高姿大厦评估报告33.docx
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高姿大厦评估报告33
上海陕西南路高姿大厦评估报告
一、项目信息
1、地理位置
项目位于黄埔区（原卢湾区）陕西南路233号，1/10号线陕西南路站与9/12号线嘉善路之间，临近上海文化广场与绍兴公园。
项目西临陕西南路、南临绍兴路、北临永嘉路，所在区域旧时为法租界，项目周边拥有众多历史优秀建筑及文物保护单位。
商办产权，目前为汉庭快捷酒店。
2、户型
项目整体为三角形。
3、体量
项目为1-11层，产权面积3901.11平方米。
1）商业共三层
2）办公/酒店公寓为4-11层
4、目前情况
项目为续辉所有，该地块先抵押给农行，之后续辉作为债务人将项目通过上海银行抵押给东方资产公司。
东方资产已拥有标的2年。
目前项目在租，包括汉庭酒店等品牌。
Ø标的：
高姿大厦3,901.11m²，其中商业976.99m²，办公2924.12m²
Ø收购总额：
12,000万,折合楼板价3.08万元/m²
Ø付款方式：
引进银行并购贷款（年利率：
9%），一次性支付100%收购款项，取得所有标的房源的产权。
Ø收购款之外的成本承担：
装修改造费、原租赁方清退费、代理费用、营销费用、交易税费
Ø税费及承担：
办理收购的过户手续时所需要支付的交易税费由收购方承担；
5、出让方案
Ø方案一：
变卖
东方资产申请解冻标的后，按照约定价格进行过户。
方案风险点：
1、标的解冻后，至房产交易中心提交过户登记材料后，交易中心承诺20个工作日完成过户；由于续辉负债情况，在此期间其余债权人对标的索权导致标的被查封的风险。
2、东方资产要求递交过户材料后完成收购资金支付。
Ø方案二：
拍卖
与东方资产商定方案，对参与拍卖人选进行准入条件的设置。
方案风险点：
无法锁定获取标的价格。
二、地块周边情况分析
1、地块周边现状
无专用停车场，仅地面停车场约14个。
2、区域供需分析
地块附近可售项目不多，周边目前无住宅销售项目，写字楼产品旁边瑞金路日月光伯爵居。
3、竞品市场分析
●目前日月光伯爵居在售价格5.5-6万，小面积的达到7万以上，开发商月成交2-3套
●华丽家族汇景公寓二手价格在5.2万-6万元之间
项目如住宅性质，价格肯定在10万-15万的价格，但办公性质的话价格话，项目价格在5万-5.5万左右（毛坯）。
三、产品定位及建议
从项目实际情况来看，已无法再分割做小，那项目有以下2种发展方向
1、改建精品酒店（自持）
房型割小，请特色室内设计师设计，相对有一定的市场
2、重新精装修，按酒店公寓出售
按此地段的价格，装修标准的成本在3800元/平米左右，对外报6000元/平米。
装修标准（地暖/中央空调/新风/软水）
厨房（mile等级）
卫生间（高仪/唯宝等级）
●商业
可改成咖啡店或特色书店等小资
四、产品面积、价格及销售速度建议
因装修成本无法进入土增税抵扣项，故每一套房的销售都签销售合同和装修合同两份合同。
（1）方案一（营销部提供）：
酒店公寓3-11楼，精装，清水价格5.41万元/平方米，装修价格0.6万元/平方米
商业1-2楼，清水，价格预估在6.18万左右
销售周期：
2016年12月至2017年11月，共12个月
销售方式建议中介联动为主
（2）方案二（同策提供）：
酒店公寓3-11楼，精装，清水价格5.5万，装修后价格6.5元/平米
商业1-2楼，清水，价格预估在7万左右
销售周期：
共9个月
五、测算
（1）方案一（营销部提供）
Ø指标
类型
套数
建筑面积（m²）
酒店公寓
22
3295.3
商业
4
605.81
合计
26
3901.11
Ø开发周期
2016年
2017
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
项目洽谈
获取项目
解押、清退及获取产证
招投标、设计和样板房售楼处施工
销售
Ø销售计划
物业
面积（m2）
2016年
2017年
2018年
总计
酒店公寓
3295
销售比例
15%
85%
0%
100%
销量（m2）
505
2,790
-
3,295
售价（万元/m2）
5.55
5.38
5.41
销售额（万元）
2,805
15,017
-
17,821
商业
606
销售比例
29%
71%
0%
100%
销量（m2）
174
432
-
606
售价（万元/m2）
6.25
6.15
6.18
销售额（万元）
1,087
2,655
-
3,742
销售合计
销量（m2）
679
3,222
-
3,901
销售额（万元）
3,892
17,671
-
21,563
回款额（万元）
1,167
18,915
1,480
21,563
装修合同合计
装修单价
-
-
装修合同收入
303
1,674
-
1,977
回款额（万元）
152
1,826
1,977
回款额（万元）
1,319
20,741
1,480
23,540
备注：
1、项目为二手房转让，考虑到改造成本不能进行增值税抵扣，销售时按照销售合同和装修合同签订，涵盖装修合同4%的营业税。
2、销售回款按照当月30%，次月20%，缴足50%首付后三个月银行放贷的速度计算。
3、装修回款按照当月50%，次月50%的速度计算。
Ø目标成本
项目总体情况
公寓
商业
建设总投资
目标成本（万元）
可售面积（m2）
成本指标（元/m2）
目标成本（万元）
可售面积（m2）
成本指标（元/m2）
目标成本（万元）
可售面积（m2）
成本指标（元/m2）
一
土地价款
13,511
3,901
34,633
11,413
3,295
34,633
2,098
606
34,633
二
开发前期费
143
3,901
366
121
3,295
366
22
606
366
三
主体建安费
2,011
3,901
5,155
1,893
3,295
5,745
118
606
1,945
四
基础设施费
101
3,901
260
86
3,295
260
16
606
260
五
配套设施费
0
3,901
0
0
3,295
0
0
606
0
六
开发间接费
135
3,901
347
114
3,295
347
21
606
347
开发成本
15,902
3,901
40,762
13,627
3,295
41,352
2,275
606
37,552
Ø资金支付计划
2016年
2017年
2018年
合计
一
收购额
12000
12000
二
对方出让需支付税费
1,152
1,152
2.1
营业税及附加（收购增值额*5.65%）
350
350.3
2.2
印花税（收购额*0.05%）
6
6
2.3
土增税（转让收入－上手发票价（每年加计5%）－有关税金]×适用税率）
796
796.11
2.4
所得税（（转让收入-房产原值-合理费用）×20%）
-
三
我方收购需支付税费
1,394
1393.86
3.1
承租人清退费
1,000
1000
3.2
评估费（房产税核价用）
12
12
3.3
评估费（用于银行贷款）
10
10
3.4
交易手续费及登记费
6
5.86
3.5
契税（收购额*3%）
360
360
3.6
印花税（收购额*0.05%）及其他
6
6
收购总费用
14,546
14,546
四
装修改造成本
1,928
580
2,508
五
期间费用
1,356
1,937
29
3,322
5.1
管理费（顾问费（=收购价格*3.5%）+收入*1.5%）
534
209
743
5.2
营销费（代理费（=毛坯收入*3%）+营销费用）
58
946
1,004
5.3
财务费
763
781
29
1,574
合计
17,830
2,517
29
20,376
Ø收益情况
销售收入（万元）
装修收入（万元）
合计（万元）
一
收入
21,563.07
1,977.18
23,540.25
二
成本
12,000.00
2,507.68
14,507.68
三
期间费用
3,321.76
3,321.76
管理费用
743.45
743.45
财务费用
1,574.17
1,574.17
营销费用
1,004.15
1,004.15
四
税金
3,545.48
79.09
3,624.57
4.1
收购税费
393.86
393.86
4.2
销售税金
3,151.62
79.09
3,230.71
4.2.1
营业税及附加
540.31
79.09
619.40
4.2.2
合同印花税
10.78
10.78
4.2.3
评估费（房产税核价用）
21.56
21.56
4.2.4
土增税
2,578.97
2,578.97
五
税前净利
2,695.83
-609.59
2,086.24
六
所得税
539.17
539.17
七
税后净利
2,156.66
-609.59
1,547.08
八
税后扣除
2,152.41
2,152.41
九
实际净利
4.25
-609.59
-605.33
备注：
税后扣除含对方出让需支付税费和承租人清退费。
（2）方案二（同策提供）
Ø指标
类型
套数
建筑面积（m²）
酒店公寓
22
3,295.30
商业一楼
4
605.81
合计
26
3901.11
Ø销售计划
Ø建设总投资
收购金额
标的收购均价
元/平方
30,760.48
标的公寓收购总价
元
120,000,000.00
套数
单元
26
其他：
1、现有租户清退费-汉庭、XX
元
10,000,000.00
2、承担出让方需缴纳的房产相关税费
元
3,563,000.00
3、承担出让方需缴纳的增值税费
元
7,961,100.00
实际基金收购支出费用
元
141,524,100.00
出让方需要缴纳的房产税费-续辉
序号
支出项
比例
小计
1
合同印花税
0.05%
60,000.00
2
营业税及附加
5.65%
3,503,000.00
3
土地增值税
超率累进税率
7,961,100.00
买入方需要缴纳的房产税费-投资人
序号
支出项
比例
小计
1
评估费（房产税核价用）
120,000.00
2
评估费（用于银行贷款）
100,000.00
3
交易手续费
0.025%
30,000.00
4
权属登记费
550
14,300
5
抵押登记费
550
14,300
6
契税
3%
3,600,000.00
7
合同印花税
0.05%
60,000.00
8
税务筹划
100,000.00
9
顾问费
3.50%
4,200,000.00
8,238,600.00
二手房交易（非住宅）
出让方需要缴纳的房产税费-投资人
序号
支出项
比例
小计
1
合同印花税
0.05%
111,824.00
2
评估费（房产税核价用）
223,648.20
3
营业税及附加1-房价
5.65%
5,856,123.30
4
营业税及附加2-装修
5.65%
1,861,844.50
5
土地增值税
超率累进税率
30,089,232.00
6
营销费
2.00%
4,472,964.00
7
代理费
3.00%
6,709,446.00
49,325,082.00
Ø收益情况
销售收入（万元）
装修收入（万元）
合计（万元）
一
收入
22,364.82
3,295.30
25,660.12
二
成本
12,000.00
3,295.30
15,295.30
三
期间费用
1,982.03
1,982.03
管理费用
420.00
财务费用
443.79
营销费用
1,118.24
四
税金
4,021.94
186.18
4,208.13
4.1
收购税费
393.86
393.86
4.2
销售税金
3,628.08
186.18
3,814.27
4.2.1
营业税及附加
585.61
186.18
771.80
4.2.2
合同印花税
11.18
11.18
4.2.3
评估费（房产税核价用）
22.36
22.36
4.2.4
土增税
3,008.92
3,008.92
五
税前净利
4,360.85
-186.18
4,174.66
六
所得税
-
七
税后净利
-
八
税后扣除
2,162.41
2,162.41
九
实际净利
2,198.44
-186.18
2,012.25
备注：
税后扣除含对方出让需支付税费和承租人清退费。
附件：
各方案对比表
方案一（营销部提供）
方案二（同策提供）
差额（公司-同策）
销售收入（万元）
装修收入（万元）
合计（万元）
销售收入（万元）
装修收入（万元）
合计（万元）
一
收入
21,563
1,977
23,540
22,365
3,295
25,660
-2,120
二
成本
12,000
2,508
14,508
12,000
3,295
15,295
-788
三
期间费用
3,322
3,322
1,982
1,982
1,340
3.1
管理费用
743
743
420
420
323
3.2
财务费用
1,574
1,574
444
444
1,130
3.3
营销费用
1,004
1,004
1,118
1,118
-114
四
税金
3,757
79
3,836
4,022
186
4,208
-372
4.1
收购税费
394
394
394
394
0
4.2
销售税金
3,363
79
3,442
3,628
186
3,814
-372
4.2.1
营业税及附加
540
79
619
586
186
772
-152
4.2.2
合同印花税
11
11
11
11
-0
4.2.3
评估费（房产税核价用）
22
22
22
22
-1
4.2.4
土增税
2,790
2,790
3,009
3,009
-219
五
税前净利
2,484
-610
1,875
4,361
-186
4,175
-2,300
六
所得税
497
497
0
497
七
税后净利
1,988
-610
1,378
4,361
-186
4,175
-2,797
八
税后扣除
2,152
2,152
2,162
2,162
-10
九
实际净利
-165
-610
-774
2,198
-186
2,012
-2,787
升级会员 