第六章投资估算及投资进度计929.docx

1、第六章投资估算及投资进度计929第六章 投资估算及投资进度计划6.1投资估算的范围估算的项目总投资包括工程建设费用、工程建设其他费用、预备费、建设期利息。6.2投资估算的依据1、估算依据1）2009年内蒙古自治区建设工程费用定额；2）2009年内蒙古自治区工程预算定额3）全国市政工程投资投资估算指标建设部(1996年)；4）市政工程可行性研究投资估算编制办法建设部(1996年)；5）给水排水设计手册第10册技术经济（2000年）；6）房地产开发项目经济评价办法(2000年)。2、工程建设其他费用的编制按建设部发布的“工程建设其他费用编制办法”编制。3、土地征地费按有关规定计算。4、建设部贷款利

2、息按3年期贷款利率5.6%上浮20%计算。5、预备费按国家计委1999年第1340号文件有关规定，只计取基本预备费。6.3编制投资估算表表6.1 固定资产投资估算表单位：万元序号工程或费用名称估算价值占总投资的比例(%)土建工程安装工程其他费用合计1建设投资1.1工程费用1.1.1建筑安装费用1.1.2基础设施配套费1.2工程建设其他费用12.1土地取得费1.2.2勘探费1.2.3设计费1.2.4监理费1.2.5前期费用1.3预备费用1.3.1基本预备费用1.3.2涨价预备费用2固定资产投资方向调节税3建设期利息合计(1+2+3)土地取得费、勘探费、设计费、暖增容和水资源管理费按实际发生额计入

3、；监理费按工程的实际情况计，基本预备费按工程费用和工程其他费用之和的1%估算，不计涨价预备费；建设期利息指从银行贷款投放到项目完工期间发生的贷款利息，即2011年1月至2012年12月期间发生的贷款利息。6.4施工进度本项目于2010年5月正式开工建设，2012年6月主体封顶，2012年10月全部竣工，2014年全部完成销售。6.5资金使用计划和资金筹措表6.2 投资计划与资金筹措表 单位：万元序号项 目合计2010年2011年2012年1资金使用1.1固定资产开发投资1.2建设期贷款利息1.3土地及前期费用1.4其他费2资金筹措2.1自有资金2.2新增借款2.3商品房售房款项目总投资3966

4、5万元，企业自有资金14373万元，拟向银行借款20000万元，借款使用期限为3年，利率6.72%；其余部分资金通过商品房预收款解决。第七章 财务评价财务评价根据国家现行财税制度和价格体系，分析计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、偿债能力等财务状况，据以判别项目的财务可行性。7.1分析、预测项目基础数据项目2010年5月开工建设，2012年10月底竣工，建设期为30个月，资金在建设期内按工程形象进度投入，随工程进度开始预售房，预计2014年完成销售，财务评价计算期为5年。7.1.1销售情况预测与收入估算一、销售价格和销售进度的确定该项目预计总投入为

5、63083万元，其中：多层住宅销售均价3500元/平方米，销售面积105896平方米，可实现收入37064万元；小高层销售均价4000元/平方米，销售面积26137平方米，可实现收入10455万元；商业用房销售均价12000元/平方米，销售面积6022平方米，可实现收入7226万元；办公楼销售均价7000元/平方米，销售面积6440平方米，可实现收入为4508万元；地下车库按10万元/个，可实现收入3830万元。本项目主体将于2012年6月封顶，2012年10月全面竣工。计划于2014年完成销售，各年预计销售数量见表7.1。二、与销售相关的税金和费用计算与销售相关的税金包括营业税、城市维护建设

6、费、教育费附加、水利基金，税率合计为5.65%。表7.1 销售收入预测表 年度 种类20102011201220132014合计商业销售均价(单位：元)销售比例销售面积(单位：)销售额(单位：万元)办公销售均价(单位：元)销售比例销售面积(单位：)销售额(单位：万元)多层住宅销售均价(单位：元)销售比例销售面积(单位：)销售额(单位：万元)小高层住宅销售均价(单位：元)销售比例销售面积(单位：)销售额(单位：万元)车库销售均价(单位：元)销售比例销售面积(单位：)销售额(单位：万元)合计：(单位：万元)税金及附加(单位：万元)7.1.2项目总成本费用估算总成本费用构成包括开发成本、销售费用、建

7、设单位管理费、其他费用和财务费用。表7.2 总成本费用估算表单位：万元序号年 期2010年2011年2012年2013年2014年1商品房开发成本2销售费用3管理费用4财务费用5总成本费用6经营成本7.2项目盈利能力分析分析项目盈利能力，编制项目损益表和资金流量表。表7.3 损 益 表单位：万元序号项目第1年第2年第3年第4年合计1销售收入15540.9633672.0815540.960.0064754.002税金和附加854.751851.96854.750.003561.473土地增值税0.000.006109.640.006109.644开发总成本24522.4016304.650.0

8、00.0040827.055销售费用310.82673.44310.820.001295.086利润总额-10147.0114842.028265.740.0012960.767弥补以前利润亏损14842.02-4695.0110147.018应纳税所得额0.000.0012960.760.0012960.769所得税0.000.003240.190.003240.1910税后利润0.000.009720.570.009720.57确定行业基准收益率为15%，根据现金流量表（全部投资）计算有关财务指标：1、财务指财务净现值FNPVFNPV=(CI-CO)t(1+15%)-t=2124万元02、

9、财务内部收益率FIRR用试算法求得 i1=19%时，FNPV=371万元 i2=20%时，FNPV=-28万元差值法计算FIRR=19.93%表7.4 现金流量表（全部投资）单位：万元序号项目第1年第2年第3年第4年合计1现金流入15540.9633672.0815540.960.0064754.001.1销售收入15540.9633672.0815540.960.0064754.001.2其他现金流入0.000.000.000.000.002现金流出25687.9718830.067275.220.0051793.242.1固定资产投资24522.4016304.650.000.004082

10、7.052.2销售税金及附加854.751851.96854.750.003561.472.3土地增值税0.000.006109.640.006109.642.4经营成本310.82673.44310.820.001295.082.5所得税3净现金流量-10147.0114842.028265.740.0012960.764累计净现金流量-10147.014695.0112960.76财务净现值(行业内部收益率=15%)：2124万元财务内部收益率：19.93%7.3偿债能力分析项目还款来源为商品房销售收入，由现金流量表知，项目第4年即2013年累计现金流量开始为正，确定为开始还款年限。按照项

11、目借款条件和还款计划，项目借款20000万元将于2011年1月1日投入，贷款本金于2013年12月31日一次性偿还，贷款利息按月清偿。表7.5 资金来源与运用表单位：万元序号项目201020112012201320141资金来源1.1销售收入1.2长期借款1.3流动资金借款1.4自由资金1.5回收流动资金2资金运用2.1固定资产投资2.2长期借款还本2.3利息支出2.4经营成本2.5销售税金及附加2.6土地增值税2.7所得税3盈余资金4累计盈余资金从资金来源与运用表可知：项目各年度累积盈余资金均为正，能够保证借款本金和利息的按期、足额归还，项目清偿能力强。7.4不确定性分析经测算，投资成本与收

12、入的变化对全部投资净现值影响程度不同，销售价格的变化对净现值和内部收益率的影响程度大于开发成本。在正负5%变化范围内，净现值均大于0，财务内部收益率均大于行业基准收益率15%，表明项目有较好的抗风险能力，但要加强成本管理和价格管理，要把敏感性因素的变动程度控制在合理较小的范围。表7.6 敏感性分析表因 素变化方向及幅度净现值财务内部收益率固定资产投资增10%减10%销售价格增10%减10%7.5财务评价结果本项目净现值FNPV=2124万元0，即未来净收益可回收全部投资并有盈余；财务内部收益率FIRR=19.93%15%，则收益水平大于行业标准，能够按时回收投资，归还贷款。反映了该项目既有较强的盈利能力，又有较强的清偿能力，从财务角度上分析，该项目可行。附件：1、编制单位资质证书营业执照复印件2、编制单位人员资质证书复印件