第六章投资估算及投资进度计929.docx

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第六章投资估算及投资进度计929

第六章投资估算及投资进度计划

6.1投资估算的范围

估算的项目总投资包括工程建设费用、工程建设其他费用、预备费、建设期利息。

6.2投资估算的依据

1、估算依据

1）2009年内蒙古自治区建设工程费用定额；

2）2009年内蒙古自治区工程预算定额

3）《全国市政工程投资投资估算指标》建设部（1996年）；

4）《市政工程可行性研究投资估算编制办法》建设部（1996年）；

5）《给水排水设计手册—第10册技术经济》（2000年）；

6）《房地产开发项目经济评价办法》（2000年）。

2、工程建设其他费用的编制按建设部发布的“工程建设其他费用编制办法”编制。

3、土地征地费按有关规定计算。

4、建设部贷款利息按3年期贷款利率5.6%上浮20%计算。

5、预备费按国家计委1999年第1340号文件有关规定，只计取基本预备费。

6.3编制投资估算表

表6.1固定资产投资估算表

单位：

万元

序号

工程或费用名称

估算价值

占总投资的比例（%）

土建工程

安装工程

其他费用

合计

1

建设投资

1.1

工程费用

1.1.1

建筑安装费用

1.1.2

基础设施配套费

1.2

工程建设其他费用

12.1

土地取得费

1.2.2

勘探费

1.2.3

设计费

1.2.4

监理费

1.2.5

前期费用

1.3

预备费用

1.3.1

基本预备费用

1.3.2

涨价预备费用

2

固定资产投资方向调节税

3

建设期利息

合计（1+2+3）

土地取得费、勘探费、设计费、暖增容和水资源管理费按实际发生额计入；监理费按工程的实际情况计，基本预备费按工程费用和工程其他费用之和的1%估算，不计涨价预备费；建设期利息指从银行贷款投放到项目完工期间发生的贷款利息，即2011年1月至2012年12月期间发生的贷款利息。

6.4施工进度

本项目于2010年5月正式开工建设，2012年6月主体封顶，2012年10月全部竣工，2014年全部完成销售。

6.5资金使用计划和资金筹措

表6.2投资计划与资金筹措表

单位：

万元

序号

项目

合计

2010年

2011年

2012年

1

资金使用

1.1

固定资产开发投资

1.2

建设期贷款利息

1.3

土地及前期费用

1.4

其他费

2

资金筹措

2.1

自有资金

2.2

新增借款

2.3

商品房售房款

项目总投资39665万元，企业自有资金14373万元，拟向银行借款20000万元，借款使用期限为3年，利率6.72%；其余部分资金通过商品房预收款解决。

第七章财务评价

财务评价根据国家现行财税制度和价格体系，分析计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、偿债能力等财务状况，据以判别项目的财务可行性。

7.1分析、预测项目基础数据

项目2010年5月开工建设，2012年10月底竣工，建设期为30个月，资金在建设期内按工程形象进度投入，随工程进度开始预售房，预计2014年完成销售，财务评价计算期为5年。

7.1.1销售情况预测与收入估算

一、销售价格和销售进度的确定

该项目预计总投入为63083万元，其中：

多层住宅销售均价3500元/平方米，销售面积105896平方米，可实现收入37064万元；小高层销售均价4000元/平方米，销售面积26137平方米，可实现收入10455万元；商业用房销售均价12000元/平方米，销售面积6022平方米，可实现收入7226万元；办公楼销售均价7000元/平方米，销售面积6440平方米，可实现收入为4508万元；地下车库按10万元/个，可实现收入3830万元。

本项目主体将于2012年6月封顶，2012年10月全面竣工。

计划于2014年完成销售，各年预计销售数量见表7.1。

二、与销售相关的税金和费用计算

与销售相关的税金包括营业税、城市维护建设费、教育费附加、水利基金，税率合计为5.65%。

表7.1销售收入预测表

年度

种类

2010

2011

2012

2013

2014

合计

商业

销售均价（单位：

元）

销售比例

销售面积（单位：

㎡）

销售额（单位：

万元）

办公

销售均价（单位：

元）

销售比例

销售面积（单位：

㎡）

销售额（单位：

万元）

多层住宅

销售均价（单位：

元）

销售比例

销售面积（单位：

㎡）

销售额（单位：

万元）

小高层住宅

销售均价（单位：

元）

销售比例

销售面积（单位：

㎡）

销售额（单位：

万元）

车库

销售均价（单位：

元）

销售比例

销售面积（单位：

㎡）

销售额（单位：

万元）

合计：

（单位：

万元）

税金及附加（单位：

万元）

7.1.2项目总成本费用估算

总成本费用构成包括开发成本、销售费用、建设单位管理费、其他费用和财务费用。

表7.2总成本费用估算表

单位：

万元

序号

年期

2010年

2011年

2012年

2013年

2014年

1

商品房开发成本

2

销售费用

3

管理费用

4

财务费用

5

总成本费用

6

经营成本

7.2项目盈利能力分析

分析项目盈利能力，编制项目损益表和资金流量表。

表7.3损益表

单位：

万元

序号

项目

第1年

第2年

第3年

第4年

合计

1

销售收入

15540.96

33672.08

15540.96

0.00

64754.00

2

税金和附加

854.75

1851.96

854.75

0.00

3561.47

3

土地增值税

0.00

0.00

6109.64

0.00

6109.64

4

开发总成本

24522.40

16304.65

0.00

0.00

40827.05

5

销售费用

310.82

673.44

310.82

0.00

1295.08

6

利润总额

-10147.01

14842.02

8265.74

0.00

12960.76

7

弥补以前利润亏损

14842.02

-4695.01

10147.01

8

应纳税所得额

0.00

0.00

12960.76

0.00

12960.76

9

所得税

0.00

0.00

3240.19

0.00

3240.19

10

税后利润

0.00

0.00

9720.57

0.00

9720.57

确定行业基准收益率为15%，根据现金流量表（全部投资）计算有关财务指标：

1、财务指财务净现值FNPV

FNPV=（CI-CO）t（1+15%）-t=2124万元＞0

2、财务内部收益率FIRR

用试算法求得i1=19%时，FNPV=371万元

i2=20%时，FNPV=-28万元

差值法计算FIRR=19.93%

表7.4现金流量表（全部投资）

单位：

万元

序号

项目

第1年

第2年

第3年

第4年

合计

1

现金流入

15540.96

33672.08

15540.96

0.00

64754.00

1.1

销售收入

15540.96

33672.08

15540.96

0.00

64754.00

1.2

其他现金流入

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

2

现金流出

25687.97

18830.06

7275.22

0.00

51793.24

2.1

固定资产投资

24522.40

16304.65

0.00

0.00

40827.05

2.2

销售税金及附加

854.75

1851.96

854.75

0.00

3561.47

2.3

土地增值税

0.00

0.00

6109.64

0.00

6109.64

2.4

经营成本

310.82

673.44

310.82

0.00

1295.08

2.5

所得税

3

净现金流量

-10147.01

14842.02

8265.74

0.00

12960.76

4

累计净现金流量

-10147.01

4695.01

12960.76

财务净现值（行业内部收益率=15%）：

2124万元

财务内部收益率：

19.93%

7.3偿债能力分析

项目还款来源为商品房销售收入，由现金流量表知，项目第4年即2013年累计现金流量开始为正，确定为开始还款年限。

按照项目借款条件和还款计划，项目借款20000万元将于2011年1月1日投入，贷款本金于2013年12月31日一次性偿还，贷款利息按月清偿。

表7.5资金来源与运用表

单位：

万元

序号

项目

2010

2011

2012

2013

2014

1

资金来源

1.1

销售收入

1.2

长期借款

1.3

流动资金借款

1.4

自由资金

1.5

回收流动资金

2

资金运用

2.1

固定资产投资

2.2

长期借款还本

2.3

利息支出

2.4

经营成本

2.5

销售税金及附加

2.6

土地增值税

2.7

所得税

3

盈余资金

4

累计盈余资金

从资金来源与运用表可知：

项目各年度累积盈余资金均为正，能够保证借款本金和利息的按期、足额归还，项目清偿能力强。

7.4不确定性分析

经测算，投资成本与收入的变化对全部投资净现值影响程度不同，销售价格的变化对净现值和内部收益率的影响程度大于开发成本。

在正负5%变化范围内，净现值均大于0，财务内部收益率均大于行业基准收益率15%，表明项目有较好的抗风险能力，但要加强成本管理和价格管理，要把敏感性因素的变动程度控制在合理较小的范围。

表7.6敏感性分析表

因素

变化方向及幅度

净现值

财务内部收益率

固定资产投资

增10%

减10%

销售价格

增10%

减10%

7.5财务评价结果

本项目净现值FNPV=2124万元>0，即未来净收益可回收全部投资并有盈余；财务内部收益率FIRR=19.93%>15%，则收益水平大于行业标准，能够按时回收投资，归还贷款。

反映了该项目既有较强的盈利能力，又有较强的清偿能力，从财务角度上分析，该项目可行。

附件：

1、编制单位资质证书营业执照复印件

2、编制单位人员资质证书复印件