区域中心建设工程可行性研究报告.docx
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区域中心建设工程可行性研究报告
总论
1.1项目简介
1.1.1项目位置
新城〃南都，位于武进区湖塘镇,具体位置在花园街以西、长虹中路以北、武宜路以东、里底河以南。
项目地理位置优越，南临武进区政府和常州大学城，东接规划中占地1000亩的南田休闲购物公园；西靠建设中的占地面积为4000亩的淹城森林公园；北倚武进区经济中心湖塘镇和武进广电中心,是将来大常州的集居住、教育、文化、旅游、消费、休闲等功能于一体的城南新区域中心。
1.1.2项目现状
项目占地逾700亩，总建筑面积80多万，是常武地区首屈一指的超大型、多功能、高档次、生态居住社区。
A、新城〃南都东区：
已全面开发，项目在建面积已逾35万，建筑形态有多
层、小高层、别墅等。
项目总体销售情况良好，销售率大约为70%。
B、新城〃南都西区：
在新城〃南都东区的领头羊作用和良好市场营造下，武进区房地产市场将形成一个新的竞争形势和新一轮区域热点。
目前，新城〃南都西区尚未开发，和东区一样，西区的建筑形态也将有多层、小高层、高层等多种形态。
1.1.3项目总体规划要求
新城〃南都项目由江苏新城房产股份有限公司联合国际著名的规划设计公司：
翌德（法国）国际设计机构以及园林设计公司：
贝尔高林景观设计公司精心规划，分期开发。
开发宗旨为把本项目打造成为常武地区首屈一指的超大型、多功能、高档次、
生态居住社区，高度体现项目大型化、人性化、现代化、国际化人居生活的先进规划设计理念和原则。
根据规划，新城〃南都项目分为御园、雅园、锦园、馨园四大组团。
其中，别墅为102套；多层约2000多套；高层及小高层约3000多套。
居住人口可达20000余人。
另外，项目还配套了500米国际风情商业街、大型会所、实验幼儿园、小学、园林泳池、网球场、羽毛球场、篮球场、老人养生活动区、康体中心、儿童乐园、银行、邮局、购物超市、生活市场等小区配套。
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1.1.4项目主要经济技术指标
项目
指标
单位
总用地面积
48.8
公顷
地上总建筑面积
84.72
万m2
容积率
1.78
—
建筑密度
27.8
%
绿地率
30.1
%
机动车位数
4000
个
非机动车位数
15000
个
1.2项目法人概况
企业名称：
江苏新城房产股份有限公司
住所：
武进高新技术产业开发区
法定代表人：
王振华
注册资本：
10018万
企业类型：
有限责任公司
经营范围：
房地产投资、开发、销售（凡涉及许可经营的项目凭许可证经营）
1.3编制依据
本项目可行性报告根据常州新城房产开发有限公司提供的资料，结合有关的政策法规和常州市有关规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发融资提供科学的决策依据。
此外，本项目可行性研究报告编制依据还有：
1、常州市国土资源局国有土地使用权出让合同。
2、新城•南都地块控规图。
3、常州市规划国土管理局住宅小区建设项目规划设计要点通知书和土地利用条件和要求。
1.4结论
项目地块在区位、配套、交通、规模等方面具有较为明显的优势。
位于常州市武进区富裕的湖塘镇，距离武进区政府非常近；同时由于规模非常大，社区配套齐全，楼盘整体档次较高，对推动武进区房地产市场的发展，改善武进区居民居住条件将会产生巨大作用。
同时，本项目的财务收益非常可观：
东区预计总销售收入为12.41亿，总投资为8.24亿，税后净利润2.23亿，税后销售利润率17.98%；西区预计总销售收入为20.06亿，总投资为13.91亿，税后净利润3.23亿，税后销售利润率16.10%。
将给本公司带来巨大的利润，符合公司的发展战略。
因此，本项目十分可行。
二、市场分析
2.1常州宏观经济分析
常州市处于沪、宁、杭三角区域的中心地带，是中国经济体制综合改革试点城市和长江三角洲最早开放的地区之一。
改革开放以来，常州市国内生产总值持续以高速度递增，成为中国城市综合实力“50强”和投资环境“40优”城市。
2.1.1宏观经济分析
2004年，常州市GDP预计将达到1100亿元，按可比价计算，增长15.5%,成为江苏省又一个经济总量超千亿”的地级市，这是一个具有历史性意义的发展标志。
同样具有跨越式意义的发展指标是，去年常州市人均GDP按现行汇率计算
达到3800美元
图2.1近年来常州市GDP增长情况
-GDP（亿元）*增长率
图2.2近年来常州市人均GDP增长情况
40000
30000
■17625
20000
10000
0
人均GDP元）
根据世界银行的发展报告，人均GDP300C美元左右是进入中等以上收入国家
或地区的门槛。
考察当今发达国家的发展经历可以看到：
人均GDP从1000到2000美元，日本用了6年时间，德国9年、英国和法国13年；从2000到3000美元，日本3年、德国6年、英国和法国7年、美国12年。
常州市在1994年人均GDP达到1000美元，6年时间突破2000美元，4年时间突破3800美元。
2004年，常州市预计完成全社会固定资产投资额580亿元，比上年增长30%其中工业投资完成340亿元，比上年增长35流右；高新技术产业完成投资32亿元，比上年增长44%
图2.3近年来常州市社会固定投资情况
II固定资产投资（亿元）*增长率
2.1.2人口
其中市区人口为217.14万人，增长1.7%。
外来人口达到95.8万人，比上年增
长20.3%,外来人口总量达到了一个新的峰值。
图2.4近年来常州市人口变动情况（万人）
2.1.3生活水平
当一个国家和地区的人均GDP达到3000美元左右时，居民的消费开始从温
饱为主的基本型消费向满足为主的享受型消费转变，恩格尔系数明显下降，交通
通讯、文化娱乐教育等消费比重迅速上升；对住房、轿车的需求呈快速增长趋势。
据市统计部门测算，2004年，全市城镇居民人均可支配收入将达12867元，农
民人均纯收入将超过6280元，均居全省第三位。
||市区居民可支配收入（元）*增长率
图2.6近年来常州市城乡居民人均存款余额情况（元）
011111
20002001200220032004
功能配套更齐全了。
出行——感叹私家车增长速度之快。
餐饮——去年全市餐饮
业营业额达39.1亿元，更多常州人走进餐厅，享受生活。
2004年，全市的社会保障体系进一步完善、人民的生活质量进一步提咼、文化设施进一步普及。
随着
经济的快速发展，政府更有实力为百姓的美好生活锦上添花。
去年常州市财政总收入达175.54亿元，其中地方一般预算收入达67.34亿元，增长32.55%。
2.1.4居住状况
近年来，随着城市建设的不断发展，常州市城镇居民家庭居住状况大为改善。
居民人均居住面积从2000年的10.8平方米增加到2004年末的27.6平方米。
2004年常州市统计局对市区1418户家庭调查结果显示：
截止2004年5月，常州市市区居民户均住房建筑面积为74.0平方米，人均建筑面积为25.7平方米，与2002
年末相比（以200户常年住户抽样调查资料为依据，下同），户均建筑面积上升了6平方米，人均建筑面积增加了2.2平方米。
从居民家庭住房的建筑面积分布来看，有31.1%的家庭住宅建筑面积在30-60平方米之间，有45.8%的家庭住房建筑面积在60-90平方米之间，12.1%的家庭住宅建筑面积在90-120平方米之间，还有9.1%的居民住房建筑面积在120平方米以上。
一部分经济条件较好的城镇居民家庭出于投资或其它考虑，购置了第二套或更多住宅，调查中，有13.8%的城镇居民家庭拥有2套及2套以上房子，这一比例比2002年调查结果上升3.8个百分点
图2.7常州市城镇居民居住状况分布图
60-90平方米
46%
2.1.5未来走势
2005年，是常州实现十五”计划目标，衔接十一五”发展的重要一年，也是常州市力争两个率先”实现富民强市的关键之年。
经济总量跃上千亿级”平台，常州站在了一个更新的发展起点。
在市委九届十二次全会上，市委、市政府以科学发展观统领全局，统筹安排,明确提出，2005年要把工作重点转移到推进结构调整、转变增长方式、提高经济运行质量和效益上来，全力推进“两个率先”和富民强市；全力推进新型工业化和现代制造业基地建设；全力推进外资民资新一轮突破；全力推进农村发展农民增收；全力推进生态常州建设；全力推进社会主义和谐社会建设，走全面协调可持续发展道路。
预计常州市明年国民生产总值增长13%；地方一般预算收入增长15%；全社会固定资产投资增长25%；协议注册外资和实际到账外资均增长30%以上；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入增长10%和8%以上；城镇登记失业率控制在4沖内；人口自然增长率控制在1%。
以内。
从以上常州市政府的经济分析可以看出，明年常州市经济将会继续保持增长态势，人均居民收入将进一步提高，人均可支配性收入将进一步增加，人民对于改善居住、生活质量等的要求将进一步加强。
2.2房地产市场分析
2004年，虽然国家连续推出加强土地管理、控制信贷增长、加息等多项宏观调控政策，但常州市房地产开发仍然保持强劲的增长态势。
全年完成房地产开发投资97.9亿元，比上年同比增长85.5%;在建商品房屋施工面积达991万］增长53.7%,其中新开工面积573.4万m2，增长53.2%;房屋竣工面积250.3万m2，与上年持平；房屋销售面积236.6万m，比上年增长14.9%,90%以上竣工房屋顺利实现销售。
2.2.1常州房地产综述
自1998年以来，常州市房地产市场快速发展，房地产投资连续多年保持快速增长。
尽管2004年受宏观调控政策影响，全社会固定投资出现大幅度回落，但房地产投资增速高达83.4%,达到83.8亿元。
图2.9常州市房地产投资情况
II房地产投资（亿元）+增长率
在房地产供应方面，2004年，常州市商品房施工面积达到991万平方米,
图2.10常州市商品房施工情况
图2.11常州市商品房竣工情况
在销售方面，自1998年起，常州市房地产销售经过连续数年的快速增长。
2002年商品房销售面积达到248.6万平方米，同比增长43.8%,住宅销售面积达
到223.8万平方米，同比增长31.5%。
2003年，随着国家宏观条政策的影响，房地产销售开始放缓，全年商品房销售面积为205.9万平方米,同比下降17.2%,住宅销售面积为170.4万平方米，同比下降23.8%。
2004年，尽管宏观调控政策
作用明显，但常州市商品房销售情况依然出现了较大幅度增长，达到236.6万平
方米，增幅14.9%。
图2.12常州市商品房销售情况
ITITHTI
2001200220032004
II销售面积（万m2）*增长率
2.2.2写字楼市场
常州市写字楼的分布大都在城北区和市中心，相对分布区域较为集中
表2.1常州市写字楼分布情况
城北区
8
3500元/m2
400〜500元/m/年
市中心
19
5000元/m
700〜900元/m/年
根据目前写字楼物业市场状况，可以将常州市写字楼市场分为三类一一中低档、中高档、高档、按照其品质、价格及其市场份额见下表：
表2.2常州市写字楼分类
C类：
中低档
1.0元/m2/天以下
4000元/m以下
多宝、金桥大厦
市场主流
将逐渐减少
B类：
中高档
1〜1.6元/m2/天
4000〜5500元/m
泰富、常信
份额较少
未来主流
A类：
高档
2.4元/m2/天
7500元/m左右
嘉业国贸
仅此一家
市场有待培育
从上表可以看出，常州市目前的市场发展正从c类物业一一普通中低档写字楼向B类——中高档写字楼逐步过渡，未来写字楼物业的发展主流将是B类物业。
常州新推出写字楼个案主力价格在4500〜5500元/平方米左右，而高端市场其价格在7500元/平方米左右，以目前的市场对产品的价格抗性来看，即使产品现在已经全部完工现房交付，销售前景也不能过于乐观。
223商业用房市场
常州市目前比较成熟的主要有延陵西路商圈、南大街商圈和文化宫广场商圈，此外，还有北大街商圈、城中路商圈等。
主要集中在怀德路以东、延陵西路以北、和平路以西、东横街以南这一环市政府区域内。
表2.3常州市各商圈商铺租金
延陵西路商圈
300
150
服装、手机通讯器材等
南大街商圈
90
/
小百货、餐饮、服装等
文化宫广场商圈
/
/
家电、餐饮等
北大街商圈
/
/
装潢、五金
城中路商圈
/
180
餐饮等
但是，常州市得到较高认同的商业区域相对
f较少，主要集中在延陵西路和南
大街两个地段，市场调查发现，41%的消费者逛街首选延陵西路，而更有高达
50%的消费者逛街首选南大街。
相比较而言，对于其他几个商圈的认同度大大降低，均不超过5%
2.2.4未来房地产市场趋势分析
从2003年常州市商品房竣工面积和销售面积来看，竣工面积为249.2万平
方米，销售面积为205.9万平方米，供需之比为1.21:
1,供略大于求。
2004年，这种情况有所好转，竣工面积为250.3万平方米，销售面积为236.6万平方米，供需之比为1.05:
1。
说明常州市房地产市场从前几年的供不应求，经过近几年的快速发展之后，已经进入供求相对均衡的时期。
图2.13商品房供需比
令人乐观的是，常州作为长三角一个崛起中的城市，其房地产市场的需求潜力仍然巨大，主要有以下几方面需求支撑：
随着常州市经济快速发展，越来越多的外资、外地企业进入常州，外来人口
的增加势必产生新的住房需求；
城市基础建设和市政改造力度加大，旧房拆迁量逐年上升，动迁户仍然是未
来房地产需求市场的重要组成部分；
常州市居民普遍居住老式住宅小区，房型面积较小，随着居民生活条件提高，改善居住条件的需求强烈。
房地产市场的宏观调控，在较大程度上抑制了投机性购房，缓解了商品房供求紧张矛盾，而新楼盘的大量上市，也将起到平抑市场房价的作用。
2004年新
城南都一期、水木年华等楼盘相继开盘，近期市区还将推出面积达45万平方米
的低价位定销商品房，随着商品房供应量的大幅增加，预计在未来的两三年内，房价上升的空间将非常有限，房地产市场也将进入一个供求相对平衡、结构比较合理、价格趋向平稳的新的发展时期。
未来的常州房地产市场竞争将更加激烈，专业化、规模化发展是未来房地产发展的方向。
二、项目周边环境与竞争性楼盘分析
3.1项目周边环境
3.1.1周边环境分析
经济环境分析
常州正面临着划时代的发展机遇，从政府城市规划的定位来看是以上海为中心的苏锡常经济圈，而上海、无锡、苏州都在常州的南面，而武进是联接苏锡常的门户，政府正在大力发展武进新区已是势在必然。
而新城南都紧接武进新区行政中心、商业中心，是未来城市发展的核心区域。
人文环境分析
常州城南区域为文化、旅游生态区，西有鬲湖，南有太湖，同时常州大学城，淹城春秋森林公园、常州高新技术开发区，衬托常州市武进区浓厚的人文环境底蕴。
而新城南都位于武进区核心区位，尽占人文优势。
生态环境分析
常州南面具有三大休闲生态旅游区：
环太湖湾旅游度假区、环鬲湖休闲旅游区、春秋淹城风景旅游区，新城南都地处其间，享受良好的生态旅游资源，具有极佳的居住空间。
具体表现为：
1、项目正东为规划中占地1000亩的南田购物休闲公园。
它的建成标志着武进区新经济、商业、休闲中心的南移，对新城〃南都的品质提升和齐全的周边市政配套有极大促进作用；
2、项目南面为武进区政府和常州大学城，是武进区行政中心和文化中心的
象征。
武进区浓厚的文化氛围，是新城〃南都项目的潜力所在；
3、项目西南的春秋淹城森林公园是武进区旅游度假、休闲的代表，新城〃南都受其生态旅游资源的薰陶，是最适合人居的社区之一。
3.1.2周边竞争楼盘
案名
绿园100三期
四季北苑
随园
华都馨园
阳湖名城
开发商
万联房产
新城房产
双益房产
华馨房产
武进建设房产
8万就
13万m
14万m
9.5万m
35万m
价格
3100元/m2
3250兀/m
3220兀/m
3300兀/m
未知
推案量
177尸
300尸
412尸
228尸
规划楼层
多层/18层
多层/小咼层
小咼层
多层/小咼层
销售率
三期70低右
73%
80%
65%
未开盘
客尸主要区
域
清潭/牛塘
/凌家塘
常/湖塘
/外地
湖塘/外地/常州
湖塘/外地
/常州
售楼处已基本装修完成，销售人员正处于培训期间，估计今年上半年开盘
竞争优势
周边无竞争
个案/形象包
装
价格/地段/小区规划/配套/品牌实力
价格/学区/
交通
价格/学区
竞争劣势
周边环境/滥尾改造楼/房型/区内景观配套/品牌/实力
周边环境/高
压线/地形不
规则
品牌/配套
交通/地理位置/周边环境
/规划前景/配套设施
总体上来看，区域内竞争性楼盘较多，已经形成了武进区新型住宅区的集中
地。
但由于目标客户群比较分散，因此销售周期控制较长，推案量不大。
从目前来看，随园由于靠近大学城且交通非常便利，销售情况较好，达到80%目标客
户群辐射到常州市以及外地。
其它几个楼盘销售情况也不错，推出部分成交量都超过60%
3.2SWOT分析
Strength
地域优势一一未来武进新都市中心区域，项目拥有无限升值潜力；
规划优势一一常武地区超大型生活社区，融合国际规划、园林公司等共同打
造的新型、优异社区；
市场优势一一作为常武地区最富庶的地区，个体经济实力雄厚，本项目是目前武进区楼盘中仅有的高档、明星楼盘，投资价值极高；
超前的规划与设计、新城房产的知名品牌优势及小区的智能化管理系统。
Weak
项目周边的生活居住氛围还未形成;
项目所在区域的客户有效需求明显不足；周边的直通常州市区的公交线路不发达，和常州市区的联系度低。
Opportunity本区域是武进区经济、文化和行政的中心，拥有浓厚的历史、文化基础，有助于今后市场的挖掘和发展；目前新城〃南都的周边市政配套、绿化等正处于不断完善中，因此存在极大的发展潜力和空间；南田公园的开工、建设及完成，将是新城〃南都最大的周边配套设施，也是新城〃南都形象与品位的极大提升。
Threat武进区的经济实体以传统型、私营企业为主，个体老板由于思想、目光等原因不太容易接受新鲜事物；城南的传统郊区概念影响深远。
四、项目定位
4.1产品定位
常武地区首屈一指的超大型、多功能、高档次、生态居住社区
具体表述如下：
齐全配套、优质服务——各种健康、娱乐设施、新城物管多年管理经验，有口皆碑；
远离尘嚣，但交通便利——交通网络四通八达；优良的生态环境——1000亩南田购物休闲公园；高素质的市政配套——大学城、南田购物公园、行政中心；高品质的产品——国际规划公司、国际园林设计大师倾情演译。
4.2价格定位
多层和小高层部分价格定位采用市场定价法，选用临近本项目且同属于高档住宅的项目作为可比样本，结合本项目特点进行比较修正，从而得出本项目最合适的市场参考价格。
本项目选取可比样本为绿园100三期和随园。
对于别墅项目，由于项目周边无可参照样本，故本项目以现在售价为准。
目前联排别墅165万/套，独立别墅355万/套。
表4.1市场比较法定价
将各比较对象市场价格经比较系数修正后得到:
绿园100三期
5800/0.885
3504
随园
4300/0.99
3464
经过对比较样本进行比较系数修正后得到本项目多层、小高层市场参考价在
3464-3504元/平方米，因此，本项目多层、小高层市场参考均价为3500元/平方米。
4.3客户定位
常武地区拆迁居民中较富有的群体;
武进区政府机关公务员；
武进区大型企事业单位高层人士；长期进行房地产投资的常州市人士;
武进区私营企业业主；
部分常州市区富有居民。
五、财务分析
5.1技术指标说明
新城〃南都总占地48.8公顷，地上总建筑面积847,200平方米，其中住宅部
分共计677,112平方米，独立及联排别墅共计34,888平方米，商业街48,000平
方米，沿街商业15,000平方米，公建配套面积为72,200平方米。
各期开发详情见下表：
土地面积
309,807.00
178,193.00
488,000.00
总建筑面积
368,417.03
525,561.16
893,978.19
地上总建筑面积
340,817.03
506,382.97
847,200.00
可售建筑面积
311,771.96
463,228.04
775,000.00
住宅
245,754.96
431,357.04
677,112.00
别墅
34,888.00
0.00
34,888.00
商业街
21,129.00
26,871.00
48,000.00
沿街商业
10,000.00
5,000.00
15,000.00
公建配套
29,045.08
43,154.92
72,200.00
地下总建筑面积
27,600.00
19,178.19
46,778.19
东区已于2004年3月开始预售，预计于2005年底竣工。
西区预计将于2006年底开始预售，预计于2009年建成，项目东区的开发周期为3年，西区为4年。
5.2东区财务测算
根据常州市现阶段房地产市场行情及未来预期，本项目住宅目前销售均价为
3,500元/平方米，未来商业街销售均价预计为6,000元/平方米，沿街商铺销售均价预计为8,000元/平方米，机动车位价格恒定在70,000元/个上下浮动。
销售收入测算如下：
销售收入测算表
住宅销售单价
RMB/m2
3,000.00
3,500.00
住宅销售面积
m2
200,000.00
45,754.96
245,754.96
1
住宅销售收入
RMB
600,000,000.00
160,142,349.50
760,142,349.50
别墅销售单价
RMB/m2
5,500.00
别墅销售面积
m2
34,888.00
0.00
34,888.00
2
别墅销售收入
RMB
191,884,000.00
0.00
191,884,000.00
商业街销售单价
RMB/m2
6,000.00
升级会员 