商铺委托经营管理协议范本.docx
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商铺委托经营管理协议范本
商铺委托经营管理协议范本
委托方：
（以下简称甲方）
受托方:
（以下简称乙方）
根据《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规的规定，就甲方全权委托乙方经营管理本项目底商事宜，为明确双方的权利义务，达成以下协议，以资共同遵守。
第一条 合作目标
乙方以专业服务运作模式为基础，依托完整的市场定位体系，优势资源，提升商铺的市场形象，保持良好的市场竞争优势，传导先进商业管理理念，保障本商铺整体运营的可持续性发展，实现项目升值与保值，最终达成甲、乙双方及小商户的共赢局面。
第二条委托经营管理商铺概况。
2.1商铺名称：
2.2商铺地理位置：
2.3商铺建筑面积为 平方米。
第三条委托经营管理期限。
3.1委托经营管理的期限为 年，自 年 月 日至 年 月 日止。
第四条委托权限
4.1委托期间，乙方应使用甲方最终确认的《商铺租赁合同》以甲方名义与小商户签订租赁合同。
4.2委托期间，乙方负责小商户的招商、续租、管理等事宜，并协调处理各方之间的关系。
4.3委托期间，乙方应负责定期或不定期的组织商业促销活动。
以提升商铺的整体市场形象。
4.4委托期间，在符合相关部门规定的前提下，乙方负责以自己的名义对外招揽广告，但收取的广告费、促销费用应直接汇入甲方指定账户。
第五条商铺管理回报
1、乙方按照以下第 种方式取得管理回报。
1）乙方的管理回报采取差额定率累进制方式计算。
自本协议签订之日起，每年租金、广告、促销等收入（含税）在 万元以下时（含本数），乙方按照每年全部收入的 %取得管理回报；在 万元以上至 万元部分（含本数），按照 %取得管理回报；在 万元以上部分时，按照 %取得管理回报。
2）乙方的管理回报为固定回报，即每年人民币 元（含税）。
3）乙方的管理回报按照每年租金、广告、促销等全部收入的 %提取管理回报。
4）其他方式：
。
2、管理回报支付方式：
。
3、自本协议签订之日起，乙方每月 日之前（节假日顺延）将上月该商铺位的租金、广告、促销及其它来源于本商铺的收益存入甲方指定帐号。
甲方指定账户为：
。
4、税金由甲乙双方按照法律、法规的规定各自承担应承担的部分。
第六条甲方权利义务
6.1委托经营管理期间，甲方有权将该商铺转卖、赠予或继承、但受让方必须接受并继续履行本协议书约定的条款内容。
6.2甲方应积极配合乙方的经营管理活动，为乙方提供经营活动所必须的条件并及时提供房屋所有权证书证明、身份证明以及必须的签字、盖章之类的手续。
6.3甲方有权收取租金、广告费、促销费及其它来源于该商铺的合法、附属收益。
6.4甲方应按时向乙方支付管理回报。
第七条乙方权利和义务
7.1乙方运用专业的市场研究体系，结合本商铺所在地最新商业市场信息及相关政策支持，制定合理、有针对性的品牌导入操作策略、提供运营决策支持，最大程度上保障本商铺的整体市场竞争优势。
7.2乙方对本商铺的业态划分、营业时间、小商户的店名广告、促销广告等进行统一规划、统一管理，建立健康、有序的运营机制。
确保优良、健全的融资、消费环境。
7.3乙方协调解决小商户、消费者、管理公司及其它各方之间的冲突、矛盾，与甲方及时沟通、反馈各方信息。
7.4乙方负责商业市场调研、商铺定位、业种业态划分、商品大类结构、布局规划、招商组货、商业培训、机构设置、开业筹备策划、商品陈列布展、运营管理等全程服务工作。
7.5乙方负责审核招商对象的品牌，审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。
7.6经甲方同意后，乙方可以因第三方经营等的要求，对商铺进行重新分割、布局。
7.7为了提升商铺的整体人气，乙方负责定期或不定期的举行促销、宣传等活动；
7.8在委托管理期限内，有关商铺的房屋、设备、设施正常维护费、物业管理费、水电费、空调使用费、车位使用费等由小商户直接向物业公司缴纳。
7.9乙方与第三方签订的所有协议都应交一份给甲方保留备查。
7.10乙方有义务要求、监督小商户进行合法经营。
7.11乙方有义务代收或者督促小商户将租金、广告费、促销费等费用全部直接汇入甲方指定账户，乙方不得私自扣留上述各项费用。
7.12乙方与乙方内部招聘的职员发生的劳动纠纷由乙方自行承担全部责任。
第八条合同的解除与终止
8.1双方协商一致，可以解除本合同。
8.2若乙方在 年之内，平均每年招租的租金金额低于 万元以下（含本数），将被视为乙方无能力再继续经营管理该商铺，则甲方有权单方解除本合同。
8.3未经甲方同意，乙方私自扣留来源于该商铺的任何收益，则甲方有权警告乙方，并给予乙方 天的纠正期。
若乙方出现两次类似情形，则甲方有权单方解除合同，并要求乙方承担违约责任。
8.4未经甲方同意，乙方将本合同项下权利义务转让给第三方的，甲方有权单方解除本合同。
8.5委托期限内，乙方从事违法经营活动的，则甲方有权单方解除合同。
8.6甲方未按照本合同约定向乙方支付管理回报的，乙方同意自应付款之日起给予甲方 天的宽限期，宽限期满后，若甲方仍未向乙方支付管理回报的，则乙方有权单方解除合同。
8.7本合同期限届满前一个月，甲乙双方应就续签事宜进行协商。
未协商或者未重新达成协议的，则本合同期限届满后，合同自动终止。
第九条违约责任
9.1委托期限内，若因小商户、消费者及其它第三方因本商铺或者在本商铺范围内发生的一切纠纷，由乙方承担全部责任。
若因此而使甲方受到追索的，则甲方有权向乙方追偿。
9.2未经甲方同意，乙方私自扣留收取的租金、广告费、促销费等来源于该商铺的收益时，则应在甲方催告后 日内将扣留款项汇入甲方指定账户。
同时，乙方应向甲方支付私自扣留总额的 %违约金。
若因乙方私自扣留款项导致甲方解除合同的，则在合同解除后 日内，乙方应向甲方返还所扣留的全部款项，并向甲方支付扣留款项二倍的违约金。
违约金不足以弥补甲方损失的，乙方继续承担赔偿责任。
9.3未经甲方同意，乙方私自将本合同项下权利义务转让给第三方的，则甲方有权解除合同。
乙方应在解除合同后三日内向甲方支付 违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方继续承担赔偿责任。
9.4合同解除或终止后，乙方应在 日内撤场。
逾期撤场，每逾期一天应向甲方支付 元的违约金。
逾期超过 天，甲方有权报警或者采取强制手段清理出场，由此造成的一切损失由乙方承担。
9.5甲方未按时向乙方支付管理回报的，每逾期一天，甲方向乙方支付万分之 的违约金。
9.6乙方或者小商户未按照《物业管理协议》中的约定向丙方缴纳物业管理费、能源费及其它各项费用时，丙方有权按照物业管理协议中的约定收取滞纳金。
9.7除上述约定外，一方违反本合同约定项下义务时，违约方应向守约方支付 元违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方继续承担赔偿责任。
9.8违约方的违约行为符合上述一项或者多项时，违约金应分别计算。
第十条甲乙双方方因履行本协议发生争议的，应协商解决，协商解决不成的，向不动产所在地人民法院起诉。
第十一条本协议未作约定的，甲乙双方可另行协商签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。
第十二条本协议一式 份，甲方 份，乙方 份，自双方签字盖章后生效。
甲方：
乙方：
授权代表 授权代表
年 月 日 年 月 日
委托经营管理合同
委托方：
芜**商业投资管理有限公司（以下简称甲方）
法定代表人：
[]
地址：
[]邮编：
[]
受托方：
**商业经营管理有限公司（以下简称乙方）
法定代表人：
地址：
邮编：
[]
1、甲方为**项目（以下简称“该项目”）之开发商**有限公司（以下简称开发商），为该项目的商业经营管理和服务而成立的全资子公司，接受开发商及购买该项目商业物业业主的委托，全权并排他地负责该项目商业物业的运营、管理和服务事务。
2、乙方为商业地产运营、管理和服务的专业机构，拥有相关经验、知识产权和管理体系，能为商业地产的运营、管理和服务提供系统服务和技术支持。
3、甲方委托乙方为该项目提供经营管理服务。
为更好的经营管理该项目，提升项目的品牌和形象，就经营管理中涉及的事宜，在符合《中华人民共和国合同法》等法律法规的前提下，经双方友好协商，达成如下协议，共同遵守：
第一条物业概况及甲方保证
1.1、物业概况
甲方委托乙方服务的该项目位于处，委托服务的商业物业范围包括全部商铺、商业管理用房、临时商业用房、公共广场、车库车位、广告位、商业运营公共设施（物业管理用房除外），总建筑面积约万平方米，其中：
地下室[]层，面积：
约[]万平方米；地上[]层商业裙房，面积：
约[]万平方米（以上所有物业以下简称“商业物业”）。
实际委托经营管理面积以政府有关部门出具的《房屋测绘报告》所确认的面积为准。
1.2、甲方保证
1.2.1、甲方确保取得该项目开发商及购买该项目商业物业业主的委托，拥有对外租赁之商品房的相应证明文件及资格。
1.2.2、甲方对该项目本身之权属或资格之瑕疵而引致的纠纷承担全部责任。
1.2.3、在本合同生效之后，上述商业物业中发生任何销售的，甲方应当保证买受人已经与甲方签署《商铺委托经营管理协议书》；买受人不同意签署《商铺委托经营管理协议书》的，开发商不得出售该商铺。
第二条合作方式、委托期限、工作范围
2.1、合作方式
除非满足法律规定及本协议约定的解除条件甲方不可撤销地委托乙方代理为商业物业提供经营管理服务，甲方在本合同执行期间内不可再将上述工作委托任何第三方（经双方协商并书面确认部分工作委托第三方的除外）。
乙方在委托期内有责任和义务为甲方培养商业管理人才，将其拥有的知识产权及管理体系供甲方使用。
甲方的人员可派驻乙方工作且服从乙方的工作安排。
派驻人员的劳动关系隶属甲方，但须按乙方的考核体系接受乙方的考核。
甲方派驻人员的薪酬及福利由甲方发放。
2.2、委托期限
2.2.1委托期限共计15年，每五年签订一次合同，每次合同期限五年，于合同届满时，丙方有优先续约的权利。
2.2.2第一阶段经营策划及开业筹备期
本合同生效之日起，至项目开业后一个月届满时止。
2.2.3第二阶段持续经营管理阶段
计15年，自项目开业满一个月后开始计算至15年届满时止（合同届满期如与买铺业主签订的“商铺委托经营管理协议”的期限有冲突，则以“商铺委托经营管理协议”约定的委托期限为准）。
如项目实际开业日推迟，经营管理期随之顺延。
持续经营管理阶段所约定的期限届满后一方如需终止合同，须于期限届满之日的6个月之前书面通知另一方，否则视为双方按本合同同样条件续订，续订的期限为五年。
2.3委托工作范围
2.3.1经营策划及开业筹备期
服务成果
序号
主要内容
所需资源及提交时间
经营管理及销售模式的确定
1
确定经营管理公司的商业模式。
提供经营管理公司商业模式示意图及逻辑法律关系说明
合同签订后10个工作日
2
确定项目可持续经营的销售模式，起草业主委托经营管理协议，编写销售答客问并培训销售公司人员。
第一项工作完成后的20个工作日
开业筹备期工作
1
提报组织架构、薪酬体系及绩效考核方案
合同签订后10个工作日
2
提报人员到岗及培训计划
合同签订后10个工作日
3
编制开办费预算并提报甲方审核通过
合同签订后10个工作日
4
制定开业筹备期计划并组织实施
上项工作完成且甲方审批后的10个工作日
5
制定经管公司的管理体系文件。
包括：
组织架构和薪酬和考核激励体系；各职能部门操作手册等
上项工作完成后的90个工作日
6
制定营运方案
上项工作完成后的30个工作日
物业前期介入方案
1
经营管理公司与物业管理公司工作界面划分方案、取费标准。
与我司委托经营管理合同签订后的90个工作日内与物业管理公司洽谈并商定完毕。
2
物业管理的品质标准、考核及评价体系文件
物业公司提供相应技术文件、品质标准后的60工作日
招商管理方案
1
招商公司提交的品牌落位方案、租赁决策文件、招商实施计划的审核意见报告；
甲方提供品牌落位图后的10个工作日
甲方租赁决策文件及招商实施计划后的10个工作日
2
起草意向协议书、租赁合同及商业管理合同文本。
意向协议书、租赁及商业管理合同文本的制定在上述工作完成后的10工作日
3
全面介入及管控招商计划实施
按品牌落位、租赁决策文件及实施计划管控招商品质及计划完成情况（合同签订后至开业日）
经营测算报告
1
经营财务测算报告（项目经营期前二年的经营预测）
租赁决策文件甲方审核批准后的30个工作日
2.3.2持续经营管理阶段（见附件二）
（1）营运管理：
商户的管理和营运辅导；
对开业后的空铺进行补充招商；
对经营不善的商户进行调整。
（2）企划推广：
年初制定全年的营销推广计划，按月实施，并根据经营情况做动态调整，以保障全年经营目标的实现。
（3）商业物业运营：
对该商业物业进行秩序维护管理、环境管理、设施设备运行与维护管理、停车场管理等；
对开业后工程遗留问题的督促整改工作；
组织商业物业范围内的复盘会议。
（4）为消费者进行服务。
（5）为甲方及小业主收取租金。
（6）收取商业管理费，用于支付商业管理、商业物业运营所发生的相关费用。
（7）为商业物业开展多种业务创收，包括：
停车场收入、广告位收入、场地出租收入及多种经营点收入。
（8）为甲方及小业主提供优质的商业资产委托经营管理服务，努力使资产的价值和租金收入稳步提升。
第三条服务费用及结算方式
3.1、开业筹备期间的费用
在开业筹备期间发生的费用在开办费中体现，由乙方向甲方提交开办费预算，在此范围内对开业筹备的相关费用及支出由甲方实报实销。
3.2、租金佣金
3.2.1、甲方委托乙方代理将商业物业中的商铺（含开发商自留商铺及小业主委托甲方经营管理的商铺）进行出租，由乙方向经营商户收取租金，收取的租金归甲方或开发商所有；依照“商铺委托经营管理协议”由小业主让渡的租金收益亦归甲方所有。
甲方应当就该等全部租金收益（含小业主让渡的租金收益）向乙方支付租金佣金。
相关租赁税费由甲方承担。
3.2.2、考核标准：
租金收缴率：
第一年70%以上，第二年75%以上，第三年至委托期满85%以上。
空铺率：
空铺率不得连续六个月低于80%以下（不含超市）。
3.2.3、甲方按照如下标准向乙方支付租金佣金:
服务内容
全年实际租金收益金额（X）
管理佣金提取金额（Y）
备注
管理佣金
（第1-5年，返租期内）
X＜合同租金总额的50%
罚款20万元,每低10%增加罚款10万元.
A≤X＜A+100
Y=X×10%
年次
考核基数
第一年
A=70%×B
第二年
A=75%×B
第三年至委托期满
A=85%×B
A+100≤X＜A+200
Y=（A+100）×10%+（X-A-100）×20%
A+200≤X＜A+300
Y=（A+100）×10%+100×20%+（X-A-200）×30%
X≥A+300
Y=（A+100）×10%+100×20%+100×30%+（X-A-300）×40%
管理佣金
（第6年至合同期满）
开发商自持部分的商业物业
15%
买铺业主持有的商业物业
按商铺委托经营管理合同中约定的佣金提取比例
说明：
1、以上单位为万元；2、A为考核基数；3、B为全年合同租金总额；4、第1-5年实际收益比考核基数每递增100万元，就增加10%的分成比例，封顶40%。
5、已诉讼的商户的合同租金额须从全年合同租金总额中扣除。
3.2.3、甲乙双方应在每半个年度届满后的五个工作日内，完成对甲方应付乙方租金佣金的结算，甲方应在结算完成后三个工作日内，向乙方足额支付租金佣金。
3.3、商业管理费
3.3.1、乙方有权向该项目商业物业中的经营商户收取商业管理费，收取标准暂定为30元/月/㎡，收费面积以《房屋测绘报告》上所列明为准。
后期若因该项目所在地能耗、最低用工薪酬、综合保险计收费率等计费标准发生调整时，乙方有权对商业管理费计收标准进行同步调整。
3.3.2、该项目商业物业中未出租部分空置商铺（含开发商自留商铺及小业主委托乙方经营管理的商铺）的商业管理费由甲方承担，甲方应按照本合同第3.3.1条约定计费标准的70%向乙方支付商业管理费（面积以《房屋测绘报告》上所列明为准）。
甲方承担空置商铺商业管理费的期限为：
从该项目开业之日起计算，最长不超过6个月（若商铺租赁后因业态或品牌调整而产生空置商铺的，该商铺后期的空置时间段应与该同一商铺前期已有空置期合并计算，即无论何种情况甲方承担同一商铺空置期的商业管理费最长时间不超过6个月）。
3.3.3、该项目商业物业中由甲方同意给予免租优惠的已出租商铺（含开发商自留商铺及小业主委托乙方经营管理的商铺），免租期内乙方未能收取的商业管理费由甲方承担，甲方应按照本合同第3.3.1条约定的计费标准和计算方式将该部分商业管理费全额补足给乙方。
3.3.4、乙方在为该项目提供委托经营管理服务过程中，如因开发商或甲方的原因导致乙方无法正常向该项目商业物业中的经营商户收取商业管理费的，或因开发商及甲方的原因导致乙方无法正常对外出租该项目商业物业并收取商业管理费的，经甲方确认后，对于乙方无法收取的商业管理费由甲方承担，甲方应按照本合同第3.3.1条约定的计费标准和计算方式将该部分商业管理费全额补足给乙方。
3.3.5、商业管理费全部归乙方所有，由乙方根据该项目商业物业经营需要支配使用。
商业管理费用将全部用于该项目商业物业范围内的涉及运营管理、企划推广、设施设备运行与维护（不含中央空调系统设备）、环境维护、秩序维护、运营能耗等所发生的相关费用。
3.3.6、对于甲方按照本合同第3.3.2、3.3.3、3.3.4条约定需承担的商业管理费，双方每一个月结算一次，甲方不得借故或以任何形式、理由，拖延、拒付。
3.4、中央空调运行费用
3.4.1、乙方向该项目商业物业中的经营商户收取中央空调运行费用，收费面积以统一安装中央空调的面积及《房屋测绘报告》为准。
收取标准暂定为9元/月/㎡，该中央空调运行费用将全部用于该项目中央空调主机及其附属设备运行与维护所发生的相关费用。
后期若水、电、燃气等能耗费用发生调整时，乙方有权相应对计收标准进行同步调整。
3.4.2、该项目商业物业中未出租部分空置商铺（含甲方自留商铺及小业主委托乙方经营管理的商铺）的中央空调费用由甲方承担，甲方应按照本合同第3.4.1条约定计费标准的70%向乙方支付中央空调费用（面积以《房屋测绘报告》上所列明为准）。
甲方承担空置商铺中央空调费用的期限为：
从该项目开业之日起计算，最长不超过6个月（若商铺租赁后因业态或品牌调整而产生空置商铺的，该商铺后期的空置时间段应与该同一商铺前期已有空置期合并计算，即无论何种情况甲方承担同一商铺空置期的中央空调费最长时间不超过6个月。
3.4.2、对于甲方按照本合同第3.4.2条约定需承担的中央空调费用，双方每一个月结算一次，甲方不得以任何形式、理由，拖延、拒付。
3.5、经营管理中其他收益
3.5.1、乙方负责收取在委托经营管理过程中产生的商铺租金以外的其他收益，如：
广告位、场租费及停车位收益等，上述收益实际收取并完税后30日内，甲、乙双方按照甲方50%，乙方50%的比例进行分配。
3.6、经营管理发生费用的列支
该项目商业物业移交接管验收或开业一个月后（以先到者为准），乙方为该项目商业物业经营管理所发生的相关费用均由乙方从该项目商业物业经营商户中收取的商业管理费、中央空调运行费用中列支（涉及该项目商业物业的改造及大修费用的费用除外）。
包括驻场工作人员的人力成本、为该项目商业物业经营管理所发生的广宣费用、运营管理、设施设备运行与维护、环境维护、秩序维护、运营能耗、中央空调运行与维护等所发生的相关费用及日常开支。
3.7、经营管理中应由甲方承担的费用
3.7.1、该项目由于工程质量等遗留问题需进行整改的，本项工作实施和费用由甲方承担。
3.7.2、已经设计并列入施工图但未实施的部分设备设施项目如需继续实施的，本项工作实施和费用由甲方承担。
3．7.3、在日常经营中发现有设备设施功能性不足和缺失但需改善和增加的，本项工作实施和费用由甲方承担。
3.7.4、商业区域内部的单独供给商业区域的设备设施的运行和维护、秩序维护、绿化及清洁工作由乙方自行承担；公共区域的设备设施运行及维护、秩序维护、绿化及清洁工作由开发商或甲方选聘的物业公司负责（具体界面由乙方和物业公司商定再附补充协议）。
3.7.5、由于招商及经营需求增添设施设备、物业装修改造，经甲方同意后，本项工作实施和费用由甲方承担。
3.8、物业服务费
开发商应当于该项目预售或交付前与物业服务企业签署《前期物业服务合同》，以确保该项目的物业服务企业与经营管理公司无缝对接。
就日后选聘的物业服务企业服务于该项目商业物业所需支付的相关物业服务费，乙方根据开发商或甲方选聘的物业服务企业所签订的《商业物业服务协议》中约定以及乙方与物业公司确定的工作界面，取费、品质及考核标准，乙方与物业公司另行签订协议，并依据协议约定的物业服务费的支付标准经考核后支付给物业服务公司，该项费用从乙方收取的商业管理费中支付。
第四条双方权责
4.1、甲方的权利义务
4.1.1、甲方保证为该项目房产的合法使用者，拥有签署本合同的全部权利和授权，负责提供现场办公必须的办公场所及用品（固定资产列出清单，项目完毕后按清单交还给甲方）。
4.1.2、甲方同意在各种形式的宣传广告中注明乙方为该项目的经营管理公司。
4.1.3、除非本合同特殊约定外，甲方不得干扰乙方的正常的经营管理活动，商铺在使用上必须符合乙方的业态规划，不得擅自改变经营业态。
4.1.4、甲方协助、配合乙方办理经营管理中涉及的证照和许可。
4.1.5、乙方在履行本合同约定之代理权限期间，遇有第三者就该物业交易纠纷向乙方提出索偿（包括诉讼及非诉讼之形式），而纠纷并非源于乙方之过失，则甲方应承担由此产生的全部损失。
4.1.6、甲方应将商业物业中所有可出租物业委托乙方出租并排他地进行商业经
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