物业管理应知应会的常识.docx
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物业管理应知应会的常识
物业管理应知应会习题
1、物业管理公司与业主的维修责任如何划分
要点：
（1）业主作业物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。
因此，房屋的室内部分，即户门以内的部位和设备，包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。
（2）房屋的共用部位和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体共用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修。
（3）住宅区内的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通讯单位负责，维修养护费由有关业务单位支付。
但是，物业管理公司与有关业务单位另有约定的，按双方约定确定维修责任。
（4）物业所有人可以自行维修养护其自用部分和自用设备，也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员代修。
由于业主拒不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，造成损失的，业主应当赔偿损失。
人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。
2、公用住房出售后的维修养护问题如何解决？
要点：
（1）住房自用部位和自用设备的维修养护，由购房者负责；
（2）住房共用部位、共用设施设备的维修养护由售房单位负责；
（3）住房的承重结构部位的维修养护，由同幢住房相关产权人共同负责。
（4）电梯及住房相配套的市政公用设施，包括高压水泵房、供电班干线、道路、窨井、上下水管理、绿化等，按时现行规定的职责分工负责维修和管理。
3、当事人发生住房维修纠纷应如何解决
要点：
当事人因住房的维修养护发生纠纷时，应当协商解决，协商不成的，可以向房地产仲裁机构申请仲裁，也可向法院起诉。
4、物业管理的委托方有哪些？
要点：
按物业产权归属和物业管理委托的时间，物业管理的委托方有房地产开发企业和业主委员会两类。
（1）房地产开发企业。
在以下两种情况下是物业管理的委托方；对建成后以销售为主的物业，在物业建成和出售前，其产权归属房地产企业；
对建成后并不出售或大部分不出售，而以出租经营为主的物业，故其产权或大部分产权归开发企业；
（2）委员会。
以销售为主的物业，当业主达到一定比例时，应成立业主委员会，它是全体业主的代表，物业管理委托方就是业主委员会。
5、物业管理的针对性的专项服务内容有哪些？
要点：
针对性专项服务是指物业管理企业为改善和提高住用人的工作、生活条件、面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体、单位的一定需要而提供的各项服务工作。
它实际上是一种代理业务，它的内容主要有以下几类：
日常生活类。
这是指物业管理企业为广大住用人提供的日常生活中衣、食、住、行各方面的各项家务服务工作。
商业服务类。
这是指物业管理企业为开展多种经营活动而提供的各种商业经营服务项目。
文化、教育、卫生、体育类。
这是指物业管理企业在文化、教育、卫生、体育4方面开展各项服务活动。
金融服务类。
代办各种财产保险、人寿保险等业务，开办信用社等。
经纪代理中介服务。
这是指物业管理企业拓展的经纪、代理与终结服务工作。
主要有：
①物业营销与租赁；②房地产评估、公证；③其他中介代理，如请家教、请保姆等。
社会福利类。
这是指物业管理企业提供的带有社会福利性质的各项服务工作。
6、物业管理的日常运作阶段有哪些工作内容？
要点：
物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容，主要有2个基本环节：
日常综合服务与管理。
是指用户入住后，物业管理企业在实施物业管理中所做的各项工作。
这个阶段主要有以下4个方面的工作应抓好。
（1）循章遵制，全面履行物业管理企业的职责；
（2）不断加强队伍的敬业教育和强化住户至上、服务第一的意识；（3）应急措施、特殊情况处置办法的制定和贯彻；（4）巡回和定期检查相结合。
系统的协调。
物业管理有特定的复杂的系统内、外部环境条件。
内部环境条件主要是物业管理企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系的协调；外部环境条件就是与相关部门相互关系的协调。
7、房地产行政管理部门的职能是什么？
要点：
房地产行政主管部门负责物业管理的行业归口管理工作，其主要职能是依法行政，包括：
规划、组织和推动全国物业管理工作的实施；
①各级房地产行政主管部门负责制定全国性或地方性的有关物业管理的法规、政策及实施
细则，并贯彻执行；②制定和贯彻落实全国性的物业管理的各种标准或示范文本；③指导和监督物业管理企业、业主大会和业主委员会的具体工作，实行行业归口管理；④协调物业管理涉及的政府各相关部门与机构的关系，创造有利于物业管理运作和发展良好的外部环境。
8、物业管理企业在规划设计阶段的参与职责有哪些？
要点：
规划设计是房地产开发建设的源头。
物业管理的早期介入应从物业的规划设计阶段开始。
物业管理专业人员对规划设计的参与职责为在全面细致地反映物业管理得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现规划设计的问题和缺陷，向设计单位反映并责成其在设计中纠正。
物业管理公司应向开发企业和设计单位提出配套设施的完善、水电气等供应容量、安全保卫系统、垃圾处理方式、绿化布置、消防设施、建筑材料选用等建议。
9、物业管理企业参与工程施工质量监理主要有哪些内容？
要点：
物业管理企业在施工阶段的参与主要是加强对建设工程质量的监理，以保证工程质量。
物业管理企业参与工程质量监理主要包括：
应选派有关专业人员参与工程施工质量管理。
要尽可能全面收集资料，熟悉物业的各部分，为日后管理作准备。
对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起认真进行技术交底和图纸会审。
工程施工中按国家有关法律规定、技术标准及合同不断进行检查。
10、竣工验收与接管验收有何区别？
要点：
竣工验收与接管验收的区别为：
性质不同。
竣工验收是政府行为，是由政府建设行政主管部门负责，组成综合验收小组，对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定。
接管验收是企业行为，是物业管理企业根据物业管理委托合同，对物业委托方委托的物业进行质量验收。
在房地产开发项目的开发、建设、使用的全过程中，两者所处的阶段和作用不同。
竣工验收是施工单位向建设单位移交物业的过程，接管验收是建设单位向物业管理企业移交物业的过程，竣工验收合格后，标志物业可以交付使用，接管验收是竣工验收之后再进行的验收，接管验收一旦完成标志物业正式进入使用阶段。
在两者中物业管理企业的参与职责不同。
竣工验收时，物业管理企业只是参加者，接管验收中，物业管理企业与开发企业或建设单位是直接责任关系。
11、新建房屋接管验收应提交哪些资料？
要点：
新建房屋接管验收应提交的资料有：
产权资料。
包括项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁资料等。
技术资料。
包括竣工图；地质勘察报告；工程合同及开、竣工报告；工程预决算；图纸会审记录；工程设计变更通知及技术核定单位；隐蔽工程验收签证；沉降观测记录；竣工验收证明书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、构配件的鉴定合格证书；水、电、暖、通、卫、电梯等设备的检验合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告；供水。
供暖、管道煤气的试压报告。
12、在物业接管验收中交接双方有哪些责任？
要点：
交接双方主要有以下5点责任：
建设单位应提前做好房屋交验准备，并及时通知接管单位进行接管验收；接管单位一般应在15天内签发验收通知并约定时间验收。
接管验收时，交接双方应严格按照标准执行。
房屋接管交付使用后，如发生隐蔽的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位共同查明原因，如属材料、设计、施工等原因由建设单位处理，如属使用不当、管理不善等应由接管单位处理。
新建房屋从验收接管之日起，由建设单位负责保修（根据工程保修有关规定），并向接管单位预付保修保证金。
在接管验收中如有争议而又不能解决时，可由当地县级人民政府房地产管理机关进行协调
或裁决。
13、物业管理企业有哪些权利？
要点：
物业管理企业的权利有：
根据有关法规，并结合实际情况制定管理办法；依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理；依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费；有权制止违反规章制度的行为；有权要求业主委员会协助管理；有权选聘专业公司承担专项管理业务；可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。
14、物业管理企业有哪些义务？
要点：
物业管理企业的义务是：
履行物业管理委托合同，依法经营；接受业主委员会和业主及使用人监督；重大管理措施应提交业主委员会审议批准；接受行政主管部门监督指导；至少每6个月应向全体业务主公布一次管理费用收支帐目；提供优良生活工作环境，搞好社区文化；发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告；物业管理委托合同终止时，必须向业主委员会移交全部房屋，物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，同时，业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。
15、物业管理人员应具备哪些基本素质和要求？
要点：
物业管理人员应具备的基本素质和要求：
要有“服务至上”的服务意识；要有强烈的责任感和良好的职业道德；要有较宽的知识面，越是高层次的管理人员，要求的知识面就越宽；要有所从事的专业岗位的必备知识和相应能力。
16、物业管理企业财务管理的基本内容是什么？
要点：
财务管理是一种组织资金运动和处理财务关系的管理活动。
在物业经营管理过程中，为企业财务活动的管理包括：
企业固定资产，房租和物业管理服务费，各专项基金的筹措和使用的管理；以各项成本和费用管理为主要内容的资金耗费的管理；与其他多种经营活动有关的资金收入和分配的管理；与研究各种资金占用形态。
来源渠道及相互关系的有关财务收支活动的综合管理。
根据工作性质，财务管理工作可分为财务计划、财务核算与监督、财务分析3方面。
17、业主大会的涵义及内容各是什么？
要点：
业主自治是通过业主大会来实现的，业主大会是由全体业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。
业主大会须有已住用业主中持有50%以上投票权的业主出席才能举行。
18、业主委员会有哪些权利？
要点：
业主委员会代表着该物业的全体业主，其权利基础是对物业的所有权。
委员会的权利有：
召集和主持业主大会；修订业主公约、业主委员会章程；决定聘请物业管理企业；审议物业管理服务费收取标准及使用办法；审议年度管理工作计划、年度费用概预算；检查、监督物
业管理企业的物业管理工作。
19、业主委员会有哪些义务？
要点：
业主委员会具有以下义务：
筹备并向业主大会报告工作；执行业主大会通过的各项决议，接受广大业主的监督；贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，协助物业管理企业落实各项管理工作，对住用户开展多种形式的宣传教育；严格执行物业管理委托合同，保障本物业各项管理目标的实现；接受政府行使管理机构的监督指导，执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求；本会作出的决定不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。
20、业主委员会与物业管理企业有什么关系？
要点：
业主委员会与物业管理企业实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，共同管着一定范围的物业，因此两者有一定的法律关系和经济关系。
法律关系。
业主委员会与物业管理公司是委托者与受委托者，聘用与受聘的关系。
在法律上，业主委员会有委托与不委托，聘用或不聘用的权利；物业管理企业也有接受或不接受委托，受聘或拒聘的权利，两者是平等的；
经济关系。
物业管理企业提供物业管理服务是有偿的；在提供一定的服务同时，也应获得相应的报酬；同样，业主在得到服务后，也应付出相应的费用。
物业管理企业向业主委员会和广大业主负责，并接受监督；而业主委员会及广大业主应协助物业管理企业开展工作，并交纳各项费用。
双方在经济关系上也是平等的。
21、物业管理委托合同有哪些内容？
要点：
物业管理委托合同内容：
总则。
双方当事人名称，物业基本情况等；委托管理事项；委托管理期限；双方权利义务；物业管理服务质量；物业管理服务费用；
违约责任；
附则。
22、房屋修缮质量管理有哪些内容？
要点：
房屋修缮质量管理的内容主要有：
强化修缮工程质量监督。
中修以上的房屋修缮工程，必须向房屋所在地质监机构办理质监手续；
加强修缮工程质量检查和验收。
对中修以上的房屋修缮工程，应先设计查勘，并按设计组织施工。
修缮工程必须逐项检查施工质量和工程质量，并做竣工验收；
完善修缮工程质量保修制度。
23、房屋由哪几部分构成及各部分的组成项目？
要点：
房屋有下列3部分及其项目构成：
结构部分—基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等项目；装修部分—门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等项目；设备部分—水卫、电器照明、特殊设备（如消防栓、避雷针装置）等项目。
24、翻修工程适用于哪些范围？
要点：
翻修工程指原有房屋需全部拆除、另行设计、重新建造或利用少数主体构件进行改造的工程。
主要适用于：
主体结构全部或大部分严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险的房屋；因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋；主体结构、围护结构简陋、无修理价值的房屋；地处陡峭易滑坡地区的房屋或地势低洼长期积水又无法排出地区的房屋；国家基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。
25、大修工程适用范围是什么？
要点：
大修工程指需牵动或拆换部分主体和房屋设备，但不需全部拆除，一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上的工程。
主要适用：
主体结构的大部分严重损坏，有倒塌或有局部倒塌危险的房屋；整幢房屋的公用生活设备必须进行管线更换，需要改善新装的房屋；因改善居住条件，需局部改建的房屋；
需对主体结构进行专项抗震加固的房屋。
26、中修工程的适用范围是什么？
要点：
中修工程指需牵动或拆换少量主体构件，保持原房的规模和结构，一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下的工程，主要适用：
少量构件形成危险点的房屋；一般损坏房；整幢房屋的公用生活设备需局部进行更换或改装、新装工程的房屋及单项维修的房屋。
27、综合维修的适用范围是什么？
要点：
综合维修指成片多幢大、中、小修一次性应修尽修，其费用控制在该片建筑物同类结构新建造价的20%以上的工程。
主要用于：
该片大部分严重损坏，或一般性损坏需进行有计划维修的房屋；需改变该片面貌而进行计划维修的工程。
28、装修安全管理的内容是什么？
要点：
装饰装修已成为房屋修缮管理的一个重要环节，因此加强对装饰装修的管理是十分重要的。
它的管理要点有：
装饰装修的申请与批准。
为使装饰装修过程中不破坏房屋结构，让房屋能安全地使用，房屋所有权人、使用人在进行装饰装修前必须向物业管理企业提出申请；
施工单位及人员的管理。
进行装饰装修工程的施工单位必须具有《建筑业企业资质证书》或具有个体装饰从业者上岗证的个人；
装饰装修工程质量与安全管理。
装饰装修应做到安全适用、优化环境、经济合理，并符合城市规划、消防、供电、环保等有关规定和标准；
作业现场管理。
装饰装修现场必须采取必要的安全防范和消防措施，以保障安全；现场的粉尘、废气、噪声尽量减轻或避免对邻近居民造成的影响。
29、设备管理的基本内容是什么？
要点：
各类房屋设备尽管组成、构造和性能不同，但管理的基本内容是相同的，主要有：
使用管理。
使用管理制度主要有设备运行值班制度、交接班制度及设备操作使用人员的岗位责任制；
维修养护管理。
维护养护管理内容包括设备定期检查、日常保养、维修制度，维修质量标准和维修人员值班制度等；
安全管理。
安全管理在房屋设备管理中占有很重要的位置，为确保设备的安全使用，应制定相应的安全管理制度。
技术档案资料管理。
房屋设备结构复杂，对各类设备都要建立设备卡片、管理帐册与技术档案。
30、住宅小区物业管理的特点是什么？
要点：
住宅小区物业管理是城市管理的主要内容，它与每一个人都直接有关。
完善的物业管理，不仅可以使住宅小区的各项功能充分发挥，还可弥补物业建造过程中的各种不足和缺陷，确保为广大住用户提供一个清洁、安全、和谐的居住环境。
住宅小区物业管理还带有相当的复杂性，主要表现在3个方面。
首先，小区内房屋产权的多元化要求管理上的权威性和统一性。
其次，小区的物业管理在实施过程中要涉及到市政各部门、公安、街道办事处等多个部门和单位，如何协调好相互的关系和利益，明确各自的职责和管理范围，对搞好小区物业管理是至关重要的。
第三物业管理经费筹集的复杂性。
31、住宅小区物业管理的内容是什么？
要点：
住宅小区物业管理是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。
它的基本内容如下：
住宅小区内，房屋及设备的维护与修缮管理。
住宅小区环境的维护管理。
包括①违章建筑管理；②公用市政设施的维护管理；③环境卫生的维护管理；④绿化管理；⑤治安管理；⑥消防管理；⑦车辆道路管理。
开展多种形式的便民有偿服务。
住宅小区的社会主义精神文明建设。
32、住宅小区物业管理经费的来源有哪些？
要点：
住宅小区物业管理经费来源主要有：
定期收取物业管理服务费；小区维修养护专项基金；
以业养业，一业为主，多种经营的收入；依靠政府的政策和一定资金的扶持；开发单位给予一定的支持。
33、物业管理工作的评价应考虑哪些方面？
要点：
物业管理工作的评价应着重从以下几方面考虑：
与承租人有良好的沟通；
及时地收取租金；及时地处理承租人的有关抱怨；较好地达到了出租率目标；物业维修状况良好；
物业经营费用没突破事先的预算；及时提供有关物业报告；
为业主的利益能主动地提出建议；对业主的批评或建议反应迅速。
34、物业管理法律规范有哪几个层次？
要点：
物业管理的法律规范可分以下4个层次：
宪法。
这是我国根本大法，也是物业管理立法的根本依据和指导思想。
法律。
我国目前适用于物业管理的法律有《民法通则》、《经济合同法》、《公司法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律的有关内容。
行政法规。
物业管理行政法规有《城市私有房屋管理条例》、《城市绿化条例》、《城市市容和环境卫生管理条例》还有《房屋修缮工程施工管理规定》等。
地方性法规。
这是由省、自治区、直辖市或全国人大常委会特别授权的市的人民代表大会及其常委会制定和发布的，实施于本地区的规范性文化。
35、简述物业经营与物业管理的区别与联系。
要点：
经营与管理的主要区别有：
（1）经营着重于经济活动的总体和长远规划，管理着重于支配现在的经济活动；
（2）经营要在经济单位或组织与整体、全局之间进行纵横向协调，管理只组织经济单位或组织内部和产销的协调；（3）经营决定方针、目标和要求，管理则实现之。
二者的联系主要表现在：
物业的经营，是指物业投资、开发、生产、销售的决策。
物业的管理，是指围绕以物业养护维修及保值增值为核心的计划、组织、指挥等经济活动。
36、物业管理对房地产经营有什么影响？
要点：
①有利于房地产的销售推广；②有利于物业的保值增值；③有利于房地产市场的发展完善；④有利于房产地综合开发企业声誉的提高；⑤有利于推动外向型房地产经济的发展。
37、简述物业管理服务的定价原则。
要点：
物业管理公司应遵循市场经济规律，以马克思劳动价值论为基础，结合物业管理服务的特征，来确定物业管理服务价格。
物业管理服务的定价原则：
①权利与义务相结合的原则；②依法定价的原则：
③符合业主或用户消费规律的原则。
38、简述决定物业管理市场供求的主要因素。
要点：
决定物业管理服务供给量的主要因素：
①人力资源状况；②国家经济政策；③相关服务价格的变动。
决定物业管理服务需求量的主要因素：
①消费者的货币收入水平；②消费者偏好；③房地产发展规模。
39、简述物业管理公司的基本业务。
要点：
①前期的物业管理；②物业的使用管理；③环境养护与管理；④物业产权产籍管理；⑤全方位、多层次的后勤服务。
40、简述物业管理公司的内部业务。
要点：
①人才的选用与培训；②劳动与分配管理；③设备维修管理；④服务质量管理；⑤多种经营管理。
41、简述按管理与服务内容划分的物业管理者的类型。
要点：
①行政管理人员；②工程管理人员；③事务管理人员；④保安管理人员；⑤财务管理人员；⑥人事管理人员；⑦其他管理人员。
42、简述物业管理的基本程序。
要点：
①物业管理的前期介入；②筹建物业管理组织；③物业的验收与接管；④住户入住与装修管理；⑤管理运作与系统协调。
43、简述物业管理与社区文化建设的关系。
要点：
（1）社区文化建设对物业管理的作用。
物业管理公司的管理目标，就是充分优化人、财、物等经营要素，尽可能减少或节约劳务量的输出，实现最大化的效益和效率。
减少相对劳务量的一个最主要渠道，是得到业主的大力配合与深层理解。
因此，社区文化建设是十分重要的手段。
（2）物业管理对社区文化建设的作用。
当物业管理同质化以后，文化的竞争将是最激烈的竞争，文化服务水平将最能体现物业管理公司的水平，物业管理公司将会把社区文化建设提高到重要层次而予以重视。
物业管理作为城市管理的重要组成部分，也要求物业管理公司担负社区文化建设的责任，起到教育人、提高人的作用。
44、简述物业管理经济效益评估指标。
要点：
①全年总收益和单位面积收益率；②劳动生产率；③物化劳动消耗率；④单位面积劳动力成本；⑤专业化程度。
45、简述物业管理与传统传统管理的区别。
要点：
（1）传统房屋管理是行政福利型管理；物业管理是企业经营型管理。
传统房屋管理是计划经济条件下政府、企事业单位用行政手段直接进行的封闭式管理，政企不分；物业管理是专业化企业通过市场，用经济手段进行社会化管理的有偿服务。
（2）传统房屋管理实行简单的以租养房，缺乏造血功能；物业管理实行全方位有偿服务，形成造血功能。
传统房屋管理需要政府大量补贴；物业管理实行企业化经营，无需政府补贴。
（3）传统房屋管理是房管单位管理住户，住户无法选择房管单位，双方地位不平等；物业管理是产权人和使用人通过市场选聘物业管理企业，双方在平等原则下双向选择，自愿订立物业管理合同。
（4）传统房屋管理其产权是国家所有；物业管理其产权是多样的，形成国家、集体、个人所有等多元化格局。
46、怎样签订物业管理委托合同？
要点：
物业管理的合同是进行物业管理的根据和标准，它具有以下条款：
（1）双方当事人的姓名或名称、住所合同的甲方（委托人）为某物业的业主或使用人选举产生的物业管理委员会，乙方（受委托人）为物业管理公司。
（2）管理项目即接受管理的房地产名称、坐落位置、面积、四到界限。
（3）管理内容即具体管理事项。
包括：
房屋的使用、维修、养护、消防、电梯、机电设备、路灯、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；清洁卫生；车辆行驶及停泊、公共秩序；房地产主管部门规定或委托管理合同规定的其他物业管理事项。
（4）管理费用即物业管理公司向业主或使用人收取的管理费。
物业管理的收费情况比较复杂，不同的管理事项，收费标准也不同。
有的收费项目是规章明确规定的，如季节性的供暖收费；有的收费项目是同物业管理委员会洽商决定的，如停车的停车费。
这些收费，最好都应当在合同中明确规定。
（5）双方的权利和义务按照《城市新建住宅小区管理办法》的规定，物业管理公司的权利有：
1物业管理公司应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法。
物业管理公司制定的小区管理办法可以是综合性的管理规章，也可能针对不同方面制定专项规章，例如卫生公约、保安公约等等。
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