商业地产doc中原包头市乾观缘项目市场研究报告11434m.docx
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商业地产doc中原包头市乾观缘项目市场研究报告11434m
包头市乾观缘项目市场研究报告
送呈：
包头麦格瑞置业发展有限公司
中原地产
研究结论提要
敝司根据房地产市场调研与定位的一般原理，通过对包头市宏观经济及房地产政策、房地产市场供应现状、市场需求和在售项目现状的深入调查和分析研究，最终得出结论如下：
市场部分：
Ø受全国经济高速发展的影响，包头市经济发展迅速，以人均可支配收入为基础的购买力迅速提高；
Ø房地产市场尚处于初级阶段，但发展潜力大、速度快，房价呈明显的上升趋势；
Ø包头市目前房地产住宅市场供应以普通商品住宅为主、经济适用房和高档商品房为辅，且经济适用住房，尤其是高档商品房所占比例较小；
Ø商品住宅市场供应产品良莠不齐，且售价较低，营销推广手段单一，在产品上和推广上都存在较多的市场空白；
Ø产品供应类型集中为多层和小高层住宅，别墅及高层住宅较少见；小高层住宅04年开始起步，且发展迅速，并逐步为市场所接受，而高层住宅的市场接受程度尚待验证；
Ø住宅市场需求以二次置业为主，改善居住环境是主要购买目的，单套总价30万和50万是当地居民购买力的两个重要界限；
Ø东河区的市场产品供应以价位较低的中低端产品为主，而青山区和昆都仑区的市场产品供应集中于中高端产品；
Ø高品质产品是本市最大的市场空白点，该类产品在青山区的需求量较大，不容忽视，中高端产品有较大的市场空间。
关于本案：
Ø从本项目地块特点来看，该地块是非常理想的住宅建设用地，周边绿化环境良好，附近有丽日花园等高档楼盘及青山宾馆，是人们心目中的高档社区聚集地，本案具备建中高档项目的基本条件；
Ø考虑到包头市民对高层住宅刚刚开始接触，对小高层住宅的态度尚处于开始接受到完全认可的过度阶段，但高层和小高层住宅将成为包头未来住宅市场的主流产品形式，最终将本案的产品定位确定为小高层、高层结合的中、高档项目。
本案最终定位为：
小高层与高层相结合的大型运动、健康、绿色社区
报告正文：
1宏观市场研究
1.1全国经济情况
“增长较快、效益较好、价格平稳、活力增强”，“经济运行的稳定性有所提高、发展的协调性有所改善、关键领域的改革有所突破”——这是中央工作经济会议对2005年我国经济运行的评价和表述。
据国家统计局发布的《中华人民共和国2005年国民经济和社会发展统计公报》显示，2005年我国经济运行总体质量和效益不断改善，国民经济和社会发展取得明显成效，全年国内生产总值为182321亿元，增速达到9.9%。
历年GDP及其增长速度
注：
GDP的绝对值按现价计算，增长率按可比价格计算
“十五”期间，我国经济发展迅速，国内生产总值稳步增加，经济增长率持续高位徘徊。
未来经济发展前景乐观，GDP增势明显，但受结构调整等多方面影响，增长速度稳中有降。
今年3月份中央发布的《第十一个五年规划纲要》中指出，“十一五”时期要努力保持国内生产总值年均增长7.5%，人均国内生产总值比2000年翻一番。
实现经济的平稳运行。
历年固定资产投资额及其增长速度
固定资产投资一直为经济增长贡献巨大力量，但投资过快增加容易引起整个经济的不稳定发展。
从走势图上可以很明显的看出，2001年至2003年，我国固定资产投资增速明显加快，有过热的危险。
2003年以后，国家出台相应政策进行调整，投资增速缓慢下调，有利于未来经济的稳定持续发展。
与经济增长相伴随，人民的收入稳步增加，生活水平明显提高。
“十五”期间，城镇居民人均可支配收入增长53%，恩格尔系数为36.7%，农村居民人均纯收入增长38%，恩格尔系数为45.5%，食品支出比重下降，消费结构有所改善。
历年城镇居民人均可支配收入及其增长速度
2005年我国城镇居民的人均可支配收入达到10493元，实际增长11.37%，购买能力越来越强。
历年社会消费品零售总额及其增长速度
“十五”期间，社会消费品零售额稳步增长，2005年达到67177亿元，比2001年增长56%，增加的购买力释放量有限。
历年城乡居民人民币储蓄存款余额及其增长速度
城乡居民人民币储蓄存款余额增长迅速，2005年达到141051亿元，比2001年增长91%。
城乡居民增加的收入有很大一部分用于储蓄，消费支出增长有限，消费需求有巨大的发掘潜力。
乐观的宏观经济形势，给中国房地产业的健康发展提供了重要保证和有力支持。
2005年房地产开发投资15759亿元，比上年增长19.8%。
商品房竣工面积48793万平方米，增长14.9%。
商品房销售额18080亿元。
其中，现房销售额占35.5%，期房占64.5%（该数据为初步测算数据）。
房地产建设不但是经济建设的结果，而且是经济建设的主要动力之一，通过房地产项目的建设，能拉动经济增长。
这种拉动作用体现在投资和消费两方面：
在投资方面，房地产建设必然要消耗相关各行业的产品和服务，带动其他行业的发展。
在消费方面，房地产市场的繁荣将拉动居民消费水平的增长，扩大内需。
今年年初，我国房地产业发展迅速。
第一季度累计完成房地产开发投资2793亿元，同比增长20.2%。
房地产销售逐步升温，全国商品房销售面积9459万平方米，同比增长10.2%。
商品房销售价格增势趋缓。
70个大中城市的房屋销售价格涨幅也在逐级回落，一季度是5.5%。
国家近期出台的一系列政策也有利于房地产市场正常秩序的维护和供给结构的调整，房地产市场未来发展前景良好。
1.2包头城市概况
1.2.1城市概况
包头市位于内蒙古自治区的西部，北依阴山，南临黄河，西连河套平原，东接土默特川，是国务院首批确定的十三个较大城市之一，内蒙最大的工业城市，国家重要的基础工业基地。
土地总面积27691平方公里。
辖9个旗、县、区，其中：
市区3个，分别是昆都仑区、青山区和东河区；矿区2个，白云鄂博矿区和石拐矿区；农牧业旗县区4个，土默特右旗、达尔罕茂明安联合旗、固阳县、九原区。
该地居住着蒙、汉、回、满、达翰尔、鄂伦春等31个民族，总人口210.24万（2004年末），64.80万户。
其中以汉族人居多，占总人口的93.69%。
包头属半干旱中温带大陆性季风气候。
这里景色宜人，气温适度。
绿地面积4668.92万平方米，人均绿地面积3.91万平方米，高于全国平均水平。
包头矿产资源丰富，其矿产具有种类多、储量大、品位高、分布集中、易于开采的特点。
目前开发利用的矿种主要有煤、铁、黄金、稀土、莹石、石灰岩、耐火黏土等。
白云鄂博铁矿是稀土、铌、铁、钾、氟、钛、钍等共生矿，其中稀土储量居世界第一，全球稀土消费的90%由中国提供，而中国的稀土主要来源于包头。
另外，包头的铌储量居世界第二，仅次于巴西。
包头工业经济发展较快。
从“一五”时期开始，国家在包头先后建设了包钢、一机、二机、包铝、北方重工等大型工业项目，使包头逐步成为冶金、军工基地和新发展起来的工业城市。
近年来，通过改造提升传统产业，培育引进新型产业，工业化进程明显加快。
2005年，全市规模以上工业企业达到342户，资产总额1006.14亿元，销售收入突破800亿元，是“九五”末的3.2倍。
重点骨干企业对全市工业经济拉动作用显著，包钢集团、一机集团、电业系统、包铝集团、北方重工集团等八户企业工业产值均超过了10亿元。
从规划局取得的资料显示，包头市未来规划以山、河、绿、田、园等自然要素为基础，构筑城市的生态网络系统，充分发掘城市的地域文化和工业、创业文化特色，构筑“山河绿城、草原新城”。
1.3包头宏观经济情况
1.3.1宏观经济指标
近年来包头市的现代化建设取得了巨大成就，国民经济快速发展，综合实力显著增强，人民生活水平明显改善，经济发展态势良好，综合表现如下：
包头市GDP及增长比例图
从上图中可以看出，虽然05年包头市GDP增长速度有所下降，但始终保持高位运行，远远高于全国8%的经济增长率。
政府资料显示，预计2006年全市GDP达到900亿元以上，比上年同期增长16%。
表明包头市宏观经济近年来保持着较高的稳定增长速度。
包头市2004年GDP构成：
包头市2005年GDP构成：
包头市的产业结构还比较落后，2004年，GDP中比重最大的是第二产业，占到了57.3%，其中工业占到45.45%（比2000减少8.5%），第三产业占到37.9%（比2000年增加6.3%），第一产业所占比例最小，仅为4.8%（比2000年减少3.6%）。
从中可以看出，包头市的产业结构是以工业为主，以服务性行业为辅，农业为补充。
2005年产业结构进一步调整，三次产业比重为4：
54：
42，第三产业比重增加，还有待进一步发展。
随着产业升级速度的加快和产业结构的进一步调整，包头市经济发展潜力巨大。
人均GDP及其增长速度
2005年全市人均国民生产总值达到33106元，增长速度远远高于全国平均水平，在西北部属于高收入地区。
但是包头市深居内陆，东南部地区流行的生活与消费方式尚未对包头人的生活造成冲击。
市民的消费观念相对保守，缺乏引导。
人均社会消费品零售额
2004年包头市人均社会消费品年零售额7412元，比03年上涨25.5%。
05年将维持此种增势。
消费品市场供需两旺。
居民的消费水平不断提高。
在岗职工平均工资
从在岗职工的平均工资来看，近几年包头市在岗职工的生活水平有明显的改善。
这为包头市居民生活质量的提高提供了必要的保障。
城镇居民人均可支配收入
工资收入的增加，引起可支配收入增加，可以看到2005年城镇居民人均可支配收入达到13218元，超过全国平均水平2725元。
其中青山区城镇居民人均可支配收入达到了14308元，在内蒙古自治区100多个旗县区中居首位。
随着可支配收入的增加，消费结构也随之改变，主要表现为居民用于食品的消费性支出比例（恩格尔系数）显著降低，这也表明包头市市民用于住房方面的支出能力增强。
城镇居民人均消费性支出
近几年包头市城镇居民人均消费性支出维持着较高速度的增长，表明了包头市居民消费水平上涨较快。
城乡居民年末储蓄余额
2005年包头市居民储蓄存款余额继续保持持续稳定增长，可以说包头市居民对住宅的消费能力还有较大的发掘空间，未来消费形势较为令人乐观。
城镇居民住宅建筑面积
2004年包头市的城镇居民住宅建筑面积达到25.8平方米，平均每户住宅面积68.9平方米，高于西部地区户均61.94平方米的平均水平。
从这一方面看，改善生活品质和生活环境已成为现阶段包头市居民进行住宅消费的主要目的。
总体来说，包头市的经济基础雄厚，经济稳定高速增长，人民生活水平日益提高，潜在购买力逐渐释放，未来经济形势看好。
1.3.2未来发展预测
据市计划委员会的资料表明，包头市计划未来几年GDP全年增长保持在30%以上。
促进经济增长的主要措施有：
加快工业和服务业的发展，调整产业结构，积极改善投资环境以吸引外资，继续推进对外开放以扩大出口，加大固定资产投资等。
包头市政府对2005年全市的经济发展状况持乐观的态度，据市政府工作报告预测：
2006年预计全市全年生产总值将达900亿以上,同比增长16%，经济增长仍然保持良好的势头，经济发展形势依然看好。
1.4包头房地产业发展情况
1.4.1固定资产投资情况
历年固定资产投资额
作为拉动国民经济增长的重要力量，固定资产投资在GDP中占有很大比重。
从上图中可以看出，近几年包头市固定资产投资总额快速增长，2005年达到498.8亿元，占GDP总额的六成以上。
2001年到2003年增长速度很快，03年之后由于投资基数已经达到一定的水平，增长速度趋于下降。
固定资产的稳定增长，有利于拉动国民经济的持续增长，直接促进城市基础设施的完善，改进工农业生产能力，提高人民的生活水平。
2006年全市继续加大固定资产的投入，计划全社会固定资产投资588.6亿元，增长率为18%。
加大固定资产投资将是包头市较长时期内的实施政策。
历年住宅建设新开工面积
2004年新开工面积显著增加，与03年开发商大量购置土地有关。
04年土地购置面积较03年仅略有下降，因此，预计05年的新开工面积将基本与04年持平。
这部分新开工的面积投入销售，将大大增加房地产市场的供给量，使市场竞争加剧。
1.4.2房地产开发投资情况
包头市地广人稀，其房地产业发展较晚。
在人口密度稍大的东城区，很多建筑都是几十年前苏联设计者帮助建造的，即使是住宅，也是96年地震以后才开始形成规模的出现新兴小区。
青山区和昆区的房地产业也是近几年才有较快发展。
从以下各方面数据可反映房地产业的发展情况：
房地产开发项目投资对比图
2005年房地产投资总额首次突破的30亿元关口，达到30.99亿元，比04年增长4.1%。
房地产开发投资是固定资产的重要组成部分。
它不仅作用于生产领域而且作用于消费领域。
房地产投资的增加会直接增加市场上房产的供应量，使潜在的居住需求得以释放，促进消费增长，从而间接拉动经济增长。
2000年以来，包头市房地产投资大量增加，2000年房地产投资仅为7.81亿元。
截至2005年，房地产投资额增长到30.99亿元（占全年GDP的4%），比上年上升4.0%，房地产开发企业发展到206家。
2004年房地产开发企业（单位）投资完成额（按用途分）
投资用途
住宅
办公楼
商业用房
其他
合计
商品
住宅
经济适用房
合计
投资额
（万元）
167320
34232
201552
7435
84285
4611
297883
所占比例
（%）
56.17
11.49
67.66
2.50
28.29
1.55
100
从上表可以看出2004年不同用途的房地产投资情况。
住宅投资约占到全部投资额的7成，其中商品住宅投资比经济适用房投资高44.68%，而办公楼、商业用房及其他用途投资占到总投资的30%以上。
可见包头市房地产投资以住宅（包括商品住宅、经济适用房）投资为主，商品住宅投资比重大。
1.4.3土地开发面积
历年土地购置面积
2003年、2004年连续两年，包头市土地购置面积都在90万平米以上，04年的购置面积略有下降。
开发商对土地的需求比较强烈。
历年房地产土地开发面积
02年、03年、04年连续三年包头市的房地产土地开发面积小幅稳定增长。
2005年包头市房地产开发建设规模增长强劲。
房管局的资料表明，2005年房地产开发建设规模达到377.12万平方米，与04年开发建设量303.4万平方米相比，增加了73.72万平米，增幅为24.3%。
2006年承接05年的良好态势，继续保持强劲的发展势头。
1至3月份全市房地产开发建设规模达到33.57万平方米，同比增长174.7%，其中住宅建设规模约为23.31万平方米，同比增长114.5%。
房屋新开工面积为21.68万平方米，同比增长77.4%，其中，住宅新开工面积为20.99万平方米，同比增长93.1%。
房屋竣工面积3.22万平方米，其中住宅竣工面积0.23万平方米。
1.4.4房地产住宅开发情况
2005年房地产开发情况（单位：
万平方米）
按用途分类
住宅
其他类型
合计
建设规模
278.51
98.61
377.12
新开工面积
141.1
38.56
179.66
竣工面积
151.33
52.82
204.15
从以上表中可以看出：
2005年包头市房屋建设规模达到了377.12万平米，其中住宅占73.9%；在全部施工面积中，新开工面积为179.66万平米。
住宅占78.5%；全年竣工面积达到了151.33万平米，住宅占74.1%。
住宅在整个房地产开发中占有重要位置，也是未来开发建设的热点。
据包头市房管局局长李丹夫介绍，2006年全市房地产开发项目约76个，开发建设规模达370万平方米左右，总投资额将超过32亿元，这为房地产业发展创造了良好的市场条件。
2005年房地产开发建设中住宅类型比例
从以上2005年房地产开发建设中住宅类型比例图可看出包头市住宅的供应结构。
普通商品房占到住房总供应量的78%，普通商品房加上经济适用房的总供应量占住宅总体的95%。
高档商品房供应量有限，仅占到5%。
1.4.5销售情况
历年商品住宅销售面积
2003年，包头市商品住宅年销售面积接近100万平方米，04年达到125.22万平米，上涨26.42%，市场供需两旺。
新建商品房屋销售面积
从上表可以看出2005年包头市房地产宏观需求市场情况：
2001年到2005年，新建商品房销售面积变化不大，在105万平方米左右上下波动。
05年新建商品房销售面积为106.36万平方米，成交12217套，成交金额为14.93亿元，分别比2004年增加了3.75%、8.51%和22.47%，市场需求较为平稳。
房价的上涨很快就被市场消化，对需求的抑制作用非常有限。
存量房销售面积
包头市存量房交易在2004年有大幅增加，增幅达到68.8%，2005年成交面积少量增加，为95.68万平方米，成交11462套。
对新建商品房销售基本不形成冲击。
2005年商品住宅空置面积约为37.2万平方米，比2004年减少17.5万平方米，商品住宅空置率明显下降（由04年的10.17%下降为6%）。
目前，包头市商品住宅空置绝大多数集中在1-3年期的合理存量空间，03年04年青山区的空置率较高，主要是由于供应量较大的大连新型住宅小区没有预售造成的。
随着该小区楼盘竣工和现房销售，青山区的住宅空置率明显下降。
由此可见：
✧包头市2005年商品房销售面积（实际销售面积加预售面积）为106.36万平方米。
销售量比较稳定，没有出现大的波动。
✧存量房销售面积小幅增长，平均价格略有上涨，对新建商品房销售不构成冲击。
市场供需基本平衡，2005年包头市空置面积占销售面积的35%，今后两年的空置比例会进一步下降。
1.4.6商品住宅价格情况
2005年新建商品房价格
包头市新建商品房价格呈逐年上升的趋势，但是目前的总体水平还较低，每平方米的平均售价仅为1420元，比04年上涨5.2%，值得注意的是这个数字是全市的平均水平，部分房价上涨比较缓慢的地区会使全市平均的新建商品房售价增长额降低。
据包头市房管局局长李丹夫介绍，受土地供应趋紧、建筑材料价格攀升、拆迁补偿费用提高等影响，全市房价有所上涨。
市四区，尤其是青山区、昆区的房价上涨幅度要高于全市的平均水平，均价1645元/平方米。
尽管如此，与呼和浩特市（住宅均价2475元／平方米）、鄂尔多斯市（住宅均价1625元／平方米）等周边城市的房价相比，包头市房价基数较低，涨幅合理，基本不存在泡沫，有一定继续上涨的空间。
1.5城市市政基础设施
1.5.1城市基建投入
“十五”期间，包头市坚持统一规划、分级建设，调动各方面的积极性，多渠道筹措资金，不断完善城市功能，进一步提升了城市形象和品位。
城市基础设施建设投资累计完成350亿元，实施了城市景观绿化、亮化、美化和道路、城市出入口、地下管网改造等建设工程。
道路完好率由“九五”末的不足40%提高到90%以上，路灯装置率由55%提高到76%，建成区绿化覆盖率由30.2%提高到35%，人均公共绿地面积由7.1平方米提高到10.6平方米。
建成了北绕城高速公路、机场高速公路等一批重点项目，全市乡际油路（水泥路）通达率达到84%。
经过大力投入，包头市市容市貌有了明显改观，城市基础设施水平得到提高，给城市房地产建设带来了新的机遇和开发条件。
1.5.2市政配套情况
✧城市环境
包头市市区有五个：
东河区、九原区、昆都仑区、青山区、稀土高新区。
其中昆区与青山区相邻，两者的环境和经济发展水平比较类似，属于“新区”。
东河区是包头的老城区，与其余两区遥遥相望，中间隔着包头的肺——成吉思汗草原。
由于是老城区，东河的很多建筑设施比较陈旧，环境不好，人口密度比起另外两个城区稍大一些；居民的收入水平偏低。
而青、昆两区，建设时间相对较晚，环境较好，包钢、一机、二机等效益较好的工业企业也集中在这两个区。
居民的收入水平相对较高。
这里也是新建住宅区比较集中的地区，自然环境好，是包头人心中的“富人区”。
这几年包头市政府开始着手实施了饮水健康、空气清洁、环境安全、生态恢复四大工程。
在全市工业经济大幅增长的同时，有效控制环境污染，万元生产总值工业废水排放量由27.3吨降低到6.4吨，大气氟化物排放量由4148吨降低到1763吨，烟尘控制区面积由70.5平方公里增加到148.8平方公里。
2005年全市空气质量二级以上良好天数达到256天，比开始实施空气质量日报的2003年增加了146天。
先后荣获迪拜国际改善居住环境最佳范例奖、联合国人居奖、中华环境奖和国家园林城市称号。
城市环境的优化，有利于房地产开发。
✧市政交通
包头市区市政配套比较完善，道路宽阔，公交车交通条件良好。
能够基本满足城市居民交通出行的需要。
由于包头市三个主要市区的地理位置差异，道路情况也比较特殊。
青山区整体倾斜，该地区的道路基本是向西北或西南倾斜。
如文华路和呼得木林大街。
昆都仑区的道路比较规整，团结大街、钢铁大街、友谊大街平行从该区穿过。
建设路穿过九原区将东河与青、昆二区连接在一起。
与建设路相通的巴彦塔拉大街斜穿东河区，是该地区的主要街道之一。
2004年，包头市对连接市四区的建设路、钢铁大街、友谊大街、团结大街、西脑包大街、环城路、文化路、呼德木林大街等39条主要干道进行了修建、翻新、拓宽，2005年，包头市新建、改造道路工程125项，总面积400万平方米，其中新建改造道路面积232万平方米，便道铺装168万平方米。
市规划局的资料显示，包头市未来将全面建设“七纵十横”城市道路主骨架网络；其中城市快速道路网络布局为“四横四纵”的方格网状结构。
四横：
国道G110城区段、校园南路－哈屯高勒路－巴彦塔拉路、南部规划路（通往萨拉齐辅城）、机场快速路；四纵：
哈德门沟规划路、宋昭公路（城区段）、国道G120（城区段）、电厂西路。
这八条路主要沟通中心城与辅城及各组团之间的联系。
这些道路的建成可以大大改善城市交通条件。
✧配套设施
据了解，包头市区内由于拥有大量企业、市级和地方政府机关等单位，建设时间较早，已经形成较完善的配套体系，供水、供电、供暖、天然气、电信等配套设施能满足市民的需求，另外购物、教育、娱乐、体育、邮局、银行、等生活设施也初步具备。
虽然本项目周边没有大型的娱乐场所和超市，但是便捷的交通可以很好的弥补这一缺陷（驱车从本项目到繁华的钢铁大街仅需5分钟）。
总之，包头市市区城市环境良好，市政配套基本能满足需要。
由于城市分区明显，各区域边缘离市中心繁华区域不过几公里，可以借用到市中心的一些公用配套，因此不存在明显的区域性。
1.5.3未来城市发展
政府将进一步加大基建投入。
近日，自治区发改委下达了2006年预算内基本建设投资计划，安排给包头市预算内基建投资计划资金1575万元。
主干道的翻新、拓宽，公路网的建设等会使包头市区的环境、基础设施、生活配套等方面的完善，包头市的房地产业开发环境也将更广阔。
市政设施建设重点包括：
绿化率达到25%以上，道路绿地率达到100%，
1.6产业政策分析
1.6.1全国
房地产业是我国新发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持整个经济平稳较快增长和全面建设小康社会目标的实现。
因此，房地产业的发展一直受到中央和各界人士的热切关注，房地产行业本身受政策影响较大。
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