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房地产资源的配置与分化状况
[编者按：
这一组篇文章反映的是都市改造给市民带来的益处与痛苦。
在我国的一些都市里，仍然发生着象英国当年跑马圈地一样的情况，一大批的贫民小老百姓，既从这场都市搬迁改造中获益，又从中饱受损失。
是是非非，需细细考虑。
但无可辩驳的事实是：
中国的房地产资源差不多象其他资源财宝一样，在中国居民的私人财宝中发生了专门大的分化。
下面这篇文章分析的是：
在中国房产资源第一波私有化的过程中，权力和等级发挥了要紧作用。
]
[上海房地产研究系列文章一]
上海房地产资源的配置与分化状况
北京大军经济观看研究中心研究员王鍊利
2004年3月15日
一、上海住房面积的贫富差距：
12.5%的人拥有的住房面积等于56.4%的人的面积，
至今，对房产市场的研究中有一块领地从未有人涉及。
这确实是上海的各阶层市民对住房资源的拥有情况。
每年上海的有关年鉴公布的只是上海居民住房总量和当年增加了多少住宅，销售了多少住宅，还有各区各有多少里弄房子、多少公房、多少花园洋房等。
这些，对研究房产市场没有意义，单纯研究总量没有任何意义，任何经济问题不能够从总量为起点来分析。
只有在以研究个不为动身点、为基础的前提下，研究总量才有意义。
一直到看到中国统计出版社2003年8月出版的《中国2000年人口普查资料》和《2000人口普查分县资料》，才感受到我们总算有了实实在在分析上海房产市场的权威依据和可靠数据，对上海的房产市场研究有了从个体为动身点、为基础的开端。
依照第五次人口普查结果，以第五次人口普查标准时2000年11月1日为界，上海市区家庭户总数4080617户。
第五次人口普查向公众提供了详尽的家庭户住房资料，现将408.06万家庭户的住房资料转载如下：
上海都市家庭户住房资料（按住房建筑面积分）
人均建筑面积（平方米）
8及8以下
9~12
13~16
17~19
20~29
30~39
40及以上
户均建筑面积（平方米）
22.4及
以下
25.2~
33.6
36.4~
44.8
47.6~
53.2
56~
81.2
84~
109.2
112以上
户数合计
74.3万
61.9万
58.1万
35.9万
87.5万
39.4万
51万
户数拥有面积
1248.33
1820.05
2356.68
1808.1
6001.35
3809.68
7209.38
占总户数
18.2%
15.2%
14.2%
8.8%
21.4%
9.7%
12.5%
占总面积
5.1%
7.5%
9.7%
7.5%
24.7%
15.7%
29.7%
户数：
户数拥有面积
1：
17
1：
29.4
1：
41
1：
52
1：
69
1：
97
1：
141
注：
户均建筑面积由笔者按户均2.8人乘以人均建筑面积栏的平均数计算，人均8平方米以下按6平方米计算，人均50平方米以上按54.5平方米计算，（40~49平方米档的户数有20.5万户）。
如此计算的结果，2000年上海市区实际住房建筑面积约24254万平方米，比各类年鉴登载的住房建筑面积20865万平方米多16.2%。
由于年鉴统计数的来源基于在30年前（1973年）住房普查基础上的增减，本文以依照第五次人口普查数据得来的计算结果为分析依据。
表中住户数的实际计算单位是“户”，与以“万户”为单位的计算结果略有差异。
上海都市家庭户住房资料（按住房间数分）
拥有间数
0
1
2
3
4
5间及以上
户数
0.41万
180.18万
165.14万
40.74万
10.17万
11.42万
占总户数
0.1%
44.15%
40.5%
9.98%
2.5%
2.77%
以上统计数告诉我们，到2000年为止，上海市区12.5%家庭户人均建筑面积40平方米以上，这部分家庭户拥有市区29.7%的房屋资源，这部分的房屋资源相当于上海市区所有人均建筑面积19平方米以下家庭拥有的全部房屋资源总和，这讲明，12.5%的人拥有的住房面积与56.4%的人拥有的相等。
把人均建筑面积8平方米和8平方米以下的户数拥有的住房资源与人均建筑面积40平方米和40平方米以上的户数拥有的住房资源相比，后者要比前者多8.3倍。
也确实是讲，房屋资源比相差8.3倍。
2000年，上海有44.3%的家庭户仅有1间住房，40.5%的家庭户拥有二间住房，有3间及三间以上的占家庭户15.3%。
（普查资料的“讲明”拦中，明确“间数”包括搭建房屋）
从1987年上海宣布将解决人均居住面积2平方米以下的特困户开始到99年低上海差不多解决人均建筑面积4平方米以下困难户，12年里上海一共解决了住房特困户和住房困难户14.4万户，要化12年时刻解决14.4万户的住房困难问题，讲明解决住房问题的不易。
然而，那些占上海市区12.5%的家庭户他们拥有上海30%的住房资源什么缘故就那么容易？
他们拥有与56.4%的人同样的住房资源什么缘故就那么容易？
众所周知，就在几年前，我们每人都要居住的房屋还不是商品，后来是有条件地部分地成为商品，到现在是所有的房屋都有价，都能在市场上用货币交易。
当所有的住房都成了其持有者财宝的一部分时,笔者要探讨的是，这部分财宝的多寡是如何样造成的？
二、什么缘故12.5%与56.4%会相等？
按等级分房掘得“第一桶金”，
在中国第一波房产资源改革中，权力发挥了最大的作用
1995年颁布的沪房地改（1995）767号文件《职工家庭购买公有住房建筑面积操纵标准》，是造成房产市场形成之初居民房产资源差不的源头。
那个文件在专门长时刻里阻碍着上海房地产市场，更直接阻碍了当时国有企业的全体职工利益。
文件把每个职工家庭同意以成本价购买公有住房的面积按职不等级和专业技术职称等级以法规形式加以区不，明确一般职工、干部初级技术职称人员可购买公有住房面积的上限是75平方米，科级干部、中级技术职称人员、具有证书的高级工购买上限85平方米，县处级干部、副高级职称人员购买上限100平方米，副局级享受120平方米，正局级、正高级和享受正高级待遇的专业技术职称人员享受140平方米。
如购买高层公有住房，所有人员在上述建筑面积操纵标准的基础上再增加建筑面积10平方米。
如此一个行政文件，成了划分上海市民个人房产财宝的依据，并就此奠定了上海市民个人拥有的房产资源格局。
从此，“一般”的职工要达到“上限”历尽辛苦而不易得，而“不一般”的职工已把“上限”当作了“达标”的起点。
他们能容易达到目标，因为他们手中拥有着权力资源。
笔者认为，上海房产市场的真正形成的时刻是在99到2000年。
那个市场形成是以1999年上海市政府颁发的一系列文件为标志的。
这些文件是：
99年1月19日颁发的《关于公布〈上海市公有住房差价交换试行方法〉的通知》、99年11月25日颁布的《批转市房地局制订的〈关于内销商品房种类归并若干规定〉的通知》、99年11月26日颁布的《批转市房地局、市房改办制订的〈关于进一步推进本市公有住房出售若干规定〉的通知》。
这一系列文件使上海的所有住房都有了货币交易的可能，上海的房产市场也就正式形成。
那个市场的形成，是在上海房屋资源格局奠定之后。
房屋资源格局奠定了，只要一纸公文，把原有的“住房”改成“房产”，原来只供居住功能的房屋就变成可随时变现的财宝。
第五次人口普查数据提供了谁拥有最多的房屋资源的线索。
《中国2000年人口普查资料》提供了如此几张表：
《全国按户主的职业、住房来源分的家庭户户数》、《全国按户主的职业、购建房费用分的家庭户户数》、《全国按职业分的家庭户人口人均住房面积》，按户主的住房来源分的家庭户户数和按购建房费用分的家庭户户数是附有各省市详细表的，按职业分的家庭户户数和按职业分的购建房费用只有全国汇总表，没有各省市附表，那个地点的缘故不难理解。
但不管如何，全国表是各个地区样本的综合，除非上海公布按职业分的家庭户户数和按职业分的购建房费用，否则，全国表的权威性无可替代。
《全国按户主的职业、住房来源分的家庭户户数》和《全国按职业分的家庭户人口人均住房面积》是按职业分的，由于表格的空间限制，笔者把职业分类用数字替代。
一类人员国家机关、党群组织、企业、事业单位负责人，二类人员：
专业技术人员，三类人员：
办事人员和有关人员（行政办公人员占69%），四类人员：
商业、服务人员，五类人员：
农林牧渔水利业生产人员，六类人员：
生产、运输设备操作人员及有关人员，七类人员：
不便分类的其他劳动者。
全国购房户人均住房建筑面积按职业分
人均建筑面积（平方米）
8及8以下
9~12
13~16
17~19
20~29
30~39
40及
以上
全国平均
8%
12.6%
15.8%
7.9%
27.8%
13.3%
14.6%
100%
一类户
4.5%
7.5%
11.4%
8.2%
29.8%
16.8%
21.8%
100%
二类户
5.7%
9.9%
14.2%
9.6%
31.3%
14.6%
14.7%
100%
三类户
6.3%
9.8%
13.9%
10%
31%
14.4%
14.6%
100%
四类户
13.7%
13.8%
15%
7.7%
24.2%
11.2%
14.3%
100%
五类户
6.9%
12.8%
16.3%
7.7%
28.4%
13.7%
14.2%
100%
六类户
11.7%
13.1%
15%
8.3%
24.8%
11.5%
15.6%
100%
七类户
13.2%
14.7%
16.2%
7.3%
25%
10.9%
12.6%
100%
结论：
我们清晰地看到，在人均建筑面积30~39平方米和40平方米以上这两档里，国家机关、党群组织、企业、事业单位负责人占的比例最高。
他们拥有人均40平方米房的比例更是超过20%达到22%，超出次高的生产、运输设备操作人员及有关人员6.2个百分点。
这些人按等级分房掘得了“第一桶金”，他们的住房资源来自“打算”而不是“市场”。
在中国第一波房产资源改革中，权力发挥了最大的作用。
三、各种职业人员所支付的购房费用
我们还想明白，在房屋资源格局已定的情况下，各种职业人等支付的购房费用。
先看全国表。
全国购房户购房费用按职业分
购房费用
一类
二类
三类
四类
五类
六类
七类
合计
1万以下
0.8%
2.1%
1.1%
3%
84.7%
8.1%
0.04%
100%
1~2万
2.1%
4.6%
3.1%
5.3%
71.8%
13%
0.05%
100%
2~3万
3.2%
6.4%
4.5%
7.4%
61.3%
17.2%
0.06%
100%
3~5万
5.3%
9.5%
7.1%
11%
44.8%
22.3%
0.08%
100%
5~10万
8.3%
11.8%
9.6%
16.2%
27.4%
26.7%
0.08%
100%
10~20万
12.5%
13.1%
11.1%
21.5%
15.9%
25.8%
0.07%
100%
20~30万
19%
15.7%
13.8%
23.2%
8.8%
19.4%
0.04%
100%
30~50万
26.8%
17.8%
15%
21.9%
4.6%
13.8%
0.03%
100%
50万以上
37.9%
17%
15%
18.5%
3.5%
8%
0
100%
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