土地估价计算方法.docx
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土地估价计算方法
土地估价方法
根据?
城镇土地估价规程?
以及待估宗地的具体条件、用地性质及
评估目的,结合估价师收集的有矢资料,考虑到当地地产市场发育程
度,选择本钱逼近法和基准地价系数修正法进行评估.
（一）、本钱逼近法
1、根本原理
本钱逼近法是把开发土地所消耗的各项费用之和作为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法.其根本原理是把土地的所有投资包括土地取得费和根底设施开发费两大局部作为“根本本钱〞,运用等量资本获取等量利润的投资原理,加上“根本本钱〞,所产生的合理利润、利息,作为地价的根底局部,同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要,加上土地所有权应得收益,从而求得土地价格.
其根本公式为：
土地价格二取得费+开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
增值收益二（取得费+开发费+税费+利息+利润）X增值收益率
2.评估过程
（1）土地取得费
经调查该区域土地取得费一般为5万元/亩,合75元/平方米.
（2）有矢税费
根据胶南市国土资源局制定的有矢政策,应交的税费包括征地治理
费、耕地开垦费、耕地占用税,合计约为44元/平方米.
（3）土地开发费
根据胶南市人民政府发布的有尖文件及委托方提供的有尖资料和评价人员实地勘查,确定此次评估开发费用为120元/平方米.
（4）利息计算
根据待估宗地的开发程度和开发规模,确定土地开发周期为1年,投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款（六个月至1年）贷款利息率5.31%计.假设土地取得费、相矢税费在征地时一次投入,土地开发费及土地平整费在开发周期内均匀投入.
投资利息二【
（1）+
（2）+（3）/2]X5.31%=9.5元/平方米
（5）投资利润
投资利润是把土地作为一种生产要素,以固定资产方式投入以发挥作用.因此投资利润应与同行业投资回报相一致,经过调查近年工业用
地投资利润率,以15%作为本次土地评估的投资利润率.
利润二（土地取得费+有尖税费+开发费）X投资利润率
=[
（1）+
（2）+（3）]X15%=35.85元/平方米
（6）土地增值收益
根据估价对象所在地域工业用地市场调查分析,土地增值收益取
30%.
=[
（1）+
（2）+⑶+⑷+（5）]X30%=85.31元/平
方米
⑺无P艮年期土地价格=⑴+⑵+⑶+（4）+⑸+（6）
=369.66元/平方米
（8）年期修正后的土地价格
宗地剩余使用年限为47年,土地复原利率为6%
=（7）X[1—1/（1+6%）47]=317.46元/平方米
（9）区位修正
以上计算的土地价格为估价对象所在区域工业用地47年的平均地
价,应根据待估宗地的区位条件进行地价影响因素修正,最终确定估价对象价格.参照胶南市城区工业用地二级地宗地地价影响因素指标说明
表和修正系数表,确定本次运用本钱逼近法评估时区位修正的影响因素
及其修正幅度,详见下表：
修正因素
因素说明
优劣程度
修正系数
交通条件
相临道路级别（宽）
次干道8-10
米
f殳
0
距高速公路接口处距禺（公
里）
5?
10公里
较优
0.76
根底设施状况
供热状况
f殳
0
供气状况
f殳
0
排水状况
优
优
1.04
产业聚集条件
工业/产业聚集规模
优
优
0.34
产业间协作条件
优
优
0.34
工厂与原料地、市场配合
优
优
0.38
（4）容积率
工业用地：
0.7
（5）土地权利状况无他项权利限制下的土地使用权价格
2.根本公式
根据国家土地治理局矢于土地评估的有矢规定,基准地价系数修
正法的根本公式为：
P=PiX（l+KjXK2XK3XK汁心
P一评估宗地的地价
Pr-区域基准地价
匚一综合因素修正系数
K?
一年期修正系数
一容积率修正系数
Ki一期日修正系数
K5一开发程度修正系数
3.计算过程
（1）区域基准地价
评估对象位于胶南市海滨工业园,经查阅胶南市基准地价图,确
定待估宗地属于二级工业用地,对应该基准地价为260元/n?
（2）综合因素修正系数确实定
二级工业用地宗地地价影响因素指标说明表
优
较优
较劣
劣
父通
条件
相临道路级别〔宽〕
菜俎
121
主干道小于
10米,有次
次干道
8?
10米
次干道5-8米
次干道
v5米
距昌速公路接口处距离〔公里〕
<5
5-10
10-15
15-25
>25
册俄兄表殳犬
供热状况
优
较优
较劣
劣
供气状况
优
较优
较劣
劣
排水状况
［优］
较优
较劣
劣
泄
土
Eg
八条
T'"/产业积聚规模
优
较优
较劣
劣
产业间协作条件
优
较优
较劣
劣
工厂与原料地、市场配合
优
较优
较劣
劣
职工生活方便度
距商服中央
距离〔米〕
<500
500-800
800-1000
1000-1200
>1200
距农贸市场
距离〔米〕
<250
250-400
400-600
600-800
>800
生活设施完善程度
无善
较完善
不无善
彳艮差
地身件宗自条
T'M区用地类型
无污染
丁业区
略有污染工业区
有一定污染区
污染较重工业区
污染严重
T4k区
地质水文条件与地菜承载力
对土地利用无影响
对土地利用略有影响
对土地利用
有一定影响
对土地利用影响较重
对土地利用影响严重
临路条件
两面临路
一面临路
不临路
宗地形状与面积
对土地利用无影响
对土地利用略有影响
对土地利用
有一定影响
对土地利用影响较重
对土地利用影响严重
二级工业用地基准地价修正系数表
优
较优
般
较劣
劣
父通
条件
相临道路级别
1.72
0.86
0
-0.86
?
1.72
距图速公路接口处距禺
1.52
0.76
0
-0.76
-1.52
根底设施状况
供热状况
0.98
0.49
0
-0.49
-0.98
供气状况
0.94
0.47
0
-0.47
-0.94
排水状况
1.04
0.52
0
-0.52
-1.04
产业积聚条件
工业/产业积聚规模
0.34
0.17
0
■0.17
-0.34
产业间协作条件
0.34
0.17
0
-0.17
-0.34
工厂与原料地、市场配合
0.38
0.19
0
■0.19
-0.38
职工生活方便度
距商服中央距禺
0.36
0.18
0
■0.18
-0.36
距农贸市场距禺
0.34
0.48
0.17
0.24
0
0
?
0.17
-0.24
-0.34
-0.48
生活设施完善程度
宗地自身条件
工业区用地类型
0.28
0.14
0
■0.14
-0.28
地质水文条件与地基承载力
0.32
0.16
0
■0.16
-0.32
临路条件
0.27
0.14
0
宗地形状与面积
0.36
0.18
0
■0.18
-0.36
区域土地利用限制
0.24
0.12
0
■0.12
-0.24
环境条件
环境状况
0.34
0.17
0
-0.17
-0.34
其他因素
根据实际情况确定
待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表
修正因素
因素说明
优劣程度
修正系数
交通条件
相临道路级别〔宽〕
次干道8-10
入
f殳
0
距高速公路接口处距禺〔公里〕
5?
10公里
较优
0.76
根底设施状况
供热状况
f殳
0
供气状况
f殳
0
排水状况
优
优
1.04
产业聚集条件
工业/产业聚集规模
优
优
0.34
产业间协作条件
优
优
0.34
工厂与原料地、市场配合
优
优
0.38
职工生活方
距商服中央距离〔米〕
>1200
劣
■0.36
便度
距农贸市场距离（米）
400-600
0
生活设施完备度
f殳
0
宗地自身条件
工业区用地类型
无污染工业区
优
0.28
地质水文条件与地基承载力
对土地利用无影响
优
0.32
临路条件
一面临路
较优
0.14
宗地形状与面积
对土地利用无影响
优
0.36
区域土地利用限制
对土地利用无限制
优
0.24
环境条件
环境状况
优
优
0.34
合计K1（%）
4.18
（3）年期修正系数确实定
K2=[l-1/（l+r）n]/[l-l/（l+r）B]
其中：
r为土地复原利率6%（基准地价技术报告测算结果）
n为待估宗地剩余土地使用年限（47年）
m为基准地价土地使用年限（50年）
那么K2=0.9890
（4）容积率修正系数确实定
由于容积率对工业用地影响很小,故容积率不作修正,修正系数
为lo
（5）期日修正系数确实定自2022年1月1日以来,该区域的工业用地价格有一定幅度上涨,其涨幅约为35%,因此取期日修正系数为1.35.
（6）开发程度修正系数确实定
评估设定的开发程度为五通一平,基准地价设定的土地开发程度
为五通一平,两者一致,因此不需要进行开发程度修正,其修正系数为
0.
（7）基准地价系数修正法的计算结果
根据上述确定的有尖指标,基准地价系数修正法计算的土地单价为
P=P]（1+KJXK2XK;（XK4+K5
=260元/m2X（1+4.18%）X0.9890X1X1.35+0
=361.66元/平方米
三、地价确实定
以本钱逼近法测算的地价结果为360.21元/n?
以基准地价系数修正法测算的地价结果为361.66元/rtf.根据该区域同类地价水平结合宗地的实际情况和估价经验,最后结果取平均数.
土地单价二（360.21+361.66）/2=360.94=361元/平方米
土地总价二20000n?
X361元/nV2=722万元大写：
染佰贰拾贰万
元整
（货币种类：
人民币）
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