高姿大厦评估报告33.docx

1、高姿大厦评估报告33上海陕西南路高姿大厦评估报告一、项目信息1、地理位置项目位于黄埔区（原卢湾区）陕西南路233号，1/10号线陕西南路站与9/12号线嘉善路之间，临近上海文化广场与绍兴公园。项目西临陕西南路、南临绍兴路、北临永嘉路，所在区域旧时为法租界，项目周边拥有众多历史优秀建筑及文物保护单位。商办产权，目前为汉庭快捷酒店。2、户型项目整体为三角形。3、体量项目为1-11层，产权面积3901.11平方米。1）商业共三层2）办公/酒店公寓为4-11层4、目前情况项目为续辉所有，该地块先抵押给农行，之后续辉作为债务人将项目通过上海银行抵押给东方资产公司。东方资产已拥有标的2年。目前项目在租，包

2、括汉庭酒店等品牌。标的：高姿大厦3,901.11 m，其中商业976.99 m，办公2924.12 m收购总额：12,000万,折合楼板价3.08万元/ m付款方式：引进银行并购贷款（年利率：9%），一次性支付100%收购款项，取得所有标的房源的产权。收购款之外的成本承担：装修改造费、原租赁方清退费、代理费用、营销费用、交易税费税费及承担：办理收购的过户手续时所需要支付的交易税费由收购方承担；5、出让方案方案一：变卖东方资产申请解冻标的后，按照约定价格进行过户。方案风险点：1、标的解冻后，至房产交易中心提交过户登记材料后，交易中心承诺20个工作日完成过户；由于续辉负债情况，在此期间其余债权人对

3、标的索权导致标的被查封的风险。2、东方资产要求递交过户材料后完成收购资金支付。方案二：拍卖与东方资产商定方案，对参与拍卖人选进行准入条件的设置。方案风险点：无法锁定获取标的价格。二、地块周边情况分析1、地块周边现状无专用停车场，仅地面停车场约14个。 2、区域供需分析地块附近可售项目不多，周边目前无住宅销售项目，写字楼产品旁边瑞金路日月光伯爵居 。3、竞品市场分析目前日月光伯爵居在售价格5.5-6万，小面积的达到7万以上，开发商月成交2-3套华丽家族汇景公寓二手价格在5.2万-6万元之间项目如住宅性质，价格肯定在10万-15万的价格，但办公性质的话价格话，项目价格在5万-5.5万左右（毛坯）。

4、三、产品定位及建议从项目实际情况来看，已无法再分割做小，那项目有以下2种发展方向1、改建精品酒店（自持）房型割小，请特色室内设计师设计，相对有一定的市场2、重新精装修，按酒店公寓出售按此地段的价格，装修标准的成本在3800元/平米左右，对外报6000元/平米。装修标准（地暖/中央空调/新风/软水）厨房（mile等级）卫生间（高仪/唯宝等级）商业可改成咖啡店或特色书店等小资四、产品面积、价格及销售速度建议因装修成本无法进入土增税抵扣项，故每一套房的销售都签销售合同和装修合同两份合同。（1）方案一（营销部提供）：酒店公寓3-11楼，精装，清水价格5.41万元/平方米，装修价格0.6万元/平方米商业

5、1-2楼，清水，价格预估在6.18万左右销售周期：2016年12月至2017年11月，共12个月销售方式建议中介联动为主（2）方案二（同策提供）：酒店公寓3-11楼，精装，清水价格5.5万，装修后价格6.5元/平米商业1-2楼，清水，价格预估在7万左右销售周期：共9个月五、测算（1）方案一（营销部提供）指标类型套数建筑面积（m）酒店公寓223295.3商业4605.81合计263901.11开发周期2016年2017456 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 项目洽谈获取项目解押、清退及获取产证招投标、设计和样板房售楼处施工销售销售计划物业面积（

6、m2）2016年2017年2018年总计酒店公寓3295销售比例15%85%0%100%销量（m2) 505 2,790 - 3,295 售价(万元/m2） 5.55 5.38 5.41 销售额（万元） 2,805 15,017 - 17,821 商业606销售比例29%71%0%100%销量（m2) 174 432 - 606 售价(万元/m2） 6.25 6.15 6.18 销售额（万元） 1,087 2,655 - 3,742 销售合计销量（m2) 679 3,222 - 3,901 销售额（万元） 3,892 17,671 - 21,563 回款额（万元） 1,167 18,915 1

7、,480 21,563 装修合同合计 装修单价 - - 装修合同收入 303 1,674 - 1,977 回款额（万元） 152 1,826 1,977 回款额（万元） 1,319 20,741 1,480 23,540 备注：1、项目为二手房转让，考虑到改造成本不能进行增值税抵扣，销售时按照销售合同和装修合同签订，涵盖装修合同4%的营业税。2、销售回款按照当月30%，次月20%，缴足50%首付后三个月银行放贷的速度计算。3、装修回款按照当月50%，次月50%的速度计算。目标成本项目总体情况公寓商业建设总投资目标成本(万元)可售面积(m2)成本指标(元/m2)目标成本(万元)可售面积(m2)成

8、本指标(元/m2)目标成本(万元)可售面积(m2)成本指标(元/m2)一土地价款13,5113,90134,63311,4133,29534,6332,09860634,633二开发前期费1433,9013661213,29536622606366三主体建安费2,0113,9015,1551,8933,2955,7451186061,945四基础设施费1013,901260863,29526016606260五配套设施费03,901003,295006060六开发间接费1353,9013471143,29534721606347开发成本15,9023,90140,76213,6273,2954

9、1,3522,27560637,552资金支付计划2016年2017年2018年合计一收购额1200012000 二 对方出让需支付税费 1,1521,1522.1 营业税及附加（收购增值额*5.65%） 350350.32.2 印花税（收购额*0.05%） 662.3 土增税（转让收入上手发票价（每年加计5%）有关税金适用税率） 796796.112.4 所得税（转让收入-房产原值-合理费用）20%） - 三 我方收购需支付税费 1,3941393.863.1 承租人清退费 1,00010003.2 评估费（房产税核价用） 12123.3 评估费（用于银行贷款） 10103.4 交易手续费及

10、登记费 65.863.5 契税（收购额*3%） 3603603.6 印花税（收购额*0.05%）及其他 66 收购总费用 14,54614,546 四 装修改造成本 1,9285802,508 五 期间费用 1,3561,937293,3225.1 管理费（顾问费(=收购价格*3.5%)+收入*1.5%） 5342097435.2 营销费（代理费(=毛坯收入*3%)+营销费用） 589461,0045.3 财务费 763781291,574 合计 17,8302,5172920,376收益情况销售收入（万元）装修收入（万元）合计（万元）一收入21,563.071,977.1823,540.25

11、二成本12,000.002,507.6814,507.68三期间费用3,321.763,321.76管理费用743.45743.45财务费用1,574.171,574.17营销费用1,004.151,004.15四税金3,545.4879.093,624.574.1收购税费393.86393.864.2销售税金3,151.6279.093,230.714.2.1营业税及附加540.3179.09619.404.2.2合同印花税10.7810.784.2.3评估费（房产税核价用）21.5621.564.2.4土增税2,578.972,578.97五税前净利2,695.83-609.592,086

12、.24六所得税539.17539.17七税后净利2,156.66-609.591,547.08八税后扣除2,152.412,152.41九实际净利4.25-609.59-605.33备注：税后扣除含对方出让需支付税费和承租人清退费。（2）方案二（同策提供）指标类型套数建筑面积（m）酒店公寓223,295.30商业一楼4605.81合计263901.11销售计划建设总投资收购金额标的收购均价元/平方 30,760.48 标的公寓收购总价元 120,000,000.00 套数单元 26 其他：1、现有租户清退费-汉庭、XX元 10,000,000.00 2、承担出让方需缴纳的房产相关税费元 3,5

13、63,000.00 3、承担出让方需缴纳的增值税费元 7,961,100.00 实际基金收购支出费用元 141,524,100.00 出让方需要缴纳的房产税费-续辉序号支出项比例小计1合同印花税0.05% 60,000.00 2营业税及附加5.65% 3,503,000.00 3土地增值税超率累进税率 7,961,100.00 买入方需要缴纳的房产税费-投资人序号支出项比例小计1评估费（房产税核价用） 120,000.00 2评估费（用于银行贷款） 100,000.00 3交易手续费0.025% 30,000.00 4权属登记费550 14,300 5抵押登记费550 14,300 6契税3%

14、 3,600,000.00 7合同印花税0.05% 60,000.00 8税务筹划 100,000.00 9顾问费3.50% 4,200,000.00 8,238,600.00 二手房交易（非住宅）出让方需要缴纳的房产税费-投资人序号支出项比例小计1合同印花税0.05% 111,824.00 2评估费（房产税核价用） 223,648.20 3营业税及附加1-房价5.65% 5,856,123.30 4营业税及附加2-装修5.65% 1,861,844.50 5土地增值税超率累进税率 30,089,232.00 6营销费2.00% 4,472,964.00 7代理费3.00% 6,709,446

15、.00 49,325,082.00 收益情况销售收入（万元）装修收入（万元）合计（万元）一收入22,364.823,295.3025,660.12二成本12,000.003,295.3015,295.30三期间费用1,982.031,982.03管理费用420.00财务费用443.79营销费用1,118.24四税金4,021.94186.184,208.134.1收购税费393.86393.864.2销售税金3,628.08186.183,814.274.2.1营业税及附加585.61186.18771.804.2.2合同印花税11.1811.184.2.3评估费（房产税核价用）22.3622

16、.364.2.4土增税3,008.923,008.92五税前净利4,360.85-186.184,174.66六所得税-七税后净利-八税后扣除2,162.412,162.41九实际净利2,198.44-186.182,012.25备注：税后扣除含对方出让需支付税费和承租人清退费。附件：各方案对比表 方案一（营销部提供） 方案二（同策提供） 差额（公司-同策） 销售收入（万元） 装修收入（万元） 合计（万元） 销售收入（万元） 装修收入（万元） 合计（万元） 一收入21,5631,97723,54022,3653,29525,660-2,120二成本12,0002,50814,50812,000

17、3,29515,295-788三期间费用3,3223,3221,9821,9821,3403.1管理费用7437434204203233.2财务费用1,5741,5744444441,1303.3营销费用1,0041,0041,1181,118-114四税金3,757793,8364,0221864,208-3724.1收购税费39439439439404.2销售税金3,363793,4423,6281863,814-3724.2.1营业税及附加54079619586186772-1524.2.2合同印花税11111111-04.2.3评估费（房产税核价用）22222222-14.2.4土增税2,7902,7903,0093,009-219五税前净利2,484-6101,8754,361-1864,175-2,300六所得税4974970497七税后净利1,988-6101,3784,361-1864,175-2,797八税后扣除2,1522,1522,1622,162-10九实际净利-165-610-7742,198-1862,012-2,787