芜湖市物业服务收费管理实施办法.docx
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芜湖市物业服务收费管理实施办法
芜湖市物业服务收费管理实施办法
第一条 为规范本市市区内物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业的健康发展，根据国务院《物业管理条例》等相关法规和行政规章，结合我市实际制定本办法。
第二条 本办法适用于本市市区范围内具有物业管理资质的企业物业服务收费行为。
第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
第四条 政府提倡业主或业主委员会通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。
第五条 市价格主管部门会同市物业行政主管部门负责全市物业服务的收费管理与监督工作。
第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务内容、服务质量相适应的原则。
第七条 物业服务收费包括物业综合服务费、车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费和代收代办服务费、特约服务费。
根据不同物业的性质和特点、物业服务的不同阶段，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。
实行政府指导价的有：
（一）普通住宅小区的前期物业综合服务费；
（二）按照规划配置的停车场（车位）的停放服务费；
（三）装饰装修垃圾清运费。
实行市场调节价的有：
（一）非住宅物业的物业综合服务费；
（二）别墅（含双拼、联排、叠加）的物业综合服务费；
（三）业主委员会成立后住宅小区的物业综合服务费；
（四）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的停放服务费；
（五）物业服务企业接受委托开展的特约服务、代收代办等服务收费。
第八条 实行政府指导价的物业服务收费，其利润率不得超过物业服务成本的5%。
第九条 普通住宅小区前期物业综合服务收费实行分等级定价。
市价格主管部门会同市物业行政主管部门根据物业类型、服务内容、服务等级和物业服务成本变动等情况，制定相应的基准价和浮动幅度，并适时向社会公布。
第十条 普通住宅小区的建设单位应当在销售物业之前，拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级，在相应的政府指导价范围内，通过招标或与物业服务企业协议确定具体的收费标准，并在前期物业服务合同中明确。
前期物业服务合同签订后15个工作日内，由物业服务企业将服务内容、服务成本及收费标准报市价格主管部门备案。
第十一条 前期物业服务合同作为物业买卖合同附件，经物业买受人签字确认。
前期物业服务合同应当明确物业综合服务费的计费方式、计费起始时间，并同时约定物业服务内容、服务标准，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十二条对市区分批开发、分批交付的普通住宅小区，原则上执行同一个收费标准。
第十三条住宅物业应严格按房屋设计用途使用，依法经批准改变用途的且经过有利害关系的业主同意，物业服务收费由双方约定。
第十四条住宅小区入住率达50%以上、首批物业交付满2年并且入住率超过30%、首批物业交付满3年，具备此三个条件之一的，应当成立业主委员会，业主委员会由业主大会选举产生。
各区物业办或所在地街道办事处、居民委员会对符合成立业主委员会的小区要给予积极的指导。
业主委员会成立后的物业服务收费，由业主委员会与物业服务企业根据物业特点和服务要求，参照政府指导价，协商确定收费标准，并在物业服务合同中约定，需要时可邀请所在地居民委员会参与协调。
物业服务合同签订前,业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示,充分听取业主意见后,再提交业主大会通过。
物业服务合同内容如需变更的,业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示,并按照业主大会规定的程序确认变更合同。
第十五条 物业服务收费可以采取包干制或酬金制等形式。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十六条 实行物业服务费用包干制的，物业综合服务费用包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出包括：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、企业办公费用；
7、企业固定资产折旧费用；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、电梯及增压水泵日常运行维护费；
10、经业主或业主委员会同意的其他费用。
第十七条 业主或使用人自办理物业交付使用手续之日起，应当按照物业服务合同的约定交纳物业综合服务费。
物业出租的业主应当在签订物业租赁合同后,将物业承租人、出租期限、物业服务费用交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业。
物业综合服务费按照法定产权面积（房屋所有权证登记面积）计算，跃层按法定产权面积的一半收取；未领取房屋所有权证的物业，以销售合同中的约定面积或房产测绘部门实测面积计算。
未计入产权面积的附属房屋不得收取物业综合服务费。
第十八条 纳入物业管理服务范围已竣工但尚未全部出售或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业综合服务费由开发建设单位按省、市物价部门规定的标准交纳。
双方有约定的，从其约定。
业主或使用人办理入住手续后，连续六个月或六个月以上未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业（水、电、气均未使用），业主应当向物业服务企业书面备案，具体物业综合服务费收取标准按省、市物价部门规定的标准交纳。
双方有约定的，从其约定。
对五保户和实行生活低保的住户，经业主委员会和物业服务企业双方商定，可以减收或者免收物业综合服务费用。
第十九条住宅小区内，规划配置用于停放汽车的共用车位、车库应当优先投入使用，必须满足业主的需要，对规划配置的共用车位、车库的数量，在业主入住时开发企业应当公示。
住宅小区内确因车多、车位（车库）少，为缓解停车难的问题，经业主大会同意可以采取竞标和议标方式确定停车服务收费标准，经双方签订协议后执行，业主大会的召开方式按照《安徽省物业管理条例》的规定执行。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位收入的分配，按照本办法第二十二条规定执行。
对进入小区执行公务、检修、救护车辆等临时停放不得收取停车费。
有条件的小区可设立外来车辆临时停车泊位，按规定标准计次收费。
第二十条高层和小高层住宅的电梯运行费、维修、维护费、安全检测费；二次加压水泵运行费等纳入代收代交费用，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊。
高层和小高层二次加压水泵运行费按照需二次加压用户实际用水量分摊，电梯运行费、维修、维护费、安全检测费等按户分摊，电梯起始层免收，二楼收取20%，三楼收取50%，四楼以上全额收取（含四楼）。
双方有约定的，从其约定。
第二十一条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、数字电视（含有线电视）等单位应当向最终用户收取有关费用，不得强制要求物业服务企业代收有关费用。
物业服务企业接受上述单位委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十二条 设有集中供暖系统的物业小区，按照“以收抵支、收支平衡”的原则，由物业服务企业提出收费方案，经业主委员会同意后收取，同时，实施收费前应将具体收费标准报市价格主管部门备案。
业主委员会成立前，由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中合理约定。
物业服务企业在供暖期结束后，应向业主公布收支情况，结余部分结转下一供暖期使用。
第二十三条 利用物业共用部位、共用设施、设备进行经营性活动的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意，并经相关部门批准。
所得收益30%用于补贴物业管理公共服务费，70%归全体业主所有，其用途由业主大会决定。
第二十四条 业主或使用人装饰装修房屋的，装饰装修单位或装饰装修人应在装饰装修前与物业服务企业签订装饰装修管理协议，服从物业服务企业的管理。
物业服务企业不得向业主（使用人）和装修单位（装修人）收取任何形式的装饰装修管理费、保证金。
装饰装修单位或装饰装修人应当交纳装饰装修垃圾清运费，装饰装修垃圾清运费每平方米不高于2元，拆除墙体建筑垃圾清运费由业主和物业公司另行约定。
第二十五条 物业服务企业应当按照《中华人民共和国价格法》的规定实行明码标价。
在物业管理区域内的醒目位置，将企业名称、收费对象、服务项目内容、服务等级标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、机动车停放服务收费标准、举报电话等进行公示。
第二十六条 物业服务企业应当完善内部财务管理制度，提高物业管理人员的服务水平、技术水平，加强物业从业人员业务能力培训。
物业服务企业每半年应以书面形式向业主、使用人公布物业综合服务费、经营性收益、物业维修资金等收支情况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。
实行物业综合服务费用酬金制的，物业服务企业应每年不少于两次向业主大会或业主公布物业服务收费的收支情况。
物业服务企业或业主委员会可以按照物业服务合同的约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第二十七条 物业综合服务费应按每月、每平方米计收。
物业综合服务费可以预收，预收期限原则上不得超过六个月。
第二十八条 物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。
第二十九条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第三十条 业主、使用人、开发企业，应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业综合服务费。
违反物业服务合同约定逾期不交纳物业综合服务费用的，业主委员会应当协助物业服务企业督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
物业发生产权或使用权转移时，业主或物业使用人应当及时结清物业服务费用。
第三十一条 实行政府指导价的物业服务收费实行收费许可证制度。
物业服务企业在收费前，应当申请《安徽省经营性服务收费许可证》，亮证收费。
物业服务企业无证收费的，业主、使用人、开发企业有权拒付。
第三十二条 政府价格主管部门和物业行政主管部门应当加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准、收费行为的监督。
物业服务企业违反价格法律、法规和规定的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。
第三十三条 本办法实施前，已签订物业服务合同尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。
第三十四条 市辖三县价格主管部门和物业行政主管部门，可依据本办法，结合本地实际制定物业收费管理细则，并报市价格主管部门、物业行政主管部门备案
第三十五条 本办法由市价格主管部门会同市物业行政主管部门负责解释。
第三十六条 本办法自2010年元月1日起执行。
原芜湖市物价局、房地产管理局《关于印发<芜湖市物业服务收费管理实施办法>的通知》（芜价经费[2007]79号）文件同时废止。
附件一
芜湖市普通住宅小区前期物业管理综合服务等级收费标准
名称
级别
中准价（元/㎡.月）
上下浮动幅度
浮动范围（元/㎡.月）
备注
有电梯
无电梯
有电梯
无电梯
普通
住宅
一级
0.83
0.68
20%
0.66-1.00
0.55-0.82
不含电梯、加压泵涉及费用支出
二级
0.69
0.55
20%
0.55-0.83
0.44-0.66
三级
0.40
0.37
20%
0.32-0.48
0.30-0.44
四级
0.30
20%
以基准价上浮20%，下浮不限。
注：
物业服务企业和业主委员会按服务内容、服务质量和服务范围参照中准价和浮动幅度在物业服务合同中约定具体物业服务收费标准。
附件二
芜湖市住宅小区机动车、非机动车停放服务收费标准
停放类型
停放形式
计费单位
收费标准
备注
汽车
（小型车）
地下公用车库停放服务费（一车一位）
元/月.辆
180-220
含服务费
露天停车场停放服务费（停车位）
元/月.辆
80-120
含服务费
地下公用车库车位产权（或永久使用权）属业主服务费
元/月.辆
40
临时停放
元/辆.次
5
2小时以上，4小时以内
临时停放
元/辆.次
10
4小时以上，8小时以内
临时停放（全天）
元/辆.天
20
8小时以上
摩托车
室内
元/月.辆
14
轻骑
室内
元/月.辆
10
电动自行车
室内
元/月.辆
8
占车位相当于自行车（不含充电）
室内
元/月.辆
10
占车位相当于轻骑车（不含充电）
室内
元/月.辆
12
占车位相当于摩托车（不含充电）
自行车
室内
元/月.辆
6
附件三
芜湖市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准（一级）
项目
服务内容与服务标准
分值
自评得分
考评得分
（一）
基本
要求
1、有专门的管理处办公机构，办公设施设备较为先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序；
2
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；
2
3、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；
2
4、企业建立现代企业制度，内部考核制度健全，岗位职责明确，有完善的物业管理方案，质量管理、档案管理、财务管理等制度健全；
2
5、管理人员80%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗；
2
6、服务人员统一着装、佩戴标志、行为规范，服务主动热情；
2
7、在醒目处公示小区物业收费标准和停车收费标准；提供有偿特约服务和代办服务的，在明显位置公示服务项目和收费标准；
2
8、小区设有服务接待中心，公示24小时服务电话。
急修半小时内，其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录；
2
9、按有关规定和合同约定公布物业服务收费的收支情况和物业经营性收支情况；
2
10、按有关规定和合同约定规范管理、使用住房专项维修资金；
2
11、每年至少1次采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作，满意率达到85%以上，对薄弱环节进行改进。
2
（二）
房屋
共用
部位
共用
设施
设备
维修
养护
1、对房屋共用部位、共用设施设备进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；
2
2、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序；
3
3、阳台封闭规格色调一致；
2
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，每周巡查不少于2次，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报有关部门处理；
4
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门；
2
6、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；
2
7、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志；
2
8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范；
2
9、共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，有设备台账、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录；对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录；
3
10、水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养规范；
2
11、载人电梯24小时正常运行；
2
12、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通；
2
13、设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施；
2
14、路灯、楼道灯完好率不低于95%，按规定定时开关；
2
15、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；业主委员会成立后的小区，属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告和建议，根据业主大会的决定，组织维修；
2
16、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；业主委员会成立后的小区，属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告和建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
2
（三）
公共
秩序
维护
1、小区实行全封闭管理，主出入口设有值班室，实行24小时值班看守，其中12小时以上站岗值勤，有详细的交接班记录；
3
2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于12次，对小区重点部位每小时巡查1次，并做好巡查记录。
巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。
设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。
3
3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放，确保消防车、救护车、110警车等特种车辆畅通；
2
4、对大型物件搬出小区的行为实行登记；
1
5、对火灾、治安、公共卫生突发事件有应急处理预案，遇警能及时报警；
2
6、协助公安部门做好小区治安防范工作。
2
（四）
绿化
养护
1、绿化覆盖率不低于35%，花草树木长势良好，无枯死、无破坏、无大面积虫害现象；
2
2、有专业人员实施绿化养护管理；
2
3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长状况及时修剪，灌木每年修剪不少于4次；
2
4、草坪生长整齐，高度不应超过10公分，超过时应及时进行修剪；草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生，无垃圾、无烟头纸屑。
3
5、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻，绿地施肥每年不少于2次；
2
6、定期喷洒药物，预防病虫害。
1
（五）
保洁
服务
1、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。
及时清除道路积水、积雪。
6
2、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。
3
3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象；
2
4、垃圾设施每日清洁1次，无异味；
2
5、二次供水水箱按规定定期清洗，水质符合卫生要求；
2
6、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
2
合计
100
备注：
1、凡是涉及业主委员会成立后予以考核的项目，在评定前期物业服务收费等级时，相应分值不作扣除；2、评分分值达到90分（含90分）以上的，符合本服务收费等级的要求；3、积极参加国家、省、市级物业管理示范、优秀小区的评比活动，获得国家级奖项的加2分、省级奖项的加1.5分、市级奖项的加1分。
芜湖市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准（二级）
项目
服务内容与服务标准
分值
自评得分
考评得分
（一）
基本
要求
1、有管理处办公机构，办公设施设备较为先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序；
2
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；
2
3、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；
2
4、企业内部考核制度健全，岗位职责明确，有完善的物业管理方案，质量管理、档案管理、财务管理等制度健全；
2
5、管理人员70%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗；
2
6、服务人员统一着装、佩戴标志、行为规范，服务主动热情；
2
7、在醒目处公示小区物业收费标准和停车收费标准；提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，在明显位置公示服务项目和收费标准；
2
8、公示24小时服务电话。
急修1小时内，其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录；
2
9、按有关规定和合同约定公布物业服务收费的收支情况和物业经营性收支情况；
2
10、按有关规定和合同约定规范管理、使用住房专项维修资金；
2
11、每年至少1次采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式征求业主意见，满意率80%以上，对薄弱环节进行改进。
2
（二）
房屋
共用
部位
共用
设施
设备
维修
养护
1、对房屋共用部位、共用设施设备进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；
2
2、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序；
4
3、阳台封闭统一有序；
2
4、按照住宅装饰装修管理有
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