土地估价计算方法.docx

1、土地估价计算方法土地估价方法根据?城镇土地估价规程?以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的,结合估价师收集的有矢资料,考虑到当地地产市场发育程度,选择本钱逼近法和基准地价系数修正法进行评估.(一)、本钱逼近法1、根本原理本钱逼近法是把开发土地所消耗的各项费用之和作为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法.其根本原理是把土地的所有投资包括土地取得费和根底设施开发费两大局部作为“根本本钱,运用等量资本获取等量利润的投资原理,加上“根本本钱,所产生的合理利润、利息,作为地价的根底局部,同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要,加上土地所有权应

2、得收益,从而求得土地价格.其根本公式为：土地价格二取得费+开发费+税费+利息+利润+土地增值收益增值收益二(取得费+开发费+税费+利息+利润)X增值收益率2.评估过程(1)土地取得费经调查该区域土地取得费一般为5万元/亩,合75元/平方米.(2)有矢税费根据胶南市国土资源局制定的有矢政策,应交的税费包括征地治理费、耕地开垦费、耕地占用税,合计约为44元/平方米.(3)土地开发费根据胶南市人民政府发布的有尖文件及委托方提供的有尖资料和评价人员实地勘查,确定此次评估开发费用为120元/平方米.(4)利息计算根据待估宗地的开发程度和开发规模,确定土地开发周期为1年,投资利息率按评估基准日中国人民银行

3、公布的短期贷款(六个月至1年)贷款利息率5.31%计.假设土地取得费、相矢税费在征地时一次投入,土地开发费及土地平整费在开发周期内均匀投入.投资利息二【(1)+(2)+(3)/2X5.31%=9.5元/平方米(5)投资利润投资利润是把土地作为一种生产要素,以固定资产方式投入以发挥作用.因此投资利润应与同行业投资回报相一致,经过调查近年工业用地投资利润率,以15%作为本次土地评估的投资利润率.利润二(土地取得费+有尖税费+开发费)X投资利润率=(1)+(2)+(3)X15%=35.85元/平方米(6)土地增值收益根据估价对象所在地域工业用地市场调查分析,土地增值收益取30%.=(1)+(2)+(

4、5)X30%=85.31元/平方米无P艮年期土地价格=+(4)+(6)=369.66元/平方米(8)年期修正后的土地价格宗地剩余使用年限为47年,土地复原利率为6%=(7)X11/(1+6%)47=317.46元/平方米(9)区位修正以上计算的土地价格为估价对象所在区域工业用地47年的平均地价,应根据待估宗地的区位条件进行地价影响因素修正,最终确定估价对象价格.参照胶南市城区工业用地二级地宗地地价影响因素指标说明表和修正系数表,确定本次运用本钱逼近法评估时区位修正的影响因素及其修正幅度,详见下表：修正因素因素说明优劣程度修正系数交通条件相临道路级别(宽)次干道8-10米f殳0距高速公路接口处距

5、禺(公里)5?10公里较优0.76根底设施状况供热状况f殳0供气状况f殳0排水状况优优1.04产业聚集条件工业/产业聚集规模优优0.34产业间协作条件优优0.34工厂与原料地、市场配合优优0.38(4)容积率工业用地：0.7(5)土地权利状况无他项权利限制下的土地使用权价格2.根本公式根据国家土地治理局矢于土地评估的有矢规定,基准地价系数修正法的根本公式为：P=PiX(l+KjXK2XK3XK汁心P一评估宗地的地价Pr-区域基准地价匚一综合因素修正系数K?一年期修正系数一容积率修正系数Ki一期日修正系数K5一开发程度修正系数3.计算过程(1)区域基准地价评估对象位于胶南市海滨工业园,经查阅胶南

6、市基准地价图,确定待估宗地属于二级工业用地,对应该基准地价为260元/n?(2)综合因素修正系数确实定二级工业用地宗地地价影响因素指标说明表优较优较劣劣父通条件相临道路级别宽菜俎121主干道小于10米,有次次干道8?10米次干道5-8米次干道v5米距昌速公路接口处距离公里25册俄兄表殳犬供热状况优较优较劣劣供气状况优较优较劣劣排水状况优较优较劣劣泄土Eg八条T/产业积聚规模优较优较劣劣产业间协作条件优较优较劣劣工厂与原料地、市场配合优较优较劣劣职工生活方便度距商服中央距离米1200距农贸市场距离米800生活设施完善程度无善较完善不无善彳艮差地身件宗自条TM区用地类型无污染丁业区略有污染工业区有

7、一定污染区污染较重工业区污染严重T4k区地质水文条件与地菜承载力对土地利用无影响对土地利用略有影响对土地利用有一定影响对土地利用影响较重对土地利用影响严重临路条件两面临路一面临路不临路宗地形状与面积对土地利用无影响对土地利用略有影响对土地利用有一定影响对土地利用影响较重对土地利用影响严重二级工业用地基准地价修正系数表优较优般较劣劣父通条件相临道路级别1.720.860-0.86?1.72距图速公路接口处距禺1.520.760-0.76-1.52根底设施状况供热状况0.980.490-0.49-0.98供气状况0.940.470-0.47-0.94排水状况1.040.520-0.52-1.04产

8、业积聚条件工业/产业积聚规模0.340.1700.17-0.34产业间协作条件0.340.170-0.17-0.34工厂与原料地、市场配合0.380.1900.19-0.38职工生活方便度距商服中央距禺0.360.1800.18-0.36距农贸市场距禺0.340.480.170.2400?0.17-0.24-0.34-0.48生活设施完善程度宗地自身条件工业区用地类型0.280.1400.14-0.28地质水文条件与地基承载力0.320.1600.16-0.32临路条件0.270.140宗地形状与面积0.360.1800.18-0.36区域土地利用限制0.240.1200.12-0.24环境条

9、件环境状况0.340.170-0.17-0.34其他因素根据实际情况确定待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表修正因素因素说明优劣程度修正系数交通条件相临道路级别宽次干道8-10入f殳0距高速公路接口处距禺公里5?10公里较优0.76根底设施状况供热状况f殳0供气状况f殳0排水状况优优1.04产业聚集条件工业/产业聚集规模优优0.34产业间协作条件优优0.34工厂与原料地、市场配合优优0.38职工生活方距商服中央距离米1200劣0.36便度距农贸市场距离(米)400-6000生活设施完备度f殳0宗地自身条件工业区用地类型无污染工业区优0.28地质水文条件与地基承载力对土地利用无影响优0

10、.32临路条件一面临路较优0.14宗地形状与面积对土地利用无影响优0.36区域土地利用限制对土地利用无限制优0.24环境条件环境状况优优0.34合计K1(%)4.18(3)年期修正系数确实定K2=l-1/(l+r)n/l-l/(l+r)B其中：r为土地复原利率6%(基准地价技术报告测算结果)n为待估宗地剩余土地使用年限(47年)m为基准地价土地使用年限(50年)那么K2=0.9890(4)容积率修正系数确实定由于容积率对工业用地影响很小,故容积率不作修正,修正系数为lo(5)期日修正系数确实定自2022年1月1日以来,该区域的工业用地价格有一定幅度上涨,其涨幅约为35%,因此取期日修正系数为1

11、.35.(6)开发程度修正系数确实定评估设定的开发程度为五通一平,基准地价设定的土地开发程度为五通一平,两者一致,因此不需要进行开发程度修正,其修正系数为0.(7)基准地价系数修正法的计算结果根据上述确定的有尖指标,基准地价系数修正法计算的土地单价为P=P(1+KJXK2XK;(XK4+K5=260元/m2X(1+4.18%)X0.9890X1X1.35+0=361.66元/平方米三、地价确实定以本钱逼近法测算的地价结果为360.21元/n?,以基准地价系数修正法测算的地价结果为361.66元/rtf.根据该区域同类地价水平结合宗地的实际情况和估价经验,最后结果取平均数.土地单价二(360.21+361.66)/2=360.94=361元/平方米土地总价二20000n?X361元/nV2=722万元大写：染佰贰拾贰万元整(货币种类：人民币)