柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告(10.1.17).doc

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柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告

柏景龙庭经济型酒店

可行性研究报告

提纲：

一、酒店业和经济型酒店的概念及特征 3

（一）酒店业的概念与分类 3

（二）经济型酒店的定义及特征 8

二、本项目引入经济型酒店的市场可行性分析 11

（一）重庆主城经济型酒店分布调查 11

（二）本项目周边经济型酒店详细调查 21

1、经济型酒店分布 22

2、经济型酒店定位及房间数 23

3、经济型酒店配套 24

4、经济型酒店价格 26

5、旅客来源 26

6、个案调研：

低档次经济型酒店分析之——7天快捷连锁酒店 27

7、个案调研：

中档次经济型酒店分析之——锦江之星连锁酒店 30

8、个案调研：

高档次经济型酒店分析之——Q7快捷酒店 32

（三）重庆经济型连锁酒店发展趋势 40

（四）本项目引入经济型酒店的市场机会点分析 41

（五）本项目引入经济型酒店的市场可行性结论 42

三、本项目引入经济型酒店的建设条件可行性分析 43

（一）本项目引入经济型酒店建设条件优劣势分析 43

（二）本项目引入经济型酒店的建设条件可行性结论 44

四、本项目经济型酒店投资回收初步测算 45

（一）本项目经济型酒店的投入成本测算 45

（二）本项目经济型酒店的投资回收期限 47

五、国内著名经济型酒店及选址要求 48

（一）中国知名经济型连锁酒店 48

（二）酒店选址要求参考——“锦江之星”加盟选址要求 48

六、酒店设计具体注意事项 49

（一）客用走道 49

（二）卫生间设计 50

（三）房间设计 50

七、如家快捷酒店的管理模式参考 51

八、酒店在房地产营销策划当中的思考 52

（一）酒店的收益功能和完善管理功能 52

（二）项目内酒店与其它产品的组合思考 53

（三）酒店与项目推广的思考 53

（四）酒店对销售促进的思考 54

一、酒店业和经济型酒店的概念及特征

（一）酒店业的概念与分类

1.酒店的定义

酒店（Hotel）-来源于法语，当时的意思是贵族在乡间招待贵宾的别墅，在港澳地区及东南亚地区被称为“酒店”，在中国被称为酒店、饭店、宾馆、旅店、旅馆等。

2.酒店分类

1）按酒店功能分类

1.1商务型、经济型、旅游度假型、汽车旅馆型

每种酒店以星级为划分，现在目前最多的酒店就是商务型酒店，旅游型酒店在中国任然处于发展阶段，经济型酒店现在非常受宠，如7天，莫泰168等等都是许多人首选的经济型酒店，汽车旅馆型主要是在国外的高速公路上出现得很多，中国现在还较少。

1.2旅游度假型又衍生出以下两种形式：

1.2.1分时度假酒店（又称独立产权式酒店）

这是为了吸引宾客，尽快回收资金，酒店经营者用“合股购买客房产权”的方式来让不同的购买者每年轮流使用同一间客房。

而若某人独立购买了一间客房，除每年自己来享受之外，平时则由酒店方代为出租。

1.2.2公寓式酒店

这是近年来又新推出的一种品种，在将客房原有的使用功能上增加了一个自助厨房间，便于客人自助餐饮，适合于长年租住或家庭型的客源。

使酒店客房不仅作为“睡觉的地方”，而且是居住的空间。

1.3商务型又衍生出以下两种形式：

1.3.1国宾馆

是满足政府接待功能为主的商务酒店，这是一种具有中国特色的酒店经营方式。

1.3.2国际会议中心

是举办各种大型商务会议的酒店。

2）按酒店价格分类

经济型、中档型、豪华型

3）按酒店建筑设备、酒店规模、服务质量、管理水平划分

通行的旅游酒店的等级共分五等，即五星、四星、三星、二星、一星酒店。

3.1五星酒店

这是旅游酒店的最高等级。

设备十分豪华，设施更加完善，除了房间设施豪华外，服务设施齐全。

各种各样的餐厅，较大规模的宴会厅、会议厅，综合服务比较齐全。

是社交、会议、娱乐、购物、消遣、保健等活动中心。

3.2四星酒店

设备豪华，综合服务设施完善，服务项目多，服务质量优良，室内环境艺术，提供优质服务。

客人不仅能够得到高级的物质享受，也能得到很好的精神享受。

3.3三星酒店

设备齐全，不仅提供食宿，还有会议室、游艺厅、酒吧间、咖啡厅、美容室等综合服务设施。

这种属于中等水平的酒店因设施及服务良好而价相对较便宜在国际上最受欢迎，数量较多。

3.4二星酒店

设备一般，除具备客房、餐厅等基本设备外，还有卖品部、邮电、理发等综合服务设施，服务质量较好，属于一般旅行等级。

3.5一星酒店

设备简单，具备食、宿两个最基本功能，能满足客人最简单的旅行需要。

4）按酒店特点分类

国际型酒店、地方特色型酒店、情人酒店、招待所……

3.酒店经营模式

投资和管理酒店的六种模式

从投资和管理的运营角度，目前，在国内外投资和管理星级酒店主要有六种模式：

3.1模式一：

投资者自己经营、管理酒店，不与其它酒店产生关系

酒店投资者不同任何外部公司产生任何关系，采用自己经营、管理的方式运营酒店，也就是选择作为单体酒店（IndependentHotel）存在这种单体酒店的经营模式在我国最为常见，目前大量的国有酒店都采用了这种方式。

□模式一的优点

酒店投资者可以从所有权、管理权、营销权等各个方面对酒店进行严格的控制，如果酒店投资者有良好的管理团队、知名度很高的品牌形象及完善的营销系统渠道，酒店可以获得良好的发展，并且，这种模式可以使酒店投资者得到酒店经营所产生的所有利润。

□模式一的缺点

这种单体酒店无法获得通过网络化经营实现的规模经济，在提高品牌知名度和扩大营销渠道方面存在很大困难。

在国外，随着各种形式的酒店集团的发展，大型酒店集团凭借其强大的品牌及营销优势对单体酒店施加了巨大的压力，大量单体酒店纷纷加入某个酒店集团的系统。

在欧美等酒店业发达的国家，单体酒店在酒店业中的比重不断降低。

3.2模式二：

投资者自己管理经营，但是加入一个更大的联盟团体来获得一些支持

酒店完全由投资者来进行管理和经营，但通过加入一个或几个酒店联盟获得营销和预订方面的支持。

这种情况在国内比较少见。

目前国内虽然也有一些联盟性组织，但尚无法对酒店的运营带来实质性效益。

国外的一些酒店在完全由投资者经营和管理的同时，会选择加入诸如世界一流酒店组织（LeadingHotelsofTheWorld）、世界小型豪华酒店组织（SmallLuxuryHotelsoftheWorldLtd.）等酒店联盟的方式获得营销方面的支持。

□模式二的优点

选择加入酒店联盟所支付的费用要远远小于加入某个特许经营联号系统，而且酒店自身的品牌不必发生改变，可以保持相当的独立性。

□模式二的缺点

但是由于酒店联盟不像酒店联号那样给酒店全面的营销支持，酒店自身营销能力的强弱和品牌知名度的高低成为了选择这种模式的酒店成功与否的关键因素。

此外，如果自身没有一个良好的管理队伍的话，这类酒店的发展会受到很大的限制。

3.3模式三：

投资者把酒店交给专业的酒店管理公司管理

投资者选择由独立的酒店管理公司或联号管理公司管理酒店，再加入酒店联盟，在酒店投资者没有酒店业管理经验的情况下，选择专业的管理公司管理酒店成为一种较好的选择。

□模式三的优点

如果投资者本身并不具备管理酒店的先进经验以及其它资源储备，那么专业的管理公司将帮助他实现这些并带来良好效益。

□模式三的缺点

投资者必须将酒店的管理权让渡给酒店管理公司，对酒店经营管理的控制大大降低。

而且，聘请专业的酒店管理公司往往需要支付高昂的管理费用和人员开支，使酒店的经营利润受到侵蚀。

此时，管理公司的选择和管理合同的谈判变得十分重要。

选择了酒店管理公司以后，投资者面临的一个问题是如何扩大酒店自身的影响，增强营销能力。

这种情况下可以选择加入酒店联盟的方式参与到更大范围内的促销、常客优惠计划、信用卡优惠折扣等活动中吸引到更多的客源。

3.4模式四：

投资者自己经营管理酒店，但是通过特许经营等方式，加入一个更大的酒店品牌集团。

酒店投资者可以成为某一个酒店联号的特许经营受许方，使用其品牌，但由自己经营管理酒店一些酒店在长期的发展过程中积累了丰富的管理经验，对客服务已经达到了很高的水平，但是由于品牌的知名度较低，限制了酒店客源的进一步扩大。

□模式四的优点

可以利用具有知名酒店品牌在整个市场上的广泛影响力提高自己的销售能力。

一般来说，这种酒店由于没有将管理权让渡给外部的管理公司，投资者对酒店仍可以实施严格的控制，让渡出去的仅仅是酒店的营销权，所给付的也仅仅是与酒店客房数量比例关系固定的特许经营费用，不会随酒店经营状况的变化而变化。

对于管理水平很高的酒店来说，这种模式是迅速扩大自身影响的一种有效方式。

□模式四的缺点

酒店的未来发展，要受到品牌的限制。

3.5模式五：

委托管理＋特许经营的双重运作

酒店的投资者可以通过某种一揽子协议，或者在和某个酒店联号签订管理合同的同时又和这家酒店联号签订一份特许经营协议，即：

一家酒店可以同时接受一家酒店联号提供的两类不同的服务——管理服务和品牌及相关营销服务目前，诸如希尔顿、喜来登等大型的酒店公司既可以向酒店投资者提供酒店管理服务，同时又可以向酒店投资者提供酒店品牌特许经营服务。

各个不同的酒店公司所提供服务的功能、特色、费用是各不相同的，在这种情况下，一些酒店投资者往往选择最有利于自身的组合方式，由不同的酒店管理公司分别提供不同的管理服务和品牌许可服务。

但是，一般而言，酒店的投资者在选择酒店品牌和酒店管理公司的时候，最好能选择同一家酒店公司。

在酒店业的实践中，投资者可以和酒店公司签订两份合同，也可以和酒店公司签订一份总括性的管理合同，特许经营的相关内容同时包含在管理合同中，也就是通过一个一揽子的管理合同同时得到一家酒店公司能提供的两类服务。

3.6模式六：

让委托管理方成为酒店的股东，带资管理

选择带资管理合同，酒店管理公司参股酒店，成为联合投资者。

一些酒店管理公司在和酒店业主签订管理合同的同时购买酒店的部分股权。

□模式六的优点

将管理公司和酒店捆绑到一起，防止酒店管理公司做出不利于业主的决策。

同时，酒店管理公司可以在酒店的战略计划制定过程中起关键作用，减少战略决策失误而给业主和管理方带来损失的可能性。

虽然目前进入中国市场的国外酒店集团大都只是单纯提供管理服务，不介入酒店的产权投资，但是也有一些酒店公司在提供酒店管理合同的同时通过参与股权投资的方式加强对被托管酒店的控制能力。

（二）经济型酒店的定义及特征

近几年来，高速增长的经济为各大城市带来了庞大的商务客源和大批旅游者，一种既能享受星级宾馆标准、收费又不高的经济型酒店自然而然受到欢迎。

经济型酒店相比已发展成熟、规范化高档酒店，带来更多的商业机会，既包括经济型酒店数量、规模、档次等涉及硬件、资金的方面，也包括产权、机制、经营模式、管理服务、行业体制等方面。

由于经济型酒店规模及经营相对灵活，除了常规的房地产项目策划具有参照意义，对于重庆目前的空置商业用房和因“退二进三”遗留的工业用房而言，更具有开阔思路、盘活存量的重要作用。

1、经济型酒店的概念

经济型酒店（BudgetHotel）是相对于传统的全服务酒店（FullServiceHotel）而存在的一种酒店业态，国外对经济型酒店的划分主要以价格为标准，结合国内特点，我们认为，经济型连锁酒店可以定义为：

以大众型观光旅行者和中小商务旅行者为主要服务对象，以客房为唯一或核心产品，以加盟或特许经营等经营模式为主，价格低廉（一般在200元人民币以下），服务标准，性价比高的现代酒店业态。

2、经济型酒店的分类

就世界范围来看，经济型酒店可以划分为三种类型：

城市商务型酒店，青年旅舍，汽车旅馆。

3、经济型酒店的特征

经济型连