修改版万达中心古老城市的商务新起点.docx
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修改版万达中心古老城市的商务新起点
【跋】
南京万达中心
古老城市的商务新起点
“钟山风雨起苍黄、虎踞龙盘慨而慷。
”这是古金陵的风骨；
“高楼万丈平地起、寸寸疆土换新装。
”这是新南京的风貌。
历史车轮滚滚向前，六朝古都蒸蒸日上！
600多平方公里城区面积，450万城镇居民……
下一步，南京将继续开疆扩土、蓬勃壮大。
青奥会、金融亚中心、十二五13100亿投资
2011发展年，古城南京呼唤商务新起点。
这美好蓝图的第一滴墨，落笔南京万达中心——
一个有能力牵动城市高端商务汇集的强力引擎
【第一版】（稿一）
南京发展大提速呼唤商务新起点
万达中心领衔南京新贵商务区
对城市发展而言，“破旧立新”是永恒的真理。
根据南京十二五规划，在2011-2015的五年间，南京将组织实施八大工程，360个左右重大项目，计划投资13100亿元左右。
其中在新城打造及城市功能品质提升方面预计投资近3900亿元——南京发展速度空前，在目前的城市格局之下寻找最具发展潜力的“商务新起点”，已经成为当务之急。
三大机遇助力南京城市商务需求与日俱增
十二五期间，南京约13100亿的投资总额稳居全国各城市前列。
大规模投资以及随之而来的跨越式发展，对城市的商务功能提出了更高的标准和要求。
要想承载起这些投资，必须在新街口以外，有一个高端的新贵商务区承担起城市较大部分的商务功能。
这不仅是蓝图的一部分，更是城市发展的需要。
此外，青奥会的召开意味着南京将从此加入北京、广州，跻身举办过国际性体育盛事的中国城市之列，让南京在迈向国际化大都市的路上再进一程。
高规格的盛事，也在呼唤南京亮出自己的新起点，同时也考验金陵古城能否在较短的时间内崛起一个具有国际化高度的全新商务中心。
再者，全球性金融危机之后，长三角凭借稳定的抗风险能力，巩固了在国际上的经济地位。
据统计，早在2009年，江浙沪生产总值就已经高达71794亿元，长三角GDP首次超过1万亿美元，成为世界第十一大经济体。
而南京更是被定位为“金融亚中心”。
这也是继上海之后，长三角地区打造的另一大国际化金融都市。
商务中心的发展也极有可能成为城市发展的重点。
新南京寻找新起点商务中心落子何处？
机遇空前，南京在呼唤一个新的起点。
但问题在于，究竟哪里才是最具成长力的“新贵之地”？
怎样强大的商务体，才能拥有汇聚城市高端商务的向心力？
根据《南京市城市总体规划（2007-2030）》，我们不难发现新的城市规划与哥本哈根的“五指”模式有异曲同工之妙。
其中“江北一带，江南五指”的辐射方式惠及全南京。
“五指”以新街口老城区为掌心，五大发展轴向外延伸。
到2030年，南京6582平方公里的土地上，人口将达1260万。
新的城市规划对南京的城市功能分区也提出了新的要求，需要形成一个除新街口以外的商务功能新区，来分担城市发展的压力。
为满足打造商务区的基本条件和要求，这一高起点的商务区将定位在交通便利、配套齐全，人气旺盛，土地储备丰富的版块。
六大商务区争锋新江东强势崛起
盘点南京各大区域，主要有以下几个区可以被称之为商务区：
新街口中心商务区、珠江路商务区、山西路商务区、鼓楼商务区、河西奥体商务区、新江东商务区。
各大商务区都有一定的优势，但具备最佳发展潜力的却只有一个。
新街口已经形成气候，过度饱和的现状已经不宜再追加更多商务功能；珠江路商务区及山西路商务区目前已经拥有一定的集群效应，但却没有充足的土地储备供后续开发，很难进行高起点的全盘规划；河西则打造了新CBD的概念，南京市有关政策也表明，将把河西一带建成南京的第一商务区，但由于发展周期太长，目前河西南部奥体中心尚未聚集起大批量的人气。
新贵商务新区的头衔最重落在了唯一的潜力股——新江东商务区。
新江东位于主城核心与大河西之间的过渡带。
拥有便捷的交通、合理的人口密度，较高起点的全盘规划和良好的商务集群效应。
难怪善于审时度势的万达集团会选择在这里规划总面积达30万㎡的航母级商务体——万达中心。
【第一版】（稿二·边条）
新江东商务区六大竞争优势
交通、区位
新江东商务区位于新街口与大河西的过渡带。
拥有地铁2号线穿行而过，集庆门大街及云锦路站为新江东疏通血脉，2014年青奥会之前6号线将开通，在集庆门大街站与2号线交汇，辐射全城。
除了地铁，江东路、集庆门大街、应天大街、云锦路等交通网络的覆盖，让新江东既可在区域小环境内实现快速沟通，亦可在主城及河西之间的自如来往。
综合体、配套
占据新江东商务区核心的南京万达广场是典型的城市综合体。
其配套之齐全、规模之巨大，不仅能满足区域内的消费需求，更能辐射全市，带动城市商业气氛和商务气氛的形成。
其商务部分万达中心，则是目前南京首个立足于城市综合体之上的大型商务中心。
另外区域还有苏宁电器、华润苏果、欧尚超市、金盛装饰城等大型生活配套。
人气
新江东距新街口仅5站路，直线距离4公里，地铁用时10分钟。
从城市的最核心奔涌过来的大量人群，为区域提供了人气。
万达广场的住宅部分以及附近的枫雅居、叠彩丽庭、鹭鸣苑小区、金地名京等项目也为人流量提供了保障。
青奥会
青奥会场馆及配套基础设施建设，让位于奥体与主城核心之间的新东江占尽优势。
从国际惯例来看，举办过全球性体育盛事的城市，在经济、文化等方面都能得到质的飞跃。
价格
作为新崛起的商务区，新江东商务区在价格上比传统老商务区更有优势。
由于新江东尚有一些大型商务配套未落成，因此价值并未在价格上得到完整体现，进驻新江东商务区的成本也将较为合理。
商务集群
万达中心本身就是一个8栋楼总面积超30万平米的商务集群，它打破了传统商务区主要以单体商务建筑为主的缺陷。
另外，新江东还有苏宁银河国际社区、华润万象城、金鹰国际等大型商务体的入驻，与万达中心汇聚新江东，商务总面积将超过100万平米。
【第二版】（稿一）
南京最大30万平米商务集群骤现新江东
万达中心——为南京贡献一个新引擎
近日，记者获悉，总商务面积超过30万平米的5A级地标性商务集群——万达中心，即将在新江东盛大亮相。
这是目前南京已建成的最大规模商务集群，也是全市首家立足于城市综合体之上的大型商务中心。
气势恢宏万达中心30万平米商务集群笑傲金陵
万达中心位于新江东商圈，集庆门大街附近，占据河西CBD核心。
有地铁二号线联通新街口与大河西，区域内有集庆门大街、江东中路、应天大道、云锦路等多条主干道，可实现区域快速沟通。
万达中心紧靠公交枢纽，20多条公交线路辐射全城。
另外，集庆门大街往西接扬子江大道可连通纬七路过江隧道快速直达江北，沿江东中路往南接绕城公路可连通机场高速50分钟通达禄口机场。
交通辐射长三角，占据南京商务制高点。
项目总商务面积超过30万平米，共由8栋楼群聚而成。
其中包括1栋白金五星级酒店，由希尔顿酒店全程管理；4栋小户型SOHO精装公寓可商可住；3栋超高规格5A级写字楼以及部分底层高端商业。
8栋建筑结合江南水乡特色，以竹元素为灵感，采用天然石材幕墙、玻璃幕墙组合，打造“节节高”的硬朗外立面，全部建成后将是全球少有的5A级地标性商务集群。
万达集团某负责人公开表示：
“每个万达广场都是一个城市新中心。
万达广场把自身的发展与城市化进程紧密结合。
争取让每一座城市因为万达的存在的焕发更多的魅力。
”在南京，万达再一次兑现了这样的雄心壮志，不仅改写了江东的商务大环境，也为全南京树立起了一根新的商务标杆。
南京首例商务中心扎根城市综合体
众所周知，商务中心对配套的要求近乎严苛。
要求具备商务功能以外的餐饮、酒店、购物、休闲、居住、娱乐等综合性功能。
万达创造性地将商务中心扎根于城市综合体之上，强化在配套上的竞争力。
这样的尝试在南京尚属首次。
以酒店为例，万达希尔顿酒店的入驻意味着河西首个超五星级酒店正式落户。
酒店总建筑面积42000平米，拥有357间客房，装修奢华。
另外万达3个总面积近5万平米的大型城市广场、7000个机动车车位、30000个非机动车位也创下南京之最。
而一站式购物广场、旅游商业街、高端城市公寓等配套都远远超出了商务中心对配套的基本要求。
万达负责人表示，城市综合体是万达引进国外成功商业模式，再结合中国本土特色、城市规模、城市消费力等诸多因素，通过创新、升华而得出的第三代产品。
在商业综合体中重点突出商务中心，也是出于提升整个产品层次，形成更强劲经济拉动效应的创新考虑。
万达实力缔造南京商务新起点
大连万达集团创立于1988年，涉足商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假五大产业，总资产达1400亿。
在全国拥有万达广场近70座。
是目前亚洲最大的不动产商。
“一个万达广场，一个城市中心。
”正是这样的大气魄，让万达集团一次次创造了商业地产的神话。
在南京，万达仅靠不到一年时间，就成功打造了地标性商业项目建邺万达广场，成为江东乃至全市的商业中心。
如今，万达要通过万达中心的强力打造，缔造南京的商务新起点，也为南京再贡献一个强大的商务引擎。
万达之所以有这样的胆识，是基于优越的产品。
根据调查，南京真正意义上的5A甲级写字楼只有十多座，真正有实力、有远见、有野性的企业要想找到能与企业共同成长的高端商务场所其实并不容易。
万达中心立足新江东，通过高起点的全新规划，一次成型，贡献30万平米高品质地标性商务集群，是具有极大发展实力和潜力的稀缺资源。
凭借在自身产品、地段、交通、配套、城市规划等方面的多重优势，万达中心得以引领南京6大商务区，成为最具有指导性意义的商务坐标。
以万达中心为原点，新一轮的城市崛起已然发生。
【第二版】（稿二）
大鳄闹江东万达苏宁华润金鹰陆续抢滩
新江东商务面积将超100万平米
继万达中心落户新江东，成功打造大型商务集群之后，不少品牌开发商相继进驻打造商务中心，新江东板块迎来商务楼上市井喷。
据了解，万达中心总商务面积超过30万平米，而即将陆续上市的商务项目包括苏宁慧谷、华润万象城、金鹰国际等。
其中苏宁慧谷包含60万平米现代化的超高层科技办公群；华润则同样祭出了“大型城市综合体”概念。
四大项目总商务面积超过100万平米。
根据国内某峰会的评选，南京河西新城被评为“中国10大新地标商务区”之一。
而新江东板块的崛起不仅弥补了河西没有大型商务集群和超五星级酒店的缺陷，同时也让万达中心领衔的新江东商务区成为了南京当之无愧的“商务新起点”。
业内人士分析，体量巨大的商务体先后扎根新江东，将进一步放大商务类地产的群聚效应，带动板块形成“高规格、高起点、高品质”的商务价值高地。
【第三版】（稿一）
快报探研：
住宅受限楼市投资何去何从？
全新投资趋势看好新锐商务中心
自房地产成为主流投资渠道以来，住宅市场由于投入少、收益率高、技术含量低而备受青睐。
然而，随着房价持续走高，政策调控也一再加码。
住宅市场作为投资品的黄金时代已经一去不返。
根据最近出台的国八条细则，南京市民暂时限制购买第三套住宅。
商业地产转而成为了楼市投资的新出路。
大型开发商转战综合体
《２０１０年中国城市综合体专业研究报告》中，地产专家和业内人士认为，“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市的未来”。
这一观点也代表了南京大多数地产大鳄的想法。
据了解，南京已经有不少品牌房企蠢蠢欲动，在今年住宅市场受挫的情况下，企图复制万达模式，通过商住混合的综合体模式杀出一条血路。
不光是开发商，全球性的知名综合性地产咨询服务公司世邦魏理仕也对中国商业地产的前景给出了极为乐观的预测，世邦魏理仕最新的研究报告提到：
“目前全球经济复苏势头开始加快，虽然全球范围内大多数消费者仍保持谨慎，但中国的消费者似乎正在以前所未有的水平花费其新获得的财富，强劲的中国经济及市场基本面给予全球零售商充分理由鱼贯而入中国，未来全球商业地产市场高点将在中国。
”
然而，综合体作为功能复杂的大型项目，对开发企业的资金要求，开发、运营能力要求都非常高，失败的开发案例并不在少数，只有具备雄厚实力和充分开发经验的企业能够获得成功，在中国，这样的企业或集团并不多。
投资客瞄上商用物业
随着城市综合体的繁荣，嗅觉敏锐的温州商人也开始盯上商务市场。
据媒体报道，成都美年广场、北京柯桥万达广场、绍兴世茂江滨COSMO、武汉摩尔城、南京万达广场等城市综合体项目频现温州商人的身影，有时甚至豪掷千万抢占商务原始股。
在南京，已经成型的城市综合体数量十分有限，只有万达广场、绿地广场等少数几家，而拥有含金量和投资价值的则更加稀缺。
根据南京市网上房地产可查证的数据显示，2011年1月，南京市商业及办公用房的总销售套数为1436套，总成交面积高达112453平方米。
而这一投资方向在调控的作用下，还有继续发展的趋势。
由万达这样的品牌房企开发的商务中心，有望成为下一轮销售的热点。
新锐企业搬离老商务中心
对于正处在事业上升期的新锐企业，在办公地址的选择上，往往更加青睐能跟企业共同成长的新型商务中心。
这样的商务中心要比新街口更有价格优势，同时起点更高，配套更完善，规划较具有前瞻性。
万达中心正是这样的代表。
完善的配套、超大的体量高起点的全盘规划，都成为新锐企业的首选。
而万达中心呈现“节节高”的硬朗外立面更是给人以高速发展，快速成长的寓意。
专家认为，中国的地产界惯用“低开高走”的方式。
随着销售进度的推进，后续房源的价格将更有可能上涨，下跌的可能性极小。
同样，在商业地产打造出炉的前期，往往是价值的原始股，租金售价都会相对便宜。
而随着配套的日渐完善，价值得到完整的体现之后，价格也将水涨船高。
如果能够选择在开发前期以较为合理的价格入驻，与世界级的企业品牌为伍，对企业未来的发展定会大有裨益，轻松赢在起跑线。
万达中心领袖级企业的选择
坐拥高端商务配套，超高层甲级写字楼林立，超五星级酒店，万达品牌堪称城市运营商，大型城市综合体助力……这些优势几乎成为了一些领袖级企业争相进驻万达商务中心的理由。
目前，已经有包括希尔顿大酒店、万千百货、万达国际影城等在内的一线品牌企业入驻。
在新规划的城市功能板块抢滩市场，已经成为了领袖级企业的一种惯性。
因为往往最新的规划，同时也是最符合时代发展预期的规划。
万达中心占据河西最具含金量的商务区中核位置，对于瞄准万达的企业来说，目前正面临着前所未有的机遇：
河西写字楼数量繁多，但品质参差不齐，难于甄别其真正的价值潜力。
且由于建设周期不一样，很难在短期内享受到实际的配套利好。
而万达中心则是迅速上市，迅速消化，迅速变现的原始股。
随着万达广场各项配套的陆续完善，周边其他商务中心的落成，更多具有前瞻性的企业将瓜分立足万达的席位。
【第四版】
专家畅谈新商务中心投资
万达中心“5A级地标性商务集群”暗合权威投资攻略
如何在南京新一轮商务中心投资潮中寻找最佳机遇？
《金楼市》特地请教了南京问策商业管理顾问有限公司总经理苏晓晴先生以及戴德梁行南京分公司经理陈永超。
“国际化”南京缺乏高端商务楼
《金楼市》：
国内商务中心崛起的过程一般是怎样的？
苏晓晴：
中国的状况跟西方不同，西方可能是靠工业化拉动城市发展，但中国的商务中心发展很大程度上依赖房地产。
也就是说，一些有影响力的商务项目的成功打造，将极有可能推动该地区商务市场的发展。
《金楼市》：
目前南京市的商务楼市场处于一个什么样的发展阶段？
苏晓晴：
南京的发展状况还不错。
现在南京不是要打造“金融亚中心”吗？
已经有一些投资客瞄准了南京市场，南京的商务楼也有可能迎来一定的升温。
《金楼市》：
在南京一些商务中心的发展中，您有没有注意到一些困境？
苏晓晴：
市场的投资需求还是蛮大的，但是很多写字楼在运营管理上的不到位使得项目品质大打折扣。
目前中低端的产品比较多，综合性的大型商务体比较稀缺。
我就有个朋友，想在南京投资写字楼，可是最后竟然买不到。
不是没有房源，而是对大部分项目的物业管理都太不满意了。
新区域“孵化”南京新商务中心
《金楼市》：
一般来说，什么样的人群或企业会选择进驻大型的商务中心？
苏晓晴：
境外的公司居多一些，包括一些跨国公司，他们会比较倾向于选择大型的商务中心，本土企业则相对比较少。
另外从行业差异来看，金融、置业等行业对商务楼的品质要求也会相对比较高，更有可能选择高品质的商务中心。
《金楼市》：
南京哪些区域比较适合打造商务中心？
苏晓晴：
鼓楼是比较好的区域，因为有高端项目在，紫峰大厦的拉动效果非常明显；其次就是河西，虽然目前河西人气稍显不足，但经历过一定的发展周期后会有所改变，而且现在位于交接地带的江东地区，人气已经开始聚集。
商务楼空置率不低但需求也大
《金楼市》：
近年来南京商务写字楼的上市情况怎么样？
据说空置率很高？
陈永超：
南京市场说大不大，所以一旦有项目入市，就会推高空置率，但是这只是暂时现象，目前需求量还是很充分的。
我们戴德梁行特别注意到一点，全球金融危机之后，南京市场的需求已经在开始逐渐恢复。
《金楼市》：
怎么看待商务写字楼的市场前景？
陈永超：
新政之下，会有一大部分瞄准住宅市场的资金流入，前景比较乐观。
苏晓晴：
商务产品投资的难度介于住宅和商业之间，它比商业要简单，但却比住宅要更复杂。
以前住宅首付低，利率低，导致大部分人倾向于投资住宅，现在贷款政策变化，商务楼首付低于二套房，而且不限购买套数。
所以不少客户开始大量关注商务楼的投资。
选择投资商务中心可看四大条件
《金楼市》：
怎样的商务区有可能成为未来的新商务中心？
苏晓晴：
打造商务中心需要满足以下四个条件：
第一，要位于交通要塞，交通承载能力强。
如果都像新街口一样，开车比走路还慢，没有地方停车那肯定是不行的，商务区讲究效率；第二，地区配套要丰富，能满足各种需求，比如商务之余的餐饮、娱乐、居住等；第三，要有群聚效应，单靠一个商务体也不可能形成具备强大的商务功能，影响力也有限，最好是有大量的高品质商务楼聚集；第四，要靠近行政中心。
《金楼市》：
选择什么样的商务项目更能保值增值？
苏晓晴：
首选肯定是新贵商务中心，也就是说项目所在的位置要满足上面提到的四个条件；其次我建议选择城市综合体，更具有保值增值作用；再者就是物业管理公司的品牌，一定要选择有保障的大品牌，因为这直接关系到你以后的出手和出租，如果物业差，是不太可能有人愿意接盘的；最后大家应该对租售比进行一个考量，远期的我们没办法预见，但至少3-5年之内，租售比要比较理想才行。
《金楼市》：
具体如何对收益进行衡量？
苏晓晴：
其实在国际国内都一样，投资商务楼，收益基本上是由两部分构成，第一部分是物业本身的增值，正常情况下每年的增幅大概在5%-6%，国内的情况要更乐观；第二要看每年的租金收益，可以由租售比来衡量，两部分相加就是总收益。
（快报记者肖文武）
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