段凯的开题报告.docx

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段凯的开题报告

长　沙　学　院

本科毕业设计（论文）开题报告

（_2012_届）

系　　　　部：

土木工程系

专业：

工程管理专业

学生姓名：

段凯

班级：

08项目

学号01

指导教师姓名：

胡惠华

职称教授

职称

2012年03月05日

题目：

大德宝地住宅项目开发可行性研究

1.结合课题任务情况，根据所查阅的文献资料，撰写1000字以上的文献综述。

房地产业是投资大，风险高，回报显著的行业，是建设部重点管理的行业之一。

自20世纪90年代以来，房地产业逐步成为了我国国民经济的支柱产业，推动支持了国民经济的健康发展。

房地产行业对的影响，主要体现在拉动经济与稳定经济的重要性。

首先，从拉动经济方面来看，房地产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展，据统计房地产行业直接或间接影响60余个行业。

考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动，当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%。

其次，从稳定经济方面来看，由于产业关联度高，房地产开发投资的大幅波动，可以带动其它相关产业也出现波动，最终必然会引起经济的波动。

同时，由于开发商与个人购房者的资金中有相当一部分为银行贷款，所以实际的房地产开发投资中至少超过40%的来自于银行贷款，因此保持房地产开发投资的平稳增长，对国民经济持续稳定发展也具有重要意义。

但是至今依然存在着大量房地产项目不作市场调查，不作项目可行性研究的问题，项目盲目上马，结果造成大量房屋闲置和资金积压的问题。

因此房地产项目可行性研究在促进房地产健康合理发展方面就显得尤为重要。

房地产开发项目可行性研究是我国建设项目经济评价的一项重要内容。

1994年建设部标准定额研究所与建设部房地产司根据建设项目经济评价工作的若干规定的要求，组织十余名专家成立课题组，开展《房地产开发项目经济评价方法研究》，经过几年的努力，于2000年完成了编制工作。

2000年9月建设部颁发《地产开发项目经济评价方案》，该方法是指导我国房地产开发项目可行性研究工作的主要文献。

众所周知的编制在确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面的科学论证，在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。

可行性研究方法本身是相关方法的集成，主要包括战略分析、调查研究、预测技术、系统分析、模型方法和智囊技术等。

依照《地产开发项目经济评价方案》可以把可行性研究的程序概括为：

接受委托书；组建研究小组；事前调查；编制研究计划；签订合同或协议；正式调查；分析研究、优化和选择方案；编制可行性研究报告等几个方面。

可行性研究报告内容具体包括：

（1）总论；

（2）市场分析；（3）项目建设条件；（4）项目开发定位；（5）项目规划设计方案；（6）项目实施进度安排；（7）项目营销方案策划；（8）项目总投资估算及资金筹措计划；（9）项目销售和收入测算；（10）项目财务评价；（11）项目综合评价结论及风险规避建议等十一个方面。

对时间较长的项目，通常应提交一个中期报告，或阶段报告，以便与委托单位及时交换意见。

在正式的最终报告提交之前，应先提出草稿，听取委托单位和有关方面意见，并进行必要的补充和修改，然后提出最终可行性研究报告，经验收合格后，可行性研究即告完成。

当然在不同的项目中，突出重点是有所不同，我们在做房地产开发项目可行性研究是要做到具体问题具体分析。

在国际上通常把一个工程项目建设程序划分为三个时期，九个阶段。

三个时期是投资前时期（又称建设前时期、规划时期），投资时期（又称建设时期、实施时期）和生产时期（又称投产时期）。

·它们按“投资决策”和“交工验收”两条分界线来划分。

投资前的重点工作是进行可行研究。

投资时期的关键问题是建设进度，因为这个时期工程项目的基本原则和技术经济主要决策已定，开始投入大量资金，投产时间压缩得越短，就越能使投资及早发挥效果。

生产时期主要精力是集中在生产技术上，；应全力去解决生产设备的正常运转，使操作工人熟练掌握技术，以及使经营管理早日纳入轨道。

九个阶段是机会研究阶段、初步可行性研究阶段、详细可行性研究阶段、评价和决策阶段、谈判与签订合同阶段，项目设计阶段、施工安装阶段、试运转和投产阶段。

国外可行性研究的各个阶段国外广义的可行性研究工作，一般分为以下四个阶段，即机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究（又称可行性研究或狭义的可行性研究）、评价和决策。

各阶段的目的、任务、要求和内容均不相同，工作范围由宽到窄，内容由浅入深，工作量由小到大，投入资金和人力由少到多。

2012年3月5日，全国人民代表大会第五次会议开幕，温家宝总理作政府工作报告。

报告提出了一系列经济目标和政策方向，为今年经济工作定下基调。

而房地产调控主要是延续早前态度，稳定政策预期。

从总体看，政府工作报告彰显审慎。

温家宝总理在《政府工作报告》中提出：

继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。

其实，2012年房地产调控政策主体已在这里基本确定：

“巩固房地产市场调控成果”为政策主题；“促进房价合理回归”为政策目标；“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”和“做好保障房建设和管理工作”为政策核心；住房信息系统建设和扩大房产税改革试点为政策重点；

最新的长沙市城市总体规划中，明确提出将长沙逐步建设成为我国中部地区的区域性现代化中心城市。

近几年来，长沙市城市化进程和房地产发展迅猛，为解决市中心土地资源有限和提高居民居住质量，长沙房地产市场走向郊区化发展。

郊区住宅具有较好的生活环境，且因土地成本较低而使商品房价格不高，对于抑制房价过快增长，保证房地产市场健康发展起着积极的作用。

在岳麓区投资建设“大德宝地”住宅小区，正符合了政府规划方向和长沙房地产市场发展的需要。

根据岳麓区的城市建设规划，未来5年内，岳麓区将扩展到50平方公里，常住人口达到50万人，努力加快发展房地产业，打造高品位文化社区，加速生态旅游休闲基地建设，全力构筑溁湾镇、望城坡、高校区和市治周边四大商贸圈。

本项目的开发，不仅能改善城市居民生活环境、为岳麓区消费者提供良好的居住条件，对促进岳麓区房地产市场的发展起到积极的作用，还对带动区域经济的发展、改善区域城市面貌起到很大的促进作用。

Ⅸ、可行性研究的关键方法以及技术

（1）可行性研究方法本身是相关方法的集成，主要包括战略分析、调查研究、预测技术、系统分析、模型方法和智囊技术等。

（2）可行性研究的程序包括：

接受委托书；组建研究小组；事前调查；编制研究计划；签订合同或协议；正式调查；分析研究、优化和选择方案；编制可行性研究报告。

（3）可行性研究报告内容包括：

总论；需求预测和拟建规模；资源、原材料、燃料及公用设施；建厂条件和厂址方案；设计方案；环境保护；企业组织、劳动定员和人员培训；实施进度建议；投资估算和资金筹措；社会及经济效果评价10上方面。

对时间较长的项目，通常应提交一个中期报告，或阶段报告，以便与委托单位及时交换意见。

在正式的最终报告提交之前，应先提出草稿，听取委托单位和有关方面意见，并进行必要的补充和修改，然后提出最终可行性研究报告，经验收合格后，可行性研究即告完成。

Ⅹ、参考文献及资料

（1）《建筑结构原理设计》高等教育出版社，2004

（2）《工程经济学》刘晓君，中国建筑工业出版社

（3）《房地产开发经营与管理》中国房地产估价师学会，中国建筑工业出版社

（4）《土地管理学》陆洪生，北京:

中国农业出版社,2004

（5）《长沙市统计年鉴》

（6）长沙房地产信息网

2.选题依据、主要研究内容、研究思路及方案。

一、选题依据

2011年16月市内五区商住用地共成交14宗土地（岳麓区有3宗），成交土地宗地面积万平米，成交面积同比下降%。

主要是受2010年以来的政策调控和土地的稀缺性影响，市场整体供应成交较少。

按目前的成交面积上扬走势来看，预计未来一段时间长沙土地市场将有所回暖。

2011年1-6月市内五区商住用地成交均价为万元/亩，岳麓区商住用地成交均价为万元/亩。

2011年1-5月长沙内五区新建商品房、住宅累计供应量依次为万方、万方，同比10年同期下跌%、%；环比下跌%，%。

总体来看，在售项目推货量少，市场新增项目较少，与去年年底多盘齐上市，成交火爆的局面形成鲜明对比。

此外，上调存款准备金率、信贷、房地产调控政策频出，开发商观市之变，谨慎推盘。

据统计，历史上已经取得预售许可证但是未进行网签的量大约为200万方左右。

2011年上半年的住宅网签成交量为约497万方，住宅供应为507万方左右，半年实际新增供应量仅300余万方。

2010年11月至今年5月内五区商品房住宅新开工量达682万方，将陆续成为下半年的供应量。

2011年1-5月，长沙市内五区新建商品房住宅供应套均面积为平米，同比缩小%。

从供销比来看，长沙五区整体呈现供不应求的态势；1-5月份60-90平米户型备案销售量占比%，表明1-5月该套型为长沙五区成交首要户型，这与市场判断不谋而合。

小户型房需求巨大，刚性需求、投资需求等均瞄准小户型，很多初入社会的年轻人也对小户型青睐有加，因此销售异常火爆。

从套型结构来看，60㎡以下、144㎡以上套型供销比低于，供销差距较为明显；60-90㎡套型是上半年供销的主力套型。

除90-120㎡面积段套型供销比为：

1以外，其他各面积段套型均出现供小于求的情形。

从跟踪的数据来看，144平米以上的户型供求比逐月减少（1月，2月，3月，4月，5月），表明该套型供不应求，去化增加速度快于供应增加速度。

限购令对大户型成交量的影响充分凸显。

上半年长沙市内五区新建商品房累计507万㎡左右，供应量同比、环比依旧双双大幅下跌，但整体看，属于供销平衡。

市内五区在售项目余量以及在建半年内将售的体量达880万㎡（长沙住宅月均去化万㎡，按此计算月需10个月才能消化完毕）；各区中仍然以岳麓区、雨花区为供应大区，但是从政策层面来看，开发商受制约较为严重，推盘速度大大放缓，因此，预计难以再出现供应井喷的局面。

；、

从本案所处区域看，岳麓区未来预计供应量居五区之首，约165万㎡，占比24%，未来直接竞争大。

2011上半年，长沙新建商品房、住宅供销比均小于1（全市为左右，五区为左右），市场处于供不应求状态；2011年上半年，长沙市内五区新建商品房住宅供应套均面积为㎡，同比缩小%，套均面积趋小化；60-90㎡户型依然是上半年长沙市内五区成交的首要户型，144㎡以上房源累计供销比逐月减少，供不应求充分凸显，表明限购令对大户型成交量的影响充分凸显。

对本项目而言，走高端路线（大户型豪宅）则可规避限购风险。

因此此项目的建设具备天时地利人和。

二、研究内容、研究思路及方案

（1）建设项目概况，必要性，可行性研究编制的依据

（2）关于长沙市市宏观经济运行、整体住宅市场状况和本项目状况的市场调研

（3）项目建设条件和本项目的SWOT分析

（4）项目开发定位、项目规划设计方案、

（5）项目进度计划

（6）项目营销方案的制定

（7）项目总投资估算及资金筹措计划

（8）项目销售和收入测算和项目财务评价

（9）项目风险分析

3.工作进度及具体安排。

进

度

安

排

起止日期

工作内容

2011年3月5日至2011年3月12日

准备阶段：

完成相关知识复习、收集查阅资料和整理等工作。

拟定工作计划，提出调查方案、设计书面调查问卷。

2011年3月13日至2011年3月19日

市场调查阶段：

开展针对项目的实地调研和案头调研。

实施调研，统计分析有关数据，进行项目初步定位，完成书面调研报告。

2011年3月20日至2011年4月9日

技术研究阶段：

对项目的市场定位、SWOT分析、总体规划、技术手段进行分析与设计，必要时补充市场调研内容。

设计项目规划方案，列出主要技术经济指标，绘制初步方案规划图。

2011年4月10日至2011年4月19日

营销策划研究阶段：

安排项目开发进度，绘制横道图，进行营销策略和营销计划的设计，编制租售计划表和拟定营销方案。

2011年4月20日至2011年5月14日

经济研究阶段：

项目总投资估算和资金筹措计划、项目财务评价和项目风险分析投资估算，拟定筹资方案，进行财务评价及风险与不确定性分析。

2011年5月15日至2011年5月25日

整理收尾阶段：

征求意见、修改定稿，完成设计说明书的整理、打印、印刷、装订等工作，提交报告。

2011年6月6日至2011年6月10日

答辩准备和答辩阶段：

完成挂图或幻灯片的制作等答辩准备工作，并进行答辩。

4.指导教师意见（对课题方案的可行性、深度、广度及工作量的意见）。

指导教师：

年月日

5.教研室意见

教研室主任：

年月日

说明：

开题报告作为毕业设计（论文）答辩委员会对学生答辩资格审查的依据材料之一，此报告应在指导师指导下，由学生填写，将作为毕业设计（论文）成绩考查的重要依据，经指导师审查后签署意见生效。