业主大会议事规则.docx

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业主大会议事规则

业主大会议事规那么

为了规业主大会和业主委员会在物业管理中的活动，维护业主的共同利益和合法权益，根据?

中华人民国物权法?

、国务院?

物业管理条例?

和住建部?

业主大会和业主委员会指导规那么?

等相关规定，制定本业主大会议事规那么〔以下简称本规那么〕。

业主大会依法通过的决议、决定对本物业管理区域的全体业主具有约束力。

第一章 总那么

第一条 业主大会名称及其执行机构议事活动用房

  业主大会名称：

 康景颐府小区业主大会    工程地址：

 市长江中路726巷     业主委员会议事活动用房坐落：

 康景颐府小区  

第二条 业主大会的组成及性质

    本业主大会由本物业管理区域的全体业主组成，是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动的合法权益组织。

第三条 与相关部门和社区居民委员会的关系

业主大会、业主委员会自觉承受物业所在地街道办事处、〔乡〕镇人民政府、社区居民委员会、房屋主管部门和相关行政管理部门的指导，依法履行职责，规运作。

业主大会、业主委员会应积极配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域的社会治安等相关工作。

    在物业管理区域，业主大会、业主委员会应积极配合物业所在地社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并承受其指导和监视。

业主大会、业主委员会作出的决定，应当及时告知物业所在地社区居民委员会，并听取社区居民委员会的建议。

    业主大会、业主委员会在日常运作中遇到矛盾纠纷时，各业主同意提交物业所在地街道办事处、〔乡〕镇人民政府、社区居民委员会协调解决。

第二章 业主大会

第一节 成立和运作

第四条 业主大会的成立    业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规那么、业主委员会工作规那么并选举产生业主委员会之日起成立。

第五条 业主大会成立备案

    业主大会依法成立后30日，业主委员会应当就业主大会成立事项向街道办事处、乡〔镇〕人民政府和区房屋主管部门备案，并依法刻制和使用业主大会〔业主委员会〕印章。

业主大会成立备案后，业主委员会应当将备案情况以及本届业主委员会委员的、联系和委员分工情况等在本物业管理区域公示。

第六条 业主大会议事容

  〔一〕制定和修改管理规约、业主大会议事规那么、业主委员会工作规那么；  〔二〕决定选聘、解聘物业效劳企业；  〔三〕审议物业效劳合同；  〔四〕审议物业效劳费用的调整方案；  〔五〕决定维修资金使用、续筹方案，并监视实施；  〔六〕选举、更换、罢免业主委员会委员；  〔七〕议定业主委员会的工作职责、权限和工作经费；  〔八〕审查业主委员会工作报告，监视业主委员会工作，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；  〔九〕审定本物业管理区域物业共有局部的使用、经营和收益分配等方案；

  〔十〕监视物业共有局部的使用与维护，催促业主、使用人遵守管理规约；  〔十一〕改建、重建建筑物及其附属设施；  〔十二〕决定本物业管理区域涉及业主共同利益的其他物业管理事项。

第七条 业主大会决定

    业主大会会议依法通过表决形成的决议、作出的决定，业主、使用人必须共同遵守；持不同意见的业主不得抵抗业主大会决定的贯彻执行，不得干扰业主大会的正常工作。

业主大会决定筹集和使用维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有局部占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

业主大会决定其他事项的，应当经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

    业主大会应依法履行职责，不得作出违反法律、法规的决定，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，不得从事物业效劳经营活动。

    业主大会应尊重物业效劳企业的合法权益，涉及到物业效劳企业的决定，应就有关事项进展事前协商。

业主大会形成的决议、作出的决定违反法律法规的，业主可以向物业所在地区房屋主管部门或街道办事处、乡〔镇〕人民政府投诉、举报，由受理单位依法处理；业主大会形成的决议、作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

第八条 业主大会会议形式

    业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

    采用集体讨论方式，按照以下程序进展：

 1、业主委员会就业主大会会议召开的目的、召集情况及业主到会情况等进展说明；2、业主委员会就本次会议需要表决的事项进展说明； 3、参加会议的业主投票表决；

  4、业主委员会公布投票结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性作出说明，宣布表决事项是否通过；  5、业主委员会就表决事项的执行作出说明。

     采用书面征求意见方式，应当按照以下程序进展：

  1、在决定有关事项15日前，在物业管理区域公告拟表决事项的容、方法、程序和时间安排；  2、业主委员会应当在表决前将业主大会会议表决票〔全市统一样式附后〕送达业主；  3、业主按照规定的时间、地点、方式投票，并经业主本人签字；  4、业主委员会组织业主监视票数统计活动。

由业主委员会成员负责唱票、计票，非业主委员会成员的业主负责监票，并对统计结果签字确认； 5、在会议当天或3日，由业主委员会在本物业管理区域公布投票结果。

 第九条 业主代表投票

     业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

第十条 表决票的送达

    鉴于本物业管理区域的实际情况，各业主同意属以下情形之一的，均为表决票已送达：

〔一〕当面领取或送达，并由业主或与其同住本物业管理区域专有局部的使用人签收；   〔二〕按照业主提供的、通讯方式发送；  〔三〕无法送达的，应当在物业管理区域公告或者投入业主位于本物业管理区域的信报箱或者专有局部。

    属前款第〔二〕、〔三〕项的，应当由本物业管理区域两人以上的业主或者物业所在地社区居民委员会证明，并在本物业管理区域公告已送达情况。

    表决票按上述约定送达全体业主。

第十一条 业主大会会议表决形式本业主大会会议采用以下第  1 、  2 、  3  、  4 、5种形式进展表决，经业主委员会〔换届选举筹备组〕在监票人的监视下统计汇总，并公布表决结果。

〔监票人可以是物业所在地街道办事处、乡〔镇〕人民政府、社区居民委员会、公证机构、非业主委员会成员的业主〕   〔一〕设投票箱：

在本物业管理区域设投票箱，由业主或业主代表自行将业主意见投入投票箱。

   〔二〕专人送达、回收意见：

由业主委员会〔换届选举筹备组〕组织有关人员逐户派发、回收业主意见；如业主因特殊原因无法亲自收到?

选票?

的，筹备组将以形式进展征询〔现场应2人及2人以上证明并做好相应记录〕，视为有效票，如上门及均无法联系上的，视为弃权处理。

   〔三〕业主通过提供应业主委员会的电子地址向表决专用电子发送电子，表达意愿。

   〔四〕业主通过业主委员会提供的表决专用号发送件，电子及微信表达意愿；   〔五〕已送达的表决票，业主在规定的时间不反应意见或者意见不明确的，记入多数票。

但是多数票应当超过物业管理区域专有局部占建筑物总面积过1/3的业主且占总人数过1/3的业主。

第十二条 业主大会与会业主的计算

    业主大会会议采用集体讨论形式召开的，与会业主数包含实到业主和采取委托代理方式的业主。

    业主大会会议采用书面征求意见的形式召开的，与会业主数以表决票送达及因业主特殊原因无法亲自收到?

选票?

的，筹备组将以形式进展征询〔现场应2人及2人以上证明并做好相应记录〕，视为有效票，如上门及均无法联系上的，视为弃权处理。

第十三条 业主投票权确实定    业主在业主大会会议上的投票权，按照国家、省、市有关规定执行。

    业主身份以及专有局部面积确实定，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

    单个业主拥有多个或者数人共有一个物业专有局部的，其业主投票权人数按1人计算。

    业主拒付物业效劳费用、不交存维修资金的，不享有业主大会会议上的投票权。

第十四条 业主、业主代表的代理

    业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托容进展投票表决。

    业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合以下约定：

  〔一〕业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域的其他业主或者以电子参加；业主为无完全民事行为能力人、限制民事行为能力人的，由其法定监护人参加业主大会会议，行使投票权；   〔二〕业主为法人的，由其法定代表人或书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会会议；   〔三〕业主是其他组织的，由其负责人或书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会会议。

第十五条 印章的使用管理

    业主大会印章、业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按相关规定和本物业管理区域业主委员会工作规那么中的相关约定使用管理。

第十六条 档案资料管理

    业主大会档案资料由业主委员会指定专人保管，并按相关规定和本物业管理区域业主委员会工作规那么中的相关约定管理。

第十七条 业主大会解散     因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应在物业所在地的区房屋主管部门、街道办事处、乡〔镇〕人民政府指导监视下，做好业主共有财产清算工作。

业主大会解散前，业主共有财产清算完毕后30日，业主委员会应按规定向有关部门办理业主大会注销、业主大会和业主委员会印章注销等手续，并将保管的其他档案资料移交当地街道办事处、乡〔镇〕人民政府。

第二节 业主大会会议

第十八条 业主大会定期会议

    业主大会每年召开一次定期会议，召开时间为  〔待定〕 。

    业主委员会在业主大会定期会议召开60日前，应当就有关物业管理工作征询业主意见，并对业主提出的意见、建议等，由业主委员会会议审议，形成议案提交业主大会会议决定。

       业主大会定期会议由业主委员会负责召集，并应当在会议召开15日前，将会议的时间、地点、容等主要事项以书面形式向物业管理区域全体业主公告。

    业主大会定期会议就业主委员会提交的议案征求全体业主意见并表决通过，作出业主大会决定。

业主大会定期会议表决议题应与业主委员会提交议案相一致。

第十九条 业主大会临时会议

    有以下情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：

   〔一〕经专有局部占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的〔以下简称双20%〕；   〔二〕发生重大事故或紧急事件，需要及时处理的；   〔三〕业主委员会委员缺额人数超过委员总数50%的，或者业主委员会主任、副主任全部辞职、离任；   〔四〕其他 __特殊情况_。

    属本条第一款第一项情形的，应符合以下条件：

1、有明确发起人；2、提议事项明确，属于业主大会议事围；3、提议人有不动产权属证书复印件。

业主委员会应当在收到业主提议之日起7日召开业主委员会会议，讨论决定是否召开业主大会临时会议；决定不召开的，应说明事实、理由和依据，并在本物业管理区域书面公告。

    属本条第一款第二项情形的，业主委员会应当在事件发生之日起  7 日召开业主大会临时会议，就重大事故或紧急事件的处理方案征求全体业主意见并表决通过，作出业主大会决定。

    属本条第一款第三项情形的，业主委员会应当在委员缺额人数超过委员总数40%或者业主委员会主任、副主任全部辞职、离任之日起  15 日召开业主大会临时会议，就业主委员会委员、主任、副主任的缺额补选事项征求全体业主意见并表决通过，作出业主大会决定。

   属第一款第四项情形的， 15日召开业主大会临时会议。

第二十条  业主大会会议召开程序

   业主大会会议按以下程序召开：

  〔一〕会议筹备工作〔审议议案〕

业主委员会〔换届选举筹备组〕做好开会前的准备工作。

根据业主的提议、意见、建议，经业主委员会会议审议后，草拟议案、制定征询意见表或表决票、核实业主情况。

   〔二〕发布公告    业主大会会议召开前15日，由业主委员会〔换届选举筹备组〕将会议的时间、地点、容等主要事项以书面形式向物业管理区域全体业主公告。

发生重大事故或紧急事件等，需要及时处理的，也要及时通知和公告，并同时告知街道办事处、乡〔镇〕人民政府、社区居民委员会。

    公告包括以下容：

1．会议形式；2．会议日期、地点；3．提交会议审议的事项；4．会务常设联系人、联系；5．其他需公告的事项。

   〔三〕投票表决或征询意见〔决定事项〕

    采用集体讨论形式决定事项的，由参加会议的业主就业主大会会议需要决议的事项逐一进展投票表决。

    采用书面征求意见形式决定事项的,由业主委员会〔换届选举筹备组〕发放征询意见表或表决票，将业主大会议事容书面征询物业管理区域业主意见或由业主投票表决。

   〔四〕回收统计意见〔形成决议、作出决定〕    业主委员会〔换届选举筹备组〕根据本规那么第十一条的约定回收业主意见，进展意见汇总或者票数统计，形成业主大会会议决议。

    回收业主意见，并在投票完毕后，业主委员会〔换届选举筹备组〕应采取公开验票方式，由唱票、计票人员在监票人员或物业所在地街道办事处、乡〔镇〕人民政府、社区居民委员会、公证机构的监视下，认真核对、计算票数，当场公布投票统计结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性以及决议的执行和处理等作出说明。

    业主委员会〔换届选举筹备组〕根据征询意见或投票统计结果形成业主大会会议决议、作出业主大会决定。

    形成决议、作出决定由唱票、计票和监票人作出记录。

   〔五〕通报业主大会议事决定    业主委员会〔换届选举筹备组〕应当在业主大会的决定作出之日起3日以书面形式在物业管理区域公告业主大会决定，承受业主的查询和监视。

    业主委员会〔换届选举筹备组〕应当做好业主大会会议书面记录；业主大会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署，并由出席会议的业主委员会委员签字并加盖业主大会印章后存档。

    召开业主大会会议时，涉及业主共同利益重大事项的，可以邀请物业所在地街道办事处、乡〔镇〕人民政府、社区居民委员会的人员列席。

   业主委员会不按本议事规那么召开业主大会会议的，业主可请求物业所在地街道办事处、乡〔镇〕人民政府组织召开业主大会会议。

第二十一条 〔提议再次召开业主大会会议的限制〕    业主大会对所提议案已经作出决定的一年，业主不得以同一容再提议召开业主大会会议进展表决。

第三节 业主大会主要议案

第二十二条 物业效劳企业的选聘

    召开业主大会会议之前，业主委员会应通过征询意见表等方式听取业主对物业效劳和物业效劳企业选聘的意见和要求，并结合本物业管理区域规模、实施物业效劳的客观需要等制定具体选聘方案和草拟物业效劳合同。

选聘方案和物业效劳合同中涉及的物业效劳事项、物业效劳质量及费用标准、合同期限、违约责任等主要容应当在召开业主大会会议15日前以书面形式在物业管理区域公告。

第二十三条 物业效劳合同签订

    业主委员会应当在业主大会依法、依管理规约和本规那么约定选聘了物业效劳企业之日起30日，代表业主与业主大会选聘的物业效劳企业签订物业效劳合同，并加盖业主大会印章。

    物业效劳合同签订后，业主委员会应当将物业效劳合同主要容〔物业效劳事项、物业效劳质量及费用标准、合同期限、违约责任等〕在本物业管理区域公告，承受业主的监视、查询。

    物业效劳合同效力不随物业所有权的变化而丧失。

    物业效劳合同期限届满前60日，业主委员会应当按照物业效劳合同的约定，就是否另行签订物业效劳合同等事项提交业主大会决定。

第二十四条 共有局部经营与收益分配    利用物业共有局部进展经营的，应当符合法律、法规规定和本物业管理区域管理规约的约定，并经业主大会和相关业主共同决定后，由业主委员会或其委托的物业效劳企业按照业主大会和相关业主的决定，代表业主与经营单位签订有关协议。

    共有局部经营所得收益按照本物业管理区域管理规约的有关约定进展使用、分配，共有局部经营所得收益的财务管理由本物业管理区域业主委员会工作规那么依法约定。

第二十五条 维修资金的使用、续筹

    维修资金的使用、续筹方案由业主大会依法决定。

第三章 业主委员会

第二十六条 业主委员会组成与任期

    业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监视。

    业主委员会设委员  1  名，其中主任1名，副主任  1  名；主任、副主任在全体委员中选举产生。

    业主委员会每届任期  3 年〔最多不得超过5年〕，委员可以连选连任。

    业主委员会的每名委员具有同等表决权。

    业主委员会及其委员的职责、业主委员会的工作事项、业主委员会的决定等，由业主委员会工作规那么依法约定。

第二十七条 业主委员会委员条件

    业主委员会委员应当是本物业管理区域自然人业主或者法人业主授权的自然人代表，并符合以下条件：

   〔一〕遵守国家有关法律、法规；   〔二〕具有完全民事行为能力；   〔三〕遵守业主大会议事规那么和管理规约，按时缴纳物业效劳费及专项维修资金；   〔四〕热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力；   〔五〕具有一定的组织能力和沟通协调能力；   〔六〕身体安康，能保证必要的工作时间；   〔七〕本人未在为本物业管理区域提供物业效劳的物业效劳企业中任职，其近亲属在其任职的应当公示；   〔八〕凡在物业管理区域业主可以专职或兼职。

第二十八条 业主委员会委员的的缺额补选和集体辞职业主委员会任期，委员职务终止出现空缺时，设有候补委员的，应领先由候补委员及时补足；未设候补委员或候补委员不够补足空缺的，业主委员会应当及时召开业主大会临时会议，按空缺人数选举产生新的业主委员会委员。

业主委员会逾期不组织补选的，业主可请求物业所在地街道办事处、乡〔镇〕人民政府组织召开业主大会会议，按照规定补选业主委员会委员。

    业主委员会委员人数缺乏总数的50%，或者业主委员会委员集体辞职的，业主委员会职责自行终止，由街道办事处、乡〔镇〕人民政府会同社区居民委员会组织召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

第二十九条 业主委员会委员变更经业主委员会或者双20%以上业主提议的，业主委员会应当召开业主大会会议作出决定，并以书面形式在本物业管理区域公告。

    业主委员会不依法召开业主大会会议变更业主委员会委员的，业主可请求物业所在地街道办事处、乡〔镇〕人民政府组织召开业主大会会议，按照规定变更业主委员会委员。

第三十条 业主委员会委员的资格终止

    业主委员会委员有以下情形之一的，其委员资格自行终止：

   〔一〕不再是该物业管理区域的业主；   〔二〕丧失民事行为能力，不能履行委员职责；   〔三〕被依法限制人身自由半年以上；   〔四〕以书面方式向业主大会提出辞职请求；   〔五〕法律、法规规定的其他情形。

    业主委员会委员有以下情形之一的，由业主大会决定是否终止其委员资格：

   〔一〕拒不履行委员职责；   〔二〕利用委员资格谋取私利；   〔三〕业主委员会半数以上委员或者双20%以上业主提议提议撤销其委员资格；   〔四〕拒不履行交纳物业效劳费、交存维修资金等业主义务的；   〔五〕在本物业管理区域违章搭建、非法占用共用部位共用部设施设备、随意排放污染物、违反规定饲养动物等侵害他人合法权益的；   〔六〕因其他原因不适合继续担任委员的。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日向本届业主委员会移交其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物。

第三十一条 业主委员会换届选举

    业主委员会任期届满3个月前，在物业所在地街道办事处、乡〔镇〕人民政府指导下，由业主委员会委员、业主代表组成换届选举筹备组，召开业主大会会议进展换届选举，并做好以下换届选举筹备工作：

　   〔一〕起草本届业主委员会工作情况的报告；   〔二〕确定业主会会议召开的时间、地点、形式和容；   〔三〕确认业主身份，确定业主在业主大会会议上的投票权数；   〔四〕将业主委员会委员候选人的照片、、性别、学历以及物业效劳企业出具的交纳物业效劳费用的证明和相关主管部门出具的交纳建筑物及其附属设施维修资金的证明等在本物业管理区域公示；   〔五〕做好召开业主大会会议的其他准备工作。

业主委员会任期届满未换届改选的，业主可以请求物业所在地街道办事处、乡〔镇〕人民政府组织业主推荐产生换届选举筹备组，按照上述规定做好换届选举筹备工作，召开业主大会会议选举新一届业主委员会。

    业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日，前业主委员会委员应当将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。

第三十二条 业主委员会候选人的产生换届选举筹备组应当根据本物业管理区域规模及业主委员会委员的代表性、广泛性和专有局部的比例，确定委员和委员候选人的分布和人数。

    业主委员会委员实行差额选举，其差额比例不得低于20％；业主委员会委员候选人采用以下 _1_ 、_2_ 、_3_、_4_ 、5_ 方式产生：

   〔一〕换届选举筹备组直接听取业主意见，经汇总后提出业主委员会委员候选人；   〔二〕换届选举筹备组向业主发放推荐表，根据得票多少，产生业主委员会委员候选人；   〔三〕换届选举筹备组书面公告业主到指定地点领取推荐表推荐，根据得票多少，产生业主委员会委员候选人；   〔四〕上一届业主委员会提名推荐业主委员会委员候选人；   〔五〕5％以上的业主联名推荐业主委员会委员候选人。

第三十三条 业主委员会工作经费

    业主委员会的工作经费原那么上由全体业主承当，不得向物业效劳企业摊派，可采用以下第  1、2、3、4 种筹集方式：

   〔一〕业主每月按每平方米建筑面积交纳  〔待定〕 元；   〔二〕全体业主物业共有局部经营所得收益的 〔待定〕 %；   〔三〕业主自愿捐赠；   〔四〕_其他公共收入_。

    业主委员会的工作经费，用于以下开支：

    〔一〕业主大会、业主代表大会、业主委员会会议开支；    〔二〕必要的日常办公等费用；    〔三〕有关人员津贴补助。

        业主委员会工作经费归全体业主共有，按照本物业管理区域业主委员会工作规那么的相关约定进展财务管理，并由__专业会计师___进展年度审计。

经费收支帐目每季度在物业管理区域公布一次，承受业主大会、业主代表大会、业主的监视。

第四章 附那么

第三十四条 规那么的生效

    本规那么自首次业主大会会议表决通过之日〔  年  月  日〕起生效。

第三十五条 规那么修改与补充     业主大会会议表决通过的有关本规那么的决定均是本规那么的组成局部；本规那么的修订经业主大会会议表决通过；本规那么未尽事项由业主大会会议补充。

第三十六条 规那么执有和备案     制定和修改的业主大会议事规那么，业主各执1份，业主委员会留存3份,社区居民委员会存档1份，并报送市新区枣林街道办事处主管部门和_泰山社区居委会备案。

                                                                                                           业主大会〔盖章〕

                                                                                                               年   月   日