务设施，距离较远，周边有1000米范围商圈。
本项目与上述两项目之间对比，本项目楼前就是交通站点，周边200米范围内配套服务设施齐全，有较大优势，本项目占地较小，没有相应的景观环境，物业服务上没有优势。
三个项目本年度相续开工建设，存在相互间的竞争，要改变这种状况，只有在产品上下工夫，开发不同类型的产品，以所处位置，产品的独特性，单套住宅购买压力小等优势同上述两项目竞争。
（三）区位优势
本项目所处位置处于江北地区的商业中心区的副中心区域，距江北百货大楼商业区域400米左右，地块周边正在形成化工医院为中心的新商业中心，这里去集各种商业设施，如医院、中、小型超市、农贸市场、饭店、宾馆、银行、邮政等设施，地理位置十分优越。
（四）交通优势
项目东临XX街，北临遵义路，此两条主路为XX市城市主要干道，也是江北对外主要交通通道，公交线路四能八达，产通非常快捷便利。
（五）销售预测
XX区由于工业产品密集，环境质量较差，房屋销售价格与市内楼盘相比，价格较低，很适合中低收入群体的需求，因此江北地区房屋市场一直以中低收入群体为主，价格低需求大，是江北房地产市场的一大特点。
再加上由于化工园区占地而影响到的农民，急需在江北购置房产，这两年江北的开发项目少之又少，需求产生大量积压，虽然今年开发项目开工较多，但远远满足不了中低收入群体的需求。
综上所述，本项目具有需求潜力，竞争优势明显，依托项目所处位置优势，市场销售前景广阔，住宅售价初步确定为3500元/平方米基本合理。
第四章项目选址和建设条件
一、选址情况
（一）地址及地理位置
项目建设地点位于XX市XX区XX街。
其四至为：
项目建设地点位于XX市XX区XX街号。
其四至为：
东至XX街，南至永新地产，西至朋程花园，北至遵义大厦。
项目总用地面积6935平方米。
（二）土地权属及占地面积
根据XX市国有土地使用权出让合同，XX市北泰房地产开发有限公司已办议出让方式获得XX开发大厦（宗地6935平方米）的使用权。
该用地毛地价款XX市北泰房地产公司已于2011年5月补缴清，用地性质为商业和居住。
（三）用地现状
目前，项目用地范围内，只有北侧有2006年临时建设二层小楼，一层为车库，二层为办公用房，其它均为空地。
北侧有2006年临时建设二层小楼，由于没有任何开发手续且又占有XX市北奉送房地开发有限公司土地，属违法建筑，现正落实拆迁事宜。
二、建设条件
（一）地势地貌
XX市地处东北腹地长白由脉，向松嫩平原过渡地带的松花江畔，三面临水、四周环山。
东经125°40′E～127°56′E，北纬42°31′N～44°40′N。
地貌特征；XX市有“远迎长白，近绕松花”的形势。
由于不同时期的大地构造运动，以及江河的侵蚀、剥蚀和堆积，形成了中山山区低山丘陵峡谷湖泊区河谷平原区的地貌，地势由东南向西北逐渐降低的地理景观。
本地块XX区地势平整海拔185米左右。
（二）水文地质
XX市资源丰富，物产丰饶。
土地、水利、矿产、森林、野生动植物资源均高于全国平均水平，特别是水利资源蕴藏量较大，是全国平均水平的1.8倍，是全国少有的不缺水城市之一。
XX市地下水，符合国家生活用水卫生标准和工农业生产用水要求。
本项目地质条件稳定，可以满足建筑物对周边水文地质的要求。
工程所在地区抗震防烈度为7度，对应的设计基本加速度和实际特征周期分别为0.2g和0.35g。
（三）气候
XX市的气候属于温带大陆性季风气候，四季分明。
春季干旱少雨，夏季温热多雨，秋季凉爽多晴，冬季寒冷多雪。
受地形影响气温由南向北逐渐降低。
年平均气温3.9℃，一月平均气温最低，一般在零下18℃～20℃；七月平均气温最高，一般在21℃～23℃。
全年平均降水量650～750毫米，全年日照时数一般在2300～2500小时。
特殊的气候环境使XX市形成了夏季是避暑度假胜地，冬季是冰雪旅游乐园的自然环境。
（四）市政条件
1．雨污水
XX开发大厦污水向东排入XX街路观状污水管线。
小区雨水向东排入XX街观状雨水管。
2．上水
本项目南侧一期工程已预留DN200管线与遵义路敷设DN400上水管线相接。
3．电力
本项目东侧13米为城市供电线路，本项目可直接从城市供电线路上引入。
4．燃气
本项目东侧化工医院内设有中压燃气管线，穿过XX路可引入项目。
5．电信
本项目周边有电信、联通、铁通、吉化等多条通信线路，均可接入本项目。
（五）交通条件
项目紧邻化工医院、国营饭店，周边有多条公交线路，交通十分便利。
第五章项目建设规模和建设方案
一、建设规模
（一）建筑规划
建筑物地上控制规模为29000平方米，高度不超过75米。
（二）建设规模
项目总建筑面积33000平方米，其中地上总建筑面积29000平方米，地下总建筑面积4000平方米。
二、规划建设方案
（一）设计要求
本项目根据规划要求，将建设限高在75米的高层建筑，由于地处江北商业圈，其商业设施是必不可少的，因此本项目设计要求为24层高层建筑，一、二层为商业建筑。
由于地块周边已有朋程花园小区与遵义大厦等建筑，本项目建筑要满足周边建筑的日照、卫生间距与消防的要求。
将建筑的性质定义为居住与商业综合体。
（二）停车设计
在建筑总平面设计中特别引进了地面人车分流的理念。
即来大厦办公或访问的一般车流直接通过临近小区入口的双向机动坡道到达地下一层车库，并通过车库层的门厅直达所需楼层。
除此以外的地面层公共空间均还给步行人群。
（三）建筑节能设计
项目完全按建筑节能规范的技术要求进行设计与施工。
（四）结构设计说明
结构设计要服从于整体建筑的设计概念，在保证安全的前提下，力求做到经济合理，施工方便。
本工程地下室一层，地上主楼二十四层，裙房一一二层。
基本柱网为8400×8400，柱网布置既适应建筑功能，结构跨度也比较合理。
1．工程所在地区结构设计标准
本工程所在地区抗震防烈度为7度，对应的设计基本加速度和实际特征周期分别为0.2g和0.35g。
建筑抗震设防分类为丙类；结构设计基准期为50年；结构设计使用年限为50年；建筑结构安全等级为二级；风荷载和雪荷载按50年一遇。
2．梁、板、校
本工程拟采用宽扁梁以减小结构高度，在不增加总高度的情况下，提高使用高度：
楼板采用大板结构综合效果比建好，其具有建筑平面分割变化灵活、机电专业布置方便、施工简单快捷的优点；结构柱断面拟通过对结构的处理进行控制以满足建筑需要。
3．基础
基础方案的选择不仅与建筑本身有关，还与所在地区的地质情况与地下水位等有关，选择合理的基础形式不仅对结构安全非常重要，还关系到经济合理。
对于本工程这样的深基础结构还会存在局部抗浮问题，选择合理的抗浮方法，不仅关系到抗浮效果，还关系到是否经济，这不仅与当地的水文地质情况有关，还要根据施工条件与施工运输情况综合确定。
4．特殊部位的处理
对于本工程这样一个功能较多的大型建筑物，建筑造型和建筑功能会对结构有一些特殊的要求，结构设计将通过特殊处理尽可能满足建筑要求，使建筑的整体设计更加完善。
对于本工程大跨度通廊，可采用钢结构，具体的结构布置可结合建筑造型完成，但通廊位于两栋变形不同的塔，须解决两端变形不一致结结构有影响，拟通过对支座的特殊处理解决。
对于大空间结构和大悬挑结构，需选择刚度大自重轻的结构，预应力对提高结构刚度减轻自重是比较有效的方法。
三、技术指标
表5-1项目主要技术指标表
序号
名称
技术指标
1
总用地面积（平方米）
6935
2
总建筑面积（平方米）
33000
其中：
地上
29000
地下
4000
3
总建筑高度（米）
75
4
建筑密度
30.50%
5
绿化覆盖率
35.00%
6
停车数量（辆）
200
其中：
地上
100
地下
100
四、辅助设施与公用设施
（一）给水排水设计
1．给水设计
1）本工程给水由市政给水管网供给
2）用水量及耗热量估算：
最高日用水量约为1550m3/d，生活热水负荷为2700Kw。
3）给水系统
给水系统竖向分为三个区，低区系统为地下一层至地上六层，由市政管网直供。
中区系统为六层至十一层，由地下生活不池—变频给水装置联合供水。
高区系统为十二层至二十四层，采用地下生活水池—唆频给水装置联合供水。
4）消防系统本工程消防设计包括消火栓系统，自动喷水灭火系统，水喷雾灭火系统等。
消防水量：
室外消火栓用水量30升/秒，火灾延续时间3小时；室内消火栓用水量40升/秒，火灾延续时间3小时；自动喷水灭火系统（中危险级U级）用水量22升/秒，火灾延续时间1小时；水喷雾灭火系统（发电机组）喷雾强度20升/分钟·平方米，持续喷雾时
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