房地产估价习题上含答案.docx

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房地产估价习题上含答案

一、选择题

1、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型？

（）

A、出租的房地产;Ｂ、自用的房地产；Ｃ、餐饮的房地产；Ｄ、营业的房地产

2、在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为５层时，预期投资利润率为4.36％；在5～20层时，每增高一层，投资利润率上升0.18％；而在20～30层时，每增高一层，投资利润率下降0.14％。

由此可见，超过20层之后，这块土地的边际收益开始出现递减，揭示了（）。

Ａ、收益递增规律；Ｂ、收益递减规律；Ｃ、规模的收益递增规律；Ｄ、规模的收益递减规律

3、最高最佳使用原则必须同时符合的四个标准是：

法律上许可、经济上可行、价值最大化和（）。

A、协商一致；Ｂ、技术上可能；Ｃ、环境上适合；Ｄ、规模上均衡

4、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。

A、可比实例房地产；B、估价对象房地产；Ｃ、标准房地产；D、类似房地产

5、某可比实例的实物状况比估价对象优９％，则其实物状况修正系数为（）。

Ａ.0.91;B.0.92;C.１.09;Ｄ.1.10

6、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6％，则交易情况修正系数为（）。

Ａ、0.060；B、0.0940；C、1.060；D、1.064

7、通过市场提取法求出的估价对象建筑物的年折旧率为5%，则估价对象建筑物的经济寿命是（）年。

Ａ、50；Ｂ、10；Ｃ、20；Ｄ、无法知道

8、某建筑物重置价格为C，残值率为0，正常使用的耐用年限为N年，现已使用了t年，经估价人员观察判断剩余经济寿命n年，且N≠n+t，以直线法计算折旧总额的适宜公式为（）。

A、

B、

C、

D、

9、在一般情况下，（）适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件建筑和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使用建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。

Ａ、重建价格；Ｂ、重置价格；Ｃ、重新购建价格；Ｄ、积算价格

10、报酬率构成中，流动性补偿的流动性是指（）。

Ａ、房地产开发企业自有资金周转的速度；Ｂ、估价对象房地产变为现金的速度；Ｃ、估价对象房地产带来净收益的速度；Ｄ、房地产开发企业流资金周转的速度

11、收益法是以（）为基础的。

这说明决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。

Ａ、收益原理；Ｂ、预期原理；Ｃ、未来原理；Ｄ、替代原理

12、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12％，土地资本化率为10％，则该宗房地产的总价值为（）万元。

Ａ、417；Ｂ、500；Ｃ、460；Ｄ、45

=（50-200*12%）/10%+200=460万元。

13、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（）作为其中的一种估价方法。

Ａ、市场法；Ｂ、假设开发法；Ｃ、收益法；Ｄ、成本法

14、标准深度是道路对地价影响的转折点：

由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（）。

Ａ、逐渐降低；Ｂ、逐渐升高；Ｃ、可视为基本不变；Ｄ、为零

15、一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权年限为40年，建筑物经济寿命为50年。

则这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为（）年。

A．50；B．40；C．46；D．不确定

50-6-40=4；50-4=46年

16.下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是（）

A、降低房地产开发贷款利率；B、增加土地有效供给；

C、降低契税；D、提高购房贷款利率。

17.下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（）。

A．高层建筑地价分摊；B．房地产投资价值评估；C．因环境污染导致的房地产价值减损评估；

D．城市房屋拆迁中的停业损失评估

18.房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（）的结合体。

A．实体、权益、区位；B．实物、权益、区位；C．实物、权利、位置；D．实物、权益，位置

19.下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。

A.了解某宗房地产的出租人权益价值；B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值

C.了解某地区地震后房地产价值的变化；D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额

20.一个估价项目中的估价时点，本质上是由（）决定的。

A．估价委托合同签订时间；B．估价目的；C．实地查勘估价对象的时间；D．委托人意愿

21.某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔贷款成数由50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元

A．2500；B．3000；C．3500；D．4000

再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款

=6000-1000/0.5-1000=3000

22.有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元／m2，建筑面积5000m2，其重置价格为1200元／m2。

该房地产价格为1250／m2，则该建筑物的单价为（）元／m2。

A、950；B、1000；C、1200；D、1250

=（1250*5000-1000*1500）/5000

23.有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（）为好。

A、重建成本；B、重置成本；C、完全成本；D、重新购建价格

24.某一房地产，其土地价值是总价值的30%，土地资本化率为5%，建筑物资本化率为7%，综合资本化率为（）。

A、6.6%；B、5.8%；C、6.2%；D、6.4%

R0=L×RL+B×RB;

L:

土地价值占房地价值的比率；B：

建筑物价值占房地价值的比率，L+B=100%；

RL——土地资本化率；RB——建筑物资本化率；

=30%×5%+（1-30%）×7%=6.4%

25.评估城市商业街道两侧的土地价格，最适合的估价方法是（）。

Ａ、市场法；Ｂ、收益法；Ｃ、路线价法；Ｄ、假设开发法

26.一临街深度22.86ｍ（即75英尺），临街宽度30m的矩形土地，其所在区段的路线价（土地单价）为5500元/m2，临街深度75英尺的单独、累计和平均深度价格修正率分别为20%、90%和120%，该宗土地的总价为（）。

A、452.63万元；B、75.44万元；C、339.47万元；D、377.19万元

当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率，所以根据下面两个公式：

该宗土地的单价＝路线价×平均深度价格修正率，该宗土地的总价＝土地单价×土地面积，将已知参数代入以上两公式即得所求。

5500×120%×30×22.86=452.63

27.通过市场提取法求出的估价对象建筑物的年折旧率为5%，则估价对象建筑物的经济寿命是（）年。

Ａ、50；Ｂ、10；Ｃ、20；Ｄ、无法知道

28.在一般情况下，（）适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件建筑和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使用建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。

Ａ、重建价格；Ｂ、重置价格；Ｃ、重新购建价格；Ｄ、积算价格

29.某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8％，则该写字楼目前的收益价格为（）。

Ａ、4858；B、5200；Ｃ、2700；D、6264

＝216／8％×［1－1／（1＋8％）2］＋5616／（１＋8％）2＝5200（万元）

30.预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加１万元，该类房地产的资本化率为8％，该房地产的价格为（）万元。

Ａ、225.00；Ｂ、237.50；Ｃ、381.25；D、395.83

净收益按等差级数递增的公式，式中，a为第一年净收益，b为净收益逐年递增的数额，r为资本化率。

31.购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6％，自有资本要求的资本化率为9％，则该类房地产的资本化率为（）％。

Ａ、6；Ｂ、6.9；Ｃ、8.8；Ｄ、９

综合资本化率为抵押贷款资本化率与自有资金资本化率的加权平均数，即：

R0=M×RM+（1-M）RE

M——贷款价值比，也称为贷款成数，是贷款金额占房地产价值的比率；

RM——抵押贷款资本化率，等于抵押贷款常数；

RE——自有资金资本化率。

=0.7×6%+（1-0.7）×9%=6.9%

32.对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（）。

A．谨慎价值；B．市场价值；C．残余价值；D．快速变现价值

33.住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的（）。

A．区位因素；B．社会因素；C．实物因素；D．权益因素

34.评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/㎡，装修标准为1000元/㎡（甲别墅的装修标准为800元/㎡），因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（）元/㎡。

A．7020；B．7091；C．7380；D．8580

解析：

（8000－1000＋800）/1.1＝7091（元/㎡）。

此题要先进行实物状况调整，将乙别墅的装修标准调整为甲别墅的装修标准，然后再进行区位状况调整。

35.评估某底层商铺的价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是（）

A．0.4、0.4、0.2；B．0.3、0.4、0.3；C．0.4、0.2、0.4；D．0.4、0.3、0.3

A；解析：

甲、乙实例与估价对象最相似（均为底层商铺），故取较高的权重。

36.一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（）。

A．上升；B．下降；C．保持相对稳定；D．先上升后下降

37.某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。

这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（）。

A．技术上的可能；B．经济上的可行；C．价值最大化；D．法律上许可。

38.某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120㎡，经调查，其成交价格为150万元，另有20㎡的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：

0.8，则按建筑面积计算的比准价格是（）元/㎡。

A．8571；B．10000；C．13393；D．15625

39.甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为120万元．如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（　）万元。

A．40；B．48；C．60；D．70

甲乙两地块合并后产生的增值＝120－（60+40）＝20（万元），则乙地块的合理要价＝40+20/100×40＝48（万元）。

理论教材的做法是按合并前各自总价进行分摊的，还有按面积分摊、按单价分摊和按增值贡献度分摊的情形。

40.下列证券中，风险最小的是（）。

A．债券；B．普通股；C．优先股；D．投资基金证券

41.按照建筑物使用性质的分类，建筑物可分为公共建筑、工业建筑、农业建筑和（）。

A．民用建筑；B．居住建筑；C．住宅建筑；D．综合性建筑

42.从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（）。

A．估价对象的真实价值；B．估价对象的重置价格；C．估价对象的实际成交价格；D．合格估价师的重新估价结果

43.一个估价项目中的估价时点，本质上是由（）决定的。

A．估价委托合同签订时间；B．估价目的；C．实地查勘估价对象的时间；D．委托人意愿

44.某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（）。

A．平均发展速度法；B．平均增减量法；C．数学曲线拟合法；D．中位数法

45.某宗土地总面积7500㎡，容积率为3，相应的土地单价为4500元/㎡，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因容积率提高应补交的地价款为（）万元。

A．1125；B．1800；C．2250；D．3375

楼面地价=土地单价/容积率，容积率为3时，该宗土地的楼面地价=4500÷3=1500（元/㎡）

依题意容积率为5时，该宗土地的楼面地价为1500×（1－20%）=1200（元/㎡）

补地价=（新楼面地价×新容积率－旧楼面地价×旧容积率）×土地面积

补地价=（1200×5－1500×3）×7500=11250000（元）

46.某类房地产2005～2009年的价格如下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为（）元/㎡。

某类房地产2005～2009年的价格（元/㎡）

年份

2005

2006

2007

2008

2009

价格

6810

7130

7460

7810

8150

A．8460；B．8500；C．8790；D．8838

该房地产价格逐年上涨额的加权平均数为d=320×0．1＋330×0．2＋350×0．2＋340×0．5=338（元/㎡）;据此预测该宗房地产2010年的价格为：

V=6810＋338×5=8500（元/㎡）。

47.有房产经济学家认为，政府不应该出台政策打击房价上涨，从而照顾买不起房子的人，而是应该对大房企老板和富人采取优惠的财政和税收政策，让大企业家的投资和消费活动会促进经济发展，增加穷人的就业机会，从而买得起房子，将财富从社会上层传递到社会下层。

如果上述说法为真，那么最能削弱上述歪理的是（）

A、政府对大房企老板和富人采取优惠的财政和税收政策，导致因贫富差距拉大而引发的不确定的社会矛盾；

B、打破收入平均分配的平均主义，鼓励一部分人先富裕起来，这政策的实施存在不可预见的风险；

C、高收入者的消费需求饱和之后，人的“自私性”将抑制投资需求，社会投资规模将不再继续增长；

D、政府的财政和税收应该优惠穷人，提高穷人的购买力同样会增加有效的消费需求促使经济持续发展。

48．房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。

A．独一无二和供给有限；B．独一无二和价值量大；

C．流动性差和价值量大；D．不可移动和用途多样

49．一个估价项目中的价值类型，本质上是由（）决定的。

A．估价委托人；B．估价师；C．估价目的；D．估价对象

50．任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。

房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。

A．易受限制；B．相互影响；C．独一无二；D．不可移动

51．某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为（）元/㎡。

A．98；B．102；C．108；D．116

答案：

A，“五通一平”是指具有了道路、供水、排水、供电、通信等基础设施和场地平整。

20＋14＋16＋25＋8＋15＝98（元/㎡）。

52．某抵押房地产的市场价值为600万元，已知法定优先受偿款为50万元，贷款成数为0.7。

则该房地产的抵押贷款额度为（）万元。

A．370；B．385；C．420；D．550

答案：

B，抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值－法定优先受偿款=600－50=550（万元）

抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数=550×0.7=385（万元）。

53．某宗建筑密度为50%，土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元/㎡，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/㎡。

该宗土地的总价为（）万元。

A．96；B．192；C．240；D．480

答案：

D，建筑面积为：

2000万元/5000元/㎡=4000㎡，楼面地价=土地总价/总建筑面积，土地总价=楼面地价×总建筑面积=1200元/㎡×4000㎡＝480（万元）。

54.下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率是6%）（）。

A．现在按9.5折一次性支付；B．一年后一次性支付

C．现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付；D．现在首付50%，余款在未来10年分年等额支付

答案：

D，设现在购买价格为V，则A项为0.95V，B项为=1/（1+6%）=0.94V，C项为==0.3+（0.7/3）/（1+6%）+（0.7/3）/（（1+6%）^2）+（0.7/3）/（（1+6%）^3）=0.92V，D项为0.5+（0.5/10）/（1+6%）+（0.5/10）/（（1+6%）^2）+（0.5/3）/（（1+6%）^3）+…+（0.5/3）/（（1+6%）^10）=0.87V，应选D。

55.某期房1年后能投入使用，与其类似的现房价格为5000元/㎡，出租的年总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。

假设折现率为l0%，风险补偿为现房价格的3%，则该期房目前的价格是（）元/㎡。

A．4395；B．4486；C．4636；D．4850

答案：

B，期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿＝5000－（500－100）/10%［1－1/（1＋10%）］－5000×3%＝4486.36（元/㎡）。

56.下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。

A．户型；B．楼层；C．层高；D．装修

答案：

B，对于一栋楼中的某套住宅而言，楼层属于房地产区位因素。

57.拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得（）。

A．抵押人无权优先受偿;B．抵押人有权对全部房地产优先受偿

C．抵押权人有权优先受偿;D．抵押权人无权优先受偿

58.某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。

该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。

A．假设开发法和基准地价修正法两种方法；B．假设开发法和成本法两种方法

C．假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法

D．假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法

59．某估价机构接受保险公司的估价委托，拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定，为保险理赔提供价值参考，估价时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为（）。

A．估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去;

B．估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在;

C．估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在;

D．估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去

60．以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（）。

A．签订估价委托合同之日;B．发放抵押贷款之日；

C．完成估价对象实地查看之日;D．未来处置抵押房地产之日

61．估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。

该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）万元。

A．75.00;B．75.60;C．83.60;D．86.00

答案：

B，=86－8－3×0.8

62．某房地产2009年4月的价格为6500元/㎡，已知该类房地产2009年3月至10月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08（均以上个月为基数100），该房地产2009年10月的价格为（）元/㎡。

A．5110.51;B．5307.26;C．5549.95;D．5638.13

答案：

B，=6500*1.0385*1.0004*0.9986*0.9828*0.9645*0.9217*0.9008

63．某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（）。

A．空置率偏小;B．运营费用偏大;C．收益期限偏短;D．报酬率偏高

答案：

A，除A项外，其它选项会导致估价结果偏低。

64．对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。

A．建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间;

B．在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间;

C．由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间;

D．剩余经济寿命与实际年龄之和的时间.

65．关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）。

A．净收益包括有形收益和无形收益;B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

C．通常只有客观收益才能作为估价依据；D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

66．某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。

该房地产的净收益为（）万元。

A．245;B．275;C．315;D．345

答案：

C，运营费用包括房地产税、保险费、人员工资及办公费、正常运转成本及为承租人提供服务的费用，不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税，其中房地产折旧额指的是会计上的建筑物折旧费、土地取得费用的摊销，但应包含估价上的建筑物折旧费，500－30－50－40－65＝315（万元）。

67．某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。

假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。

A．548.19;B．558.15;C．567.39;D．675.40

答案：

C

解析：

（1）该写字楼空置率为15%时的价值V1为：

，

A70100001260%85%428.4（万元），n30（年），

V1（428.4/8%）[11/（18%）30]4822.83（万元）。

（2）该写字楼空置率为25%时的价值V2为：

A70100001260%75%378（万元），n30年

V2（378/8%）[11/（18%）30]4255.44（万元）

（3）该写字楼将贬值V1V24822.834255.44567.39（万元）。

68．某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（）。

A．17.13%;B．18.30%;C．18.61%;D．21.