房地产企业成本.docx
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房地产企业成本
房地产企业成本、费用的会计核算
（一）
主讲老师王越
第一节房地产企业的生产经营特点
一、经营模式
（一）销售物业模式：
通过土地购买、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等五个阶段，将开发完成的房地产移交给购买者，并一次性取得销售收入。
（二）自持物业模式：
将开发完成的房地产留作自用，通过出租、联营、自营等方式分期取得经营收入。
二、房地产企业经营活动的主要业务
（一）土地的开发与经营：
企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。
（二）房屋的开发与经营：
房屋的开发指房屋的建造，房屋的经营指房屋的销售与出租。
企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。
企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、安置房和代建房等。
（三）城市基础设施和公共配套设施的开发：
房地产企业可以开发能有偿转让的大配套设施，也可以开发建设不能有偿转让的、为开发产品服务的公共配套设施。
（四）代建工程的开发：
代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。
三、房地产项目的运作流程
（一）前期准备阶段
前期的准备工作主要包括房地产项目的立项规划审批、设计施工、市场规划、土地出让或转让等。
同时，房地产企业要根据具体情况对投资来源、建设方式、经营模式等方面进行详细的规划和战略决策。
前期准备阶段是项目运作的首要环节，也是决定项目成败的关键因素。
（二）建设施工阶段
在该阶段，房地产企业要根据已经确定的规划和设计方案，通过自建、委托代建、发包等方式完成开发产品的建设过程，并使其达到验收标准。
该阶段是房地产项目运作的中心环节。
（三）销售或自持阶段
对于销售物业模式，房地产企业通过出售房地产，回笼资金、实现利润；而对于自持物业模式，房地产企业通过招商、招租、开办企业等方式，取得租金或经营收入。
四、房地产企业的经营特点
（一）房地产企业的开发产品在建设前须经政府审批。
一般企业在生产产品或提供服务之前无须报政府审批，具有充分的自主权。
（二）开发过程中受到政府相关部门的控制。
在建设过程中受到环保、卫生、城管、建委、土地管理等行政部门的监控。
（三）建设周期长，投资大。
房地产项目的建设周期一般都很长，整个过程往往几年才能全部完成。
（四）商品房预售实行许可证制度。
开发商进行商品房预售，应当向政府房产管理部门办理预售登记。
取得“商品房预售许可证”。
（五）产品交付应以开发产品通过政府审批，即取得政府的竣工验收后才得以实现。
另外，开发商还要落实物业管理公司及物业管理方案。
五、房地产企业的财务特点
（一）房地产项目投资巨大，仅仅依靠房地产企业的自有资金远远不能满足项目的投资需求，一般都要进行融资。
（二）由于开发产品的投资巨大，因此，对于房地产企业来讲，现金流断流是企业面临的最重要的财务风险。
（三）不动产的可变现能力较差，如果企业开发的产品不被市场认可，开发产品无法更改，造成产品积压，变现困难。
第二节房地产企业成本核算对象及分类
一、成本项目
（一）土地使用权出让金
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。
（二）土地征用及拆迁安置补偿费
1．土地征用费
国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。
2．市政配套费
指向政府部门缴纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司缴纳的红线外道路、水、电、气、热、通信等的建造费、管线铺设费等。
3．征收土地闲置费
国发〔2008〕3号文件第二条第六项规定，土地闲置2年依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处理、充分利用。
土地闲置满1年不满2年的，按出让或划拔土地价款的20%征收土地闲置费。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号文件）规定，土地闲置费计入“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”。
房地产开发企业取得的土地使用权用于自建用房等地上建筑物时，土地使用权的取得成本直接计入“无形资产”账户，且土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。
为建造办公楼等自用而取得的土地使用权所缴纳的契税，计入“无形资产”账户。
（三）前期工程费
前期工程费为项目的规划、设计、可行性研究所需费用。
地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、通电、通路的费用等。
1．项目整体性批报建费：
项目报建时按规定向政府有关部门缴纳的报批费。
如：
人防工程建设费、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等。
2．规划设计费：
项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费（含支付社会中介服务机构的市场调研费），制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。
3．勘测丈量费：
水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
4．“三通一平”费：
接通红线外施工用临时给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费用）、供电、道路（含按规定应交的占道费、道路挖掘费）等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用（包括开工前垃圾清运费）等。
5．临时设施费：
工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。
临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。
6．预算编审费：
支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。
7．其他：
包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。
房地产企业成本、费用的会计核算
（二）
（四）建安工程费
建安工程费是指直接用于建安工程建设的总成本费用。
主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。
1．土建工程费：
包括基础工程费、主体工程费。
有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。
2．安装工程费：
包括电气（强电）安装工程费、电讯（弱电）安装工程费、给排水安装工程费、电梯安装工程费、空调安装工程费、消防安装工程费、煤气安装工程费、采暖安装工程费。
上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。
3．装修工程费：
内外墙、地板（毯）、门窗、厨洁具、电梯间、天（顶）蓬、雨篷等的装修费，有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。
4．项目或工程监理费：
指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。
5．其他：
工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费（零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计人上述相应费用中），现场垃圾清运费、工程保险费等。
（五）基础设施费
基础设施费又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电信、环卫等工程费用。
1．道路工程费：
小区内道路铺设费。
2．供电工程费：
变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，缴纳的电增容费等。
3．给排水工程费：
自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司缴纳的水增容费等。
4．煤气工程费：
煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。
5．供暖工程费：
暖气管道的铺设费、集资费。
6．通信工程费：
电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，缴纳的电话增容费等。
7．电视工程费：
小区内有线电视（闭路电视）的线路铺设和按规定应缴纳的有关费用。
8．照明工程费：
小区内路灯照明设施支出。
9．绿化工程费：
小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费。
10．环卫工程费：
指小区内的环境卫生设施支出，如垃圾站（箱）、公厕等支出。
11．其他：
小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。
（六）公共配套设施费
公共配套设施费主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
具体核算内容可区别以下情况：
在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房（建筑成本）、变电所（建筑成本）、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观（建筑成本）、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。
在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。
开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。
对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入成本项目。
如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。
（七）开发间接费
开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
1．现场管理费用：
内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通信费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等。
2．利息并借款费用：
直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。
3．物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金：
按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
4．质检费：
包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。
5．其他：
项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担，补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费的费用。
二、成本核算的基本程序
为正确核算开发产品的成本，房地产企业应严格按照成本核算的程序进行成本核算，成本核算的基本程序如下：
1．确定成本核算对象。
根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
2．归集开发成本。
设置有关成本核算会计科目，建立成本合同台账，核算和归集开发成本。
3．确定成本分摊方法。
按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法和标准。
4．在成本核算对象之间分摊成本。
将归集的开发成本费用按确定的方法和标准在各成本核算对象之间进行分配。
5．计算各成本核算对象的开发总成本。
编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
正确划分完工和在建开发产品之问的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。
正确划分可售面积、不可售面积（由主管部门划分提供），根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。
编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
综上所述，对于房地产企业的成本核算来讲，成本对象和成本项目的划分和确定是正确核算开发成本的基础。
三、确定成本核算对象
（一）成本核算对象的概念
成本核算对象是房地产企业在开发经营过程中，为归集和分配费用而确定的费用承担者。
（二）确定成本对象的原则
1．可否销售原则：
开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本核算对象进行成本核算；不能对外经营销售的，先作为一般成本核算对象进行成本归集，然后再将其成本摊入能够对外经营销售的成本核算对象。
2．分类归集原则：
对不同开发地点、竣工时间跨年度或产品结构类型存在明显差异的群体开发的项目，应分别作为成本核算对象进行核算。
3．功能区分原则：
开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本核算对象进行核算。
4．定价差异原则：
开发产品因其产品类型或功能不同而导致其预期售价存在较大差异的，可以分别作为成本核算对象进行核算。
5．成本差异原则：
开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，可以分别作为成本核算对象进行核算。
6．权益区分原则：
开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本核算对象进行核算。
（三）确定成本核算对象的方法
根据上述原则，房地产企业应结合项目开发地点、规模、周期、开发产品处理方式、功能设计、结构类型、装修档次、施工队伍等因素和管理需要等实际情况，确定具体成本核算对象。
具体确定方法如下：
单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算的单项开发工程为成本核算对象。
在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。
对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。
成片分期开发的项目，可以以各期为成本核算对象。
同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。
同一分期有高层、多层、复式等不同结构类型的，还应按结构类型划分成本核算对象。
根据核算和管理需要，对独立编制设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。
对于只为一个单体开发项目服务的、应摊入开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入单体开发项目的成本。
四、成本对象和成本项目之间关系
所有房地产企业开发项目中，成本项目的划分是相同的，也就是说，成本项目的划分和确定不是企业自行确定的，而是由房地产行业有关规定所确定的。
而成本对象的确定，则是房地产企业自行确定的，不同的房地产开发项目，其成本核算对象也是不相同的。
因此，成本核算对象的确定是企业在成本核算中面临的首要任务，也就是说，房地产企业在项目开发前，首先要确定开发项目的成本核算对象。
房地产开发企业的开发总成本由各个成本对象的成本组成，而每个成本对象又由各个具体的成本项目组成。
第三节房地产企业成本核算的科目设置
一、“开发成本”科目
“开发成本”科目核算在房屋等产品开发过程中所发生的各项费用。
“开发成本”科目可按“土地开发成本”“房屋开发成本”“配套设施开发成本”“代建工程开发成本”进行明细核算，其中“房屋开发成本”应当分别按照成本核算对象设置明细账，并按规定的成本项目设置专栏。
土地开发成本：
指房地产企业开发土地所发生的各项费用支出。
房屋开发成本：
指房地产企业开发各种房屋所发生的各项费用支出。
配套设施开发成本：
指房地产企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
代建工程开发成本：
指房地产企业接受单位的委托，代为开发除土地、房屋以外的其他工程（如市政工程）等所发生的各项费用支出。
二、“开发间接费”科目
归集和分配在房屋等产品开发过程中，本单位项目设计、工程、预算、材料等业务部门为组织与管理开发项目建设而发生的各项费用。
这类费用由本科目归集并按一定方法、标准分配后，再计入各成本核算对象的“开发间接费”成本项目中去。
三、“开发产品”科目
核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本。
房地产企业在进行开发产品核算的同时，应收集、整理具体到每户的可售面积构成、销售及其回款情况的详细资料。
“开发产品”科目按成本对象设置明细科目，用于核算各成本对象的实际成本。
第四节房地产企业全程成本核算案例解析
全程成本核算包括购置土地、开发准备、主体建设、管网基础设施、配套设施、绿化道路、开发间接费用等不同成本的归集、分配所涉及的表单填制。
开发成本的归集和分配是房地产企业成本核算的重要内容。
成本归集就是将成本支出计入成本项目的过程，而成本分配就是将计入成本项目的成本支出分配计入成本对象的过程。
房地产企业通过成本归集和成本分配，就可以反映出每个成本对象的成本支出，为计算销售成本创造条件。
应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象；共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。
主要的分配方法有下列几项：
1．占地面积法
指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
如一项目，土地面积为10000平方米，分三期开发，一期基座占地为2500平方米，二期基座占地为3000平方米，三期占地为1800平方米。
土地成本为8000万元，如何分配土地成本？
国税发〔2009〕31号文第二十九条的规定应该这样理解：
应计入开发产品成本中的费用包括两部分，一部分是属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象；另一部分是共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。
（1）2500＋3000＋1800＝7300（平方米），各期开发面积对应的成本属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，可以直接计入成本对象；
（2）10000－7300＝2700（平方米），这部分面积对应的成本属于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按三期面积比例配比分入各期成本中去。
共同成本按面积配比分入第一期的比例是：
2500÷7300＝34.2%
共同成本按面积配比分入第二期的比例是：
3000÷7300＝41.1%
共同成本按面积配比分入第三期的比例是：
1800÷7300＝24.7%
则计入第一期的成本应是：
8000×（2500＋2700×34.2%）÷10000＝2740（万元）
计入第二期的成本应是：
8000×（3000＋2700×41.1%）÷10000＝3288（万元）
计入第三期的成本应是：
8000×（1800＋2700×24.7%）÷10000＝1972（万元）
2．建筑面积法
指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
3．直接成本法
指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
4．预算造价法
指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
【知识链接】
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知
国税发〔2009〕31号
（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。
如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。
土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。
（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。
（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。
房地产企业成本、费用的会计核算（三）
一、土地征用及拆迁补偿费的归集与分配
房地产项目开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费。
能分清成本核算对象的，应直接计人有关房屋开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本——某成本对象——土地征用及拆迁补偿费”账户的借方。
分不清成本核算对象的，应将其支出先通过“开发成本——房屋开发成本——待分摊成本——土地征用及拆迁补偿费”账户进行归集，会计期末按照一定的分配标准分配给各受益对象。
支付全部或部分土地价款但尚未取得土地的，由于不符合资产定义，所付款项在“预付账款”中核算，不能确认土地资产。
凡已签订土地出让合同，确认了土地价款并已取得土地的，未全部支付的土地价款作为负债挂账。
凡已取得土地，未取得土地使用证的，要在会计报告附注的其他重要事项或存货中披露。
【案例1】
20XX年6月7日，红星房地产公司通过竞拍拍得了A、B两个地块，其中A地块支付全额地价款4亿元，但至今未实际取得土地；B地块地价款总额为5亿元，已支付3亿元，并已实际取得了该地块。
请根据有关原始凭证，做出相应会计分录。
【解析】
（1）A地块
借：
预付账款400000000
贷：
银行存款400000000
（2）B地块
借：
开发成本500000000
贷：
银行存款300000000
应付账款200000000
【案例2】
20XX年6月7日，红星房地产公司通过竞拍拍得了某地块，土地总价5亿元，该地块占地面积10万平方米，总建筑面积为30万平方米。
整体项目分为商业区、住宅区和别墅区三个区域，规划指标如下：
（1）商业区：
总占地面积2万平方米，开发产品为三层裙房和20层写字楼，总建筑面积l5万平方米，其中：
裙房建筑面积5万平方米，写字楼建筑面积10万平方米。
（2）住宅区：
占地面积3万平方米，建筑面积12万平方米。
（3）别墅区：
占地面积5万平方米，建筑面积3万平方米。
【解析】
（1）土地价款的归集
借：
开发成本——待分摊成本（土地征用及拆迁补偿费）500000000
贷：
银行存款500000000
（2）土地价款的分摊
根据该项目实际情况，红星房地产公司确定成本对象分别为：
裙房、写字楼、住宅和别墅。
各成本对象分摊的土地成本如下：
①裙房和写字楼的土地成本：
商业区的土地成本，按占地面积法进行分摊。
商业区的土地成本＝50000×2÷10＝10000（万元）
裙房和写字楼的土地成本按建筑面积法进行分摊。
裙房的土地成本＝10000×5÷15＝3333（万元）
写字楼的土地成本＝10000×10÷15＝6667（万元）
②住宅的土地成本：
按占地面积进行分摊。
住宅的土地成本＝50000×3÷10＝15000（万元）
③别墅的土地成本：
按占地面积进行分摊。
别墅的土地成本＝50000×5÷10=25000（万元）
会计分录如下：
借：
开发成本——裙房（土地征用及拆迁补偿费）33330000
——写字楼（土地征用及拆迁补偿费）66670000
——住宅（土地征用及拆迁补偿费）150000000
——别墅（土地征用及拆迁补偿费）250000000
贷：
开发成本——待分摊成本（土地征用及拆迁补偿费）500000000
二、前期工程费的归集与分配
房地产项目开发过程中发
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