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第六节工业房地产估价（★★）

知识点一：

工业房地产及其估价4特点

定义：

工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。

1．涉及行业多

进行工业房地产估价时，首先应该了解相应企业生产的一些基本知识。

2．非标准厂房多，建筑工程造价相差大

①标准厂房

标准厂房一般有标准的柱距、层高、墙体与屋顶材料与结构配件等等，同类标准厂房的工程造价相差不会太大。

②非标准厂房

工业厂房中的大部分为非标准厂房，这类厂房的跨度、柱距、梁底标高、（行车）轨顶标高、楼面荷载等等都是根据生产的不同需要而定。

因此非标准工业房地产每平方米的造价相差较大。

3．区分设备和建筑物的造价

有些工业设备的安装与建筑物（厂房）的施工是同时进行的，例如，很多设备的基座就和厂房的基础连为一体，因此估价时要注意区分厂房的价值和设备的价值。

如果估价结果中既包含了厂房的价值，又包含了设备的价值，则应在估价报告中予以说明。

4．厂房使用寿命受腐蚀性影响大

厂房的工作环境常常有腐蚀性，腐蚀性强的厂房的自然寿命会受到影响，房屋使用年限会缩短。

因此估价时要详细了解估价对象是否会受到腐蚀性影响，根据影响程度确定厂房使用年限。

知识点二：

影响工业房地产价格3因素

区位状况3方面

1．交通条件

工业企业通常需要大量运进原材料及燃料，运出产品，因此必须有便捷的交通条件，例如：

邻近公路交通干线或有符合运输条件的道路与公路干线相连，有铁路专用线进入厂区，邻近通航河道（或海岸）且有专用码头。

以上公路、铁路和水运交通条件若能同时满足两项以上则更好。

2．基础设施

工业生产对基础设施的依赖较强，当地的电力供应情况，生产用水能否满足需要，排污及污染治理的可能性，通讯条件等等，都是影响工业房地产价格的主要区位状况。

3．地理位置

有些工业生产要求对地理位置的选择具有特殊性，例如造纸需要大量排放污水，所以通常需要邻近河道且应避免污染对下游造成重大影响；化工企业则不应设在山沟里；水泥厂的附近若有煤矿和石灰矿则可减少原材料的运输距离，等等。

工业房地产的地理位置符合生产的要求是该类房地产的显著特点。

实物状况3方面

1．用地面积与形状

厂区用地面积大小应该合理，面积太小无法满足生产需要，太大则多出的部分并不能增加房地产的价值，但有时要考虑厂区扩建预留用地。

2．地质条件和水文条件

厂区用地的地质条件应满足厂房建设和材料堆放场地对土质、承载力的要求；当地水文条件应满足厂区建设和生产的要求，

3．房地产用途

在进行工业房地产抵押、清算、兼并等目的估价时，由于房地产的用途可能发生改变，因此要考虑该房地产改作其他用途以及用于其他产品生产的可能性。

权益状况

知识点三：

工业房地产估价的常用方法

（一）成本法

（二）市场法

工业房地产通常缺少同类房地产的交易实例，特别是非标准厂房，更不易在同8一供需圈内找到符合条件的可比实例，所以一般不具备采用市场法估价的条件。

但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，这些标准厂房的租售实例（特别是出租实例）通常较多，可以考虑采用市场法估价。

【说白了，“非标不行、标的行”】

（三）收益法

如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估价，但这种剥离通常有一定的难度，特别是难以准确区分厂房和设备各自产生的收益。

知识点四：

工业房地产估价的技术路线及难点处理

工业房地产一般采用成本法估价，在利用成本法估价时，往往是将土地、地上建筑物进行分别估价，然后再将两部分价格合并处理。

土地的估价通常采用基准地价修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。

a.在地价评估时应注意：

所采用的基准地价应为当地政府近期公布的，对于有土地使用年期限制的，应考虑对地价进行年期修正。

b.对建筑物的估价时应注意：

根据建筑物的结构、用途、跨度、柱距、梁底标高、（行车）轨顶标高、楼面荷载等因素，利用当地建设工程造价定额管理部门公布的计价标准确定估价对象的工程造价。

【教材案例2－6】

××房地产估价报告

封面（略）

目录（略）

致估价委托人函（略）

注册房地产估价师声明（略）

估价假设和限制条件（略）

××保税区××厂房估价结果报告（节选）

一、估价委托人（略）

二、估价机构（略）

三、估价对象概况

估价对象为××保税区××地块及地上建筑物。

根据××有限公司提供的《国有土地使用证》（×国用（××）第××号），土地使用权人为××有限公司，坐落于××保税区××地块，用途为工矿仓储用地，使用权类型为出让，终止日期为2054年6月21日，使用权面积为13200㎡。

此证与××国房合字［××］××号《国有土地使用权有偿出让合同书》一起使用。

【纠错1】缺估价对象区位状况介绍。

【纠错2】缺少建筑物实物状况、权益状况说明。

【纠错3】未交代估价对象是否设定了他项权利、是否有共有权等。

四、估价目的

为委托人了解估价对象市场价格提供价格参考。

五、估价时点

2006年9月12日。

【纠错】2011年教材新要求：

应说明确定估价时点的理由。

六、价值定义

估价中采用公开市场价值标准，即所评估出的客观合理价格应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。

七、估价依据（略）

八、估价原则（略）

九、估价方法

估价人员在认真分析所掌握的资料并对邻近类似房地产进行实地查勘、调查后，根据估价对象的特点及本次估价目的，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，对估价对象地块拟采取基准地价修正法，对估价对象建筑物拟采取成本法进行评估。

【纠错1】缺少估价方法的定义。

【纠错2】只采用了成本法一种方法评估，（基准地价修正法是隐含在成本法中求取土地的方法，并不得做为单独的一种方法），未说明只选用一种方法的理由。

十、估价结果

估价人员经过实地查勘和严密测算，确定估价对象在估价时点的市场价值为￥25762358元（人民币贰仟伍佰柒拾陆万贰仟叁佰伍拾捌元整），单价2025元/㎡。

十一、估价人员（略）

十二、估价作业日期

2006年9月12日至2006年9月15日。

十三、估价报告使用期限

本报告使用期限为一年，自2006年9月15日至2007年9月14日止。

××保税区××厂房估价技术报告

一、估价对象实物状况描述与分析

估价对象为××保税区××地块及地上建筑物。

根据××有限公司提供的《国有土地使用证》（×国用（××）第××号），土地使用权人为××有限公司，坐落于××保税区××地块，用途为工矿仓储用地，使用权类型为出让，终止日期为2054年6月21日，使用权面积为13200㎡。

此证与××国房合字［××］××号《国有土地使用权有偿出让合同书》一起使用。

根据《建设工程规划许可证》（×城规开建字［××］第××号、×开规建［××］××号）及附件《报建审核意见书》，建设单位为××有限公司，建设项目名称为厂房工程，建设位置位于××保税区××大道北侧，建设规模详见下表：

表2－53

工程项目（用途）

幢数

层数

结构种类

占地面积（㎡）

建筑面积（㎡）

厂房

1

3

框架

12722

据实地查勘，估价对象地块南至××大道，东、西、北至相邻地块，地块形状较规则，呈长方形，地块已达“五通一平”，地上有厂房、门卫室及环保绿化设施，地面按工艺要求部分硬底强化。

据实地查勘，估价对象建筑物为一幢框架结构三层的厂房，外墙贴方形釉面砖。

其内部装修情况详见下表：

表2－54

楼层

位置

层高

用途

内部装修情况

首层

接待区

约5．5m

办公

天花板：

石膏板造型；墙面：

乳胶漆；地面：

花岗石；玻璃门，铝合金窗；管线暗装

东区

约5．5m

食堂

天花板：

铝扣吊顶；墙面：

乳胶漆，1．5m瓷片；地面：

防滑砖；铝合金窗；管线部分暗装

中区、西区

约5．5m

车间

天花板：

pvc防静电塑料；墙面：

pvc防静电塑料；地面：

pvc防静电地板；铝合金窗；烟感系统，通风系统；管线暗装

二层

全层

约4m

办公

天花板：

铝扣吊顶；墙面：

乳胶漆；地面：

抛光砖；铝合金窗；烟感系统；管线暗装

三层

全层

约4m

空置

天花板：

水泥砂浆；墙面：

乳胶漆；地面：

水泥砂浆；铝合金窗

二、估价对象权益状况描述与分析（略）

三、估价对象区位状况描述与分析（略）

四、市场背景描述与分析（略）

五、最高最佳利用分析（略）

六、估价方法适用性分析

估价人员在认真分析所掌握的资料并对邻近类似房地产进行实地查勘、调查后，根据估价对象的特点及本次估价目的，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，对估价对象地块拟采取基准地价修正法、对估价对象建筑物拟采取成本法进行评估。

①基准地价修正法即根据现行的同一用途用地基准地价，对估价对象宗地所处级别的基准地价进行交易日期、容积率、个别因素及年期修正从而求得估价对象宗地的市场价格。

②成本法即首先估算重新建造全新状态的估价对象所需的各必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，再结合成新率（综合考虑年限、实体性、功能性和经济性贬值求取）计算出估价对象的市场价格。

房地产抵押价值＝假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值－房地产估价师知悉的法定优先受偿款

【纠错1】不是抵押估价目的，不需要列出抵押价值公式。

【纠错2】未说明不采用其他方法的理由。

七、估价测算过程

1．估价对象地块市场价值的确定

基准地价修正法是根据当地最新发布的基准地价对影响地价各因素进行系数修正，得到估价对象地块在正常情况下的价格。

该基准地价的内涵为：

于估价时点2004年12月31日，土地在正常市场条件下、区域平均土地开发程度（工业五通一平）和合理容积率（工业为1）下的熟地价格。

估价对象地块所在地块工业用途网格地价为517元/㎡。

pzz＝psz×k×aw×ar×ao×ay×s＋f×s

其中   pzz—估价对象总地价；

psz—估价对象所在位置工业基准地价；

k—期日修正；

aw—临江修正系数；

ar—容积率修正系数；

ao—其他个别因素修正系数；

ay—使用年期修正系数；

f—开发程度修正；

s—宗地总面积。

①期日修正（k）

该区域基准地价于2006年公布，估价时点为2004年12月31日，该区域在这两年内工业地价有一定程度的上涨，本次评估根据同类用地总体上涨水平确定交易日期修正系数取1．10。

②临江修正（aw）

估价对象宗地不临江，故不修正，修正系数为1．00。

③容积率修正（ar）

根据委托人提供的资料显示，估价对象宗地容积率≤1，则修正系数为1．00。

【纠错】容积率修正系数确定未说明理由。

④其他个别因素修正（ao）

工业用地其他个别因素修正系数表：

区位状况调整                       表2－55

指标标准

优

较优

一般

较劣

劣

指标说明

形状规则、面积大、地形地质状况好，对外交通条件好

形状较规则、面积较大、地形地质状况良好，对外交通条件较好

形状基本规则、面积适中、地形地质状况适宜、对外交通条件能满足需要

形状不规则、面积偏小、地形地质状况较差，对外交通条件较差

形状极不规则、面积过小、地形地质状况差、对外交通条件差

修正系数

1．10～1．05

1．05～1．0

1．0

1．0～0．95

0．95～0．90

【纠错】个别因素修正未说明修正系数，打分是多少？

只列出各种情况分值，但没有评价估价对象修正系数。

⑤使用年限修正（ay）

估价对象宗地工业用地的最高出让年限为50年，剩余使用年限为47．75年，取土地报酬率为6%，则年期修正系数为：

［1－l÷（1＋6%）^47．75］÷［1－l÷（1＋6%）^50］＝0．99l95831。

【纠错】土地报酬率6%缺取值依据。

⑥开发程度修正（f）

估价对象地块红线内外已达五通一平，且地块内有环保绿化设施，地面按工艺要求部分硬底强化，价值增加40元/㎡。

估价对象宗地红线外五通、宗地红线内场地平整。

根据《城镇土地估价规程》，基准地价修正法评估宗地地价的计算公式及计算过程见下表：

估价对象宗地工业用地计算过程：

表2－56

宗地网格地价

517元/㎡

计算公式

pzz＝psz×k×aw×ar×ao×ay×s-f

计算过程

其中：

pzs—估价对象总价（元）

8342400

pss—估价对象所在位置工业网格地价（元/㎡）

517

k—期日修正

1．10

aw—临江修正系数

1．00

ar—容积率修正系数

1．00

计算过程

ao一其他个别因素修正系数

1．05

ay一使用年期修正系数

0．99195831

s一宗地总面积

13200

f一开发程度修正（元/㎡）

40

【纠错】表格中所列计算公式错误，应与p165给出的公式相同。

则估价对象地块总地价：

8342400元（取整）

单位地价：

8342400÷13200＝632（元/㎡）（取整）

注：

①由于建筑面积小于用地面积，按有关规定，采用用地面积作为地价计算依据。

2．估价对象建筑物市场价值的确定

（1）根据《××省建筑工程计价办法》、《××省建筑工程综合定额》、《××省装饰装修工程计价办法》及《××省装饰装修工程综合定额》，参考××市同类型工业厂房建筑技术经济指标及相关市场行情，根据估价对象的实际情况，土建单位造价为800元/㎡，房屋装修单位成本为200元/㎡，设备安装单位成本为100元/㎡。

建安费用＝（800＋200＋100）×12722＝13994200（元）

（2）专业费、管理费及不可预见费

根据项目费用支出情况，按建造成本的6%计算（其中专业费占2%、管理费占2%、不可预见费占2%）即839652元。

【纠错1】建造成本6%取值无依据。

【纠错2】前边交代是五通一平为熟地，不需要有基础设施建设费，但应该有公共配套设施费和其他工程费。

【纠错3】缺销售费用的计算。

（3）投资利息

假设开发期为1年，贷款利率按一年期贷款年利率6．12%测算，资金在开发期均匀投入，则投资利息为：

投资利息＝（13994200＋839652）×6．12%×1×0．5＝453916（元）

【纠错】投资利息应按复利计算。

【纠错】投资利息计算基数中缺销售费用的计算。

（4）开发利润

取利润率10%，即为1483385元。

【纠错1】开发利润是什么利润？

不同的利润基数是不同的。

【纠错2】利润率10%无取值依据。

（5）销售税费

在销售中需支付的营业税等税费为重置成本的5．65%。

则销售税费＝（13994200＋839652＋453916＋1483385）/（1－5．65%）×5．65%＝1004314（元）

【解释公式】可以设建筑物重新购建价格为v，则5．65%v＋13994200＋839652＋453916＋1483385＝v，v＝（13994200＋839652＋453916＋1483385）/（1－5．65%），销售税费＝5．65%×（13994200＋839652＋453916＋1483385）/（1－5．65%）＝1004314（元）。

【纠错】计算销售税费的基数缺销售费用。

（6）计算估价对象建筑物的市场价值

经估价人员实地查勘和相关人员介绍，估价对象建筑物于2006年3月才开始投入使用，状态接近全新，设备运行良好，完全满足使用要求，因此确定综合成新率为98%。

【纠错】综合成新率确定依据不充分，或说缺理由。

估价对象建筑物市场价值＝［

（1）＋

（2）＋（3）＋（4）＋（5）］×98%

则估价对象建筑物市场价值为17419958元，单价l369元/㎡。

3．房地产市场价值的确定

房地产市场价值＝地块市场价值＋建筑物市场价值

＝8342400＋17419958

＝25762358（元）

则估价对象房地产市场价值为25762358元，单价2025元/㎡。

八、估价结果

估价人员经过实地查勘和严密测算，确定估价对象在估价时点的市场价值为￥25762358元（人民币贰仟伍佰柒拾陆万贰仟叁佰伍拾捌元整），单价2025元/㎡。