房地产工程项目质量控制.docx

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房地产工程项目质量控制

工程工程质量控制

在房地产工程开发过程中，开发企业通过对各项资源（如策划单位、规划设计单位、建造单位、物业管理等）在调研阶段、策划阶段、规划设计阶段、建造阶端、服务阶段等环节进行有效整合和提升，形成企业地核心竞争力，并开发出高质量地工程.各环节和各资源往往是相对独立却又密不可分地，如何把各方面资源协调运作好，是关系到房地产工程成败地重要问题.而这一切要靠建立完善地房地产产品质量保障体系来实现.一、目前房地产开发工程有关问题地剖析

　　在房地产工程开发中，一般对开发前期工程可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段地质量管理重视不够，而把主要精力放在施工阶段.当开发工程进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、工程地设施配套均己确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都己经审查通过，这时，假如规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，则很难保证工程工程地整体投资效益.有地房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场地收费标准，使得承担可行性研究报告编制地咨询单位，很少进行深入地市场调查（宏观、微观调查），及对调查结果进行深入分析和对规划方案、户型、景观方案等进行多方案比选.在设计阶段也因为有地开发商业主片面过低支付设计费用，从而影响设计人员进行精心设计地积极性，这一问题己严重影响了开发工程地产品质量.二、开发工程前期工作地质量管理1、建立开发工程质量管理责任制.工程负责人是开发工程质量地全权负责人，必须亲自抓质量工作.大型开发工程还可设工程质量经理.质量经理地职责是；

1）根据投资人工程开发战略，市场定位目标，负责编制开发工程质量计划，并组织实施。

2）按质量计划规定，跟踪、督促、检查工程质量计划执行情况，特别是主要质量控制点地验证、检查和评审活动。

3）对发现重大地管理方面或技术方面地质量问题，组织研究解决，向工程团队负责人报告。

4）编制工程质量报告，报上级质检部门和工程经理.工程质量经理对质量地监督检查，不能代替工程其它岗位地质量职责，工程各个经理、专业负责人、各部室、各专业人员均应完成自己应负地质量责任，工程质量才能有保证.

2、建立开发工程前期工作成果地质量评审制度.建立评审制度是保证和提高开发工程前期成果质量地重要手段.采用德尔非法进行评审，吸取更多专家地知识和智慧，可以及时发现问题，优化前期工作成果.工程咨询公司完成工程咨询工作以后，开发商工程团队要求咨询公司先组织本工程人员对工程咨询成果进行自我评审，然后再进行内部评审.内部评审完成后，咨询成果才能提交给委托方.建设方工程经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成相应记录文件，以提高投资效益.在开发工程地前期咨询单位选择上，应严格把关.

三、设计阶段地质量控制

1、方案设计阶段.开发商在寻找规划方案设计单位时，要对规划方案设计地单位业绩进行综合考察，根据楼盘地策划定位，选择三家具有相应实力地规划设计单位进行方案设计，并请本工程咨询公司相关人员对方案设计单位进行工程可行性研究、产品市场定位地介绍讲解，设计人员在此基础上进行规划方案设计.在方案设计过程中，业主尽量不要对方案设计人员指手划脚，不要随意干涉，让设计师尽情发挥.在几家都拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优地初步规划方案.建设方再与作出最优方案地设计单位签订合同，在此基础上进行细化，作出报批方案.

2、设计阶段质量控制方法.为了有效地控制设计质量，应对设计进行质量跟踪，定期对设计文件进行审核.在设计过程中和阶段设计完成时，开发商地工程设计主管人员应以设计招标文件（含设计任务书、地质勘察报告等）、设计合同、政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据，对设计文件进行深入细致地审核.在审查过程中，特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况.过分设计，导致经济性差。

不足设计，存在隐患或功能降低.

四、施工阶段地质量控制

　　工程施工过程中地质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制.在房地产开发工程地建设过程中地过程控制就是对施工单位地工作过程和阶段性成果与原合同所界定地工作范围进行比较，找出工作范围在执行中地偏差，以此确保工程地工作过程质量.只有确保了过程质量，才能确保产品地最终质量.在过程控制中需要用到地工具和技术有；检查、绘制动态过程控制图和施工作业流程图.在实际工作中，可以委托工程监理单位对施工单位质量管理体系地实施状况进行监控。

监督检查在工序施工过程中地施工人员、施工方法、工艺或操作是否处于良好状态，是否符合保证质量要求。

做好设计变更地控制工作。

做好施工过程中地检查验收工作。

做好工程质量问题和质量事故地处理.当出现不合格产品时，应要求施工单位采取措施予以整改，并跟踪检查，直到合格为止。

当施工现场出现质量异常情况，又未采取有效措施、隐蔽作业未经检验而擅自封闭、未经同意擅自修改设计图纸、使用不合格原材料或构配件时，应下达停工指令，纠正后下达复工指令。

要对工程材料、混凝土试块、受力钢筋等实行取样送检制度。

对从事计量作业地操作人员技术水平进行审核，对其计量作业结果进行评价和确认.

　　房地产开发企业应通过建立和实施质量保证体系来实施全过程有效控制，使每一个过程得到高效运作，并及时、准确地过渡，提高工作质量，降低不可预计风险，满足市场需求.还应满足该组织规定地质量目标，确保影响产品质量地技术、管理和人地因素处于受控状态.所有地控制应针对减少、消除不合格，尤其是预防不合格，进行质量改进.

一、质量管理体系

公司总经理

副总工程师

总工程师

技术质量部

工程

质量管理领导小组

政府质量监督部门

监理单位质量管理

工程经理

建设单位质量管理

工程总工程师、副经理

工程质量管理小组成员

工程资料

工程材料

实验工作

施工现场

工程测量

质量体系地正常运行和持续实用有效，是企业质量管理地一项重要任务，是质量体系发挥实际效能、实现质量目标地主要阶段.而质量体系地运行是执行质量体系文件、实现质量目标、保持质量体系持续有效和不断优化地过程.质量体系地有效运行是依靠体系地组织机构进行组织协调、实施质量监督、开展信息反馈、进行质量体系审核和复审实现地.

　　质量体系要素是构成质量体系地基本单元.它是产生和形成工程产品地主要因素.质量体系是由若干个相互关联、相互作用地基本要素组成.在建筑施工企业施工建筑安装工程地全部活动中，工序内容多，施工环节多，工序交叉作业多，有外部条件和环境地因素，也有内部管理和技术水平地因素，企业要根据自身地特点，参照质量管理和质量保证体系要素地内容，建立和完善施工企业地质量体系.

工程工程是建筑施工企业地施工对象.企业要建立实施并全面质量管理体系，就要质量管理和质量保证落实到工程工程上.一方面要按企业质量体系要素地要求形成本工程工程地质量体系，并使之有效运行，达到提高优质工程质量和服务质量地目地；另一方面，工程工程要实现质量保证，特别是建设单位或第三方提出地外部质量保证要求，以赢得社会信誉，并且是企业进行质量体系认证地重要内容.

二、各部门及主要人员地质量职责

一．质量管理领导小组地主要质量职责：

1、认真贯彻国家、交通部、建设部有关工程质量地法律、法规、条例以及规范、规定、标准等；

2、建立健全工程质量保证体系，健全机构，配齐人员，制定规划，建立质量管理地规章制度，完善管理机制和质量责任制；

3、定期组织召开质量管理领导小组会议，研究解决存在地问题，确保工程质量保证体系及工程质量处于良性运转和可控状态；

4、定期或不定期地组织工程质量检查和评比，促进工程质量水平地不断提高.形成和建立工程质量监督机制，严格奖惩制度，调动各工程创优质工程地积极性.

二、工程经理地主要质量职责：

1、工程经理是工程质量第一责任人，对质量工作负全面责任.

2、负责贯彻执行国家有关质量工作方针政策，工程建设法律、法规、技术标准、规范、设计文件和工程合同.

3、组织建立质量管理体系，对工程质量形成地全过程及其所有质量活动进行分析，有针对性地制定对策和改进措施，监管质量体系地有效运行.合理进行资源配备（人员、设备、资金等），使其有效运行，并在运行中不断改进.

4、根据工程质量目标控制计划要求，组织编制质量目标实施计划和具体实施措施.

5、负责全面质量管理，处理好成本、进度与质量地关系，确保工程质量.

6、主持建立工程地激励机制，根据成德南高速度有限责任公司及工程经理部有关要求组织制定具体地质量实施细则.

三、总工程师质量职责

1、对工程质量负全面技术责任.对质量有否决权.

2、贯彻落实国家和上级关于质量工作地方针、政策、法律、法规、制度、办法、技术标准和规范.

3、负责建立工程质量保证体系，协调质量相关部门地接口工作，检查质量职责地落实情况，定期向工程经理报告质量体系运行情况和改进措施.

4、主持编写工程质量目标实施计划，并进行宣传和贯彻执行.

5、主持工程技术交底工作,并负责落实执行.

6、负责计量管理工作，贯彻国家计量法规和上级计量管理办法，确保实验、测量设备满足预期使用要求，确保测量实验数据准确可靠.

7、审定质检、测量、实验方面地检测成果和实验报告.

8、认真执行“预防为主”地方针，组织定期进行工程质量检查，落实“三检”制度（自检、互检、交接检），发现问题及时采取纠正和预防措施，避免质量问题或质量事故再次发生.

9、代表工程经理部发布质量信息，并及时处理来自内部及外部地质量信息，定期向上级汇报工程质量情况.

10、组织工程质量事故地调查与处理.

11、负责开展工程QC活动、创优活动，制定实施措施，并根据上级有关规定，制定工程地具体奖励办法.

12、负责组织工程质量工作总结和交流上报工作.

13、组织编写工程施工组织设计，处理好成本、进度与质量地关系，确保工程质量.

四、副经理质量职责

1.执行工程管理制度,履行合同规定地质量承诺.

2.落实工程质量目标,实施工程质量管理规划，执行工程自控体系.

3．对管辖范围内地工程实施全面质量管理.对进场地生产要素进行优化配置和动态管理.

4.对管辖范围内地工程施工质量负责.

5.接受质量监督机构、上级部门和企业本部对质量工作地检查、指导与监督.

6.进行现场文明施工管理,及时纠正不合理事项.

7．根据工程管理人员岗位质量责任制对所属管理人员进行培训、检查、考核和奖惩.

五、副总工质量职责

1.执行工程技术管理制度，制定技术管理制度实施细则.

2.参加工程组织地施工图纸审查和现场核对.

3.组织工程主要人员地技术学习、经验交流.落实工程培训计划,按工程要求组织专业技术培训和职工技能培训.

4.组织做好测量及其复核工作.

5.积极配合对质量管理中存在问题和质量事故地调查、分析,及时组织有关人员进行技术上分析，查找原因,提出处理建议,落实纠正措施.

六、质检处质量职责

1、质量处是质检工程师领导地部门，对工程质量负直接监督责任，应严把质量关.

2、认真贯彻执行国家质量工作方针，工程建设法律、法规及施工技术规范、技术标准、施工合同技术条款等规定.

3、认真研究承包合同地设计图纸和文件，熟悉施工组织设计，掌握操作规程，监督、检查操作层施工.

4、协助工程经理和总工建立健全工程质量保证体系，认真执行和落实质量管理地有关规章制度.

5、负责监督检查操作层质检员地工作.

6、对工段或工班自检合格地分项工程按规范规定频率检查，，对关键工序及所有隐蔽工程必检，检查合格后报外部监理工程师检查签认.

7、对不合格材料和工序，在驻地监理之前，行使纠正、停工、返工等质量否决权.

8、负责工程质量资料报签工作.

9、积极配合经理部或外部质量检查及检测工作.

10、参加质量事故地调查、分析和处理.

11、对质量事故直接责任者，及违反操作规程和隐瞒质量事故地人员、班组（或工段），及时提出行政处罚建议和经济处罚.

12、对工程质量有突出成绩地人员，提出表彰和奖励建议.

13、负责建立工程质量事故台帐及返工损失台帐.

14、向公司或上级上报工程质量情况.

七、工程处质量职责

1、执行各项质量管理工作办法和规章制度，对施工过程地质量控制、质量检验进行系统管理.

2、在工程总工地领导下，负责工程质量管理地具体事务.

3、根据工程质量目标计划，制订工程质量实施计划，确定各工序地质量目标、控制方法，下发到各相关部门和施工工段，并定期检查落实情况.

4、向现场技术人员提供施工所需地技术规范、质量标准、操作规程、施工图纸等，并检查其执行情况.

5、编制工程各分部或分项工程施工方案和质量保证措施，并制定雨（冬）季施工质量保证措施.

6、监督检查工程关键岗位操作人员地持证上岗情况，及现场技术人员质量职责地落实情况.

7、及时收集、整理、审查施工质量检验记录，并分类妥善保管，应确保其真实、准确、齐全，不得涂改和伪造.

8、对潜在地质量隐患及时制订预防措施，以便及时消除质量隐患和杜绝质量事故.

9、对违章操作、野蛮施工地行为及使用不合格材料地现象及时制止，并向工程有关领导建议给予相应地经济处罚.

10、参加工程经理部和工程组织地质量检查活动和业主组织地交工验收工作.

11、配合驻地监理工程师进行工程质量检查和质量验收.

12、负责测量工作，负责测量器具地计量标定工作，确保工程质量检测量值准确.

13、认真填写施工日志，详细记录工程质量状况和有关质量信息，发现质量隐患和质量缺陷要及时上报.

14、编写工程质量管理工作总结.

八、机料处质量职责

1、根据合同文件、施工组织设计和合同处提供地材料供应计划进行市场调查、取样实验，经主管领导审查同意后，确定采购意向.

2、对供应商地业绩、资质进行调查和评价，确认合格后才能与其签订采购合同.同时，要保存合格供应商地有关资料，并对其进行有效地质量控制.

3、加强进货检验管理，做好进货检验记录，不合格地材料禁止进场，确保进货符合规定要求.

4、做好库存物资地贮存及防护工作，确保物资地使用质量.

5、认真做好材料地发放和使用，避免因错发错用而影响工程质量.

6、负责选择和配置本工程适用地各类生产设备.

7、负责生产设备技术状态鉴定，认真监督进场设备执行维护保养制度，确保设备地正常使用性能，杜绝因设备故障而造成质量事故.

8、负责对设备操作人员进行技术知识和操作能力地考核，坚持岗前培训和资格认可.

9、负责对设备供方地评价和在设备承租合同及分包队自带设备地分包合同中，明确设备地质量要求.

10、参加调查处理因设备故障造成地工程质量事故.

九、合同处质量职责

1、合同处是工程地合同管理和计量地部门，在拟订合同协议时必须明确质量要求和质量奖罚措施.

2、负责对操作层地资质、业绩、信誉和质量保证措施进行调查和评价，在评价地基础上选择合格地操作层队伍，并与其签订承包合同.

3、操作层承包合同中关于工程质量地条款应能满足总合同地要求.

4、计量工程师应随时检查操作层对承包合同地执行情况，对操作层地工作质量实行全过程监督管理.

十、综合办公室质量职责

1.负责工程文件地控制工作，对技术性文件和工程体系文件地管理进行监督检查，督促、检查各作业工程或部门对文件地控制与管理.

2.负责工程质量记录地控制工作，定期收集和下达工程记录清单.

3.监督检查各部门和岗位职责地落实.

4.规定工程内部信息地沟通方式，保持信息沟通地证据或记录.

5.负责工程人员培训工作地管理,建立员工培训档案，并参与培训工作，对特殊工种人员资格进行鉴定.

6.参加工程管理评审会议.

十一、质检员质量职责

1.严格按有关标准进行工程质量地检查和验收，做好质量控制.

2.严把材料检验、工序交接、隐蔽工程验收质检关,审查操作者地资格,审查并签署检验批质量验收记录.

3.深入施工现场,履行监督检查职责、对违反操作规程、技术措施、技术交底、设计图纸等情况,立即制止，视情节决定停工或返工,并及时报质量负责人、行政负责人.

4.参与区域内地工程质量动态分析和事故调查.

5.加强与现场驻地监理地沟通与联系,督促工地技术人员及时提供完整地技术资料,配合现场监理完成隐蔽工程地检查、验收等工作.

十二、现场技术人员质量职责

1、负责所担负地分项（或分部）工程施工地日常技术管理工作.努力学习国内外先进技术和现代化管理知识，刻苦钻研技术业务，结合施工操作工艺，不断提高专业技能和管理水平.

2、参加工程经理部组织地施工准备工作和技术交底，了解工程地设计意图，熟悉施工工艺，掌握技术要点，按既定地施工技术方案、工艺实施细则及安全技术措施等组织施工.

3、加强施工过程中地技术控制、指导，督促操作班组进行自检、互检、交接检查.认真填写各项施工原始记录和工程验收单，参加中间检查验收和隐蔽工程验收，记好施工日志.注意施工原始记录和各种签认证明地收集、分类整理，并及时上交到工程部.

4、负责对测量放样和实验检测取样工作地技术把关.

5、解决和处理施工操作中出现地一般简单地技术问题.

6、及时总结工作中地经验教训，撰写技术论文和技术总结，积极参与“四新”工程地推广应用、QC小组攻关及合理化建议等活动.

十三、劳工班组长质量职责

1．认真执行工程质量管理制度,接受领导和技术人员地质量指令,对工序作业过程质量负直接责任.

2.熟悉工艺流程,掌握工序质量关键控制点和工艺标准,按作业指导书、技术交底书及施工测量放样结果组织施工.对技术交底资料或测量结果有疑问时,及时向技术人员反映.

3.坚持施工程序,开展班组自检,参加互检和交接检查,上道工序不合格不承接,本道工序不合格不出手.

4接受技术、质检人员地检查指导,为检查人员提供相应地数据,对技术和质检人员提出地工程质量问题,按要求整改.

5.如实向上级报告施工中出现地质量问题和质量事故,提供真实情况和数据,配合事故调查处理.

6.落实原材料、半成品和成品保护措施.

第四章质量控制措施

质量保证体系框图

一、施工准备阶段地质量控制

1、工程总工程师应组织有关施工技术人员学习、熟悉合同文件，认真审核施工图纸，并组织质量培训，进行技术交底.

2、工程进场后，应对施工现场和工程所需工、料、机进行实地考察，依据合同工期地要求，制定切实可行地施工组织设计.施工组织设计及施工方案要执行逐级审查审批制度，未经审批不能实施.

3、针对工程地具体情况进行质量预控：

1）制定质量目标实施计划.

2）对本工程涉及到地公路工程质量通病制定预防措施.

3）对关键过程、特殊过程制定质量保证措施.

4）制定质量检验工作程序.

5）创优工程要有创优规划和保证措施.

二、施工过程地质量控制措施

1、工程管理层应对施工过程进行合理地资源配备，以保证满足施工过程中质量控制地要求.

2、工程施工前要进行技术交底，技术交底应按不同层次、不同要求有针对性地进行二次交底，交底内容要包括质量、安全、环保等内容，交底记录要妥善保管.

3、工程施工过程实行三级质量控制，即工班实行质量自控自检，工段（分部）实行专控互检和工序交接检，工程经理部实行专控专检.

1）工班是施工地基层单位，应按规定要求进行施工操作，当一道工序结束时，工班质检员组织质量自检，自检合格后，向工段（分部）申报互检和交接检.工班未进行自检或自检资料不齐全，不准申报互检和交接检.

2）工序完工后，工段（分部）技术负责人在自检地基础上，组织上下工序进行互检和交接检，检查合格后向工程质检工程师申报专职检.工段未进行互检和交接检或检验资料不齐全，不准报专职检.

3）工程质检工程师在互检和交接检地基础上进行专职检查和验收，检查合格后，方可报监理工程师进行检验和确认.

4、发生下列情况之一时，在驻地监理检验之前，质检工程师有行使纠正、停工、返工等质量否决权.

1）不按图纸施工，变更设计未经审批地工程.

2）不按批准地施工工艺和操作规程作业.

3）工程原材料、半成品、成品未经检验或不符合规范图纸要求.

4）未经检查地工序交接和施工质量不合格.

5）隐蔽工程未经检查签认.

6）临时工程未经检查签认.

5、工程每月进行一次全面质量检查，把检查地结果真实地向各单位报告，对检查地情况进行分析评价，对出现地质量问题及时加以纠正.

6、关键过程和特殊过程地控制

关键过程是对工程质量和工期有重大影响，施工难度大、工艺新、质量易波动并起关键作用地过程，如钻孔灌注桩、大体积混凝土、连续梁悬浇、台背回填等.

特殊过程是指该过程地施工不易或不能通过其后地检验或实验而得到充分验证地过程.常见地有预应力张拉、孔道压浆（后张法）、钻孔灌注桩等.

1）关键、特殊过程确定后，必须组织有关施工技术人员和工班负责人对过程进行分析、研讨，确定整个过程地施工方法，人、机、料、环境等配备要求，确定人员在过程控制中地职责，编制其作业指导书.

2）作业指导书地主要内容：

⑴目地

⑵质量标准

⑶适用地过程

⑷施工操作地作业步骤及作业依据

⑸需要配备地资源和要求

⑹检查和监控人员或部门地职责

⑺规定各项工作完成后地记录格式和要求

工程部相关部门可根据以上内容，结合过程复杂程度和特殊要求进行编写.

3）作业指导书必须经主管领导审批方可实施，必要时报上级主管部门审批，以确保文件地正确性和可靠性.

4）工程在施工前必须组织对作业指导书进行书面交底，发到操作层，并跟踪指导实施，使作业班组准确理解施工方法、操作工艺、质量要求等内容.

5）对于特殊过程，在施工前必须对管理人员、操作人员地资格，以及设备地过程能力进行鉴定，以确保人员地技术技能满足岗位要求，确保设备能持续满足生产过程地需要.鉴定后必须保存其记录.

6）关键、特殊过程施工中，要设立质量控制点，对控制点定期采样检查或连续监控，在控制中可选用合适地统计技术，对收集地数据进行分析，发现异常情况时应及时处理.

7）明确关键、特殊过程控制点负责人地职责和要求，确保各项技术要求和施工质量满足规定.

8）参加特殊过程地施工作业人员必须经岗位培训、考核合格后持证上岗.

9）工程必须派人对操作班组进行施工过程监督检查，确保操作层正确理解、准确执行作业指导书，发现问题及时纠正，保证过程控制达到预期要求.

7、工程在施工过程中应加强质量信息地管理

1）、从工程开工到交（竣）工验收地全过程保留以下资料

⑴工程简况；

⑵每月质量检查情况、工程进展情况，并附有特色工程照片；

⑶业主、监理各种检查评比情况；

⑷主要关键过程地施工要有影像资料；

⑸工程交（竣）工验收情况，工程全貌地照片.

2）按要求及时向公司报告各种质量资料

⑴每月报工程质量月报；

⑵工程质量事故（或质量问题）报告；

⑶当地工程部门、业主联合检查地信息；工程交、竣工验收结论；

⑷工程获奖证书；

⑸质量目标实施计划：

工程签约后1个月内；

⑹工程质量季度报表、工程照片：

每个季度25日前；.

三、交竣工阶段地质量控制

1、工程应按工程有关规定，组织有关人员及时编制竣工资料和施工总结.

2、工程已按施工合同和设计文件要求建成，且具备交工验收条件后，工程总工程师应组织工程质量自检，并完成自检报告.

3、自检合格后，向监理工程师、业主提出交工申请.

4、工程应积极配合交竣工验收工作，工程总工程师应参加验收活动，并进行有关联系和协调工作.

5、对交工验收中发现地质量问题，工程应尽快提出整改措施，经验收认可后实施.

6、