某市经济适用住房项目可行性研究报告.docx
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某市经济适用住房项目可行性研究报告
某市经济适用住房项目可行性研究报告
财务评价附表：
附表1：
项目总投资估算表
附表2：
投资使用计划与资金筹措表
附图：
附图1：
河滨北路经济适用住房项目地理位置示意图
附图2：
河滨北路经济适用住房项目规划设计图
第1章总论
1.1项目名称
项目名称：
某河滨北路经济适用住房项目项目
1.2业主名称、法定地址
业主名称：
某市经济适用房发展中心
法定地址：
某市经济开发区
1.3项目概况
1.3.1项目基本信息
项目名称：
某河滨北路经济适用住房项目项目
建设单位：
某市经济适用房发展中心
建设地点：
某市某镇河滨北路北侧、羊角山路西侧
规划用途：
拆迁安置
项目建设期：
1年
项目总投资：
3845万元
1.3.2项目用地
本项目用地面积为12200平方米，计18亩。
该地块位于项目建设地点位于某镇河滨北路北侧、羊角山路西侧，该地块为净地，周围交通便利，已具备开发条件。
1.3.3项目建设规模及建设内容
项目用地面积18亩，主要用于建设经济适用房，总建筑面积17600m2，其中住宅面积16500m2，配套用房面积：
1100㎡。
主要建设多层住宅楼6栋（分为4+1F和6+1F），配套建设供电、给排水、道路、绿化等公用工程。
1.3.4项目总投资及资金筹措方案
本项目总投资3845万元，全部由项目建设单位自筹解决。
投资使用计划相见附表2。
1.4项目建设背景
该经济适用住房项目是市委、市政府进一步改善民生、促进经济增长、保持社会和谐稳定的重要举措，也是完善我市分层次、多渠道、成系统的住房保障工作的重要内容，该项目的建设对改善我市城市中低收入住房困难家庭的住房难问题、改善生活质量具有重要意义。
1.5报告编制依据、研究范围
1.5.1编制依据
国家发改委《产业结构调整指导目录（2005年本）》
国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》
建设部《房地产开发项目经济评价方法》
国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》
《某市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》
《某市住房建设规划（2006-2010）》
建设单位提供的相关资料
1.5.2主要研究范围
本研究工作范围主要是项目建设背景，项目建设条件，项目工程建设方案，环境、节能、投资分析，项目社会效益，可行性研究结论与建议等。
1.6主要技术经济指标
主要技术经济指标见表1-3。
表1-3项目主要技术经济指标
序号
项目
单位
指标
备注
1
总用地面积
m2
12200
2
总建筑面积
m2
17600
2.1
其中：
住宅
m2
16500
2.2
商业
m2
1100
3
建筑密度
%
24
4
容积率
1.44
5
绿化率
%
35
6
总户数
户
220
7
总投资
万元
3845
8
项目开发期
年
1年
1.7主要结论与建议
1.7.1主要研究结论
（1）本项目是市委、市政府进一步改善民生、促进经济增长、保持社会和谐稳定的重要举措。
项目建设内容符合有关产业政策和地区发展规划。
本项目对规划某建设、生态环境改善以及保民生、保社会稳定具有积极意义。
（2）项目建设地点位于某镇河滨北路北侧、羊角山路西侧，项目用地符合某市某镇土地利用规划要求和规定。
（3）项目严格执行建筑节能相关规范设计要求，在设计中采取节能措施，建筑节能可达50%以上。
（4）根据地块地形特殊情况建设配套用房，配套用房产生收益将用于补贴小区以后物业管理及其他管理费用。
（5）本项目总用地面积18亩，总建筑面积17600m2，其中住宅面积16500m2。
设计容积率1.44，土地利用率较高。
（6）项目建设期暂定1年，项目总投资为3845万元，所需资金全部由建设单位自筹。
1.7.2建议
（1）建议项目建设单位加强与有关部门的协调，进一步调整完善方案，确保项目建设顺利实施。
（2）为确保本项目尽快顺利进行，必须抓紧项目的前期工作，并落实建设所需资金。
在保证项目建设质量前提下，尽可能压缩工期，争取早日完工。
第2章项目发展规划、产业政策相符性分析
2.1某市发展规划
2.1.1分析依据
《某市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》（句政发（2003）14号）；
《某市住房建设规划（2006-2010）》（句政发（2007）1号）；
《某市城市总体规划（2005-2020）》
2.1.2城市性质
南京都市圈最佳人居环境地区，长三角重要的生态、人文和休闲旅游城市，江苏省沿江地区以轻型工业为特色的制造业基地。
2.1.3某市经济和社会发展规划
2.1.3.1发展思路
以“融入南京，跨越发展”为指导思想，以经济和载体建设为中心，以基本实现现代化为根本目标，把握住南京都市圈功能与产业结构调整的机遇，发挥某的各项优势，加快推进三个进程（农业现代化、新型工业化、城乡一体化进程），实施六大战略（接轨核心、科教兴市、双轮驱动、农业产业化、旅游经济、生态立市），实现两个提高（经济综合实力和人民生活水平、质量的提高），立足“新苏南”，实现新跨越，推进全市经济社会、物质文明和精神文明全面可持续发展。
2.1.3.2发展战略
1．接轨核心：
强化与南京市的城际联动发展，密切交通联系，深化产业合作，做强做优旅游、居住等服务功能，在水电等区域基础设施上与南京有机衔接。
2．科教兴市：
充分借用南京科技力量与环境，推进各行业的技术创新，加强传统行业的高新技术化，强化科技、经济结合的中介环境，提高全民受教育程度。
3．双轮驱动：
大力发展民营经济和外向型经济，推进民营经济由量的扩张向质的提高转变，推动全市经济广泛深入地参与国际分工、合作和竞争，坚持“三外”齐上。
4．农业产业化：
实现农业大市向农业强市的转变，促进农业向生态化、规模化、现代化方向发展，提高农民进入市场的组织程度，大力推进以科技服务和信息服务为重点的社会化服务体系建设，提高农业科技进步率，大力扶持和壮大农产品加工、流通企业。
5．旅游经济：
立足旅游资源优势，积极开拓旅游市场，完善各项配套服务，主动参与南京、镇江等大城市旅游体系，着力形成区域大旅游格局，努力把旅游业培育成全市经济的支柱产业和第三产业的龙头。
6．生态立市：
严格保护山林、水体等宝贵的生态资源和丰富的风景资源，城镇建设、经济发展不突破土地、能源、环境等资源的合理容量，积极维护区域生态平衡：
确立环保优先的原则，发展循环经济，推行清洁生产，降低能源消耗，逐步形成低消耗、低排放、高效益的可持续经济增长模式，实现人口、资源、环境协调发展。
2.1.4某市“十一五”经济和社会发展总体目标
综合实力显著增强，经济社会结构明显优化，科技进步对经济增长贡献不断增强；城市化进程进一步加快，社会保障体系比较健全，社会就业充分，人民过上更加富足的生活；环境质量明显优化，自然资源得到有效保护，环境污染得到有效控制；实现要素市场、产业发展、重大基础设施建设、环境保护和城乡空间发展的最优化，将某建设成为经济繁荣、科教进步、社会和谐、环境优美、法制健全、人民生活殷实的现代化中等城市。
分阶段目标：
1、近期（2005年~2010年）
GDP年均增长15％，至2010年总量达到220亿元，人均GDP达到34000元左右，三次产业结构预期调整为5：
55：
40。
2．远期（2011年~2020年）
GDP年均增长12％，至2020年总量达到680亿元，人均GDP达到93000元左右，三次产业结构预期调整为4：
52：
44。
本项目的实施将全面发挥地块的区位优势，加快推进城乡一体化进程，全力打造南京都市圈最佳人居环境，促进房地产业的又好又快的发展。
项目建设对城市基础设施建设、国民经济发展、固定资产投资增加有贡献，项目建设有利于强化某经济开发区管理委员会黄梅片区与某城区以及某经济开发区管理委员会的联动发展、密切交通联系，协调产业发展，做强做优旅游、居住等服务功能，在水、电等区域基础设施上与城区有机衔接。
项目符合鼓励住宅开发政策指向，对增加某城镇居民人均住宅面积有帮助，对提高某市城镇居民生活水平大有益处。
选址区域属城镇规划建设范围。
2.1.5某市住房建设规划（2006-2010）
根据《某市住房建设规划（2006-2010）》分析，至2005年底，某市城市住房总面积为489.45万平方米，其中，通过基本建设及更新改造方式建造住房（含政府兴建政策性住房）146.84万平方米，通过房地产开发方式建造商品住房293.67万平方米，通过其他方式建造住房48.94万平方米，按照《某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，2010年规划区常住人口达到20万，人均住房面积约36平方米，规划期内（2006-2010），规划区住房总需求为250万平方米。
根据“十一五”期末某市不同收入水平家庭结构比例，规划期内，应建设经济适用房25万平方米，建设商品住房225万平方米（含城中村改造住房19万平方米）。
某市“十一五”期间住房建设年度计划及住宅用地年度实施计划见下表。
表2-1某市“十一五”期间住房建设年度计划（单位：
万平方米）
年度
商品住房
政策性住房
合计
新建商品住房
城中村改造
2006
52
2
6
60
2007
51
3
6
60
2008
35.5
5
4.5
45
2009
35.5
5
4.5
45
2010
32
4
4
40
合计
206
19
25
250
表2-2某市“十一五”期间住宅用地年度实施计划（单位：
平方公里）
年度
商品住房用地
政策性住房用地
2006
0.49
0.05
2007
0.49
0.05
2008
0.37
0.04
2009
0.37
0.04
2010
0.33
0.03
合计
2.05
0.21
某市政府的5年规划为某市房地产行业的健康发展开拓了广阔的发展空间。
2.2产业政策分析
近年来，由于房产市场发展过快过热，建设部、国家发改委等七部委发布了一系列稳定住房价格工作的意见:
1、强化规划调控，改善住房供应结构；
2、加大土地供应调控力度，严格土地管理；
3、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；
4、加强房地产信贷管理，防范金融风险；
5、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费；
6、加强经济适用房建设，完善廉租房制度；
7、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；
8、加强市场监测，完善市场信息披露制度。
2.2.1严禁炒地、转让期房，遏制投机炒作行为、稳定住房价格
1、严禁转让“期房”，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。
2、年内卖房征营业税
3、依法制止“炒地”
4、二手房交易征收所得税
2.2.2鼓励支持普通百姓自住住房需求
1、加强政策性住房建设
加强经济适用房建设，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实降低开发建设成本，建设单位利润要控制在3%以内。
2．政策性住房享受优惠条件
享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：
容积率在1.0以下、单套建筑面积在90平方米以下、低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
3．限定了地方调控范围
各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。
允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。
各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案。
2.2.3完善城镇廉租房制度，保障低收入者住房需求
城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级人民政府对市（区）、县人民政府工作的目标责任制管理，省、自治区、直辖市相关部门要加强监督检查。
住房是一种必需品，它不可能通过完全市场竞争达到供求均衡；而且，住房是人的一项基本权利，保障人的住房权利是政府的责任。
当前，个别地方最低收入家庭基本住房需求不能得到应有保障，一个重要原因是住房保障体系不健全。
因此，完善城镇廉租房制度就显得尤为迫切。
2.2.4严格中介机构市场准入，加强市场监测，完善市场信息披露制度
要严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，依法严肃查处违法违规销售行为。
对虚构买卖合同，囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积控制性项目建设要求的，当地房地产主管部门要将以上行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。
对一些情节严重、性质恶劣的，建设部会同有有关部门要及时依法从严查处，并向社会公布。
房地产市场存在严重的信息不对称，这些政策措施的出台，目的在于给老百姓创造一个透明有序的房地产市场。
只有不断加强房地产市场信息系统建设，提高各类房地产市场的透明度，逐步形成反映房地产真实供求关系的房地产价格，才能更好地发挥市场功能，改善投资结构，引导合理需求。
去年以来，全国各大中城市房产市场逐渐变冷，商品房价格涨幅大幅下降，商品房空置面积达1.3亿平方米，同比增长8.7%。
去年下半年以来，中国大部分地区房地产市场已先后进入调整期和转型期，房地产市场已逐步由狂热转向理性，宏观调控控制房地产市场价格上涨过快的目标已经显现。
不过，在美国次贷危机、国内宏观经济步入调整期等因素影响下，中国房地产市场出现较快下行趋势，市场信心明显不足，市场不确定性增加，政府稳定房地产市场的压力徒增。
短短时间内，二十几个大中城市已着手“救市”，并且“救市”规模迅速扩大中小城市，同时，中央政府也抛出了一系列稳定房产市场的宏观调控政策。
随着今年房地产市场价格上涨过快的实际情况，国家目前也出台了一系列政策，使房地产价格上涨过快的情况得到遏制。
2.3项目与区域发展规划相符性分析
2.3.1依据
详见2.1节某市发展规划依据文件。
2.3.2项目与区域发展规划相符性分析
本项目主要是建设经济适用房，位于某镇河滨北路北侧、羊角山路西侧，用于改善我市城市中低收入住房困难家庭的住房难问题、改善生活质量，因此：
（1）项目符合《某市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》：
“‘十一五’期间，房地产施工面积250万平方米，竣工面积200万平方米。
合理满足中低收入阶层需要，加大经济适用房和安居工程建设力度，降低农民进城门槛”的发展要求。
（2）项目符合某市市委、市政府改善民生、促进经济增长、保持社会和谐稳定的重要举措，也是完善我市分层次、多渠道、成系统的住房保障工作的重要内容的职能规划要求。
项目所在区域位于某镇河滨北路北侧、羊角山路西侧，土地规划为居住用地，符合土地利用规划的要求。
项目建设经济适用房，符合“合理配套，有计划的安排经济适用房、廉租房、普通商品房建设”的居住用地发展的引导与控制要求。
2.4项目与产业政策相符性分析
2.4.1依据
《产业结构调整指导目录（2005年本）》（国家发改委第40号令）
2.4.2项目与产业政策相符性分析
本项目主要是建设经济适用房，位于某镇河滨北路北侧、羊角山路西侧，用于改善我市城市中低收入住房困难家庭的住房难问题、改善生活质量，对开发区城市基础设施建设以及城市发展具有十分重要的作用。
本项目符合《产业结构调整指导目录（2005年本）》中鼓励类项目：
第十九项“城市基础设施及房地产”中的第11条“城镇园林绿化及生态小区建设”和第20条“国家住宅示范工程建设”。
项目建设内容中无《产业结构调整指导目录（2005年本）》中限制类、淘汰类项目。
第3章项目所在地概况和建设条件
3.1项目建设地点
项目建设地点位于某镇河滨北路北侧、羊角山路西侧，占地面积18亩。
3.2项目所在地概况
3.2.1经济和社会发展概况
全镇的各项社会事业与经济建设同步发展，逐渐配套齐全，形成了以镇区集中布局、兼顾镇域的格局，人们的生活条件日趋改善。
3.2.2自然条件
3.2.2.1地理位置
某建在被第四系覆盖的缓丘岗地上，第四系厚度受地区构造的控制，城区处于准阳山字形构造的右反射弧。
本次项目建设用地均为第四系土所覆盖，土质均为中、上更新世的下蜀组粘性土，地耐力强，为适宜建设用地。
项目建设用地抗震设防地震动峰值加速度为0.1g，抗震设防烈度为7度，地震动反应谱特征周期为0.35sec
3.2.2.2城镇规模
某位于江苏省南部，隶属于镇江管辖范围。
地处长江流域经济开发带，东连镇江、西靠南京、北依长江并与古城扬州隔江相望，距上海200公里。
全市总面积1385平方公里，全市南北长75公里，东西宽45~50公里，土地总面积1385平方公里，其中耕地面积484平方公里；全市辖辖10个镇，1个省级开发区，1个街道办事处，市域总人口约61万人。
耕地面积72万亩，总人口60万。
辖10个镇，1个省级开发区，1个街道办事处，20个重点乡镇工业园区，15个国有农林场圃。
3.2.3交通条件
某境内104、312国道，沪宁、宁常、宁杭3条高速，122、337、340、243等10多条公路，纵横交错呈网状铺开，宛若经脉将某和周边连成一体，密不可分。
对接南京的12条道路，使南京和某连为一体。
沪宁、宁常、宁杭3条高速分别在汤山、天王、郭庄与南京相连，104、312国道分别在江宁土桥镇、宝华镇与南京相接。
而总投4.55亿的243省道某段（机场大道）的建成通车，则把南京和某拉得更近，从郭庄出发到禄口机场只需8分钟，从某城区出发到机场也只需25分钟，比南京城区到机场还要近。
与栖霞、汤山相接的337省道，今年5月全面通车的沿江高等级公路，已与南京无缝对接。
仙林东路起于仙林大道，跨越七乡河，终点与汤龙公路平交，连接宝华新城到南京仙林新市区，100米宽的开畅路幅，高等级的绿化隔离带，高规格的建设标准让某人引以为豪。
2008年末某市公路总里程达2074公里，其中等级公路2074公里，其中高速公路52公里。
全年实现公路客运量、公路货运量、水上货运量1296万人和987万吨、132万吨，比上年分别增长15.4%和15.7%、11.9%。
年末民用汽车拥有量13586辆，比上年净增874辆，其中私人汽车拥有量9510辆，比上年净增832辆，分别增长6.9%、9.6%。
3.2.4基础设施条件
供电：
某市城乡用电普及率达100%，某境内无用电死角，在所有主要道路和工业区，都有110KV的双回线路，并且已经实现了所有110KV线路的环网互供，变电站之间也可以互相倒负荷。
配电网络具有很高的灵活性和可靠性。
为保证用电的可靠性和不间断供电，某采取双回路供电模式，目前已形成110KV、35KV、10KV三个电压等级的电网结构。
考虑未来10年内的用电负荷增长，各变电所的建设都已预留了主变容量和出线间隔。
项目区域附近电力供应充足，但在工程实施时，应与电力部门协调好用电事宜。
同时，施工单位应自备发电设施，以备不时之需。
供水：
某城区现有供水能力15万米3/日的水厂两座，水量充足，为国家一级水质，水质按GB5750—85《生活饮用水检验标准方法》检测。
本项目区域水系发达、河流纵横，地表水、地下水都较丰富，足以保证工程用水。
3.3建设条件
3.3.1自然条件
3.3.1.1地形、地貌条件
全市属丘陵山区，地形起伏不大，总体呈北高南低，镇域形似长方形。
3.3.1.2气候条件
某市属北亚热带季风气候，四季分明，气候温和，雨水充沛，日照充足。
全年平均气温为15.1℃（最高35℃，最低-3℃）；年平均相对湿度为78%；年平均降水量为1018.6mm;年平均风速为3.2米/秒；无霜期为229天；年日照为45%。
3.3.1.3水文条件
某经济开发区内主要水域有黄金坝水库和横塘水库；主要河流有西部的溢洪河，口宽15米；中部的杜家山冲，宽30米，东部的玉清河，口宽20米，其余为小河道，还有零星分布的鱼塘。
3.3.1.4地质条件
土质较粘，承载力为10~15吨/平方米。
3.3.1.5地质设防
抗震设防烈度为7度。
3.3.2区域基础设施配套条件
（1）道路：
项目场址南侧为河滨北路、东侧为羊角山路，交通便利。
（2）供水：
未来依托区域供水，随道路铺设自来水管。
（3）排水：
随道路铺设排水管，提供接点安置位置。
（4）供电：
35KV变电所2座。
（5）排污：
随道路铺设排污管，由污水处理厂集中处理。
（6）通讯：
电信、网通、移动均可随时提供门线、光纤接入。
（7）邮政：
实行邮件特快转递，上门服务。
（8）天然气：
规划管道燃气结合某市域燃气规划完成。
3.3.3施工条件
项目建设地已完成“三通一平”，满足交通运输、供电、施工用水等施工条件。
某市建材资源丰富，各类建材厂众多，项目建设所需的砂子、石料、砖、木材等均由当地建材厂家提供，钢材、水泥由各生产厂家驻某供货商定点供应。
项目的建筑材料来源充足。
第4章项目建设规模及建设方案
4.1建设规模及建设内容
为进一步改善民生、促进经济增长、保持社会和谐稳定，完善我市分层次、多渠道、成系统的住房保障工作，特建设河滨北路经济适用住房项目。
本项目用地面积18亩，主要用于改善我市城市中低收入住房困难家庭的住房难问题、改善生活质量，总建筑面积17600m2，其中住宅面积16500m2（其中经济适用房面积:
15620㎡，200套，廉租房880㎡，16套）。
配套用房面积：
1100㎡
主要建设多层住宅楼6栋（分为6+1F和4+1F）；配套建设供电、给排水、道路、绿化等公用工程。
工程综合技术经济指标如4-1表示。
表4-1综合技术经济指标
序号
名称
单位
数值
1
总规划用地
亩
18
2
总建筑面积
m2
17600
3
居住建筑面积
m2
16500
4
配套用房面积
m2
1100
5
总居住户数
户
220
6
容积率
1.44
7
绿地率
%
35
8
建筑密度
%
24
4.2户型设计
小区内套型有主要由55m2、75m2、90m2以下，三种组成，详见表4-2。
表4-2户型面积及比例
户型面积（m2）
户数
户型比例（%）
A：
55
36
16.7
B：
75
132
61.1
C：
90
48
22.2
总户数
216
100
4.3项目建设方案
4.3.1项目概况
项目地块位于某镇河滨北路北侧、羊角山路西侧，占地面积18亩。
该地块交通便利，区位优势明显。
它的建设将更加增强本地区的生态环境、更大提升环境品质，对树立良好的区位形象具有重要作用。
4.3.2设计理念
4.3.2.1设计原则
（1）立体的住宅景观：
在住宅单体设计方面注重户型朝向和方位的设计合理性，使各栋住宅楼之间都有通畅无阻的视野景观，同时营造小区内都独一无二的景观条件。
（2）各个空间的互动、均好：
由于不同地块的使用性质和规划条件，在具体的规划设计中会出现不同的建筑形式和建筑体量。
在城市设计的角度上，它们都是城市景观和城市肌理的有机组成部分。
为体现规划中的整体性并且不失各地块的独立个性，在规划中充分考虑建筑布局和空间组织的互动，用内在的组织逻辑将不同地块联系在一起，同时又合理利用周边的景观和交通条件，达到不同建筑、不同空间在环境上的均好性。
4.3.2.2设计思路
使本小区和周边环境融为一体，小区内外的认识只是物管的概念，在空间形态上、在景观组织上，建筑与场地的设计理念都是为了相互间更好的融合。
全方位的景观营造，整体性的规划建筑设计，使绿色渗透到每个角落，小区居民可以在任何地点、任何角度享受与绿色景观空间融为一体的景色。
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