珩生五洲建材城定价策略方案.docx

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珩生五洲建材城定价策略方案

珩生五洲建材城定价策略方案

●定性分析

项目位于武汉市黄陂区汉口北大道18号，占地面积约2029亩，总建筑面积约289万平方米米，是一个集物流中心、结算中心、会展中心、装饰设计中心、研发中心、高效仓储中心、信息中心、环保检测中心、商务中心、后勤服务中心等于一体的超大型最现代专业建材批发市场。

天河机场、横店铁路编组站、阳逻深水港、均匀分布项目四周；岱黄、京珠、沪蓉、汉施、汉麻、汉英等6条国道在此交汇。

项目位于武汉市黄陂区汉口北大道18号，占地面积约2029亩，总建筑面积约289万平方米米，是一个集物流中心、结算中心、会展中心、装饰设计中心、研发中心、高效仓储中心、信息中心、环保检测中心、商务中心、后勤服务中心等于一体的超大型最现代专业建材批发市场。

天河机场、横店铁路编组站、阳逻深水港、均匀分布项目四周；岱黄、京珠、沪蓉、汉施、汉麻、汉英等6条国道在此交汇。

●本案与区域竞争楼盘的比较

周边项目调查表

项目名称

建面

均价

租价

公摊

容积率

绿化率

配套

交通

政策

核心卖点

汉口北批发第一城

金马家居CBD

珩生五洲建材城

●价格定位

1、项目定价推算模型

性能评分

比重

汉口北批发第一城

金马家居CBD

珩生五洲际建材城

位置地段

20%

周边配套

15%

出行交通

15%

周边交通

20%

公摊比利

20%

其他

10%

项目性能得分

项目修正均价

项目性价比

•定价理由：

价格定位采取市场客观比较法，然后通过周边商业项目各个性能、价格相比对检验修正；

建议：

低开高走入市

◆通过对有关市场的调研，本项目客户可接受价格在之间

◆市场客观比较法得出本项目茂均价敲定在元/平方米米

◆市场客观比较法得出本项目茂临街商铺均价敲定在元/平方米米

◆市场客观比较法得出本项目品牌大道均价敲定在元/平方米米

2、市场价格确定

以上经过客观比较法，并经过相关项目性能、价格检验，客观的市场研判价格应为,低开高走。

注：

随着后期工程进度、推广宣传的执行进度，及市场口碑传播的有效性，营销溢价空间约在3％左右。

●系数定位：

根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。

如：

Y亿元。

凭经验对项目不同层别进行系数设定。

原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为1；第二层次之，根据项目的具体情况取小于1的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。

依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。

二是，对商铺分部的位置、朝向、能见度、通道类别、到达度、人流、车流、面积等因素设定相应的等级划分，级别较高者大于系数1；级别次于高级或高于低级者取系数等于1；低级别者取系数小于1；依次类推级别越高系数越大，地下层别亦如此。

计算各层别（级别）的权重系数。

根据上述第二点所设定的系数乘以该楼层（级别）的可销售面积（或建筑面积）计算得出该楼层（级别）的权重系数。

（此步骤在各楼层的计算方法相同） 

　　公式：

系数X销售均价=权重系数 

一、整体茂级别划分

根据各个具体的茂在整个项目的分部位置、朝向、能见度、通道类别、到达度、人流、车流、面积等因素设定相应的等级划分为四个等级，具体如下图：

二、具体茂均价细分

由于茂的位置分布、朝向、能见度、通道类别、到达度、人流、车流、面积等因素

不同，能够通达的方便也不同，所有不同的茂必然有不同的价格，综合分析我们项目的特点以及刚上市的压力，我们将茂的均价格定为4500元/m2，不同位置的茂系数及均价随之上下浮动。

以二级茂为基准（均价4500元/平方米），上下浮动100-200元/平方米：

具体茂分类

一级

二级

三级

四级

差异系数

1.08

1.00

0.98

0.96

均价

4770

4500

4410

4320

注：

具体茂楼层均价按照楼层级别上下500-1000元（以二层为基数1）;茂内铺按人流动向、进出口方位、商铺位置等因素划分为一、二、三个等级。

一级茂：

一层（一级）（5770元/平方米；系数>1）

根据商铺人流动线、位置、朝向上下浮动30-50元

二层（二级）（4770元/平方米；系数=1）

根据商铺人流动线、位置、朝向上下浮动30-50元

三层（三级）（3770元/平方米；系数<1）

根据商铺人流动线、位置、朝向上下浮动30-50元

二级茂：

一层（一级）（5500元/平方米；系数>1）

根据商铺人流动线、位置、朝向上下浮动30-50元

二层（二级）（4500元/平方米；系数=1）

根据商铺人流动线、位置、朝向上下浮动30-50元

三层（三级）（3500元/平方米；系数<1）

根据商铺人流动线、位置、朝向上下浮动30-50元

三级茂：

一层（一级）（5410元/平方米；系数>1）

根据商铺人流动线、位置、朝向上下浮动30-50元

二层（二级）（4410元/平方米；系数=1）

根据商铺人流动线、位置、朝向上下浮动30-50元

三层（三级）（3410元/平方米；系数<1）

根据商铺人流动线、位置、朝向上下浮动30-50元

四级茂：

一层（一级）（5320元/平方米；系数>1）

根据商铺人流动线、位置、朝向上下浮动30-50元

二层（二级）（4320元/平方米；系数=1）

根据商铺人流动线、位置、朝向上下浮动30-50元

三层（三级）（3320元/平方米；系数<1）

根据商铺人流动线、位置、朝向上下浮动30-50元

三、各级别茂临街商铺级别划分、价格系数细分

茂内临街商铺级别划分

根据各个具体的茂一层临街商铺在整个项目的分部位置、朝向、能见度、通道类别、到达度、人流动线、车流动线、面积等因素设定相应的等级划分为三个等级，具体如下图：

●具体茂临街商铺均价细分

由于茂临街商铺的位置分布、朝向、能见度、通道类别、到达度、人流、车流、面积等因素不同，能够通达的方便也不同，所有不同的茂临街商铺必然有不同的价格，综合分析我们项目的特点以及刚上市的压力，我们将茂临街商铺的均价格定为7000元/m2，不同位置的茂临街商铺系数及均价随之上下浮动100-200元（以二级为基数1.00）。

以二级茂临街商铺为基准（均价7000元/平方米），上下浮动100-200元/平方米：

具体茂的临街商铺分类

一级

二级

三级

差异系数

1.03

1.00

0.97

均价

7200

7000

6800

根据商铺人流动线、

位置、朝向上下浮动

30-50元

根据商铺人流动线、

位置、朝向上下浮动

30-50元

根据商铺人流动线、

位置、朝向上下浮动

30-50元

1）---A1茂临街商铺级别划分、价格系数细分

A1茂---临街商铺等级划分：

根据A1茂在整个项目茂分部的位置、朝向、能见度、通道类别、到达度、人流动线、车流动线、面积等因素定为一级茂；茂临街商铺又处在的位置、通道类别、人流动线、车流动线等因素定为一级茂临街商铺；茂临街商铺等级相应的划分为三个等级，具体如下图：

A1茂---茂临街商铺系数划分：

由于茂临街商铺的位置分布、朝向、能见度、通道类别、到达度、人流、车流、进出入口、面积等因素不同，能够通达的方便也不同，所有不同的茂临街商铺必然有不同的价格，综合分析我们项目的特点以及刚上市的压力，我们将茂的均价格定为7200元/m2，不同位置的茂临街商铺系数及均价随之上下浮动50-100元（以二级为基数1.00）。

以二级茂临街商铺为基准（均价7200元/平方米），上下浮动50-100元/平方米：

具体茂内精品店分类

一级

二级

三级

差异系数

1.02

1.00

0.99

均价

7272

7200

7128

根据商铺人流动线、

位置、朝向上下浮动

30-50元

根据商铺人流动线、

位置、朝向上下浮动

30-50元

根据商铺人流动线、

位置、朝向上下浮动

30-50元

2）---A2茂临街商铺级别划分、价格系数细分

A2茂---茂临街商铺等级划分：

根据A2茂在整个项目茂分部的位置、朝向、能见度、通道类别、到达度、人流动线、车流动线、面积等因素相比A1茂来说相对条件差一级特定为二级茂；茂临街商铺又处在的位置、通道类别、人流动线、车流动线等因素比A1精品店差一些因此定为二级茂临街商铺；茂临街商铺等级相应的划分为三个等级，具体如下图：

A2茂---茂临街商铺系数划分：

由于茂临街商铺的位置分布、朝向、能见度、通道类别、到达度、人流、车流、进出入口、面积等因素不同，能够通达的方便也不同，所有不同的茂临街商铺必然有不同的价格，综合分析我们项目的特点以及刚上市的压力，我们将茂临街商铺的均价格定为7000元/m2，不同位置的茂临街商铺系数及均价随之上下浮动50-100元（以二级为基数1.00）。

以二级茂临街商铺为基准（均价7000元/平方米），上下浮动50-100元/平方米：

具体茂内精品店分类

一级

二级

三级

差异系数

1.01

1.00

0.99

均价

7070

7000

6930

根据商铺人流动线、

位置、朝向上下浮动

30-50元

根据商铺人流动线、

位置、朝向上下浮动

30-50元

根据商铺人流动线、

位置、朝向上下浮动

30-50元

3）B茂临街商铺级别划分、价格系数细分

B茂---茂临街商铺等级划分：

根据B茂在整个项目茂分部的位置、朝向、能见度、通道类别、到达度、人流动线、车流动线、面积等因素定为一级茂；茂临街商铺又鉴于处在位置、通道类别、人流动线、车流动线等因素定为一级茂临街商铺；茂临街商铺等级相应的划分为三个等级，具体如下图：

B茂---茂临街商铺系数划分：

由于茂临街商铺的位置分布、朝向、能见度、通道类别、到达度、人流、车流、进出位置、面积等因素不同，能够通达的方便也不同，所有不同的茂临街商铺必然有不同的价格，综合分析我们项目的特点以及刚上市的压力，我们将茂临街商铺的均价格定为7200元/m2，不同位置的临街商铺系数及均价随之上下浮动。

以二级茂内精品店为基准（均价7200元/平方米），上下浮动50-100元/平方米：

具体茂临街商铺分类

一级

二级

三级

差异系数

1.01

1.00

0.99

均价

7272

7200

7128

根据商铺人流动线、

位置、朝向上下浮动

30-50元

根据商铺人流动线、

位置、朝向上下浮动

30-50元

根据商铺人流动线、

位置、朝向上下浮动

30-50元

4）E茂临街商铺级别划分、价格系数细分

E茂---茂临街商铺等级划分：

根据E茂在整个项目茂分部的位置、朝向、能见度、通道类别、到达度、人流动线、车流动线、面积等因素在A2茂的后面，各方面因素相对一级茂又差上一个等级因此定为二级茂；茂临街商铺又鉴于处在位置、通道类别、人流动线、车流动线等因素定比二级茂临街商铺低了一个级别因此，E茂临街商铺定为三级茂临街商铺；茂临街商铺等级相应的划分为三个等级，具体如下图：

E茂---茂临街商铺系数划分：

由于茂临街商铺的位置分布、朝向、能见度、通道类别、到达度、人流、车流、进出位置、面积等因素不同，能够通达的方便也不同，所有不同的茂临街商铺

必然有不同的价格，综合分析我们项目的特点以及刚上市的压力，我们将茂临街商铺的均价格定为6800元/m2，不同位置的临街商铺系数及均价随之上下浮动，上下浮动50-100元/平方米。

以二级茂内精品店为基准（均价6800元/平方米），上下浮动50-100元/平方米：

具体茂临街商铺分类

一级

二级

三级

差异系数

1.01

1.00

0.99

均价

6868

6800

6732

根据商铺人流动线、

位置、朝向上下浮动

30-50元

根据商铺人流动线、

位置、朝向上下浮动

30-50元

根据商铺人流动线、

位置、朝向上下浮动

30-50元

5）F茂临街商铺级别划分、价格系数细分

F茂---茂临街商铺等级划分：

根据F茂在整个项目茂分部的位置、朝向、能见度、通道类别、到达度、人流动线、车流动线、面积等因素在紧临品牌大道，各方面因素相对一级茂又差上一个等级因此定为二级茂；茂临街商铺又鉴于处在位置、通道类别、人流动线、车流动线等因素定比一级茂临街商铺低了一个级别因此，F茂临街商铺定为二级茂临街商铺；茂临街商铺等级相应的划分为三个等级，具体如下图：

F茂---茂临街商铺系数划分：

由于茂临街商铺的位置分布、朝向、能见度、通道类别、到达度、人流、车流、进出入口、面积等因素不同，能够通达的方便也不同，所有不同的茂临街商铺必然有不同的价格，综合分析我们项目的特点以及刚上市的压力，我们将茂临街商铺的均价格定为7000元/m2，不同位置的茂临街商铺系数及均价随之上下浮动50-100元（以二级为基数1.00）。

以二级茂临街商铺为基准（均价7000元/平方米），上下浮动50-100元/平方米：

具体茂内精品店分类

一级

二级

三级

差异系数

1.01

1.00

0.99

均价

7070

7000

6930

根据商铺人流动线、

位置、朝向上下浮动

30-50元

根据商铺人流动线、

位置、朝向上下浮动

30-50元

根据商铺人流动线、

位置、朝向上下浮动

30-50元

品牌大道级别划分

根据各个具体的品牌大道在整个项目的分部位置、朝向、能见度、通道类别、到达度、人流、车流、面积等因素设定相应的等级划分为四个等级，具体如下图：

具体品牌大道分类

一级

二级

三级

差异系数

1.04

1.00

0.96

均价

7124

6850

6576

根据商铺人流动线、

位置、朝向上下浮动

30-50元

根据商铺人流动线、

位置、朝向上下浮动

30-50元

根据商铺人流动线、

位置、朝向上下浮动

30-50元

（注：

文档可能无法思考全面，请浏览后下载，供参考。

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