常州房地产市场宏观分析.docx
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常州房地产市场宏观分析
第一局部：
区域市场历史及现状2
第二局部：
区域规划对城市开发的影响10
第三局部：
常州房地产市场整体研判14
第四局部：
常州市场产品宏观分析19
第五局部：
版块划分及研究24
第六局部：
常州及新区房地产工程简析29
第七局部：
新区房市分析32
第八局部：
消费者及投资者行为分析36
第九局部：
常州房地产市场趋势展望54
第十局部：
重点竞争楼盘属性研究及本案营销策略建议59
附：
新区主要楼盘一览表68
常州其他区域典型性竞争楼盘概览83
常州其他区域楼盘概况89
2004年第三季度常州市在售楼盘售价一览表91
常州奥林匹克花园二期营销市场报告
〔初稿〕
第一局部：
区域市场历史及现状
一、宏观市场状况
经济形态的开展和人民生活水平的提高，促使常州住宅市场近年来得到了强有力的快速开展。
2003年常州房地产开发投资总额为52.8亿元，同比增长28.6%，占当年全社会固定资产投资的11.8%。
房地产开发投资已经成为常州重要的经济开展支柱。
常州市房地产投资额快速上升
从宏观市场变化来看，房地产整个市场的总体走向仍趋强势，全市供需总量及供求结构开始不平衡、空置面积大幅减少，房地产热直接导致了商品房价格的快速攀升。
详细分析见下述报告。
1、市场供求关系
常州商品房市场开展总量表
常州房地产市场开展总量
单位：
万平方米
工程
2003年
2002年
2001年
2000年
总施工面积
645
526
先开工面积
238
233
197
竣工面积
193
204
销售面积
空置面积
从上表数据可以看出，常州历年总施工面积接近新开工面积与竣工面积之和，说明常州商品房停待工工程少，市场持续良性稳步开展。
商品房施工面积上升，新开工工程增长加快。
特别是2003年新开工面积同比增56.8%，导致2004年市场供给量大幅上升。
由于外来人口购房数量增多，社会有效需求增加，消化了大量的空置房屋，使全市房屋空置面积迅速减少。
2003年商品房空置面积仅25.2万平方米，同比下降50.2%,2003年受竣工面积〔供给量〕减少影响，导致实际成交数量〔销售面积〕下降。
供给稀缺导致近期市场持续升温。
2004年竣工量预测
我们认为由于2002年商品房新开工量不大，低于当年竣工面积，产生了次年市场供给量减少的特殊现象。
但是2003年新开工工程较多，且在2004年已逐步上市。
预期2004全年商品房竣工面积将增长至400万平方米左右。
2004年全年销售面积预测
成交预测计算公式：
2004年全年实际成交＝2004年预期需求＋〔2003年预期需求-2003年实际成交〕假设未来市场预期需求为常量，常量取值为2002年实际成交；也就是说，在2004年和2003年两年需求量没有增长的情况下，2004年销售面积不少于291.32万平方米。
实际上假设常州楼市年预期需求仅增长20万平方米，2004年的需求量就将到达350万平方米，结合竣工量预期值说明：
2004年预期供给量虽然增长幅度较大，但相比需求仍然偏低，市场消费得不到满足，供需依然存在缺口。
依据我们对常州市场的考量和分析，综合竣工量预期值，2004年全年实际销售面积将在350-380万平方米左右。
我们认为市场供需在现阶段仍有不平衡的现象产生。
常州房地产市场需求明显开发放大，增量原因除人民生活水平提高、购置力上升之外，很大程度还受近年动迁量力度加大刺激购房需求上升影响。
而供需不平衡直接导致了市场价格发生大额增幅。
2、市区拆迁情况分析
常州市区拆迁力度迅速加大
拆迁面积拆迁户数
常州市区城市建设力度加大，2003、2004年上半年拆迁户数超过前三年总和。
短期内拆迁户的购房需求急速放大，而市场供给缺乏产生一定供需矛盾。
随着2004供给量加大，动迁户的置业需求将得到释放。
据了解，常州为进一步提高城市化率，改善城市整体形象，在今后几年仍将加大市区拆迁力度。
据资料说明，20041~3季度年已有5幅地块及区域开始了拆迁工作。
拆迁居民对房屋购置的需求仍将持续存在，并支撑常州楼市的开展。
3、常州房产价格变化
房产价格上升趋势明显
全市市区
注：
全市包括武进、金坛、溧阳
可见2003年是常州房产市场价格变化最大的一年,当年供给量偏少是主要原因。
常州市场供求结构将朝着长期平衡的方向开展。
但是短期内存在的供需缺口意味着市场吸纳量大、价格缓幅上升存在市场支撑。
2003年常州全市和市区房价上涨313元/㎡和542元/㎡，较2002年同比增长％和％。
2003年是常州市场的开展拐点和重要阶段。
常州人均GDP首次突破3000美金，未来经济持续看好对市场开展有宏观影响；微观上，去年供给量减少是造成市场供不应求、价格飞涨的主要原因。
相比2003年的大幅增长，常州前两年价格变化比例仅为2％和8％。
2003年价格的迅速上扬，说明前两年应该存在房价被一定低估的现象。
目前投资需求也开始出现，市场未来看好。
动拆迁工程增多，常州城市建设力度加大，这对常州楼市开展及房价上升具有积极意义。
目前常州相对无锡、苏州城市房价偏低，但随着经济的开展和城市的建设，
常州房价将逐渐提升。
2003年常州市民购房需求受供给严重缺乏影响，相当一局部没有得到满足。
这局部需求将在2004年以后得到去化，支撑未来楼市健康开展。
在以上因素支撑下，近几年常州市场价格仍将快速、稳步增长。
预期2004年市场总体均价增幅保持在300-500元/㎡左右。
4．土地供给分析
2004年土地供给创出新高。
2003年常州土地方案供给190.19万平方米，2004年这个量迅速上升至445万平方米，土地市场供给量增大，政府对快速开展的楼市降温意图明显。
1〕从2004年地块分布区域来看，中心城区出让面积最大，到达230多万平方米左右，超过了总出让土地的一半，市区动拆迁力度加大。
北部区域出让土地面积较大，为88万平方米左右。
北部和中心区块未来市场竞争剧烈明显。
2004年转让地块区域分布图
2〕2004年2~8月份完成地块出让面积近300万平方米，土地市场呈现非常活泼的态势。
3〕土地价格变化也能反响市场的走向。
据国土局报告表示，2003年的土地交易价格根本上与2002年持平。
但我们发现局部地区土地交易价格呈上涨趋势。
2003年东部区域共交易三宗地，分别为红梅生活区，其成交价格为117万元/亩；金属压延厂，其成交价格为158万元/亩；郊区政府地块，其成交价格为228万元/亩，分别较2002年红梅解放村成交价高出95万元/亩、136万元/亩、206万元/亩。
4〕土地交易价格的上涨，必将增加开发商的开发本钱，拉高商品房的销售价格。
5〕市场开始出现大量大规模地块供给，规模化开发成为趋势，未来市场大规模楼盘竞争剧烈。
2004年全年内待批超过30万平方米的地块有4个，分别是常澄路与万福路地块〔50万平方米〕、兰陵路西侧地块〔51.617万平方米〕、南河沿地块〔32万平方米〕、劳动东路两侧地块〔74万平方米〕，主要集中在中心城区和北部区域，占供给总量的％。
6〕东部区域2003-2004年地块供给总面积62万平方米，未来开发工程较多，东部市场将逐渐活泼。
5．政策法规分析
常州楼市仍在逐渐成熟，所以我们发现相关的重要政策法规不多。
但是市场的变化无疑会刺激机制的完善，有助于激活、标准市场，同时扩大需求，提升普通居民的购置能力，增加人均住房面积等硬性指标。
近年来常州政府出台的重要政策有以下几条：
1〕宏观指导房产良性开发
政府宏观层面加大了房地产开发力度，加快了城市商品房的供给，同时标准、完善了常州市房地产市场的运行机制。
为解决了房地产业的历史遗留问题也作出了相关指示，有利于市场健康开展。
相关文件：
?
关于进一步繁荣我市房地产市场的假设干意见?
常政发[2002]192号
2〕加大拆迁力度，完善拆迁机制
随着近期拆迁力度的加大，常州市出台了一系列拆迁指导文件。
以下是最重要的三条政策。
我们认为，正是因为明确了拆迁居民的利益、确定了拆迁的区域和范围、加快了城区拆迁的力度，常州房产市场的需求才得以扩大和释放，并且城市化进程也进一步得到加强。
相关文件：
?
常州市城市房屋拆迁补偿价评估技术细那么?
常建〔2003〕166号
简介：
明确常州城市拆迁补偿方法，使得拆迁居民可以明晰的知道拆迁所得
款与将要购置得商品房之间的价格差距。
?
常州市市区危旧房改造管理暂行方法?
常政发[2002]72号
简介：
明确了城市拆迁的范围
?
常州市规划局文件?
常规[2004]1号
简介：
加强城市总体规划布局系统，进一步明确在新一轮城市总体规划的指
导下，实施“拓展南北、提升中心〞的城市开展战略。
整治的重点仍是市区
的重要地段、城市主要出入口地段和老居住区。
3〕扩宽公积金贷款范围、额度和期限，进一进开展住房金融。
一般而言，公积金制度对于个人购房需求影响很大，特别是在近期房价变化幅度大的情况下，其作用更加明显。
因此适时调整公积金制度，符合市场开展，可以缓解个人购房贷款压力。
常州市近期出台的公积金政策调整幅度非常大，从中我们也可以了解政府对于房地产市场上扬开展的支持心态。
取消公积金贷款必需有本地户口的规定，鼓励外地人购房；
扩大购置安居房、经济适用房、商品房的公积金贷款额度至22万元，提升个人购房承付能力，并放宽贷款期限，降低未来还贷压力，刺激购房需求；允许公积金在规定条件下屡次、多样使用，加强了公积金的实用性。
相关文件：
?
常州市市区职工住房公积金担保委托贷款政策调整意见?
常房改领
[2002]2号
简介：
一、扩大贷款对象
取消申请住房公积金个人贷款的职工必须具有常州市市区城镇常住户
口的规定。
二、增加贷款额度
购置自住住房〔包括安居房、经济适用房、商品房〕最高贷款额为22
万元，拆迁安置房、二手交易房贷款额度比照商品房；自建、大修、购置现
住公房最高贷款额度为12万元。
取消贷款额度不得超过借款人及其配偶住
房公积金存款余额20倍的限制。
三、延长贷款期限
贷款期限计算最长可放宽到借款人法定退休年龄后5年。
四、放宽贷款条件
1.允许借款人及其配偶可在贷款后，按规定提取其住房公积金存款。
2.允许借款人既可局部提前归还贷款，也可一次性还清贷款。
局部提前
还贷的最低限额为一万元人民币。
3.允许职工屡次申请贷款，原贷款已还清的，可按规定再次申请贷款。
原贷款尚未还清且还贷正常的，可按差额申请贷款〔差额计算：
最高贷款额
度—前次贷款额度〕。
?
关于调整2003年度常州市职工住房公积金、新职工住房补贴缴存基数及
比例的通知?
常公积金[2003]5号
简介：
调整、细化了常州市职工住房公积金、新职工住房补贴缴存基数及比
例，为常州市商品房销售确定了政策导向的有利机制。
同时更刺激了商品房
公积金贷款消费市场。
?
关于调整住房公积金提取方式的通知?
常公积金[2004]2号
简介：
住房公积金提取由职工直接申请、中心即时审核、银行集中支付，为
消费者购房贷款带来了相当的便捷，简化了种种繁杂的手续，缩减了贷款时
限。
4〕标准土地市场，完善土地利用机制
严格控制土地开发利用及建设用地供给，明确但凡建设用地都必须以公
开招标、拍卖方式供给。
这在标准土地市场交易行为、提升政府宏观调控能
力的同时，也造成了地价的上涨，直接影响到今后商品房市场的价格。
相关文件：
?
常州市市区土地收购储藏管理方法?
简介：
加强土地资源和资产管理，合理利用土地，标准土地市场，增强政府
对土地的宏观调控能力。
?
关于加强国有土地资产管理的假设干规定?
常政发〔2001〕146号
简介：
限制了常州市房地产开发的土地来源，土地的上市竞拍势必导致土地
价格的抬高，造成开发本钱的加大，商品房价格的提升，使得市场价格日益
高涨。
从以上市场分析中我们得知，虽然由于铁本领件的影响，但是常州楼市正处于价升量增的上升通道中，整体房地产市场仍将缓慢持续升温，未来市场供给放量特征显著。
我们认为2003年是常州楼市开始发力的一年，受供求因素影响，房价快速上涨，市场活泼。
为了平稳目前房地产市场的房价增长势头，为快速开展的楼市降温，政府加大土地的市场供给，2004年内方案土地供给445万平方米。
常州市商品房总施工面积和新开工面积增长速度加快，未来商品房供给量增明显，但供需依然存在缺口。
受土地供给放量支撑，未来3年商品房供给量将不少于今年。
预计每年供给量都在400万平方米左右，并可能稳步攀升。
政府出台政策利好面居多，公积金贷款条件放宽、市区拆迁力度加大，刺激个人购房需求上扬。
相比前2002年以前相对稳定的市场供需格局，目前市场供需出现结构化矛盾，供给上升速度跟不上需求。
土地交易价格的上涨，必将增加开发商的开发本钱。
供需矛盾依然是近期市场焦点。
以开发本钱提高为保障，价格受市场指导将保持快速上升态势。
以中心城区和北区为主要开发对象，带动全市其他区域共同开展的趋势明显。
开发区域主要集中在中心城区和北区，城市化进程速度加快，而东部、南部及西部三个区域将保持加速开展。
大规模楼盘将逐渐增多，除青龙之外，未来新增供给集中在中心城区和北区等比拟成熟的区域。
二、周边县市房地产工程比拟
苏锡常比拟
类别
地区
2002年2003年市中心普通价副市中心普通价
GDPGDP〔元/㎡〕〔元/㎡〕
商品房二手房商品房二手房
苏州2080亿2802亿60005000
无锡亿亿4003325335202737
均价均价均价均价
常州亿890亿40003600—370030002500—2600
第二局部：
区域规划对城市开发的影响
1、拓展南北
2002年，武进正式撤市建区并入常州市区，成为常州市特大型城市建设的南翼,与高速开展的北翼即新北区共同组成了常州市经济迅猛开展的两大引擎。
与此同时，一直潜伏在城北与城南开展背后的房地产市场的较量也因此浮出水面。
从常州市开展历程来看，城北与城南的较量由来以久，其中被纷纷攘攘传闻了多年的一个焦点就是关于市政府乔迁新址的选择问题，如今尘埃落定，市政府办公大楼2003年已在新北区破土开工，关于市政府选择城南还是城北的争论彻底结束，在这局棋上，城南房地产在市政的砝码上已输了一着，但两个巨型板块的较量局势将在2004、2005年更为明朗化，并将牵引着常州房地产的未来开展走向。
1〕市政大比拼
从目前城南城北的规划立项来看，两大板块似乎都在伯仲之间，不管是市政配套，还是环境建设，两者都有所建树。
然而，从长远的开展来看，新北区今年的市政建设重点着眼与区域未来可持续开展战略，以整体区域环境的改善作为重头戏，沿江开发战略、黄河西路与西环二路的竣工通车将现代化新城区的形象推向了市场的前沿，土地价值及招商引资工程随着各大道路的开通而随之窜涨，香格里拉大酒店注资富都、十大市场群的投资建设、新北郊中学的兴建、麦德龙大卖场选址城北、龙虎园娱乐工程的即将上马等等，在新北区200亿巨大市政资金投入的磁力下，新城区的产业价值链、生活消费链、文化教育链的现代化整体形态已经颇具规模。
对于城南来说，大学城与淹城旅游风景区的建设无疑成为其2003年度乃至今后两年内的两大焦点，而且这两年内的两大焦点将对城南的区域环境及区域形象的提升产生重要影响，我们有理由相信城南的局部城市功能开始向科技教育及旅游产业方向转变，大学城与淹城旅游风景区的建设和开发必将提升城南的人文环境，深厚的历史人文和生态的环境建设提升了区域的居住品位，明年210亿的市政建设资金将投入到城南的城市建设当中，对于城南的房地产来说，其开展的空间及潜力巨大。
2〕晋级市区板块的攻略
不管城北还是城南都在为摆脱郊区的心理阴影而苦心经营，新北区十年磨一剑才具备了今日的城市格局。
近两年来，新北区的郊区形象已经逐渐开始从市民心理上解冻而成为新兴的现代城区，居住观念也因此开始发生转化，投资置业新北区的潮流开始涌动。
城南湖塘那么逊色了许多，郊区的心理定势依然根深蒂固，这种心理阴影的造成与城南的生活环境、历史因素、经济环境等有着很大的关系。
一方面城南一直以来是常州的县级市，这种历史区划局面直到2002年才发生转化，即武进撤市建区，这种历史遗留或心理定位的下辖县级区域的观念还保存并延续在消费者的认识中，这种不平衡的观念将制约着城南置业的消费趋向，从而使得城南的房地产开展滞后。
一方面与企业经济环境有关，城北以开展高科技产业为主，从目前的企业来看不管是从产业结构、企业规模，还是企业整体素质、技术含量，城北的企业真正代表着苏南经济模式的开展走向，以高科技高素质且规模宏大的产业为主，而城南的企业大多还是传统型企业，与温州经济模式大同小异。
另一方面在于城市环境建设，城南具备深厚的人文优势与历史沉淀，而城北前些年的城市建设纯属拓荒型。
但是对于两者而言，如何根据自身的资源进行开辟，成为区域形态开展的关键。
城北正由于没有城市遗留的大规模拆迁难度而使得其优势顿显，新城区建设一日千里。
而从长远来看，城南需要抓住区域的核心竞争价值——将人文价值与历史沉淀注入到城市环境开展中，区域开展的根基却比城北厚实得多，因此城南“厚积薄发〞的历程仍需很长一段时间。
3〕南北地产争锋2003
2003年度，常州市共方案出让土地190.19万平方米，其中新北区方案出让土地面积位居首位，到达了60万平方米，占总方案出让土地的31.5%，位居第二位的恰好就是城南板块，到达30万平方米，占总方案出让面积的15.7%。
从以上数据可以看出，城北与城南两大板块占了整个常州土地市场近50%的份额，而且两者开发量的差距将进一步缩小。
但是在综合性指数上却存在着一定的差异，城北地产已经从产品时代开始向品质时代过渡，特别是2003年度一些外来品牌地产的进驻更加快了城北的开展速度，本案荣膺2003年度中国·深圳一住交会“中国名盘〞，其首期认购掀起了抢购的狂飙，之江集团在青龙的彩虹城也引起了地产界前所未有的关注，大盘化地产的魅力令无数置业者趋之假设骛。
与此同时，地产形态也呈现多元化开展趋势，多层住宅、小高层住宅、别墅以及商业工程如SOHO、高档写字楼、商贸市场群齐头并进，地产物业形态链中各种物业类型都不断涌现，新北区的房地产日益繁荣。
从区域房价增长来看，新北区的房价快速成熟，住宅预售价格从第二季度的2400元/平方米的最高价迅速上涨，目前早已超越了3200元/平方米界限，根本接近市中心边缘区域房价，而且销售周期也日渐缩短，蓝色港湾三期在公开后一个月时间里销售到达90%以上，府琛花园首次开盘即告售磬，本案首次认购8小时388套房子被抢购一空、销售速度创造了常州市地产界史无前列的奇迹，也反映出新北区已经越来越被置业者或投资者看好。
2003年度城南房地产市场相比照拟沉静，第三季度除了商业工程富甲一方外，其它几乎没有任何声音。
2004年6月19日，常州大学城周边一大型商业工程——大学城中央商业街正式开盘，给其周边房产市场的整体激活带去一大利好。
然而城南房地产市场几乎被新城集团一统天下的格局依然没有改变，从湾里人家、四季新城、芳草园，再到现在正在预热的新城·南都，价格也一路上涨，从四季新城三期1980元/平方米到芳草园2450元/平方米，虽然其房价上涨的幅度不是很大，但却真实地反响出城南房地产供需状况。
与此同时，建筑面积70万平方米，无论从产品创新设计、景观设计、环境配套等方面均超越周边，与新区楼盘相媲美的新城·南都出现必将成为城南与城北相较量最有力的筹码，也即将拔高城南房价的水平线。
但无可否认，城南的潜力还有可挖掘的潜力，2003年度城南的土地交易量到达30万平方米，这意味着一些开发商将投资眼光转移到城南房地产市场，城南房地产市场也将从2003年的沉静而走向市场前沿。
2、完善东西
常州将进一步提高城西、城东控制性详细规划的覆盖率，加快城市副中心的建设步伐。
常州城西经济产业主要依托钟楼经济开发区。
钟楼经济开发区占地11.65平方公里。
开发区秉承“整体规划、成片开发、主题招商、差异开展〞的理念，以“安民、亲民、富民〞为目标，一手抓加快开展不停步，一手抓维护稳定不放松，取得经济开展与社会稳定“双赢〞的显著成效，落户开工泰日合作工业园、韩国工业园、申达工业园三大主题工业园，初步形成以精密机械、电子信息、新材料为主导的特色园区格局。
与此同时，城西累计拆迁农户2100多户、51万多平方米，拆迁企业32家、3.5万平方米，没有一户被强制执行。
由于城西居民的区域情节较重，拆迁居民大多还是选择在城西购置新房，这也在一定程度上有效地促进了区域房地产的蓬勃开展。
而一批钟楼经济开发区的员工也成为促进城西房地产开展的有利力量。
区域的住宅功能正在不段地提升和完善。
3、提升中心
中心城区将加强对城区“农夹居〞、“城中村〞整治和老企业搬迁的规划工作，抓紧编制新运河两侧概念性规划和轨道交通规划，不断提升中心城区形象，增强中心城区辐射集聚功能。
中心城区依托城市中心商业经济，形成了城市的商业中心和住宅群，同时也是城市开展的经济中心。
无论是房价还是区域的成熟度都位于全市的顶端。
其经济中心的影响力也直接辐射到了周边范围区域。
由五角场路、劳动路、怀德路和关河路围合成的城市中心区域为城市开展的中心。
这个中心曾经集常州市行政、经济和住宅群三位于一体，集中了如常州市市政府、南大街步行街等城市标志性建筑、配套、设施。
是常州市整体开展的核心。
目前随着常州市市政府的北迁，行政中心的划分职能也将相应地北移。
城市中心区域的重心将倾向于商业和住宅的开展。
将加大力度经营常州市的商业圈，继续努力建设城市的商业中心。
同时商业和住宅的浓烈气氛也将辐射到城市中心区域的周边范围。
城市中心区域的范围也将不断地扩大。
第三局部：
常州房地产市场整体研判
一、2003年整体市场分析
2003年常州房地产在“过热〞和“泡沫〞的争议中度过了持续生温、快速开展的一年，虽然SARS的冲击和住房信贷的紧缩对房地产市场带来一定的影响，但常州市房地产开发投资依然保持了快速增长，特别是商品房建设规模进一步扩大，市场供求总量和供求结构根本保持平衡，住房空置率明显减少，市场销售价格稳步上升，经济适用房建设速度有所加快，说明房地产市场正沿着快速、有序健康的轨道运行。
1、开发投资稳步增长，建设规模快速扩大
伴随着常州特大型城市建设和旧城改造速度的不断加快，常州市房屋拆迁规模不断扩大，从而带动了房地产业开发投资的迅速扩张。
2003年全市完成房地产开发投资52.8亿元，同比增长28.6%占同期社会固定资产的11.8%投资总额继续居各行业前列。
全年在建商品房屋施工面积达645万㎡，比上年增长22.6%，其中新开工面积374.4万㎡，比上年增长56.8%；在建商品房住宅施工面积达489万㎡，比上年增长11.3%，其中新开工面积278.5万㎡，比上年增长41.6%。
2003年竣工面积万平方米，比上年下降8%，其中住宅商品房竣工万平方米，同比减少16%。
全年商品房销售面积万平方米，比上年下降17.2%，其中，商品住宅销售万平方米，下降23.8%。
房屋空置数量呈逐月下降态势，年末全市商品房空置面积为万平方米，同比下降50.2%，其中住宅空置万平方米，同比下降74%。
2、市场需求日趋旺盛，销售价格明显上涨
国民经济的快速开展和城市化步伐的积极推进，进一步刺激了市场需求的增长；另一方面，由于受商品房建设周期的影响，
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